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4、，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。 房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。 建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。 土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。 三通一
5、平指水、电、道路通，土地平整。 七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。 资本化率是用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。 基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。 标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。 出让地价、转让地价和其他地价。 房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。 底价是指政府、企业或私人出售(尤其
6、是拍卖)房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格(简称起价)。 补地价是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。目录房地产评估系统概述1超人房地产评估企业管理系统概述4系统概要51、业务流程52、功能模块介绍621、业务下单：62.2、派单管理72.3、现场查看82.4、测试管理9241、测试方法：92.5、报口价112.6、出答复书/报告（初评报告/正评报告）122.6.1、报告模板选择122.7、业务收费132.7.1、收费标准132.7.2、业务收费132.7.3、财务收费142.8、档案管理
7、152.8.1、档案管理流程152.8.2、档案管理介绍152.9、个人办公管理172.9.1、客户档案维护183.0、基础设置193.0.1、报告模板设置19超人房地产评估企业管理系统概述超人房地产评估企业管理系统是广州建软软件技术有限公司根据国家标准房地产估价规范，结合广大评估人员所熟悉的EXCEL电子表格及WORD字处理系统开发的而开发的房地产估价应用软件系统。它为评估人员提供了一个专用的操作平台，操作简便，实用性极强。评估人员可选用一种或多种合适可行的评估方法进行评估试算，通过输入相应的参数，便可批量得到精确、明晰的评估结果，大大提高评估质量和效益。 超人房地产评估企业管理系统继承了多
8、种评估方法，如：市场比较法、深度比较法、收益法、成本法等多种评估方法，并且客户可以自定义适合本公司的评估方法。超人房地产评估企业管理系统继承了多种报告模板：如：技术报告、结果报告、税费表等报告模板，并且客户自己导入自己的office报告模板，系统会根据自己的报告模板生成适合自己的报告。 本系统是一个以基于项目的评估软件。评估人员可选用一种或多种合适可行的评估方法进行评估试算，通过输入相应的参数，便可得到精确、明晰的评估结果，可大大提高评估质量和效益。系统概要业务流程现场查看管理测算审核报口价出答复书或者报告答复书（初评）报告（正评）审核财务管理档案管理业务下单派单管理系统包括房产、资产、零售、
9、公正业务流程，基本业务流程都是按照以上业务流程操作，有细小的差别。功能模块介绍21、业务下单：业务下单包括：房产业务下单、资产业务下单、零售业务下单、公正业务下单，主要是业务员及前台人员登录业务基本信息，界面如下图。（房产业务下单）（零售业务下单）2.2、派单管理 派单管理是管理人员安排人员现场查看：现场查看人员、查看时间、交通安排等信息。（房产现场查看派单）（零售现场查看派单）2.3、现场查看 现场查看是现场查看人员登记现场查看的实际信息，可以一个项目添加多个评估对象。（房产现场查看）（房产现场查看）2.4、测试管理241、测试方法：系统已经设置好常用的评估方法：市场比较法、深度比较法、收益
10、法等多种比较方法，并且用户可以根据自己评估方法调整设置自己的算法。评估方法选择：收益法：市场比较法：测算结果：根据多种测算方法测算，并且按照测算方法权重比例得到评估总价。2.5、报口价报口价是业务员或者前台人员给可以报测算总价，并且确认送答复书、报告时间、地址、接收人、送报告份数等信息。（对公业务报口价）（零售报口价）2.6、出答复书/报告（初评报告/正评报告）2.6.1、报告模板选择选择对应的模板，点击【导出】系统自动生成报告。2.7、业务收费2.7.1、收费标准 系统自己设置国家收费标准（房产评估收费标准、资产评估收费标准、土地评估收费标准）。2.7.2、业务收费业务人员或者前台根据国家收
11、费标准填写业务收费单，系统会自动按照国家的收费标准和评估总价自动生成标准收费，然后调整实际收费金额。2.7.3、财务收费财务收到款后根据业务填写的业务收费单填写财务收费单，财务收费填写后标准这个评估对象完成收费。2.8、档案管理2.8.1、档案管理流程档案归档档案借阅申请档案借阅授权档案借阅确认档案归还2.8.2、档案管理介绍档案管理包括：档案归档、借阅申请、授权、确认借出、归还等模块，基本上完成对档案的管理。档案归档是对已经完成收费的项目进行归档，业务过程上传的资料、报告答复书等。档案借阅申请是档案借阅填写的申请，确认申请日期，审批人等信息。档案借阅授权是档案借阅是选择的审批人，只有审批人审
12、批同意后借阅确认方可借出档案。（档案授权）办公室确认借阅是确认审核通过的借阅申请借阅，办公确认借阅有权利取消借阅和重新报送。（档案借阅确认）档案归还是确认实际档案的归还时间、存放地点等信息。2.9、个人办公管理个人办公模块包含简单的OA管理，基本解决公司日常办公。如：员工档案、客户资料、案例库、邮件、消息管理、公司新闻、公司公告等。2.9.1、客户档案维护 客户档案按照客户类型分为：按揭公司、银行客户、对公客户方便业务做单是查询选择，同时系统自动分析客户的每月现场数、每月报告数等信息。3.0、基础设置基础设置包括强大的报告模板设置、测算参数设置、菜单设置、预警设置等信息，这些信息客户可以根据自
13、己的需求方便会计的设置满足自己需求的报告模板、测算参数等。3.0.1、报告模板设置第一步、设置模板 以下至截取模板技术报告的一部分内容，把标准的技术报告中需要在系统中自动生成的部分用估价对象这样的方法标准出来，标注的部分必须在系统中能找到，我们可以参看【系统设置】模块中【导出设置】，找到对应的要导出模板的表单（零售答复书或报告），找到对应的字段（如图：3.0.1）房地产抵押估 价 报 告估价项目名称：估价对象委托方：权属人 估价机构：xx评估有限公司注册房地产估价师：估价师估价报告作业日期：报告开始时间至报告有效截止时间估价报告编号：案号目 录一、致估价委托人函3二、注册房地产估价师声明4三、
14、估价假设和限制条件5四、房地产估价结果报告7（一）委托方7（二）估价机构7（三）估价目的7（四）估价对象7（五）估价时点9（六）价值类型9（七）估价依据10（八）估价原则11（九）估价方法13（十）估价结果13（十一）估价人员14（十二）估价对象变现能力分析14（十三）说明及风险提示15（十四）估价作业日期16（十五）估价报告应用的有效期16五、附 件17（一）估价对象现场照片（影印件）17（二）估价对象位置示意图（复印件）17（三）房地产权证、房地产权共有（用）证（复印件）17（四）估价机构企业法人营业执照（复印件）17（五）估价机构资格证书（复印件）17（六）估价人员资格证书（复印件）17
15、一、致委托方函权属人 (先生/小姐）： 承蒙委托，我公司对位于估价对象，建筑面积建筑面积平方米的住宅房地产进行估价，并形成本估价报告；本估价报告使用期限为一年，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。注册房地产估价师报告负责人、复核人根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用和维护情况，运用市场比较法，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响项目价值因素的分析，确定估价对象在估价时点估价时点的状况下估价结果为:房地产抵押估价结果汇总表 币种：人民币数额及说明项目及单位数 额说 明1假定未设立法定优先受偿权利下的价值（市场价值）总价（元）评估总价人民币（大写）总价大写1单价（元/m2）评估单价2估价师知悉法定优先受偿款总额（元）依据委托方所提供的资料，无法详细了解优先受偿权利状况及其明细金额。3抵押价值总价（元）评估总价人民币（大写）总价大写1单价（元/m2）评估单价注：抵押价值假定未设立法定优先受偿权利下的价值法定优先受偿款（3.0.1）超人房地产评估管理系统使用的步骤:1.直接把http:/
