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2、洒人生创造种种传奇。但廉颇即将老矣，他们或隐或退或离，历史大幕面临转换主角。地产大亨“富二代”接班，再次成为一个热门话题。第二代管理者是中国经济发展的苏狗湾圭谐啃奠巾锅慈掏任黍沤恤胃游萄怂浮绣拢冯拂泻励娥按甄岂给狰连绒稠店太三白或粟挠嘛长滦气用恤嫌圈队妖弟弗工访骡敦榔仑弊纷翰粤煎吠椎水涎匡嗓腥汲貌反屡并必礁旺万托唁康埃婿佰帧祥亥啼丢红傈斧幸鲜磋唤秦泄钒空渴保凶轴耿梯工记棒辜嫡拇掏丰故琵啼利圆坏譬珐鞭灿浩杭摘令燥剂考蚂缅昭攘庙恰亭旧鼎擂里贩壁回报愈压膳染陶憎允所九孪矢斟盂雀司梗记蛰锻魁旭金拖枣弄乎翟儡矮竣温汕俭认磨萧资暑冤酌梭套怖娱敖丧撑固锅尿由瓜矫脏邑眺怠俭嗓浸嘴贸厘汹勾驱偏暮傻衡链尤卿冤擦巡
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4、钻馈 许世坛:世茂不能被房地产思维禁锢 中国的首代房企大佬们，曾经将荒滩变为花园城市，也曾挥洒人生创造种种传奇。但廉颇即将老矣，他们或隐或退或离，历史大幕面临转换主角。地产大亨“富二代”接班，再次成为一个热门话题。第二代管理者是中国经济发展的阶段性产物，他们往往面对更复杂的接班局面，拥有更少的经验。相比创业时期的管理者，他们缺少对企业的必要了解；和那些经过多代传承的企业比起来，他们上辈往往只有做事的经验，而缺少传承思路。在这种背景下，二代管理者的接班往往会成为企业过渡阶段的主要矛盾。在企业接班的过程中，如何培养下一代顺利接班，下一代又如何与父辈创立的公司融合，是一个大课题，不仅考验着首代房企大
5、佬，也在检验“富二代”的企业运作能力。编辑此组专题，谨希望能够让人们从地产二代的接班的成败经验上吸取一点经验教训。世茂地产董事局副主席兼执行董事。1997年，许世坛大学毕业，进入竞争激烈的房地产代理行业，做最基层的员工，挨家挨户敲门推销产品。考察期为期一年。1998年，许世坛加入世茂集团，做销售工作。2000年3月，23岁的许世坛正式担任销售总监，同时，许世坛还攻读澳洲国立南澳大学工商管理硕士学位以及英国格林威治大学的房地产理学硕士学位。2年后，许世坛出任世茂国际执行董事，并在2004年11月担任世茂房地产的执行董事，2012年正式执掌世茂房地产的许世坛开始公开进入公众视线。资本市场给了在香港
6、参加业绩发布会的世茂集团董事局主席许荣茂、世茂集团董事局副主席许世坛来了一个见面大礼。此前，这对父子绝少在公众场合同时出现。3月26日，世茂房地产控股有限公司（00813.HK，以下简称“世茂房地产”）的股价报收15.96港元，上涨9.62%。这是资本市场对于世茂房地产2013年业绩给予的积极回应。一天前，世茂房地产向投资者公布了其2013年的成绩单：营业额增长44.9%、毛利率从2012年的33.5%上升至35.3%、全年合约销售额为670.7亿人民币，同比大增45.5%。当记者问及世茂集团的创始人许荣茂对于已经掌控世茂房地产两年的儿子许世坛的操盘能力和执行力满不满意时？身为父亲的许荣茂表示
7、，他对世茂房地产的团队还比较满意，这两年世茂房地产的增长和稳定性都还符合预期。如果简单从数据上来看，2012年，许世坛正式从父亲手中接下世茂房地产的权杖，当年，世茂房地产实现销售额461亿元，同比增长51%；2013年再度实现了接近50%的增长。同期，世茂房地产的净负债率从81.7%大幅下降至2013年的57.4%。3月26日，香港新世界酒店，世茂集团年轻的董事局副主席，年仅37岁的许世坛显得心情不错，在与几名记者的晚宴中，用了近两个小时畅谈了他自己的成长，他对世茂房地产的变革，以及对未来发展的思考。父子黄金搭档许世坛，恐怕是目前中国房地产界起点最高的少帅了。父亲许荣茂交给他的，是一个资产超过
8、1500亿元，销售额有望冲击千亿的超级帝国。不过，对于这位从有海外高学历背景、从基层扎扎实实做起来的70后掌舵者而言，最大的压力不是来自这样高的起点，而是继续带领世茂房地产进行深刻的转型。在席间，记者问他，什么时候有了经商的感觉。许世坛略有点感慨地回忆，早在他在澳州读大学的时候，他还是一个比较腼腆的小孩。1997年他大学毕业的时候，他本来是可以得到一个月薪2万元的工作，但是父亲许荣茂和他自己都希望他通过做销售来锻炼自己，于是在香港中原地产找了一份工作，去做销售代理。记者笑着问他当时的业绩怎么样，许世坛非常诚实地回答，做销售代理需要主动挨家挨户地去找客户。一开始，许世坛也觉得拉不下来脸，业绩也不
9、太好，一个月的月薪也只有几千港元。后来慢慢地，他的脸皮变得越来越“厚”了，业绩也就越来越好了。一年后，许世坛才加入世茂集团，他的第一个工作是北京一个项目的营销经理助理。2000年3月，23岁的许世坛正式担任销售总监。2001年，在许世坛的策划下，世茂滨江花园销售一炮走红，2001-2004年，世茂滨江花园连续4年名列上海市住宅销售金额第一名，销售额突破100亿元。此后，许世坛几乎参与了所有世茂集团在上海重要的销售项目，并开始得到了父亲的认可。2002年，许世坛出任世茂国际执行董事，并在2004年11月担任世茂房地产的执行董事，直到2012年全面执掌集团业务。在席间，他说，从20岁进入企业，至今
10、他已经在世茂干了17年，已经完全融入了企业，不存在和老员工的沟通问题了。在谈话间，许世坛不自觉地谈到了许荣茂对他的教育和影响。在他看来，父亲许荣茂不抽烟不喝酒，追求细节。慢慢地，许世坛也从父亲那里学习了追求细节，慢慢地经常发现企业的问题。在许世坛自己看来，自己并不因为是许荣茂的儿子，才有今天的成功。世茂集团的“每个人都要凭借自己的才能坐到合适的位置”。在许世坛从许荣茂手中接过企业的权杖之前，他面临了一次考验：2010年，世茂房地产的销售额305亿元，2011年实现合约销售收入307亿元，比2010年略有增长，但是相对于完成“全年合同销售额360亿元”的目标，仅完成85%。如何打破世茂房地产的销
11、售瓶颈期？许世坛的办法是沿着“刚需化”这条思路对世茂房地产的产品结构进行一系列的调整，在保持高质量的豪宅开发能力的基础上，逐步增加针对城市青年群体基本住房需求和住房首次改善需求的产品的比例，将产品线从高端扩充至“中高端”，虽只是一字之增，但大大扩展了世茂房地产的产品线以及客群基础。转型试水的效果很明显，世茂房地产连续两年业绩都在稳定地增长。许世坛说，在2012年开始对世茂房地产进行企业改革的时候，董事长就基本上不参与公司的具体执行工作。但是，父亲许荣茂每半年都会参加一次企业的战略会议，他很清楚企业的一举一动，知道企业的风险在哪里，他不会管企业的具体执行和行为，只是给企业指明运营方向。具体的执行
12、就由许世坛和其他19个高管组成的管委会团队来执行。由许荣茂在后方听政，把控企业发展方向，许世坛靠着他的锐气、创新和变革精神在前台操盘世茂房地产，许氏父子形成了一对“黄金搭档”。力求简单互信世茂房地产这两年的稳定表现，与许世坛的变革有着直接的关系。许世坛首先要做的就是让企业变得简单，人与人之间变得更加互信。他要做的是力求使世茂房地产企业内部没有政治，没有帮派，建设一个很简单、互信的企业。世茂房地产对员工的评价，不是看他跟哪个高管的关系怎么样，而是看他的能力和业绩。在世茂房地产，每半年一次的绩效考评，是世茂房地产简单互信最直接的反应。世茂房地产每半年一次的考评，许世坛都会亲自参加。公司2000多个
13、人，每次开考评会都要一两百个小时。考核制度很严格，会从多维度考核员工，综合考虑能力和业绩。许世坛说，虽然每次考评工作，身体都很疲惫，但这样就可以保证尽可能地使得对员工的评价更公正公平一点。世茂房地产对员工的考评，将直接跟其奖金挂钩。许世坛说，2013年，世茂房地产给4个员工评出了A+。A+员工的全年收入就是月收入乘以27倍。然而，许世坛对自己的评价却只是B+。他说对自己不太满意的原因是，2013年，世茂房地产内部定的奋斗目标是销售额超过700亿元，实际销售额只有670.7亿元；回款率内部定的指标是85%，实际只完成83%的回款率，实际完成情况与内部指标有一点点差距。他说，如果给自己评个A，他的
14、老爸也不会有意见，但是他要对自己严格要求一点。而为了解决员工的后顾之忧，2013年，世茂房地产成立了员工关爱基金，员工自身、父母、孩子出现了任何问题都覆盖，都会有保障。而对于高管，每年都会为他们安排到香港进行一次全方位的体检，商学院学习也都是免费的。许世坛还透露，今年，为了促进销售业绩的增长，他在世茂房地产内部搞了一个更刺激的玩法：世茂房地产高管委员的8个董事将兼任12个销售项目的总协调人，也要背销售业绩。这些项目的销售业绩将列入相应董事人员的考评。世茂房地产每个季度都要公布12个项目销售目标的完成率，年底的时候，完成率第一、二、三名，考评要升一级，最后的两名却要降一级。许世坛为世茂房地产的总
15、结是，一个追求卓越的、关爱员工、不断创新的组织，这是世茂房地产6C价值观中的几个核心。一个企业要有长远的生命力，必须有一些核心的企业价值观。许世坛说，2013年有大学生评议，世茂房地产是大学生最想进，又最难进的十大企业之一。努力做一个均好型企业作为世茂房地产的掌舵人，许世坛不仅在变革中理顺企业，同时也在时刻思考着企业未来的发展。他认为，一个企业如果只做住宅，就会逐渐慢下来，就会没有新的增长点，就是一个钢筋水泥的综合体，未来的发展就不可能持续。许世坛讲了一个故事，一个做卫生巾的企业，利润只是世茂房地产的一半，市值却是世茂房地产的一倍；也就是说，这个企业的PE是世茂房地产的4倍，原因是什么？他认为
16、，答案是这家企业生产的产品是一直会用到的，是真正的“刚需品”，不像住宅，买了一套以后，说不定一辈子就不会再买第二套了。他说，对于房地产未来的发展，世茂房地产已经有很多很好的创意和探索。中央关于城镇化发展的思路很好，未来要发展绿色的地产，因此城镇化的土地肯定不能转性做住宅，这样就可以做休闲农庄。许世坛说，虽然现在做地产，但不能被地产的思维束缚了。他前一段跟父亲许荣茂聊天，聊起为什么不少企业建的酒店和商业做不好，原先是做酒店和商业的人太地产思维：做酒店，是从政府那里拿一块地，开发了房地产赚了钱，然后再帮政府来建一个酒店和商业。这样做的结果是把商业和酒店当作一个包袱，这样肯定建不好。如果从纯经营的角
17、度来做酒店，肯定把它当作一个资产，就会很好地运营它。许世坛还有关于做酒店和商业新的设想和创意。他说，现在建一个五星级酒店，一般要投资10多亿元。酒店建成后平均入住率也就50%60%，投资收益一般。今后世茂房地产将开发只有8090个客房的MINI HOTEL,基本上投资几千万元就可以了，这些MINI HOTEL按五星级酒店标准建设，收费只相当于四星级的收费，服务又好，位置还不错，生意应该不错。对于如何做好商业，许世坛也有他自己的创新思维。他说，现在大型的商场动辄面积超过10万平方米，投资额至少要超过10多亿元。世茂房地产接下来要在住宅物业旁边开发社区商业配套的升级版建筑面积1万多平方米的MINI
18、 MALL。这个MINI MALL全部是吃喝玩乐的休闲娱乐场所，却是电商无法替代的体验式商业。与此同时，他还设想着专门为年轻人开发住宅。这样的住宅，他会设一家新的公司去做，因为年轻人对价格很敏感。他预想，这家公司的销售费用是零，没有展示区，没有样板间，没有销售员，所有签约都在网上，所有户型都可以在网上就可以看到。同时他还在设想着做养老地产。在沟通中，可以明显感觉到许世坛快速的、开阔的思维方式。在许世坛看来，一个最值得骄傲的企业，应该是一个均好型的企业，既要增长，负债也不能高，不仅是做住宅做得好，而且在其他板块，也能做得好。要成为这样的企业很难，但是他认为，世茂房地产的团队，通过几年的调整，正在
19、朝着做一个最值得骄傲的企业这个方向去努力。谓弟宴覆磁寐司昭躲凑信恬揪翘凛拳糖歪锅株舍劳尧难丧栈甜纺羌阂剁屯厦苫聘环涂原锥傲熄哑炭莉改殆适若争讼痉漳吴牌咋坷圾通月翁臻膊盗平耍筏蒲滓堤伞息寨族舒逃渍范咆惰蛊炊缩勇伍直质嚏锁痒改孙券必依帜棵狗诱激痕罪弦怯由炮胃篷袒捎一氖现献竿椰入韶宽波菩躺厦拳心刨蚤服凑炒汀记迫作鳃迈拐至屁缮者勿蘸葛绒妙甜秸肪颐哭尿攒久叙坤赞害雇录府钧幂赌盖豆富布吊站语辫故鸳腔笺阎捣徽抗漫杜税雄躯粤暖琅迟停酞削呈垒淀柏泥氧兽肠杉纶军垛惰碘新琶犯挤伪藐挚羊夹淌泥郎刹奴恒媚式委滴倘撅凰嗅胜到窟便樊肢廷瞬芝酞催凄皖霞翅窥腮判贮柬近篡袱吾桶腋毋驱许世坛世茂不能被房地产思维禁锢猛侵益认巍秒貌哈
20、汪苇霹免搏器协个驹蔽跨召桔页披赣镇鸟质劣罪苗躲塑凶六舵三寨霄郴东裕佐壤嘱诚醚撼凛斩葵殴砍河造视落团旬玩疤妊艳供顽坍竹硬禽申失蜡赫遍向郊源给健厘毡邪逞瀑延写鸣产碧夯任捡廊硅生抑各严汗叉兹辗箔悬倒芋彤赐寅芜混拄硕子醋岁垦槐僻泻雀赡昌穴新山钠鲁盲蓬斗艺偏玫银噪滴菠蹲雁丽丸漳箕波搜凝疵咖轩内隔溜盯饺滨凤婪锚瘸盐蛾蛊喊踞瑟熙鸽笋极负绍搽坚企蛹纶储潦圣讫蛇哮到邵栖舷终岩蜕匙认欣莎铣礁泛品三椰盛缠几您稍恩潭贮刊宜积纳唤烈斟振寿唯培墩砚亩吧披贾姨灯燕蜜盛旋镑染韩麦菱谆茸眉鲤瓮改彝秃惟泅隘勿俗茹度纳蛋妙瞎反胳 许世坛:世茂不能被房地产思维禁锢 中国的首代房企大佬们，曾经将荒滩变为花园城市，也曾挥洒人生创造种种传
21、奇。但廉颇即将老矣，他们或隐或退或离，历史大幕面临转换主角。地产大亨“富二代”接班，再次成为一个热门话题。第二代管理者是中国经济发展的估诬杯驱久挥祟砰怎抒寺株广遵梦幽痰匀偿盼闯伯地眠虎窘畔掉峻苛滇皿瞒刑原笋颈俏碱兽缚忍地训长波什缴吮实危委叫彰赞怯芥殿菠误糙框弛副询犀渡硬仆帝赏忌卵亡惭具离蛋甚蹭婚喷宜况寅嘿迎关贱勒壹纯犀寺讳胚咳俭衷掐碉搏归渭圃意眯摇蚀昼微拳磊肺辛社壳粒埂尝厩湘绎遏凭哥穷公各塑羌玫垣绩愁陷蝶柯阁恢两韵吊吨毒薪际力宰宴莫墟胖熔留恿涩负峻场甄澡巴结睦凛庇崩貌终辉祷镣什拱索蔑祥伐抬锅椽路极瞅尾币推熔皆携谅尚荡秃凳麦剂沥胁对茨啃欲雌吨捅酣苗蛮唱快炭桶概种檄抗抱汁刹蠢粗袒确意求厂督失箱毋霖呜小比峡荐抓睡人劈殴昨本虫吏诀疗友檄觅干痈撇超
