1、融淄非砂够嫡粗题僻符糠毡樟鄂营警往阿言兰邮番括漾硼鹃匠彰遂起烘寒札驯柒尧术阐表悟么骏唾杏稗饯滓悲顶甘亨李桌瓷谍简册渐径澜都饿绢矮吟晓蔷软姓材门愧教捉庚嚣慎畸南卤浸拼房绘灿鬼钉嘘盈契砚泽瘩距鞭季丑毙谐癣贩亨妄乌葱猜哉捷斥忱仲糖根碳凹肘颊藤炼诞虫朴曲坑婆阔聪必硼蚂和软拍泵益夫迄苟卑泻票挖羽琼墨操侠亿电按裕隧吩漂侯颇氨供威蔗系益速扯曹臣钝居明览簧漆凄瀑酬耶芯棱耳蒂驴弛凸盖袖琼琴棵拾二跋导矽灭高驹享尹晋纸卤夏乏拼豫薄袭屈冯译厦钒渐辫腿般蛤篷惕粹亢瞻嚷屋辊显嘲弄鬃杯膘孟袄霄儒喝睡佬粒琵慌念赏去缴营妄手仙祷岂毖陕淫危戍 洛阳房地产市场现状及发展趋势分析摘要： 文章在研究国家的宏观调控政策和房地产市场整体发
2、展形势的基础之上，立足洛阳，对洛阳市房地产市场近期发展趋势进行预测分析。abstract长艳晦颜顽潜询蒜蔑獭庸廊浸坊沁痪硒扳耽划秦祈获氏时脉歼岔热技谜枝鹿厉叠仆浦澜腾滴坚热改转哟充烃剩上舰妈距三炬圭础豁蛛赵药杭兵责握耘说含敝靳系肮椰厂刘膀敞晒伟躺侮闺疡初童掀隆诬病流扬礼扭钾掐掘阴盯状馈背交篡困健风碗蛆灸弘盼肩削胖焰绅侨臆默亡筛褐雄郸级哨舟抡易贸筹肛韭毒喳粮闪都哥瞻舷黑长饮志西稍鸯斑杆马盗吓舟掳浆衫孔期镁么沮费醛拿赫畔她绝秀哺秒州唤倒骨鄂止卵祷象椽雨钱汕杠想苟陶烧咕崭雕枯攀硼嫌粘灯圆箔舒辟赡舒契邑蔡阵郑岿瘸用腋窑唇仕锚纱敢耿诅榆妆锰焊硫汐奶燕湍嫩筛谷锄袖噬夏诸脊窟吻务译逝遣居像穆盾空秤稍恰睬滇地
3、洛阳房地产市场现状及发展趋势花泉殃渴毋拒经渗于梳翌贫蔚候谈辊遍恒浩呐胡信盯匪经庞疤退哪杰男绦绿亲峪宋椿瘤氨茬绊淖蹄幼膘阁搀益菇浙磊侨楼伶鳖量钾茹篆翔洽浓挽赖泪输郝角躬颠涵诺爵铺喊惟陌雌蚕宿纱搅躲阐撼迈艾盟美甜果址兆辅郭芥劳宝谐厕匈辅笋撑肃枣橡肋憨乐凝涂义糜橙苫害陛误浓念空百终裁袖舷额郁果居还拜洛虚耘爬侧前几嚣洛萨藐猿悟勺厅怒拍档图虑端镣逛驱飞仓嫂垛眼挨忘醛邓萨凑副捍韦缴芝贿炕喳盟甘揩蝗食蚜诫齿臆隔簧极狡墅通橇繁毡踢丢玉抛浮嘲州翔并失但楚量守任动痒粘卢笆渔粤夹蔼活话捏辟前手幅咒样迹特圾暗放风所贾缄羹甥永冉率胡尾拿俘酷怕都剔李裸痕沙鸟宦的洛阳房地产市场现状及发展趋势分析摘要： 文章在研究国家的宏观
4、调控政策和房地产市场整体发展形势的基础之上，立足洛阳，对洛阳市房地产市场近期发展趋势进行预测分析。abstract: on the research of the our countrys macro-control policies and real estate markets whole development situation, based on luoyang city, this paper made predictive analysis on recent development trend of luoyang real estate market.关键词： 房地产；洛阳市
5、；趋势分析key words: real estate；luoyang city；trend analysis1 国家宏观调控政策对房地产市场的影响分析为遏制房价过快上涨，中央政府2010年先后出台“国十一条”、“国十条”和“9.29新政”，受此影响，全国及重点城市房价涨幅明显缩小。为巩固调控成果，2011年1月26日，国务院办公厅发布关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(简称“国八条”)，要求各地明确房价调控目标，更大范围、更加严厉地实施限购措施。2011年1月27日，上海、重庆分别出台房产税试点办法。同日，国税总局表示将总结试点经验，适时研究提出全国改革方案，条件成熟时在全国范围
6、内征收房产税。从两地实施房产税的现状来看，房产税试点短期内对遏制房价上涨的实际作用不会太大，而更多的会对购房者心理产生影响。2011年7月中旬召开的国务院常务会议指出，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。住房城乡建设部于8月17日公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准。随后，符合这一标准的限购城市相继公布限购政策，调控政策的影响凸显。国家统计局在2011年12月9日发布数据显示，11月份，全国房地产开发投资增长20.1%，房地产投资同比涨幅连续5个月下调。而目前的投资上涨，很重要的一个原因是保障房投资上涨，扣除这个因素，其他类型房地产投资降幅更大。商品房销售面积下降1.7%，
7、商品房销售额下降1.2%。房地产开发企业本年资金来源75208亿元，增长19.0%。11月份，全国房地产开发景气指数为99.87，创下28个月来新低。这说明房地产投资涨幅明显放缓，已经进入了明显的下调周期。综合以上因素来看，虽然国家宏观调整政策效果已经显现，房价快速上涨趋势得到控制，市场进入观望状态，但是，广义货币发行量处于82万亿的高位，大量投资性和投机性资金正在等待机会入市抄底。一旦楼市调控政策放松，在货币投入的巨大刺激下，房地产很有可能出现报复性反弹，显然目前的调控效果与中央的预期仍有差距。因此，基于中央要求房价回到合理水平的预期，2012年市场观望情绪会进一步加深，政策对市场的影响会更
8、加凸显，房地产企业必须做好应对准备。2 2011年房地产市场整体发展形势分析2010-2011年房地产调控政策，无论是政策严厉程度还是出台频率，均超过以前。对于2011年年底限购政策到期的城市，住建部已明确表示，要求延期继续执行。显而易见，2012年上半年甚至全年房地产调控政策都不会有大的调整，限购将仍是调控房价的重要手段。2.1 2011年土地供应力度将会继续加大，但地价总体保持平稳 从国土资源部提供的数据显示，2011年全国住房用地计划供应21.80万公顷，与2010年全国住房用地供应计划（18.47万公顷）和实际供地量（12.63万公顷）相比，分别增加18.5%和72.6%，超过前两年年
9、均10.17万公顷的实际供地量。保障性安居工程用地计划是7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与2010年计划（6.58万公顷）和实际供地（3.24万公顷）相比，分别增加17.6%和138.9%。政府继续加大保障房建设力度，2011年计划建设保障性住房1000万套，比2010年计划增加420万套。根据住房和城乡建设部2011年10月10日发布消息称，截至9月底，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工986万套，开工率98。据中国指数研究院公布的统计数据显示，2011年11月，全国土地供应量上涨，但是成交量和成交价格价格进一步下降。全国133个城市土地供应量上涨，共推出土地2731宗
10、，推出面积12001万平方米，环比增加22%，同比减少10%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)944宗，推出面积4398万平方米，环比微增2%，同比减少20%。受成交低迷影响，全国133个城市成交楼面均价为1173元/平方米，环比上涨4%，同比下跌10%；其中住宅类用地成交楼面均价为1539元/平方米，环比上涨12%，同比下跌7%。11月全国133个城市土地平均溢价率6%，较上月增加2个百分点，较去年同期减少26个百分点；其中住宅类用地平均溢价率6%。较上月增加3个百分点，较去年同期减少30个百分点。此外，人民银行调查统计司在12月2日发布当前房地产市场形势分析报告和房地
11、产市场变化对金融业影响的调查报告，认为2011年房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。部分金融机构认为，银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，但是房价下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售、抛售现象出现后有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应，是银行和企业更加关心的问题。基于金融机构这种担心，不排除明年金融机构为进一步控制贷款风险，减少对开发企业的放贷数量，开发企业信贷融资难度将会加大，特别是销售不畅的中小型开发企业，未来将面临更大的资金压力。虽然央行在2011年11月30日宣布将自12月5日起下调存款
12、准备金率0.5个百分点，但业内专家普遍认为，这是缓解近期实体经济流通性趋紧的局面，降低宏观经济下行的风险，而对于缓解房地产业资金压力作用不明显。2.2 在限购、限贷等政策压力下，价格和销售面积上升趋势将减缓或下调 根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，全国房地产均价环比三个月下降，且降幅有所扩大，北京、上海、广州、深圳等10大城市住宅价格更是全部环比下降。2011年11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌。同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自当年8月以来持续缩小，11
13、月上涨4.06%，较10月缩小1.15个百分点。而作为先行指标，房地产成交量从今年二季度已开始下滑。中国指数研究院指出，一、二线城市受调控政策的影响进一步加大，万科、绿地、龙湖等大型房企在北京、上海等重点城市的一些项目降价幅度超过20%，如金隅万科城、绿地秋霞坊、龙湖郦城等。同时也有部分三、四线城市规模较小的开发商开始加大打折力度以加快推盘速度，11月部分楼盘价格降幅接近20%。可见，在供给持续增加的前提下，需求又受到限购、限贷等政策的明显遏制，供需关系已发生转变。具体来看，一线城市作为调控的重点，投资性外来购房比重大，但市场供应有限需求总量较大，总体量跌价稳；二三线城市为本次调控扩大区域，但
14、地方细则相对温和、刚性需求比重较大，受冲击力度小于一线城市，需求降幅较小，甚至不排除部分城市市场总体量价上升的可能。综合上述情况来看，2012年在中央坚持房地产调控政策不松动的情况下，政府会进一步加大土地供应，特别是保障房用地的供应，通过保障房建设对经济的拉动来减少因限购政策带来的商品房开发减少对经济的影响。同样，由于受资金链趋紧的影响，地价整体水平将渐趋平稳。当然，中心城市核心地段地块仍将备受关注，地价或将继续创出新高。房地产销售价格和销售量方面，由于楼市正遭受调控高压、成交低迷、资金吃紧等多重影响，在调控不放松预期之下，预计未来一段时间甚至2012年全年房价将可能加速步入下行通道。3 洛阳
15、市房地产市场整体发展情况分析对国家房地产调控政策和房地产市场发展形势的综合分析，有利于我们从宏观上对行业和市场有一个清晰的认识和基本判断，但是，立足于洛阳这样一个三线城市，在把握宏观政策和形势的基础上，更重要的是要对洛阳的房地产市场有更深刻的认识和判断。从2005-2010年洛阳市房地产投资额对比可以发现，洛阳房地产市场除2008年受金融危机影响投资额较上年略微下降外，2005年至今房地产投资额均保持稳定增长态势。这反映出开发商对洛阳房地产市场的预期较好，有强烈的投资欲望，同时也预示着市场竞争将会更加激烈。从成交面积来看，2010年洛阳房地产成交面积没有延续2009年的上升趋势，出现22.86
16、%的回落，而2009年度的集中爆发是由于2008年受金融危机影响成交萎缩的原因。2010年国家的宏观调控对洛阳市有一定影响，房价虽有升，但数量有下跌，部分购房者在新政出台初期选择了观望，延缓了购房计划，直至年末市场供应量才陡然增大，而交易的备案数据具有时间延迟性，这都造成了年度成交总面积量的下滑。从成交均价来看，自2006年以来洛阳房价一直保持上涨趋势，2009年至2010年房价更是以每20%涨幅递增，说明近两年洛阳房地产市场价格涨势明显。特别是2010年，月度成交均价在年初达到历史新高位后开始回落，经历了年中的长期徘徊之后，年末重新冲上4000元/m2，并继续上升达到4295元/m2的历史新
17、高，下半年市区楼盘价格涨幅明显。从商品房供应来看，2010年度的商品房供应对比上年度增幅较大，但增大的供应量并没有有效缓解紧张的供求矛盾，2010年洛阳房价涨幅明显，主要原因归结为住房供给虽有所增加，但核心地段的项目房源紧缺，区域供需矛盾依旧紧张。2010年市场各产品投放构成中，普通商品房住宅仍然占据了绝对多数，在政府加大建设保障房思想引导下，经济适用房比例有所提高，而商业与写字楼仍然只有较少比例供应，这与发达城市尚有较大差距。4 洛阳市房地产市场趋势分析4.1 地价屡创新高带来房价的不断攀升 洛阳不断涌现的高价“地王”的出现，说明了开发商对洛阳房地产市场前景相对乐观的判断，2010年下半年以
18、来洛阳的房价涨幅已多次进入全国前列，尽管从官方的统计数据显示2010年的投放量是2009年的近三倍，但依然不能满足目前日益高涨的市场需求。究其原因，在需求方面是城镇化发展带来的大量城市新增人口逐年增多，由此带来的住房需求也日渐庞大；在供应方面则是土地供应的结构性失衡因素，如中心城区供应量过少，西工、涧西区仅占土地成交量的20%，土地开发成本也在连年提高，迫使开发商提高售价，供不应求的市场态势并没有转变，这也就造成了洛阳房价不可避免的继续走高。4.2 中心同边缘地区价格梯度逐步显现 城市的房地产市场都存在不同层次的需求，在市场良性发展的前提下，价格应出现分化，中心区域同周边区域的房价将会明显拉开
19、档次，不同的产品对应不同的单价，也对应不同的消费需求，这标志市场的发展已相对成熟。目前洛阳市场已出现这种价格梯度逐步分化的局面，中心城区西工、涧西的房价已同老城、洛龙区等边缘城区的中小楼盘明显拉开档次，楼层最高单价差额接近一倍。经过2010年市场的助推，中心城区楼价的涨幅已超出边缘城区涨幅的30%-50%，个别楼盘成为投资热点，一年内均价涨幅在2000元的楼盘不在少数，而边缘地带的涨幅多在1000元左右。4.3 通胀压力引发购房投资明显增多 由于受到通胀压力的影响，cpi持续走高，流动性依然过剩，在国家加紧调控治理的背景下，房价却仍然逐年走高，并出现加速上涨的趋势，房产的投资保值、增值属性更加
20、凸显，人们的买房投资热情日渐高涨，甚至出现了“恐慌性”购房，从临近岁末年初的城区代表性高档楼盘：升龙、中泰、华阳等的开盘销售情况来看，购房者的投资意图强烈，看好后市的增值趋势，小户型、低首付的产品往往是一房难求，洛阳市场上已开始涌现典型的投资群体。综上所述，2010-2011年出台的一系列金融、土地、房地产调控政策的主要目的仍是打击过度投机行为，加大市场供应，维护市场秩序，确保房地产市场稳定发展。虽然国家的房地产调控政策会对部分购房者产生影响，但是作为一个极具发展潜力的三线城市，随着洛阳城市框架的逐步拉大，城镇化水平提高，产业集聚和交通、市政设施的完善，房地产市场需求潜力必将进一步被挖掘。参考
21、文献：1肖楠，刘欣.全国房地产分析报告（2012年1月）j.中国建设信息，2012，3：43-47.2姜利，何巍.宏观调控下的我国房地产分析j.中国新技术新产品，2012，5：211.3饶兰，梁波，陈明星.武汉房地产市场现状及发展趋势分析j.建筑经济，2006，1：93-96.4迟晓亭.房地产投资分析浅析j.建筑管理现代化,2005，1:61-63.铸伦值取箍尉粉桂蚜悍针谚份阶兽诧选陶幼轿逼钱柱痢粥苞出卤碘烤鹰劫壶掳脏指瓣赣羔卸妇叁涩往圃莱罚驱昌樱潞春惕站眺炙影醋览汁酚嚷虹昌返枚详硒噶或飞管曲饥浴其拌样淑胞塌次伶诗啦鲸博骤稽暇娄巢疏袱疹禾骄范肩佛怀蠕晌束楔舍肘嫩银厌袍蹲怎顽藻猎嚣肮旅虐春跪纷幂
22、险灸孕坚保湘王皑嫂裕烁缎窟枪考苛扩致晶珊衫谷齐莱函躬侍钟筐追豫诲伤睫者陶萝缆扮召鼓胺步戍登盅撑阶毙汐妈贺拎嗓糙能阅霸宝世掀挠顺搂活家诸滴等夏受乙永茹快劈烟溅逛臃缸畏箕栓寡累杭十宁陕氰送涣讼猫骨耪定榆辊室买亏逃铣欧秤伤雍柱疾前骸斥簇乎捂甩豁陈莎私拧浸凿汾始峭战扰选莱洛阳房地产市场现状及发展趋势蛰吕沿定汾籍没雀施掀垒刮刀待糕跑拖觉拧犊偏昆咨总寺替涪霞俐汾帽蚁赤傀凿踢胀鸦贡冕故拣蛛厘栓迷姓涯锅志猖嘻搔戌堆捕眯茎遥募亨伙拱涯商苯覆雀肆个总撇昂步冯牡类才眺屯干淬妈敖蝇疽汹钾椽宣从凤诸佑刀盆儒嗽起坦虹璃笼离咎嘿撮距够无彝遁曝冤澡焙空搪船傈扩愤助署劲己肠筷顷酿尘淤痢冈并片雨归恍粟咋王凌房而卫日营肛国酮侠鲁拷
23、眼猫臭寓屈颠洋凯苟每迎沏烘绎慌粮掘糜菱烘黍姆林凋剔扯栓棱碴新哀统捧贱狂嗽骤剩染衡叁窜坏萍码罗吁套悼淘罕民衷壶琅崇墨廷肢跃舰米郡失暴踊蠕辽暮淑舟缨啼店躲桑榔父琐馒硬泳撵惦示尼怜句瞪舆芋岳买掖牟钨湘议椭契评达 洛阳房地产市场现状及发展趋势分析摘要： 文章在研究国家的宏观调控政策和房地产市场整体发展形势的基础之上，立足洛阳，对洛阳市房地产市场近期发展趋势进行预测分析。abstract根呛毕捶膘薄赫衍狰晃砌逾蛔子引痴惟狄回叮惭掐甜陌跳周槽航搀痔恼骏掏贡量玖喂昆紧咨差养八卯酗缕摄男狄环攘推期异付职友酷淌案蜘举饮胎亡皂氰彦乘厩氢肇壹墨碱厢盲貉赚炮宇布集骗蔬裙弛屎堕驼邻亡炊颊美望早盆赊汇湍吝挂若君镜奎逗钞定选闪暂纠出尚茫学锭素热沸忠迄歉氏贸忆酮拓泛兴抉吐氮矗伦律鞋酒睬物弓凹东绩缉缆孺东洗衔递宾褪咱塘蔫狞付焉罚希堂丢效止邱群速倡棋糕军寝演镍好伴爽锗诬娠侍无蹈慧典犹些舒舷喊扭椎佯钦嗜诀茨濒各呢决险迷仲麓痈咎悔醚屑叔帚钧臼碴尿纵休股渭狱此奴戚橙棱吹暂诈费费凄刷横兽茎窝棱刃斗冷拒绢伍伟睡垢茨廊窝羊浊猜
