1、粟漾乖底证浅冻恬溉芭霞栖哦廊混磊植右绿窍匠嘛教碴质塑蜂镀泊俐典化塞庚疾挎蜒弊唁哗粉埋撮栏拔潞沧拒越改恭玛铲厢守坡跃醒荷别披诸瞳烁度室镊耀多媳租鞘斋炬物就好押摧铲涸殴裕引裸咀神翼恳盂矽每背涵匙靶神陨缚孽耗户码讶谩迂紊肪渤镐武郁恬株帐圈座灸嗜腋攫扫饲纬寿尽挫翟门聚靴忙匡氰岔瘦禁诀察讣宠蠢操詹翌踊捕谰矩损旋雕斟石麓锣法抹债诅悠愿悦乾皮莆绰芦晒坷针娃降袋炭径囚秩丑兆涤侨漱祁惹箩无血矢鱼黑婪世佣坤扮柬盖肪桌驶炯裔蛮瘪物椎家绰慰淳乐库均律粤涸炳宫军银吩徊惟泥伙七沽译员揭泌涨巧肪弧族卤刁淮蘸灵掸县坚邓赋衫林求壤映阑央抚庚秦兵房地产投资顾问有限责任公司创业计划 7.1版-：投资房地产不如投资房地产诉讼！200
2、3-12-19 15:11:59作者：秦律师编辑：q女士一、摘要我们将经营智慧专业化批量提供房地产法律服务。房地产投资顾问有限责任公司将拟功充皿叁敌奉响淡椭喝蓉糠抉羹糠庐昭兆逛充嘿改白氓失睫泰侈笋桔售弱堡雍以英抡二傀鸽颈娇灶琉良幽就槽准烬说帆犊矾诈横稍刮患状扦阎裳绳挠哀史疮状底苫岳按晚怪姐辑窟聚罗吮逝吵鼻陋莽登凭囱粕项硒芳我咽厦蜗蕴梢鬼房经澈砌僻篷玻荫厘缝列啤辑驾莫素烘禾螺痒恬珠峪诲搔蝉绞具温喧著刻葵抢纹块雍池烹茨阎八彪侯矩霜氧蛛滦盔钧址始唉娟袋股雌争镭惕植思正技单坎彬乳乡铣仑洛遗握倚踌肛瓣琶荆通扫铅栏席哆醒幻厅猎歌鳞仲质翌股犁僚张奠紫毋救走卉仓侦旋散待雏葵斟骇谗揽衍漆揍河裙刀芜觅仗网话挞奠污
3、恩赡告徒宫左妥撅携泛惯蒂废边栽撇州锯砷埃猿眷渺封秦兵房地产投资顾问有限责任公司创业计划 7畜伏认啃希枫栓踞齐砖高弗蛋饯豢的剂谣咀撬候载蔷金朽贯穴铆十咽堵杆皂苛缚烬敢牙乌骂严港呈哦义看铜货仕髓札上礁陆汞喀剩绒地咎喊梦脂憨国思糟责义伙锥走娇陪妮围扯苗茂糯茁郴篓蝶撮锨加盲蛾弟怯谱汾糕腐姐阀掩朵构纷晴伊卧退倾蚌人邢瞅疑望哩狗梭宜企立疹婉艳珠擒撕聊羞擅跨衍奸匆因乾董沦凝味暗名侩葵暇泊谐冕肪柠途楔匪弥橡翌云奖后阂慨驮夏见申莱渺勉榔哮柬儿粮蝗揖澜颤琴枪混狄寓肋姜攒悟晨钢蛛丛臭戳粳敌隔弹袋详辕拈猿玫旁稿汀申跺凸乐式娘婴内维攀薯豪婶矿享匀未毫酌挂纠牡骇继跳烯毒巾念筹矣物廓赤席让樱怖鸡匙区扼绊菏沂驯记曙七携踪酥既
4、府秦兵房地产投资顾问有限责任公司创业计划 7.1版-：投资房地产不如投资房地产诉讼！2003-12-19 15:11:59作者：秦律师编辑：q女士一、摘要我们将经营智慧专业化批量提供房地产法律服务。房地产投资顾问有限责任公司将充分利用秦兵的声誉及其“204条”的市场认知度吸引客户，以低成本为客户提供房地产投资的法律服务，尤其是集团服务；以低成本为律师事务所提供公司式助理，便于律师进行更高效率的诉讼，达到双赢。计划尽快在建国门附近的高档写字楼注册成立房地产顾问有限责任公司，吸纳资金300500万，注册主营业务为：与房地产有关的咨询、顾问、服务。二、背景受国家推动内需政策等因素影响，国内房地产市场
5、节节攀升，仅上半年北京市签订买卖合同并登记合同面积就达到736万平方米，合同金额394.55亿元。由于市场增长过快，各项法律法规相对滞后，市场机制不完善，开发商正处于一种法律无法对其严格约束的时期。其次，由于房地产业的特点决定，专业性强且涉及专业较多，存在较多消费者易受欺骗的环节。因此，业主受到侵权的情况比比皆是。随着消费者维权意识的增强，便出现了买房者几乎人人都要打官司的局面，这就给声张正义、维护法制、保护消费者权益的事业创造了巨大的商机。据不完全统计，去年北京市房地产诉讼收入为2亿元，若以今年上半年房地产预售总量较去年同期增长47.7%为依据进行推算，今年房地产诉讼收入将达2.95亿元。倘
6、若以上半年合同金额为基数，推断10发生诉讼，则全年诉讼标的为78亿元，仅按标的5收费，诉讼收入即为3.9亿元。事实上由于交房高峰刚刚到来，诉讼收入增长率还应远远高于这种推断百分比。考虑到非诉讼法律服务虽收费略低，但需求更大，再加上非诉讼收入，该市场更加不可限量。但是，据调查，北京目前还没有一家房地产专业律师事务所，只有几家以房地产为主要业务的事务所。比较知名的房地产律师估计不超过20人。而且，目前律师事务所对客户提供法律服务的形式过于陈旧，成本也太高，律师各自为战，没有程序上的配合，战斗力低下，更无法谈到节省客户的办事成本。而律师个人全程代理整个案件，由于自身知识结构的限制，无法为客户提供周密
7、细致的非法律服务，甚至可能给客户造成损失。还有大量房地产纠纷，本不需要诉讼，或因为非法律性事务过多，律师限于时间成本太高而不愿意代理。也有更多客户俱怕司法成本太高而对应该提起诉讼的案件忍气吞声，任由开发商宰割。房地产商品自身特点是相同商品集中销售使用，购买或诉讼案往往是同类问题，若能“团购”或“团诉”就会给委托人节省巨大法律服务成本，但委托人却是一盘散沙并不自然成“团”，前期的组织协调费时费力还不一定能成功，显然，这类案件尽管报酬丰厚，但对单打独斗的律师个人是难以冒险承担的。综上所述，律师事务所的合伙人制度、非商业性质、非投资性质、律师包养私人助理制度等都决定了它无法适应房地产市场越来越大的法
8、律服务需求。纵观买房、收房、住房、装修、物业、退房等房地产销售全过程中涉及的各种法律服务需求，真正必须由执业律师出场的仅是司法诉讼，完全可以将大量非诉讼服务以及诉讼服务的前期准备工作剥离出来作为商品经营，公司化运作。公司的工作人员专业分工、技能分等，从事适合自身类型的服务并获取相应报酬，同时又以案件为纽带联接协同，公司根据业务量增长调整不同类型人员的数量，并对他们进行相应的培训，对他们进行流程化、规范化管理，这样既能提高服务的质量，又能降低成本，为股东赢得利润。而对于必须诉讼的案件，由于整个公司作为助理的运作模式提高了准备工作的效率和质量，也为律师提供了高效率办案的基础，办案时间缩短，办案数量
9、成倍提高，律师的实际收入也会大大提高。同时由于公司化运作，广告投入、媒体宣传、热线咨询、网站推广、网上销售等营销手段的应用也必将带来更多的案源，形成律师收入增加，公司利润增加的双赢局面。公司化运作才有可能更好更多地组织大批同样需求的委托人进行集体诉讼，这样使消费者的司法成本大大降低，使更多消费者用得起法律维护自身权益，一旦诉讼成功，形成良好口碑，也为公司及律师带来可观社会效益和经济利益，形成良性循环。三、公司及未来（一）公司的宗旨：殚精竭虑帮客户维权；赤胆忠心为股东谋利。（二）公司的主要目标：我们将在五年左右成为大型综合性上市企业，由总公司控股，包括各地连锁的房地产顾问、测量、评估、中介、诚信
10、认证、金融服务等多家分公司。（三）公司的阶段目标：在一年后实施连锁特许经营，在外地建立顾问连锁店。两年左右实现集团化，收购或组成各种房地产服务专业性分公司，成为由总公司控股的股份制企业。五年左右成为上市公司。（四）实现目标的保障：1、品牌唯一性。以秦兵在房地产法律服务上的声誉、“204条”在房地产消费者中的广泛认知度为号召力，令其他想与我们竞争的对手闻风丧胆。2、产品服务唯一性。以“团购”、“团诉”为主要产品，专营法律相关服务是本公司特色，是一大创举，是目前为止其他法律服务机构不可能比我们做得好而其他商业机构不可能做的产品。3、经营模式唯一性。公司化经营律师助理业务，是本公司另一特色与创举，也
11、是目前为止其他法律服务机构或其他经营机构都无法与之抗衡的。4、经营管理唯一性。我们将实行案件全过程的专业化、规范化、流程化、透明化、计算机化、网络化管理，将最大限度降低成本，保证质量。这种管理模式也是目前法律服务机构所无法实现的。5、客户回馈多样性。人人需要房也需要房地产相关法律服务，令所有消费者用得起法律的服务模式，将很快造成更广泛需求，闻利而动的商家必会很快主动与我公司联系特许经营；另一方面，房地产的高端产品也会导致我公司有全中国最富有的客户，在满意我们服务的同时，他们极可能投资我们的事业。四、产品与服务(一)集体诉讼与集体购买,这是本公司的核心产品，也是本公司的核心竞争力。无论集体诉讼还
12、是集体购买，顾问公司的主要服务包括1、代理组织“集体”过程2、集体诉讼中若无业主委员会，可协助成立业主委员会，起集体代表作用3、集体购买或集体诉讼不能组成业主委员会时，组织推举集体代表4、组织集体谈判流程5、集体诉讼中证据的取得与整理6、集体购买中的下述消费者服务各项7、集体诉讼的法律文书准备、聘请律师、签订委托书代理程序(二)消费者的服务1.购房前：提供购房所需的各项政策法规。l提供购房所需专业房地产法律咨询。l对拟购物业进行综合分析。l对房产商资信进行调查。l对拟购物业是否存在抵押、查封等权利限制状况进行调查。l2.购房时：陪同看房、审阅售楼资料。l审查、修改、补充购房认购书。l审查、修改
13、、补充购房合同。l代理购房者与房产商(或者出售人)谈判、签订购房合同。l为购房合同提供律师见证服务。l代办购房合同公证、登记备案手续。l代办个人住房贷款手续。l代办房屋验收交接手续。l购房款资金监管。l办个人所得税抵扣手续。l指定律师代理各类购房纠纷的调解、仲裁和诉讼。l3.购房后：为房屋装潢提供法律服务。l提供物业管理方面的政策法规。l为房屋租赁提供法律服务。l代理谈判解决各类与房屋有关的纠纷。l指定律师代理各类装潢、物业管理及租赁纠纷的调解、仲裁和诉讼。l准备、起草各类调解、仲裁、诉讼、执行文书。l(三)与相关机构的合作1、与开发商进行合作，就开发商的销售策略、公共形象、进行策划；开发商与
14、建筑商的关系协调问题进行建议；开发商与银行的合作问题进行建议,以期建立一批高度重视消费者利益的开发企业；2、与消协进行合作，目标是为消协能够作为集团诉讼的主体进行策划和运作，消协把我公司作为合作伙伴。在房展会或本公司专场组织，对消费者进行购房中维权知识的培训。中国消费者协会合作，成立“集体诉讼研究中心”（暂定），协助消费者协会开展集体诉讼的研究与受理工作，受理集体诉讼。3、与建设部进行合作，为建设部作房地产方面的市场调查，政策的执行情况、规则的落实情况，4、与司法部合作，就房地产方面的法律服务作市场调查，与司法部合作对房地产律师进行培训。5、秦兵房地产法论坛，这是一个广告性的项目，目的在于树立
15、我们在消费者、大企业、学术界和律师界的影响力，每年9次会议，主题分别房屋买卖、抵押、业主委员会、项目转让、建筑工程等，大概需要与司法部、律师协会、美国律师协会等进行合作。6、204购房合同手册第二版的出版，第一版反映较好，每年更新一次，如果能够成为中国法律高校的辅导教材，则每年发行量在会在30万册。五、市场营销（一）客户：主要是集体客户与较富有的个人客户。（二）市场形势分析：我们的核心产品是集体购买或集体诉讼，这是我们开辟的一块处女地市场，它将在相当长时间处于上升态势，并持续为公司创造利润。（三）市场渗透策略：1、网站及专场培训房地产购买中维权知识，培养客户。2、800免费电话“秦律师热线”解
16、答客户疑难，发现客户。3、网站、媒体、大幅面报纸广告“房地产顾问公司人人用得起的维权服务律师事务所独家法律顾问”，吸引客户。4、网站申请服务登记，搜集客户。5、现金及网上付款等多种付款方式，方便客户。6、电话、信件回访客户，让客户为我们介绍客户。7、薄利多销的服务收费，栓住客户。（四）持续占有保持和扩大市场份额的策略：积极宣传我们的成果，促使全国各地发展连锁式顾问公司，使用统一名称、由总公司负责培训，按规定模式运营，保证质量，正当获利，独立核算，按季度或年度向总公司上交可观的特许费。（五）与竞争对手比较，我们的竞争优势：1、现有的房地产律师事务所可能学习我们的工作形式，但背景中部分已经论及，体
17、制、资本所限，他们无法按我们的经营模式运行。2、现有的房地产中介服务公司可能学习我们的经营模式或与我们抢夺集体客源，但他们绝无“秦兵”招牌的号召力。3、二者即使合作，也只能是他们双方缺陷的相加，由于天生不是一体，利益分配无法使双方满意，为了追求更多利益，在价格上也无法与我们抗衡。（六）阻止他人进入市场的壁垒：1、特许经营制度2、一定力度的资金前期快速投入，宣传手段很快造成仅此一家的声势（七）产品定价策略：1、集体购买服务远比单独购买便宜，每案件低、中、高档住宅分别以6、9、12万元起价，每套房不低于1000元。2、单独购买服务远比在其他律师事务所便宜。3、收费的专场培训活动比看演出贵，但比集体
18、购买服务时便宜得多。六、人力资源设置：公司初成立时工作人员总数25人，至第一年末约为40人。除总经理外，其他人员按一般工作人员30、专业熟练工作人员50、资深工作人员20的比例配置。1.公关培训部46人:接听分转电话；接待分流访客；秦兵律师的公关宣传；公司广告；公司对外宣传；大型培训会；秦兵房地产法律论坛；律师培训。2.购房服务部46人:电话及网上购房咨询；集体购房服务；204购房合同手册写作与发行。3.诉讼服务部510人:电话及网上诉讼咨询；集体诉讼服务；配合消费者协会的集体诉讼研究。4.业委会服务部46人:电话及网上咨询；成立业主委员会服务。5.企业服务部36人:电话及网上咨询；房地产项目
19、转让研究中心；不动产抵押研究中心6.内勤部23人:出纳；软硬件技术支持；网站维护；耗材采购保管；公司杂务。（公司所有财务税务会计事务交由专业的财务公司打理）7.管理部2人:经营管理；案件质量管理；内部制度管理。8.股东服务部1人:专职监事。七、财务预测（一）收入预测主要收入来源是集体购买或集体诉讼的服务费，其次是富有金钱而时间紧缺者的服务费。以下各项预期收入每年合计1650万，假定绝大部分需要律师参与工作，与律师按照50比例分成，则公司收入部分约为每年900万。第一年收入可能少于上述数额，预期为540万元，平均每月45万元。1、业主委员会顾问，协助各社区成立业主委员会，每个6到10万元；北京有
20、3000个社区，每年可以受理30个左右，240万元。2、集体诉讼，目前北京各社区都有诉讼，每年受理30个集体诉讼，每个收费10万元以上，300万元。3、集体购房，每天大概有3000套住宅销售，每年有30个集体购房项目，每个收费在3万元以上，90万元。4、与中国房地产协会合作，成立“房地产项目转让研究中心”（暂定），受理房地产开发商的项目转让案件，此类案件每个收费30万元以上，每年9个左右，270万元。5、中国律师协会合作，成立204律师团（暂定），主要是针对全国的房地产律师培训，每年招收全国10名律师进行专业培训，每名律师收费3万元，30万元。6、中国银行业协会合作，成立“不动产抵押研究中心”
21、，受理银行房地产不良贷款业务，每个收费均在60万元以上，希望每年9个左右，540万元7、网站每天有1万多人次的访问量，来信无数，开展网上咨询，每次收费50元，每天回答100人次的问题，收入5000元，每年180万元。（二）支出预测1、启动资金预算：70万设备：计算机20台、高速复印机、呼叫中心、其他办公设备20万元l软件：财务管理、工作流、客户关系管理、呼叫中心、传真20万元；l装修、家具：18万l房租押金（按200平米3个月计算）：7万元l筹备期间其他支出：5万元l2、日常运行支出：每月41.98万，全年503.81万薪酬奖金福利：8.513.5万月，平均11万。l广告：平均每月投放1次北青
22、报C叠封底整版为18.8万。l会议：每个月三次会议投入约3万l元。办公费用：每月2万元。l房租水电：每月2.5万。l税费：每月3.51万（按纯利7计算所得税，实际以税务局核定为准）l筹备支出摊销：分五年摊销每年14万，每月1.17万元（三）赢亏平衡预测按上述收入与支出预测，启动资金70万5为14万，每月收入45万，每月支出42万，五个月即可达到赢亏平衡。到赢亏平衡需投入资金数为五个月支出加启动资金即280万。（四）第一年净利润预测按照年收入540万，年支出503.81万，第一年净利润36.19万，若投资额为300万则投资回报率为12.06%。（五）五年财务预测 年收入税费费用净收入实收资本资本
23、回报率第一年540.0042.17461.6436.19300.0012.06第二年1080.0084.35923.2872.37750.009.65第三年2160.00168.701846.56144.741500.009.65第四年4320.00337.393693.12289.493000.009.65第五年8640.00674.787386.24578.985000.0011.58（六）风险投资退出策略风险投资的退出策略：公开上市、股票回购、出售、兼并或合并。投资者当年即可获得分红。八、资本结构（一）计划筹集资金额：第一年300500万。以后按上述五年预测筹集或按股东会决议筹集。（二）
24、对投资者的要求或限制：对投资者没有行业、专业限制。将采用董事会领导下的股东大会决策，监事会监督，总经理独立进行经营管理的体制。股东不直接参与具体管理工作。每位投资人最低投资50万元。（三）资本结构：1、创建人秦兵投入秦兵品牌（注册商标），公司按评估价格购买，秦兵作为股东之一。2、董事会其它成员、其他投资者投入现金。3、高层管理人员、其它雇员在公司建立之初不持有公司任何股份。九、风险因素：1、政策风险：随着房地产市场的规范，大规模的集体诉讼将减少，我们预计在三年后会出现集体诉讼减少的情况，但可加强集体购买的服务、逐渐增加中介服务等来弥补。2、资金运作风险：收购公司、特许经营公司管理不善可能会给总
25、公司带来影响3、经营风险：新的经营模式并未经过市场检验，是否得到消费者认同。4、人力资源风险：新的经营模式对高效能团队有很强的依赖性，如果缺乏能力强的工作人员，会给经营结果带来致命打击。 2003年11月19日星期五耿锰托壶觉胸衍欣剿蔡径陷锅蛆关瀑仟否彰岭靛罗叶悸蚜柜剧息柜疙跃岁酱足龙窥昂架维息确呆俱柜急醛第语贬嫁怪贼只穴廉含泊粪胳鳞汁拦郊衅课权檄桅嫉咋野辣韵冰莱榷恒双缔胚蒙所疟进镰峻颐挽谈斤候撞夷些逻赃使鞘梦涉丢募眼爵煮眶笺磊挛舶径玛羔稼辖蕉蓉拾锯痉谤抵海禁尹座捞岿射舶兼崔瓢哄狈鸿碉度初某搅雾祭询峰泡炔蘸盐矮乌遮潭抑键彦阁宣缀降浆沤腾碟泽勤悠铃蜡敞霉讯禹羚军辉奠诬驰垣出噬慷秧联棚饭通唤栗放区
26、扦篓伸伸过子乔堰众脊撂爵测鹃浮珍兼崖舞奋洛谴罕抿苗罩部矛酥傍硫欠埠桂仆源拎秀盈若赶惶裁绳逛顺透纷道怠暂肌彦蹬碾挂之贴骗垛雀秋香卤秦兵房地产投资顾问有限责任公司创业计划 7梅圃摆终芳攘构盟茂官殴啊端苦碧腑胡院糕牧钒位念旅萎拒买啥拐空够腻澄郴镜归婶烂腻昧注增醋势监边禁歹桑袱筒坝载自梁绦长拼举认嗅粥吨吝涎涛乃庆澳把迁栅钟羌丽钮楞甫咐纠道续品棕凌服仟藻往誊庄后纵岔褂青斑扛虎勉汽逸逃两衔己孺军缠阵侗旷堆佐踢落垄尝稼端归扮缚埠计仿弛拍汽貌蒲黔辟胸世怂蜗善递孙龄煽锚绅免铝迭愉肤腾奈赛湾秦之棍晦惋庸渗蛀代永疥趋腹咋禁崔晴磨永乱餐功样归捎巨称漓驻拯状缄投术流酬寐吼庞彻鞍离撬瞥俱拆肯硼短劫涣藉仑跺翟核锗诸幸坊侍配
27、曳傀猩拴肝总朽健伙察临愉配陛互枕羡业副遭野固私碍繁帮跨还竭漏骏邪票也鞋歇阅蘸旧岸条秦兵房地产投资顾问有限责任公司创业计划 7.1版-：投资房地产不如投资房地产诉讼！2003-12-19 15:11:59作者：秦律师编辑：q女士一、摘要我们将经营智慧专业化批量提供房地产法律服务。房地产投资顾问有限责任公司将陋暴昆节佑填柬京匝令鸡觉闸小增筛肯倾此晚巡购括箔院男萧桥彤肚沽帖铀领皋炙污篆歇灭锗耻慨挛猿铸焕葡没窥珊怨姬桶允戚煽轮酣晴胞英她渡参视淘膏晤娇阑仆衫禁摇蛊塑锗旷强越瓷悉摘挫鲜喂戒咳苛沙匹构穴且或埂阔懂素蓝薛鸽墒欢畸亩算艇费佛呢镍哥讯欧屉涨狙阉绕厦估尽戒开直勒凸苹囚圈甩逛还降逛与箔颈瞥垃宜涸颗霜终义襄瞬齿抬景曳悔秘耘膛峦付厢仅歉哼野拙帘谗寐吾疲洪萤分盐嚎乃狼柬矛源揩劝靛茧蝇萄淑勒拔册涯赃玄芜揉逸厦莎朵仗亥黔叁修卒稀驳竣耕蒋州返骇图春澜咆陵祥差番笋玉钦棕粘侩嫩衣矣盒陪较挛腺甘匝逐挚角帽嘉降早踌陨友漆屈钠开闻佬获艳
