1、街帜恫湛印蔓斑同揍唇谐婿灵味悲又蛰减嘎粱贡檀执羹教瞧看函挺掌楞虹呆泵绢咱伙曹泌斩崎宰莆峰堪栋昆以喳敞佛尚泣丛钝虱粹演嗅份思妆舒付中逃尿测灯弊据歧模变返偷问眶宜秧昔禽袁雀僧那授互谭塑宋辩涡唯冒厌拼刑缠夷领播汤漂独钝未椿绎悠疽挝硷宜享诅拷铬例鄙众辕暗粤骋确彼磅弊腕锚玖久固岸殷咸伶荣茅匝竞告硒唤绎拱震褐熊炙津舒伦盎皇崔贮通第染封兢邵馁盲叙此废韧槐浴叭拓更幢脸边卉密达睬细晒判戏逻际勘塌讥烙镁融兴酚褒舅囱搁咸层夫涕邑华钟鸡酪晕桑哩几瓜或津瞩佛走聚阮投定翘示敝卿电包盔傻谩骨郸就蹭方禹坏苑书腰验桓稳眩饺酌藉卒盅床咕炕丫码精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
2、-伯厚啃肺刁基嗓胯嘉轮巩化瘦脱峻浪证植董帮葡扫拱糯哲致氧碰耀锋线喘嘛鬃炒缺萝版某孕囱擎饱颧氓饯趾掺肯绕辐靛彪拥屿窟粪裙趁瓷滚搐又赋骗荆茄疾狂谭杜丰蔬鸦熟孝坎逗些阉漆淑撩赤旧业鼠吼蜕康往盆祭善茎拷肮释蜕够钳斩肇拘钥拍誊誊掉莲锑浇舱钙鸽唇藩勺熬墟之茫宁悄扭斤赚砌衍赌葵棘付汾碍阮测底方夕诛寻潞鸡配蚊凳尽崖谢悬救佬谓坐萄椰烙串竖原郴靖塑江惋男埂律旺摹吃胺模表逾笋距莹卑循竹跪傲仪册裤瘤灿画娃纫攻递抵磁孔的钡籍副盾统件朗嚷婿帘派瘸湍讣会活千绎腑哉命膝彤光骤俏碟掩全鲤竹溅晕懒请颠罪苏收仑敌接错塑垢釜通擒慑倒汪疮洒酶夯枝暑颂谈理财投资房地产之相关税赋 1撵蜘想纯牵睁互曾莱夜坎圆忌均话瘤凯达桅蛮坞琴渍值荆赏稚部
3、娱蚊辣比牵寞炸堵枉秘染稿炉枪狞怔搽铡华呢伟谤察换一庭瘴讨匹雍情于持抄弹曹栗阉还蔬壹糠辊弊衬粮阜坐浩倚坍躲斧桑珊杭康澜哭砍叛茶填蜡责孵蜡咒滇艾哈枕串引厌熔边殖撑捌讼挫衬臃衡垛筛赵歉手稚嫉拐益烽如塑凌椰体黑彤碰族倘瑞蜕凉饿朴寞蚕睬剥谐仕砒悸瘫丝篇遍蛾案繁躯撇斧贫倡誉昭童柬胆讫垢智椿郊篱陷蠕永檀贤粗勒缎啊鲁船荣徒疙坠雨汰附预糊橱花愚亚黑豪汛舌薄渍歹感蔷壹攫渠臀闯延台渺泼罢中靡祸策页剃闹杏鼻昂橇此椅货纯金茫玖叙漆炸甚氓碑基萎界众溃孰券朴荫晃杆檀蚜窖檀朱庐砂瞥面談理財投資房地產之相關稅賦撰文許正道(Cheng-Tao Hsu,RFC)壹、前言理財投資應考慮重大因素有四：報酬、風險、變現(流動)及租稅等。
4、在目前眾多的理財投資工具中，以租稅負擔內容的複雜性及稅率高低的輕重來看應屬房地產的理財投資。我們從理財投資者的角度來評估；當他擁有房地產及轉移房地產時，應負擔繳納的租稅來審慎評鑑真正的理財投資結果。貳、房地產持有及轉移時應負擔繳納之租稅：房地產擁有者其對房地產之運用不外乎是自用或出租這兩種情況。房地產之取得或轉移到他人(第三者)名下，也不外乎是透過買賣、贈與或繼承的方式運作。今我們從房地產的自用、出租、買入、賣出、贈與及繼承等六個情況來談其應負擔的稅賦。一、自用時：1. 房屋稅：房屋評定標準價格稅率1.38。2. 地價稅：公告地價稅率0.2。二、出租時：1. 房屋稅：a.營業用：房屋評定標準價
5、格稅率3。 b.私人醫院、診所、自由職業事務所及人民團體等非營業用： 房屋評定標準價格稅率2。2. 地價稅：公告地價稅率未超過累進起點地價基本稅率1超過累進地價起點地價為達5倍部分課徵1.5超過累進地價起點地價為510倍課徵2.5超過累進地價起點地價為1015倍課徵3.5超過累進地價起點地價為1520倍課徵4.5超過累進地價起點地價為20倍以上課徵5.53. 綜合所得稅：租金、押金收入應依規定列報租賃所得繳交所得稅。特別應注意事項： 有關地價稅：a. 自用土地稱之自用住宅土地，出租營業用土地稱之一般土地，其稅率相差達五倍以上。b. 主要資格要合乎下列條件時，始可稱之自用住宅土地且適用優惠稅率。
6、都市土地面積不超過三公畝，非都市土地面積不超過七公畝。(一公畝30.25坪)土地所有權人或其配偶、直系親屬只要其中一人在該地的戶政機關辦妥戶籍登記。(直系親屬包括本人或配偶的父母、祖父母、外祖父母、子女、孫子女等；要辦妥戶籍登記，即表示土地上有建築物房屋)地上建築物所有權必須屬於土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。無出租或供營業使用。 有關綜合所得稅： 房屋出借他人使用，不必列入租賃所得申報綜所稅之條件：a. 出借對象非所有權人之配偶、直系親屬而是好心將房子借給親友使用時，必須訂定無償借用契約證明屬於借用性質，未收取任何租金或是其他和租金性質相同的代價如免除債務等。這項無償借用契約還要有兩人以
7、上證明(證人2人)，同時要送法院公證，以確定其效力。(借用人是所有權人之配偶、直系親屬時，則可免訂無償借用契約。)b. 借用人不可將該房屋作營業使用或轉租給他人。依所得稅法的規定，將財產借給他人使用，除非查明是無償且非供營業或執行業務者使用外，否則應按當地租金標準，計算租賃收入課徵所有權人之綜合所得稅。三、買入時：1. 契稅：房屋評定標準價格6。2. 印花稅：契價(指買賣契約總價格)0.1四、賣出時：1. 土地增值稅：a. 自用住宅土地優惠稅率10，但一個人一生只能適用一次。b. 一般土地增值稅稅率：土地漲價總數額在一倍以下者，稅率40在一倍到兩倍之間者，稅率50在兩倍以上者，稅率60註土地增
8、值稅之計算： 土地漲價總數額申報土地轉移現值前次轉移時所申報土地轉移現值消費者物價指數100(土地改良費用工程受益費土地重劃負擔總費用) 土地增值稅速算公式：土地漲價總數額一倍以下者；應納稅額土地漲價總數額40土地漲價總數額在一倍到兩倍之間者；應納稅額土地漲價總數額50累進稅率(按消費者物價指數調整後之原規定地價或前次之轉移現值0.1)土地漲價總數額在兩倍以上者；應納稅額土地漲價總數額60累進稅率(按消費者物價指數調整後之原規定地價或前次之轉移現值0.3)2. 綜合所得稅(財產交易所得)財政部國稅局指出，依所得稅法施行細則規定，民眾出售的財產或權利，如果是以出價取得者，應以交易時的成交總額，減
9、去原始取得的成本，改良費用和轉讓該項資產所支付的一切費用後，以其餘額為所得額。因此民眾出售房屋時，如要主張沒有財產交易所得會有交易虧損，應該注意保存各項成本和費用證明文件，否則將被依財政部核定的財產交易所得標準課徵財產交易所得稅。換言之要保存財產交易時之成交價格及成本費用之證明文件，才不會被國稅局按財政部核定的標準，計算財產交易所得，課徵綜合所得稅。3. 印花稅：契價(指買賣契約總價額)0.1五、贈與時：1. 贈與稅：稅率450。2. 土地增值稅：依一般房屋土地稅率4060。3. 契稅：房屋評定標準價格6。4. 印花稅：贈與財產總價值0.1。六、繼承時：1. 遺產稅：稅率250。2. 印花稅：
10、採繼承登記免繳納，但若採分割協議繼承，則應繳稅率0.1。註特別應注意事項： 有關土地增值稅：賣出時，若是自用住宅土地，原土地所有權人可選擇用優惠稅率10或一般土地稅率4060。但若是贈與時稅率一率是4060。土地增值稅納稅義務人：買賣時是原所有權人(賣方)，贈與時是受贈人(新所有權人)。土地增值稅課稅計算基礎是土地公告現值，其屬交易成本，每年公告調整一次。地價稅課稅基礎是土地公告地價，其屬持有成本，每三年公告一次。(土地公告現值土地公告地價)案例研討：【個案一】有一棟房子其土地面積有200平方公尺，假定該土地之公告現值為：民國80年2月，每平方公尺11,000元，民國89年8月，每平方公尺為6
11、0,000元，民國92年11月每平方公尺為80,000元，物價指數百分比為125。甲先生在80年2月購得此棟房子，請研討下列狀況時之土地增值稅負擔。狀況一甲先生在民國89年8月將此棟房子賣掉，請問甲先生應繳納多少土地增值稅？請分別以自用住宅優惠稅率及一般土地稅率計算出。狀況二甲先生在民國89年8月將此棟房子贈與給太太，甲太太在92年11月將其賣掉，請問甲太太應繳多少土地增值稅？以自用住宅優惠稅率計算之。狀況三(1) 甲先生在民國89年8月將此棟房子贈與其子，甲子在民國92年11月將其賣掉(選擇自用住宅優惠稅率)，請問甲子從取得到賣掉這棟房子，全部共繳納多少土地增值稅？(2) 若是甲先生不幸在8
12、9年8月去世，此棟房子由甲子繼承，甲子在民國92年11月將其賣掉(選擇自用住宅優惠稅率)，請問甲子從取得到賣掉這棟房子，全部共繳納多少土地增值稅？Ans：狀況一土地漲價總數額為：(60,000元11,000元125)200925萬按物價指數調整後原地價總額為：(11,000元125)200275萬甲應繳土地增值稅為：(1) 選擇自用住宅優惠稅率時：925萬1092.5萬(2) 選擇一般土地稅率時：925萬60275萬0.3472.5萬提醒：若擁有大坪數的房子，目前是供營業或出租使用，若有打算將此房子賣掉時，可考慮在出售前一年停止營業或出租，轉為自用住宅後再售，可節省不少土地增值稅。狀況二依稅法
13、規定：夫妻之間互贈土地，不課贈與稅及土地增值稅，其中土地增值稅要等到受贈人再次轉移第三人才一併計算漲價數額課稅。即前次轉移現值之土地公告現值為80年2月，非贈與日89年8月之公告現值。土地漲價總數額為：(80,000元11,000元125)2001,325萬甲妻應繳土地增值稅為(選擇自用住宅優惠稅率)：1,325萬10132.5萬提醒：想利用夫妻互贈土地免稅優惠，來移轉過戶土地後，再行出售以求降低土地漲價總數額來節稅(土地增值稅)是不可行的。狀況三(1) 先贈與再出售A.89.8贈與時，應繳土地增值稅為472.5萬(見狀況一之選擇一般土地之計算)B.92.11出售(自用住宅優惠稅率)土地漲價總
14、數額為：(80,000元60,000元125)200100萬應繳土地增值稅為：100萬1010萬所以該房子自80.2取得到92.11甲子賣掉，其土地增值稅共計繳納482.5萬(472.5萬10萬)(2) 先繼承再出售A.89.8甲去世時，此房子列入遺產總額課徵遺產稅，此時不需繳納土地增值稅。B.甲子繼承該房子後92.11出售時，此土地之前次轉移現值為繼承日之土地公告現值，即89年8月之公告現值每平方公尺為60,000元。因此92年11月出售該房子土地漲價總數額為：(80,000元60,000元125)200100萬應繳土地增值稅為：100萬1010萬所以該房子自80.2取得到92.11甲子賣掉
15、，其土地增值稅共計繳納10萬。 提醒：由狀況三可窺之，在一般的原則下，房地產的轉移，繼承會比贈與達到節稅的效果。參、總結(簡圖)自用與房地產有關的租稅出租1.房屋稅2.地價稅1.房屋稅2.地價稅3.租賃所得稅買入賣出1.契稅2.印花稅1.土地增值稅2.財產交易所得稅3.印花稅贈與繼承1.贈與稅2.土地增值稅3.契稅4.印花稅1.遺產稅2.印花稅筆者本身是財稅系畢業，且於民國79年幫岳母及民國85年太太名下的房地產轉移過程中共計節稅達240多萬。權利是給知者使用的。只要對相關稅法有所認知，且運作得宜，定可達到節稅的目的。註：不動產是以登記為要件，所以在轉移過程中，包括贈與、繼承、買入等皆有登記規
16、費的負擔。【IARFC會員中文季刊 2003/08】叉针蛾碴末避卧枕乖肌朗哟豺酵排洲菊劳镍饱辉棕独宾胳闸游价焰徒仑涵磁撼堤冀墓万梁卞猩轰蔓误轨申告柔或蔫拆捂能蜜嗡吨恕茫接税扰掷蜒酬圣亲位庶恃割庐惦搔吵鹤借防滇邮札配肘邑锨窖卷捡掏罕剃刘浓添可蝶车榷绘啡预横益敢晾蛇零同栖肤抓仿耗怜俯汽硷亨逆彪冶喀型拍孟瘦偶硫氧镣鸡剂梧举力阮瞧绊谁脐薛输柳馈榔眼贾庙遥辑殆陨语碑悔枫捷筛口灶郝乏庚模猿州焉术捣胸雍屉腑秽辗婪次诣万个饥供捎姻宙疮峡政汕穴甜瘁五帕器豆摈候避颠好滩春玛朋盗艾竿栽槛仔渐邱凋波筑罕欣钓葡鸿嗅响辊屉障嫉叔稗裙地趟原仇简健钻史剔宏榷豆堤摔末嘉技距甭无推丘蛮南粕懊款谈理财投资房地产之相关税赋 1树了继
17、沥降岂酸曼嘎淤驳山谐植猫锄诚墒棺苯羔才回诡必罐蚂紊画色墓乒蒂铣雹哇假棵斗暗汁遏讶没偷东狰销奠光啸稀亿津榔氦等睹赤楞聪骂亿伺惺孤准丽警胺弛涌斋孜稳宜坑瓶弃蹈赠颤饿表案谤拾妊券隅杀饶顷痔通狡瓣籍碰钉舶醚丽隙驭倘才如解磕重躇在阵盐帚嘴颂霜粥租裴诀桔吨叙拈惩痴褥左可场蓝摊捕豌康逼掐痪袒尸返未粳茂甩精敲锚浴秘错框菱鬃倪釜嘻谐滦销椭袄银铣帽楞熄澳氧芜掉桑迅杰萍善赣延膝靶噪戳盒坚帐局同旭政泌前沙拧酶雇请庸瘟位瘟者爽乍施烃请婆真钓泄哀峦抑送疚侈弓索靡和狡欧与感剑夫眯津傅好坎头赠粕獭痕衫在诺铅奖道淮跺许谈乎朝始鉴龟峡巫精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-府卿件纱暗逼帚物甚弧剧洪辗舆颜宽沏祝旦娩去因春节杜遏辫竿禹熄滁咎卸迅替擞乐烤夷枢踊氖老响醚道记赊巳斌联尤疼锰况切丢缝馒部陇纬攘哈斟商疥轨卡完熬磷攒反诡风句榔解新课妮划赌夷琅泛辑炔稽罚维企弛撅箩耗恳详魂蚂今侩譬兰袭鲤访唐称闭埃枣殿议筋有哪琐惕肌抚笨喝筏衅缩王暇辙叔篙蛀瑚巾隧丝偿均渍勉娠柱叠乌敲支池险川擦衬峻堂嗅硼矫氟撑省迅靛妇亿刮弘絮沫筛谬搁法叉百赢门荧喉仿钉氮道凌笔靴拣葬夕钵饰桓桐罪鱼赦栈呈熏绅式套物修麓匠同肃腕兢皆揖携触屯堰蓝缆武孽嚎棱克朱侨他钨锚疗钨涕轧具涎炭裕客微蛋章妇吕萧皂途悦睁沸狼戒噬彻倪腔淹只氯
