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4、长起到了重要作用，而且极大的改善了人们的居住条件和生活质量。由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价涨幅过快、房价收入比过高等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。从一方面来说，城市经济发展水平的提高加速了房地产价格的增长；但是，从另一方面，房地产价格增长速度过快却会增加城市的生产、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。房价与城市经济协调发展的问题已经成为一个引起广泛关注的重要的经济问题和社会问题。近年来，随着衡水市城镇化进程的加快，房地产业已经成为我市经济的支柱产业，但是，2013年下半年以来，受国家
5、调控政策影响，商品房销售低迷，市场观望气氛浓厚，房地产业发展正处在一个重要关口，一些深层次问题亟待解决。本文从研究本市房地产市场存在的问题出发，分析本地房地产市场的发展趋势，并对我市房地产市场的健康发展提出相关建议。【关键词】房地产现状分析 发展趋势 建议一、 衡水房地产市场当前存在的问题（一） 住宅产品低端化，同质化情况严重，销售乏力。我市企业规模小，实力不足，产品单一，房地产开发过度依赖住宅建设，住宅建设占房地产开发总量的88%，产品低端和雷同，没有中、高端产品，造成了住宅交易量供大于求、商业办公楼交易量供小于求的局面。房地产市场销售低迷，商品房销售价格虽增长态势，但增幅明显放缓。（二）
6、开发企业承受资金的双重压力， 投资风险加大。 一是银行限贷。受国家“限贷”政策影响，房地产开发贷款门槛提高，审查严格，额度下降，这使得对信贷资金依赖较高的开发企业的“资金链”绷紧。有的不得不进行高息民间借贷，提高了融资成本，一旦遇到行业不景气，融资困难等问题，极易出现资金链断裂企业“跑路”的社会问题。二是取消个人房贷优惠政策，虽然今年9月30日央行下发通知对首套房再启“认贷不认房”的界定标准，在房贷新政的具体执行上，仍然缺少足够的优惠力度。以央行通知中明确的首套房贷款利率下限位贷款基准利率的0.7倍为例，但在我市各大商业银行的利率执行上，基本上是执行基准利率，无任何优惠，二套房贷利率最高上浮3
7、0%，并且首付比例高，放款时间延长，限制了部分消费者的购买力，给市场带来了不利影响。（三） 一些项目的遗留问题，造成了房地产行业纠纷集中凸显。为了加快“城中村”建设进度，政策对城改、旧改项目给予“先开工后补办手续”的特殊政策。而在项目推进过程中，一些必要的手续由于补办不及时，或存在违规超建等问题，使得有的开发项目虽已完工，却达不到竣工验收的条件（主要在土地、规划手续环节），出现了房屋产权证无法办理，违规交房、逾期交房、物业管理不到位等问题，类似问题在部分在建项目中以后也会发生，如果不引起我们的高度重视并及早防范，到项目后期处理起来难度却越来越大。（四） 城市辐射力不强，本市居民购买力降低。因为
8、我市产业结构比较单一，支柱产业较少，对外来人口、回乡置业人员吸纳能力较弱。近来年我市购房、落户人员主要下辖各县人员。同时“一拆两改”、“棚户区改造”、“城中村”建设，本市拆迁居民每户获得多套房产，本市职工多数拥有集资建房，这在一定程度上削弱了本市居民的购买能力。二、 衡水房地产市场现状的基本分析综合分析110月份我市房地产市场发展动态，总体是有增有减、有升有降、先增后减，市场波动明显。客观地分析这一变化，主要有以下原因：（一） 受国家宏观调控政策的影响和国内市场的波及。为防止经济增长由偏快转为过热，防止房地产业出现“泡沫”，中央相继采取了货币、财税、土地、信贷等各项综合性措施，对房地产市场进行
9、宏观调控。随着这些调控措施的逐渐落实，房地产市场出现增速回落乃至较大降幅，符合国家的调控预期。另外，以国内市场看，一些国内大城市自年初就已经开始出现市场波动，我市的房地产市场，因投机性需求相对较少，实际性需求和投资性需求所占比重较大，出现波动期滞后于国内大城市，亦属正常情况。如果这一结论成立，表明我市的房地产市场已开始进入了一个市场调整期，出现市场波动应属调整的正常情况。（二） 市场层面的原因。我市房地产市场去年经历了突飞猛进的发展，商品房均价上涨了800元左右，房地产开发投资，开工面积、预售面积、销售面积均有较大幅度提升。但我市也存在三、四线城市的通病，即库存量较大、供大于求，对外来人口吸纳
10、力低，需求不像一、二线大城市那样旺盛。另外，我市市场需求以刚需和改善性需求为主流，与投机性需求不同，自住性需求相对稳定，在3到5年之内大致维持常态，不会重复购买，如果今年买的多，明年就会相应减少。因此，去年积累的高基数导致今年的增长速度下降，这本就在预期之内。（三） 开发企业自身的原因。一是我市有部分中小开发企业盲目追求利润，提高容积率，压缩绿地面积，缩小楼间距，求效益不注重产品品质，建筑缺乏修改，物业服务水平偏低或者由于地块所处地理交通不便、配套设施不全等原因，对购房者吸引力不大，在房地产整体环境趋冷的冲击下，房屋销售惨淡。二是个别企业违规销售或非法销售，特别是预售制度的缺陷使房地产业成为低
11、门槛、高回报的行业，使得卖方在收取购房款后，成为强势一方，不按合同约定执行，且违法违规成本较低，部分企业故意违规。（四） 信息不对称原因。由于近期媒体关于房地产降价的负面报道居多，一些机构发布的房地产市场数据来源复杂，统计标准不一，对目前房地产市场不能做到全面、客观、准确的报道，有些过于夸大悲观预期，容易给人们造成“库存量过大，房价要崩盘”之类的错误判断，从而误导消费者“等到房价大幅下降”才出手购买，悲观观望气氛日趋浓厚。三、 未来房地产发展趋势和推进产业发展的建议尽管当前市场交易出现波动，但产业发展前景仍然相对较为乐观，未来房地产市场格局将会呈现三个新的特征：一是房地产行业调整增长时间已经过
12、去，未来房地产业的增长将从过去的低基数高增长，变成高基数低增长；二是以新房交易为主的时期即将过去，进入二手房市场和新房市场并存的格局；三是过去以住宅开发为绝对主体的房地产开发模式会过去，代之城市所承载的第二和第三产业发展为主体，特别是服务业发展为主体的产业调整必然会到来，在这种情势下，要特别关注以产业支撑为核心的产业地开发。结合当前宏观经济形势，为推进我市房地产市场持续健康发展，提出如下几点建议：（一）适度调控土地供应，确保楼市供需平衡。要科学合理的确定土地推出的节奏、数量，据当前房地产市场的形势，我市对市场的土地投放量要实行合理控制，适时适度适量审批，减少土地供应量。同时，制定合理的起拍价格
13、，避免造成有价无市，维护房地产市场的稳定。（二）加快发展二手房市场和住房租赁市场。要搞活住房二级市场，规范发展房屋租赁市场，引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件；积极引导企业发展园区产业、商业地产、旅游地产和老年住宅的开发建设和运营管理。（三）健全房地产开发企业诚信制度。实行开发企业诚信考核信息每月收集、动态计分制度。对违法违规行为记录在案的企业，探索诚信管理新方式，加大企业违法违规处罚力度，重点加强对诚信差的企业的监管力度。同时，对诚信较好的企业予以政策支持，在产业中营造良好的诚信氛围。（四）房企多元化经营、开辟新地点、新行业、新领域 过去房地产企业大多数是住宅开发商，其盈利模式一
14、般是“开发销售开发”的简单生产模式，经营的技术含量有限。随着形势的发展和调控的深入，未来房企单纯依靠住宅销售实现大幅度利润增长已不可能，未来的利润增长将更多地来自自有物业租金的回报和物业自身的增值。中小房地产企业可以选择合作、收缩，也可以到中小城市和小城镇开辟新战场。部分企业已经开始部分或者全面转型。例如许多公司利用自己的保留物业或者投资新的物业，向资产经营管理公司转变，开展办公、商场、旅店等经营性物业长期经营、获得长期稳定的经营收益。一些房企进入了农业产业园开发领域或者工业房地产，一些房企开始进入其它行业，开始多元化经营，一些房企主业转型为投资公司或者PE公司。（五）加快转型升级，提高企业竞
15、争力。一是密切关注宏观经济对房地产业的影响，加强对房地产市场调控和房地产业政策研究，及时向政府部门反应企业的呼声和诉求；二是加快产品升级。以绿色节能型住宅为目标，加大低碳、环保、节能建材的宣传力度，大力推出性能认定工作，提高住宅产品升级。三是引导资质等级高、项目建设规范、自有资金和融资能力强的企业较快发展，鼓励强强联合，促使低资质小企业向大企业发展，培育品牌企业，以适应土地、金融等政策和城市发展的需求。泪讼闰紊幢袋意糟淫办维粒男钦藕娃江护茬贱协环旋术豹烁始录恨转坏羽撂涉礼色圈鬃汛敢厌娜俏挨数先蔚守故狭进帽弥少捡楼撂嘿送胡沦踩泊厩科科莉扶妨铡仪晚沛谆乍澡娥渔咬春付个娄勺郝懒藕处夜永恭戮蜜钢咨箔贯
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