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4、就不存在房地产公司。（二）产品定位房地产产品大体上主要分住宅、商业、公寓和办公，至于做那种产品主要取决于地块位置和市场需求。1、住宅产品分为改善型住宅产品和刚性需求住宅产品，定位取决于地块位置和周边竞争楼盘的分布情况；2、商业产品分为大体量商业和分户小店铺，定位取决于项目规模和项目资金回笼计划；3、办公产品要考虑根据客户需求量身定做，根据目标客户考虑产品设计；确定产品类型后编制项目规划设计任务书，委托设计单位将产品分布、类型变成设计文件。（三）建设标准建设标准分为房屋建设标准和室外景观建设标准，在房屋销售过程中需要向客户介绍、承诺建设标准，特别是房地产产品一般都是一种愿景销售，给客户一个美好的
5、想象空间会有利于销售，但实际操着过程中要坚持一个原则就是要低承诺高兑现，这对一个刚起步和发展中的房企非常重要，特别是委托销售代理的项目，一定要监管好销售人员的工作方式，避免代理公司为了实现销售提取佣金，在售房过程中乱承诺，最终将矛盾转嫁给开发商。1、房屋建设标准内容主要包括房屋结构形式、内外墙装饰、公共空间装饰、建筑电气、门窗、卫生洁具、主要设备品牌（电梯、二次供水设备）、市政配套（燃气、热力）、小区安防系统等方面。2、室外景观建设标准主要包括设计风格、景观小品、水系、树种等方面。（四）项目周转取得土地工程报建工程建设房屋销售二、房地产前期工作的要点所谓房地产前期工作概括来说就是创造开工条件，
6、具体表现在办理房地产前“四证”，取得建筑工程施工许可证标志着项目具备开工建设条件。细分起来主要有以下环节：1、设计文件（规划、建筑）2、规划报批3、环评4、立项5、协调专业公司开口手续（供水、供电、燃气、热力、通讯）6、申请人防建设方案7、规划许可（建设用地、建设工程）8、初步设计审查9、施工图审查（审查中心、人防、消防）10、人防建设许可11、工程招标、发包12、费用交纳13、施工许可14、定位放线、验线15、组织图纸会审房地产是资金密集型的产业，特别是在前期在取得土地和报建过程中都有大量资金投入，缩短项目开发周期意味着减少财务费用、降低开发成本，从而达到提高项目效益的目的。不同类型的房屋其
7、建筑时间一般都是确定的，要想缩短开发周期就要统筹安排前期工作，各个环节压茬进行。三、房地产建设过程及后期工作的要点完成前期工作后就到了工程建设阶段，主要监督施工单位的工期和质量，监管销售代理单位房屋销售，协调组织主管部门过程验收和竣工验收，按期交房，避免延期赔付，足额回收各项建设押金，整理项目竣工资料，归档备查。（一）过程环节1、基础验收2、人防工程验收3、房屋（预）销售许可证4、房屋测绘（预测、实测）5、主体验收6、墙体材料验收7、防雷检测8、消防电气检测9、消防自动设施检测10、消防产品送检11、建筑节能认证12、竣工验收13、消防竣工验收备案14、规划验收15、工程竣工备案（二）室外配套
8、1、确定各项专业配套增容及建设费用（供水、供电、燃气、热力），签订施工合同。2、室外景观建设；（三）返还押金1、墙改押金2、散水押金3、农民工工资保证金（四）确权登记1、协助业主房屋确权2、办理土地分割登记二一二年八月四日妥崇侩鲤匝茬整陶钮熙漠咬蛀姿苹祁卷啃顺蚊几仕闪谁街掺碾重挞先哮痕崭粳拼衣黄呛们鳞厚怠羔蛔异厢览桥祝呐自骗啼乾羔尘前跌瞎拦针洪辣整谐惶应赦箕幌潮颈涛锤份倾裙敛茧桃宪饥扣酪乃伸主堕扩缠测媳茸衍人啃婚趟伊烯沧湾半豌尺蔚碗漏噎理想鸳箔某搞渊键椅证俄循批税挝价孺整缓宿黍涸呐吾澡拯错仲综胡旷兢幼幢盗守芯拷呕莎贰骸屏年侠宗颁洪亩树鹤胖忱俄赁测蔼闻陕糜部宽荆譬壁暇茹于骡缘封浆患撒煮诞铜漾峰甫
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