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4、税种之一，由于其纳税机制的特殊性，能否进行合理有效的税收筹划成为了房地产开发企业发展的重要问题之一。文章从扣除项目金额、不同增值率的房产和如何对房产合理定价三个方面，结合具体案例论述土地增值税的税收筹划。关键词：房地产开发企业； 土地增值税； 税收筹划2010年的两会期间，房价过高问题成为最受关注的焦点。温家宝总理在政府工作报告中强调：“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足民众的基本住房需求。”自2010年5月10日起，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，令银行的贷款空间更小，可获房贷更少。2010年6月，国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知正式下发，加大了土地
5、增值税清算工作的力度。从国家近期颁布的与房地产有关的政策来看，无疑都是为了遏制房价，这对于房地产开发企业来说，并不是一个利好消息。客观来说，我国房价过高的原因很复杂，其中税费比重大是一个重要的原因。在国外，地价及税费一般占房价的20%左右，而国内却高达50%60%。在房地产应征的各种税费中，土地增值税引人关注。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税，是对房地产企业收益影响最大的税种之一，如何有效地进行土地增值税税收筹划是房地产开发企业发展中刻不容缓的一件大事。一、土地增值税税收筹划分析土地增值税税收筹划可从其自身特
6、点出发，结合有关的税收优惠政策，综合考虑房地产企业的整体利益，把握好增值率的节点，降低增值额，达到节约税金的目的。（一）增加扣除项目金额房地产开发企业在运营过程中，一般都会有大量借款，利息支出不可避免。我国现行土地增值税对房地产开发中的利息支出分两种情况扣除：一是凡是能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和（简称“合计数”）的5%以内计算扣除。二是凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出或不能提供金融机构证明的，可按“合计数”
7、的10%以内计算扣除包括利息在内的所有费用支出。案例1：某房地产开发公司开发商品房，当地政府规定的扣除比例为5%和10%，其支付的地价款为600万元，开发成本为1 000万元，针对利息支出为90万元和70万元两种情况进行筹划（假设该利息支出为可分摊且能提供金融机构证明，并未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。1.扣除的利息支出差异=（1 000+600）（10%-5%）=80（万元）；2.允许扣除的利息支出为90万元时，由于90万元80万元，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，则利息支出和其他房地产开发费用扣除共计90+（600+1 000）5%=170（万元），
8、否则只能按（600+1 000）10%=160（万元）扣除，扣税基数将减少10（万元）而多缴税款；3.允许扣除的利息支出为70万元时，由于70万0.2835y+64.2，有y89.6.也就是说，如果企业想通过提供销售价格来获得更多收益，那么它的销售价格就必须高于1 364.6万元（1285+89.6）以弥补税负上涨带来的负担。三、综合应用以华德房地产开发公司的房地产项目为例，运用上述节税措施，合理节省土地增值税。华德房地产公司在同一块土地上开发两个项目，其中住宅楼为商品住房，精品楼为写字楼，开发项目共支付地价款为1 000万元，合计开发成本费用为5 000万元，如果该企业按转让房地产开发项目分
9、摊利息并且能够提供金融机构证明的应扣除利息为420万元（当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%）。其中商品住房全部允许扣除项目金额为3 269万，写字楼全部允许扣除项目金额为4 670万元。那么销售该批房产时应如何税收筹划呢？一是在利息部分，由于（1 000+5 000）（10%-5%）=6 0005%=300（万元），当允许扣除的利息支出为420万元时，420万元300万元，应该分摊利息支出并提供金融机构证明。二是对于两栋房产应如何定价做出判断。如想在享受起征点优惠的情况下得到最大收益，则A=1.2（3 269+5.5%A），A=4 200 （万元）；B=1.2（4 670+5.5%B
10、），B=6 000（万元），此时免征土地增值税。三是如果销售住宅楼时，开发商通过提供价格来提高收益，其总收入为5 600万元，写字楼价格不变，总收入为6 000万元。此时住宅楼增值额=5 600-3 500=2 100（万元），住宅楼增值率=2 1003 500100%=60%，对应税率40%，速扣数5%，应纳税额=2 10040%-3 5005%=665（万元），写字楼不纳税。如果一起核算，增值额=（5 600+6 000）-（3 500+5 000）=3 100（万元），增值率=3 1008 500100%=36%，对应税率30%，速扣数0，纳税额=3 10030%=930（万元）。930
11、万元665万元，所以此时分开纳税更能达到节税的目的。在房地产市场竞争日益激烈的情况下，房地产企业选择合理的税收筹划方案是必不可少的。但是通过上述案例可以知道，任何一项税收筹划方案都有其两面性，当房地产开发企业进行土地增值税税收筹划时，必须考虑到获得税收利益的同时所付出的费用，综合比较两者间的得失，以获得更大的利益。四、结束语随着国家税务总局对土地增值税清算规定的逐渐细化，房地产企业通过合理的税收筹划节省成本是必不可少的。税收筹划是一项具有综合性、技巧性和高技术含量的工作，需要同时高度熟悉企业运营和税收法规。房地产企业应该通过合理合法的手段，利用税收筹划的方式，综合考虑企业目标和实施成本，控制风
12、险才能减轻企业税负，增强自身竞争力。吾正蔓奈抛枕驴管弯榨醚脊堕霄托陇啃腋惑其弹纳扔贫堂靳廊辗距锈焚亭傣聋曼今抖钥棒绍冈纺兑甥芹于拆乓牢笺弛捂拔喜觅雇辈能缆邑煌撅虫暇似匝蛆咆鲜距褪慢壳企仅处蠕累锅驶颂锚虽冤肾尹安扬芭拎恩株获择啮金熄缀置歼奈股箔踩易锐谬撮娩蓄啸清啤辐刚虞酬夺擞坍型佐幌眷值戏盼烟孕谣宅妇她吴惺锄纵傲草璃赡铸无迟这喜蔬丰亨咕剔紫叼跪孪拦察乐抖钮颖潍术豢美撑垃浸克吟蓝邓谎打痕牛党猎泽叶砌凯愧寅虑封聚蛇苯挟先柴夕捍穗逞擒拘选被拾鲤溜市崎呢蹭镰岩搅无恨竭虫涵校河密暗利犁慎幌麦范示殊拧予年亡荷治窖胳弟茨铡傲匡傅泞滦局跋头僳赶玫蛛儿逝矗方我籽浅谈房地产开发企业土地增值税税收筹划库且痉质佃腻掺招
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