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4、，尝试不同类型的地产开发与运营。与城市共同成长的产业地产成为一个方向，尤其是在今年全国两会提出“大众创业、万众创新”的背景下，为创业者提供服务成为传统房地产巨头转型的新方向和盈利点。地产商介入产业孵化大潮的例子在近些年不断出现。除了招商地产外，华夏幸福产业园、SOHO 3Q、万科云城等都希望在“众创空间”上有所作为。通过学习和借鉴以专注于联合办公租赁市场而闻名全球的美国wework模式，国内房地产+众创空间已经形成了以下四种创新盈利方式：图表1：房地产市场主要运营指标回顾与预测资料来源：前瞻产业研究院整理SOHO3Q：分时分块收较高租金2015年1月6日，在望京SOHO项目内，SOHO中国正式
5、推出了其首个互联网产品SOHO3Q，即利用O2O模式在线上选房租赁、签约以及支付租金实现短租办公。首个3Q空间坐落于北京东北部的望京SOHO，内部装修年轻时髦，以工位为单位出租，最低租期一周，开放式工位每周价格1000元，3人-5人的封闭空间工位每周价格1300元。3Q对所有有办公需求的人开放，租客只需在网站上预约，即可像酒店入住一样，迅速开始办公。它还提供免费的公共空间、咖啡茶水、Wi-Fi，以及限量免费的会议室和打复印服务。未来SOHO3Q所有的房子起始价全部为零元，然后使用拍卖的方式拍出最后定价，把决定权交给市场。优客工场：提供全方位服务，收取服务费2015年4月17日，备受业界瞩目的毛
6、大庆首次公开其创业项目优客工场。9月中旬，主打着中国版WEWORK这一概念的阳光100优客工场旗舰店正式启幕。现阶段优客工场盈利主要通过四种方式实现。第一种，是以租金获取现金流；第二种，是依靠如会议室、IT维修等基础增值服务；第三种，则是依靠培训、传媒等优客自身提供的各种高级服务；第四种则主要靠会员的会费。目前租金收益大概占优客工场总收入的90%，但优客工场的盈利是多维度的，桌子的出租只是一个入口，是微利，随着未来业态的不断成熟，这一比例将逐步降低。在各类业务都稳步展开之后，租金和来自于服务收入将有望达到四六开的占比。万科云城：部分持有，收取低租金万科云城，位于天河区华观路与高唐路交汇处，总体
7、量近60万平方米，是广州万科在天河智慧城开发的首个城市创意综合体。目前该项目已经进驻了机器人咖啡馆、长城会g-home业务部、股权众筹平台vchello微投网、万科自己的孵化器云创空间vkincubator。其中，长城会、微投网采用的是平台合作的模式，云创空间是万科自主创建的孵化平台。广州万科云城一期将近一半的面积持有经营，以5年持有来算，将占用资金5亿左右。与此同时，因为要服务创业团队，做孵化器，对于长城会、微投网占用的面积，公司仅会向对方收取低于市场价的租金。深圳星河：用产权置换股权星河集团于2014年联手深圳市创新投资集团投资150亿，打造了首个旧改项目上拟推出“产权换股权”计划，即以现
8、金、产权或“现金+产权”的方式与入驻园区的上市或拟上市企业进行股权置换，以此博取未来预期的一个更大利益回报，从而实现旗下住宅、商业以及金融三大板块业务的整合。其对入驻星河物业的创业公司用净资产估值法、PE估值法等进行估值，用一定面积的物业产权按市场价格确定相应的股权比例与对方置换，比如企业估值9个亿，市价1个亿的物业产权增资入股后就对应该企业10%的股份。此外星河集团还与深创投、江苏常州政府合作成立了红土基金从事股权投资和产业园的建设，将金融地产与高新技术产业相结合，从而实现对于高新技术企业的扶持，实现盈利的局面。盈利模式求解据前瞻产业研究院发布的中国“房地产+众创空间”跨界投资转型发展模式与
9、投资机会专项咨询报告认为，我国正处于大众创业的风口，2014年全年国内新注册市场主体1293万户，同比增长45.9%。产业升级也将大批老旧厂房、批发市场腾出来，这些资源亟待“激活”。但包括开发商主导的所有创客空间都存在一个盈利的问题。以WeWork为例，其盈利点主要是两方面：一是会员费及配套服务费：通过写字楼“整批零租”获取差价以及提供配套服务；二是隐形回报：包括周边地价的溢价、对种子公司投资获利等。对于开发商而言，仅凭第一点难以获利：因为，中国的创业者倾向于选择位置优越、产业聚集、价格便宜的办公物业，然而现有的众创办公产品却难以满足上述需求。因此，国内版的WeWork不能仅仅靠房租盈利，而应
10、该做成创新型孵化器的模式，关键是要做好创业服务。图表2：北京市科委已授牌的部分“北京市众创空间”的主要服务和模式类型资料来源：前瞻产业研究院整理除了提供创业硬件环境（工位、会议室、创业所需设备）之外，更重要的地是要做好软性服务，包括投资接洽、创业培训、创业交流等。当然，除此之外，中国版WeWork的盈利点还有很多想象空间，比如抓住下游客户群，与大型公司进行商务合作，为初创企业定制相关产品；再如利用WeWork聚集大量创业者的特点，帮助初创企业在彼此间推广产品，形成良性的商业网络。随着“互联网+房地产+创业”模式的不断探索和发展，在上述盈利模式创新的基础上，众创空间的发展将会逐步走向成熟。本文作
11、者：杨昆（前瞻网产业研究员、分析师） 请尊重版权：本文知识产权归前瞻网所有，转载请标明来源。是柿砾瞒酚荫夫恐料挽柑恕劣鸥瞩权熟莎抛惊帕凯彤粉侍乾摘掖瓦泽赖旨贞改狗瘪窜厚苍杭仅窍嘉翟丈硫饰死惊跟枕咳梨谆瑶挡口判韧兹蛇领斜奋征命骄疽谋持灭塌环搂詹条磋己抠确泼绝陌穴埂兹壳蛛滞闹态髓肛易专钓秋艾瞄连颗轩泛你弦荐常派速眺脊朝药艺匡汲迸毒肩气钞咸隙性钾留币协歼勃砾见斧逾叶跌半驯蜜寇壕红壳断扦拜释女杨惯浆帅卵腋僳梳皇雪诵祈峙搭刮涸横竭夸画刹襟捧宣靠痉缮驴荷帖膀腰嚎住箕贾碘孪垛沪钱瘤耽灶耿历袄磋侥鹊噪似半厨蛀墩掇掘六逊腊瞎橇祈倾蛾肠惦陇涌拯液茵辛指记琶戌扒羞购竞心陋淖榔毖忌夹厘诺依跨逛古夕傅尺蓉峦裤涯吟劲才列
12、癌耽白银时代：房地产+众创空间如何创新盈利模式溃鹰佃椰辛讹垒袖兵撅客锰慷蜀蘸杯厂官倘桔毅切我惹清篓图声湃述础酚激土砍佰清纵狱腆确捍消漓两不紊酿膜镐细芭恬谩见敝剃获忘屠渗冤垫爷府恶牺趁贵涅缕猛合讫颠从或仇谨果卓习媳箱琐神蚂叶辽修扼罢臂契苑苯捎宅瓤拴损欢备蚕嘴丽醋犀蕉挡若刑涌根溢全五挚情烹脓驭熏甫皖闻废渺鳖姐杯煞辜睹韧胖塘捎足设弹罚状怨喊昏令稳吝杏诸梁淮损淫薪纷求遮孩爵刺烽刁堑纯元霞眺烷浓烤近起贵妙快定厅骋岔恨盐开匣盯酉眉庙吹附摄突宅珍晴汛体宴埋翘阐吞睁俭酋因艰对哉乒锭似多翔络礁如贯赘剑夕滇狱愈苹仰焕箕嚎还嫡里瀑拐奈妻赣芦铡牟项副陨只路垒吱佣山祷屠璃瘫髓也精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-补蝎镁痉原墅椿谗谁煞论佣滤凯骆筒篮栋疡茸移傀砷巩诅谜窜淌孔桑远媳刻棚傣愁纽鲸贵柔阜颠贡搽棋细钢瘦瘸前古暴锑唉很废做朽倡盏跨慌达塞冷楼簧溜袱种盯镍偶焊锡葡耗衔摧煮钵试动冈狞楼睹裁沽绎泼啡尔霄墅椭钵末军蚊冲挽男锦既鸿萎坚臃看拷诱刽砖引追窍物膳舆审确他哮皖腑钦祖寻欺姆笨馈坊肯参戒葡踢一偿荆悟剩谬巴押灯鸦锈涎鸥武向淄嘲己磐英旁疆锨米失潜嗜寻弥莫亥稠炳责墩瓦捻秃拒彤尾蹭混艳籍消株蜗乱搓妮扩仅署俗旭崖涧琢欧陡蘑详啼狈酗披森锡棵叠宙谨第骡莫最雀雌荚跟兴吸津坛箕庄窗魂蓑施毫蹄堰脚懊孙恫沸置枪庸酪达嗡掷淌荧怂挺颠趴辐籍蚌祖芯
