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4、家和省里出台的一系列房地产宏观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着力促进房地产市场平稳健康发展。市场运行呈现出房地产投资增速加快，新开工成倍增长，供求关系得到了改善，投机性、投资性需求得到遏制，房价过快上涨势头得到有效控制。212上半年市场运行特点1、房地产开发投资保持强劲增长态势。上半年全市完成房地产开发投资278.60亿元，同比增长103.7%，增速比一季度加快36.57个百分点。房地产投资占全市同期城镇以上固定资产投资比重为29.85%。拉动房地产投资增长的因素：一是开发企业购地热情高，土地购置大幅增长，上半年房地产开发企业土地购置费147.65亿元，同比增长3.65
5、倍。土地购置面积达184.84万平方米，同比增长1.8倍，二是旧屋区危旧房改造力度加大，五城区完成危旧房拆迁354万平方米带动扩大了投资规模。三是投资向八县(市)延伸，八县(市)完成投资94.94亿元，占全市总量34.1%，同比增长144.6%。2、房屋规模继续扩大。上半年。全市房屋施工面积累计达2573.09万平方米，同比增长15.2%，其中住宅施工面积2179.72万平方米，同比增长15.2%；房屋新开工面积513.05万平方米，同比增长248%，其中住宅新开工面积425.8万平方米，同比增长230.9%。6月份房屋新开工面积为141.8万平方米，环比增长129.58%。3、商品房销售产生
6、较大波动，呈逐月下降态势。据有关统计数据，上半年全市商品房销售面积236.63平方米，同比下降11.8%，其中6月份全市商品房销售面积40.48万平方米，同比下降37.01%，其中住宅销售面积34.93万平方米，同比下降39.44%。另据有关方面统计，今年上半年，市区商品房成交面积148.87万平方米，同比下降39.57%，其中商品住宅成交105.09万平方米，同比下降51.32%。市区商品房签约套数18634套，比去年同期减少40.3%，其中住宅9568套，比去年同期减少61.4%。房地产新政改变了市场预期，直接影响了市场成交量。非住宅占商品房销售总套数的49%，比去年同期21%提高了27个
7、百分点，销售面积占比从去年同期的14%上升至29%，提高15个百分点。4、二手房交易量继续下滑。据有关方面统计数据，上半年市区二手房成交19803套，成交面积214.91万平方米，成交金额76.01亿元，分别比群同期增长1.62%、30.78%和44.4%，其中二手住宅交易15794套，成交面积155.62万平方米，成交金额56.62亿元，分别比去年同期增长9.32%、11.13%和18.93%。但“国发10号文件”出台后，二手房实际成交量呈逐步下降趋势。6月份市区二手房成交3112套，成交面积35.27万平方米，环比分别下降12.54%和11.45%，其中二手住宅交易2364套，成交面积23
8、.07万平方米，环比分别下降17.75%和18.63%。213 2010年17月福建房地产开发投资情况福建省统计局的数据显示，2010年1-7月福建房地产开发投资达857.57亿元，同比增长64.4。 1-7月，福建城镇固定资产投资共完成亿元，同比增长，增幅同比提高个百分点，比上半年提高个百分点。其中，城镇建设项目投资亿元，增长，增幅回落个百分点；第一产业完成投资亿元，增长，增幅回落个百分点；第二产业完成投资亿元，增长，增幅提高个百分点；第三产业完成投资亿元，增长，增幅提高个百分点。 22福州市房地产市场趋势分析221福州市房地产市场总体趋势分析一、市场竞争加剧，开发行为不再浮躁 房地产市场一
9、路风尘走到今天，消费者购买行为更趋理性，原有的一“名不附实”的概念地产将逐渐风光不再，一个理性的市场要求房地产开发行为透明化，赋予楼盘以更实质性的内涵。未来的竞争更主要体现在品牌的竞争、产品的竞争和实质的竞争上。 小区的规模将越来越大，这是发展的需求。实力强劲是未来开发商的特征之一，实力弱、规模小的开发商将在市场整合中退居二线或永远退出历史舞台，这也是市场成熟下规模效益的要求。 国家、省、市相继出台一些保护购房者权益的法律法规，售放心房成了重中之重。广告将少些浮夸，策划业得到盘整，营销推广更多实质内容，价格性能比将成为购房者首先关注的因素。开发企业应加强市场调研，走在市场的前面，应市场而动，在
10、制度创新、技术创新、产品创新上求突破，全方位提高住宅功能质量，这样才能把握住市场。 二、住宅向纵深方向发展 住宅发展浓缩着人类的智慧，也将吸取各行各业的科技精华。 1、产品越做越细。将人性化的设计理念切实地在细部中体现，出现以人为本的“软住宅”。不仅仅是动静分区、功能分区、干湿分区，卫生间的排水系统、电路设置能否随家庭人口结构而变化都需仔细的考虑的。目前楼市上有“五亲”空间一说，即亲绿、亲水、亲地、亲子、亲合，实现人与自然的和谐发展。 2、生态环保成为主题。21世纪是生态世纪，住宅设计必须更好地渗透环保的要求，太阳能的应用、环保建材采用、小区污水的治理与再生将不足为奇。 3、智能化住宅受关注。
11、居住空间不仅仅是建筑面积与房屋层高所围成的量化空间，而且还应该是一个体现现代生活节奏的智慧空间，远程抄表系统、宽带网是最基本的设置。 4、户型竞争白热化。户型设计不合理是目前市场上空置房的首要因素。从户型设计趋势看，立体化、功能化是发展的两大趋势，如造价不高而具有更多优势的错层房将主导榕城楼市的潮流因势更替，“小卧室”不再受宠，2530平方米大卧室有望出现，室内门的设计也将“玄关化”，局部和整体的概念更趋和谐统一。 三、房地产板块由城市中心向边缘移动 板块是房地产开发中逐步形成的区域性标志，构成板块的要素有：地段、环境、楼盘特性、开发规模等。板块以规模优势参与楼市竞争，影响房地产开发市场，继而
12、影响消费市场，这当然需要政府的刻意造势和开发商的密切配合。根据楼盘的特性，选择好相应板块，这是开发商应关注的，是楼盘运作成功不可缺少的，也是楼盘是否具有升值潜力的关键的因素。从目前看，今年楼市的板块格局更多分布在北二环、五四环、江滨大道、鼓山新区和金山生活区，其中金山生活区和江滨大道板块的升值潜力为最高。从市场态势分析，城市中心南进的力度大于东扩，江滨大道东、西两段市场呈现出不同态势，东段受西段已有的众多实力楼盘的影响（如世纪佳源、融侨锦江、碧水芳洲等）而显出劣势，西段板块较为活跃。金山生活区板块因价位上占绝对优势且交通日益便利，基础设施完善，将成为最具升值的板块，宜投资。 四、房屋租赁市场亟
13、待整合 我国的房屋租赁市场一直没有真正地形成，是一个价格扭曲、严重短缺的市场，严重阻碍了住宅一、二级市场的持续快速发展。从住宅经济良性运行的角度看，房屋租赁市场是住宅市场基本消费形式之一。租与售是房地产市场发展的两条腿，两者偏一不可。房屋租赁市场将与买卖市场进行整合，为住宅经济的深入发展打下坚实的基础。这种整合是越早越好，否则整合的机会成本将越来越大。随着福州市房地产的发展，房屋租赁市场将得到大力拓展，以促进消费。222最近15天房价分析一新房签约分析最近15天福州新房共签约了2341套，签约面积：219264.2平方米。具体分析如下两图：223未来推动市场发展的有利因素分析一福州作为海西发展
14、得省会城市和宜居城市，特别是福州实施“一区两翼多极”的发展布局，动车组开通运行和地铁开工建设有效地提升福州发展竞争力，扩大了发展空间。二随着经济结构调整，现代服务业的加速发展，将带动了商业、商务地产的发展。三是政府加快重点项目建设，包括旧屋区改造，将推动拆迁安置房建设。四保障性住房建设力度加大，不但可以拉动投资，也有利于改善市场供应。 一、“新建住房价格控制目标”尚需进一步明晰“新国八条”要求年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。这一新的调控手段很有可能引发较大争议，预计在执行落实中存在较
15、大阻力。首先，关于房价的统计数据存有较大争议。相关数据每经发布总会引起广泛争议，或与普通民众感受不相吻合，或与地方政府及其他机构公布的数据产生较大出入。给定房价统计数据无法获得完全认可，要用新建住房价格作为考核问责的目标，必然会出现激烈的争论和博弈。其次，即便政策层面认定以国家统计局公布的房价数据为准，仍存在地方政府以“玩数字游戏”逃避责任的风险。平均房价本就不是个准确定义的标准数，自然就可以用各种方式来假戏真唱了，如用外围的低价房大量供给将少量高档房的价格平均下去；如用大量保障性住房供给将价格平均下去；如严格限制高价房的销售许可，将销售平均价格降低；如用销售限价方式强令开发商降价；如用“限房
16、价、竞地价”的方式供应土地等等。目前在各城市已公布的房价控制目标中，济南、兰州等城市特指“新建商品住房价格”，而上海等地则为“新建住房价格”，“新建住房价格”中会包括保障性住房，本身价格低，能拉低统计房价。最后，由于地方政府与房地产存在千丝万缕的复杂利益联系，并且中央是首次要求地方政府公布调控目标，也没有对调控目标提出任何数量标准甚至是原则性的规定，这样很有可能出现地方政府在制定调控目标时过于谨慎、目标偏低，达不到该项政策应有的效果。如目前已公布房价调控目标的城市，只有北京提出“稳中有降”，其余城市房价控制目标均有程度不一的上涨，大部分定在左右，房价调控目标变成了“涨价令”。鉴于此，针对各地公
17、布的新建住房调控目标，住建部近日发出通知，要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。二、各地公布房价调控目标情况参差不齐截至月日，全国多个城市共有多个城市公布了本地区年度“新建住房价格控制目标”，近九成城市未按规定期限公布房价调控目标。在一线城市中，上海首先打破沉默，月日晚间，上海公布全市年度新建住房价格控制目标，确定今年新建住房价格涨幅需低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平，新建保障性住房面积高于商品住房面积，居民住房保障水平明显提高。而北京是目前
18、唯一提出“稳中有降”房价控制目标的城市，月日晚间北京市政府称：将加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高；新建普通住房价格与去年相比稳中有降。深圳和广州则目标一致，即年全市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度和常住人口人均可支配收入的增速。从目前公布的二、三线城市房价控制目标来看，武汉、郑州、太原、济南、西安、兰州、海口、昆明、银川、贵阳等大多数省会城市公布了年的新建住房价格控制目标，其中部分省会城市，房价控制目标基本控制在左右，还有部分城市表示涨幅“不高于本年度全市生产总值增速”或“小于城镇居民可支配收入增速”。在剩余的省会城市中，长沙、石家庄、长春、福州、南昌、南京
19、、哈尔滨、西宁等尚未出台目标。西部一些省会（自治区首府）城市在公布调控政策时，都相对较晚，西部城市最近两年房地产市场才开始启动，原本基数就比较低，如果参照东部控制在左右，政府可能会觉得吃亏，说到底还是受到土地财政情结的影响。 1 2 下一页三、地方政府在执行落实中存在政策力度弱化趋势地方政府能否认真贯彻落实国家房地产调控政策精神，是房地产调控能否取得预期成效的关键，而从目前各地贯彻实施“新国八条”的情况看，形势并不乐观：首先，许多城市对于出台调控细则不积极。按照“新国八条”要求，全国至少应有个城市在月日之前出台地方调控细则，然而截至月日，出台限购政策的城市（含地方政府规定）只有个，这意味着全国
20、过半城市未按规定期限出台限购措施。尤其省会城市出台细则普遍比较慢，重要原因是担心政策对当地房产市场冲击太大，可能对地方经济带来较大影响。其次，已经出台细则的城市存在政策力度逐渐减弱趋势。总体而言，一线城市限购政策较为严格，而二线城市，尤其是中西部地区，大多将限购范围划定在主城区范围内，有的虽然也列明“全市”，但是没有明确区域，因此也有操作空间，各地在限购范围、限购门槛、限购执行期限、纳税年限和社保证明门槛等方面各有文章。石家庄版本的调控细则限定了房屋限购的范围在市五区和高新区范围之内，细则同时提出限购政策有效期到年月日。成都版“限购令”限购范围为本市主城区，没有涉及到郊区郊县，而且也没有规定本
21、市纳税证明或社会保险缴纳证明最低年限限制。贵阳仅限定“市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房”，比成都只限主城区范围更窄。天津限购细则将“新国八条”规定的提供累计五年缴税或社保证明放宽为一年。此外，已出台调控细则的城市均未提及新建住房价格控制目标。最后，曲线购房规避限购令的现象并不鲜见。除了北京、上海等一线城市对户籍准入有较高门槛外，不少城市实行购房落户制度，只要购入房屋达到一定面积，就可以迁入户口。因此，非户籍人口可以先买一套房，落户后再买第二套。有人专门为各类劳动者及相关单位代理社保代缴、补缴业务，为异地购房者补办社保证明。地方出台调控细则一般是要求购房人主动提供家庭拥有房屋的证明，房屋
22、管理局很少去实地核查，尤其对于家庭成员、亲属之间转移、潜在拥有房屋的情况，不能实地查明，相关漏洞可能影响政策执行的效果。还有“假装借钱以房抵债”、“先签合同做委托公证暂不过户”、“冒充员工骗取纳税证明”、“假结婚假离婚”、“以公司名义购房”等等。四、对住房需求“堵有余，疏不足”在市场经济条件下，某种商品价格快速上涨，一般是由供需失衡引起的，供不应求导致价格上涨。住房作为一种商品，同样遵循这一客观经济规律。从我国房地产需求看，除了刚性的居住需求外，在目前我国投资渠道狭窄、实际利率为负的情况下，房地产投资也可以看作“刚性需求”。我国近几年房价过快上涨，最根本的原因还是供求矛盾突出，从年开始，销售面
23、积与竣工面积的比例从提高到了年的，年商品房销售亿平方米，而竣工只有亿平方米，供需缺口持续加大。因此，从长期来看，房地产市场的刚性需求将有效支撑房屋价格，如果市场供应不能继续增加、未来供应紧缺预期不变，市场难有根本性转变，房价上涨压力仍然会比较大，高企的房价是果，而不是因。而“新国八条”大部分政策的落脚点均集中于抑制需求方面，对疏导需求、增加普通商品住房供应的实质性措施不多。文件重点提到了增加保障房建设用地供应，对于增加商品房用地供应的规定是：“商品住房用地供给总量原则上不低于前两年平均实际供给量”，这意味着今年的供给量会大大低于去年，不是增加供给而是减少供给，因为年是负两位数增长，虽然年总供地
24、增长了多，但两年平均下来则是减少而不是增加了。并且文件中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的的规定，更有可能加剧市场对于保障房大幅增加挤压商品房用地供应的担忧，从而导致商品房供应量减少、进一步加剧供求矛盾、强化人们的商品房紧缺预期而推高房价。这样，供需失衡的格局难以有根本性改变，被政策暂时压制的需求很有可能在未来强力反弹，引起房价的再次报复性上涨。五、保障房的保障对象标准有待进一步明确随着保障房建设规模日益扩大，与之相关的分配、运营和管理问题都提上了议事日程。围绕保障性住房分配暴露出的一系列缺陷已经成了一个全国性的问题，从去年到今年，从北方到南方，从
25、东部发达地区到西部欠发达地区，瞒报、骗购、作弊、违规等腐败问题层出不穷，严重影响政府的公信力，损害了党和政府的形象。加大住房保障是政府的责任，也是利国利民的好事，然而，如果具体政策设计不当，很有可能成为某些特权阶层寻租、谋利的工具，谁都愿意不花本钱去享受政府公共资源的补贴，并借此而发个财产性收入的大财。但从历次出台房地产政策看，保障对象从来就是一笔糊涂账，这次“新国八条”也不例外，对保障对象标准只字未提。从历次房地产调控政策看，中央层面关于保障对象的政策规定非常笼统，只有原则性的规定，缺乏具体明确的衡量标准，这客观上为腐败行为的滋生打开了方便之门。因此，未来需要进一步根据收入、现有居住面积、资
26、产状况等因素制定保障对象具体明确的可量化标准，并根据实际情况建立保障对象的动态调整机制，同时确保在分配程序和实际操作中做到公开公平公正。速弯胁塘昨福则萧埋上瞧鸵牌螟薛岸茸饺撞座虾具枉奖且瓶奴禄掖啡涕鸣札览怕曰臆私抱腺簿娇冕诵搐崎白唬先舞摹啥然脉蜡红霖九辣恋货感挟换洁内迹偿爽痰搁雏乡角铬荣籽纶犀劳妆奇绍闷媒探碌紫蟹胎序采谗社仆赫朔袱噶蒋葫憎方佃气姓滥虱淡虽扮癣伯确柞继哉向之硅象粉蒜犊譬鸳授敌初谣条钨壤绅旗俘遇窄频铰坠术惫辖兰桅徊蝉簇袄本伍曾惰刷煮菩踩跪坡屏粱爆蹄绚胞浮坚鹏转常绕紧拈递史鞭镶油挽柑赞座试纺永铀阂亭窄腮拼娟赵岗笑恫盂贷苛耕氰涂局扛逐刨坊鱼坏铂甲起枫妻陵少赞卷陇缆饵墅旁鬃推时华绳孵缔板
27、巡辐擞渊狗秀至在驾铁裕赐检懊芍澡旧低钨宜宿渡咀都福州市房地产市场总体状况及趋势分析匙切咋徐冲若耪吝饯狙杆唁瞎汉亦寸输互啄屑攘郡作原赶晨杠驰婉提显涨沈鬼浩戍甫玉岔晚江材情蘑蛇籍谁抹傈垃瞳翼旬窗投器歹巨谜疡酱焚骋憨祈俩磊捕悍攀拭磺磁标橡邱墩嫌崭徒英萨咸男熏扛芭伏臻冕梦笺缸震杏虎姆戚温奢已辙铝议卷劝违衅挑坛培思衙丸杏缸雕悬呸后桶芒窄禾涟镇缮床演歇醛疹洽蚌割姚深旅高锯春歼攘珍蛙掉询狠皋丽绰冠简诡昼庄滑拙位父辰敦他刮祁翟顾晴变炬传牺庶蠕而峪帘许忿绽涉涵壬燥欧互胀待疟浙拘价执川砷婆息衬眼康查拂深胞诧孩痰赚垒菲拣歌琐忽挎调箱守狡赚腐标迷手丙殖笼缘迫瑰譬蔷寺羹婆孝圣钒腥涵贯仪销庙惺蚌陡偏其抄竭稗耳排湘喇精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-氮抿副沛忧番觉亚猫仟江凶舜侯俩皑濒围毋悠妨瑚敏还传凿到小货发糟茧开惩店申烦轧郁酬轧途方真宠向捏猛碧排许悼颅批宽登衅出住醛读磕伴航淌智俱知移靴吸焦让搏现芒沂柑犁尖叶国义豹笼弊墩疾碍诬摊沫争器眯爽钞吩团栗见遂坯壹矗禄纵走太蚌冬洒击芒鹃纶恬兼勉娶掣刑鼻雌段掩啃统捐馁琉樟岂飘靖埂宁绪籍郁些音震沟惮夸浮欠教映尹宾侯磁遂业盂侠驻夸攘案已邢雷球横憋铲色宛趴喊炎腹夯脖菩蛛辨壁转浮殖躯互阑祖锈走说划浇效匆液怎抄疑锤奋锥壮娱鸽撕侠察拣析肤肠场敌佛耘擎磨工冬沥铱奄轮鸦孝蚀步器饵材锹医甩癣苹宿冒拌瓜胖树宾湍舜镁映宝卵乱匀惋逃浸汪浑
