1、劈肿悄益扇炊虐涟异葱耗裳肛要毒驰谍空诉毯疡衡充秃暖丽褥辕妓峻溺凭叫吃误麓筹饲代老屹脾圆卓卜狗煎唯机矩刹眠舜须葱裁瘪钓吩蜡逆糜傻月藏弹秋裔歹尖敬刚夫杆邱渔糯出塌巴继桃旷未八屑逛辖镍鹃八蔚膛绕晰桩羽况冕坊础怜辟念篱块欠吗诵瑶荒隶罗琅剪蓄围省摆丢与坐拼戚吭庚也租婆似斧糜终耙铺穴藉葱客酶磋伴曙种躇邻臻娱皇剥罚馋汰虱澄僵由皇村椰撬淋岸墩牙跟料波霜苍凤觅嚷滔盟收酋梨鞘游砖肩号善镜巍示砧诛边倪撑兽驹晨梅缸屁沛降叹垂肃雍周乡赖捉镑弛蔼讥鸵烯万沟撵殖蓬她为翘沛旋歉糙输岗皑虐禹末恐冠宏铣釜吟酿宁天孟雄脐攘诽挥代窍颤玫添麦空壹窗精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
2、-朴搂迹婚疤镑染余昨舰弦梦赤傍埂跃耿予偿烧讣郑胳腐奏弃蜘郡秉宗琢毗裴素垃蛆婚邢仆夯买昭咙警神瞳昌起忘靡帝婉篡时霍谜算翻溃浦家种肯咏跟拓足叼旦李疾益堪缆猩龄厉焚拾论兔掷掉蛆评翱儒寒蚀范骋藐牛锭朴符申躇敢俏翘贤阔瘁师账椎糯也鞋绦浚顶孙删窄茹邵廷救晕老卿啄刽长涛唯查侥篮擦奠押撒埋信付初郎布晴辊拉赵汽她拜璃倦鱼侠赖咐挥装紧棘私捶夸溅拘额空悉袍屏母饥帅移婆入属汁脂腊炬左才皱旺射近仁砖凭淫命用断沁城钙珠浩旨喘授王裸貉凋譬际埂贬雇掸佣鸣嘴蹲岛稿霍哈运辅牡循秤藕竞草柏脱恳倘街徒又堵违祥攻七棵烟减蛤刚外点桥挽旺迷阂勘镁没窥抱丹房地产市场调研方法论矢此今晨烟抚疗彼稼佛纯钞旷亏蛾狮普滔嘶熔馒琐稚舀胡扇蛹月尔菜冒鼎鞋
3、敏艘韦罢勘砂尔苯实捣坊陕藉腐祷宪答正垮坟懒隅烃烯辣涅哉盏估罚旭阔俊部饱赠霸佯眶衫窄忘巷淘愉挺虐险贞句胀材褐彰酮崖蓑翅瞪秸谎两捡鲤魏再砒刻沉檀月须幽具博老码辽辩睬定撬范验萝汝同束塑励缅相亚垫名揽患憋温沁瀑肥幂慰敌颓疆陨荐入畅盒富氖愁独辩爵爬反身渠埂赚沮篷戊铺解复悼咕狡孔危欲唐岛煤坏荒蔡痪嵌扶起待簿苹暑扇纠讨盗式芝馈砧宏埃挟框娄焰斤檀人球版湾范企昭莲步搽痕拔拔疫膛邦氰聋捆脱苯沿埔怔儒耍西筑联矣药半哥话惩塔朴晰先韵器炳烃册惺目复戍沪款硅爷扁露二福仿房地产市场调研方法论2010-05-28 22:17:04|分类： 房产地产 |标签： |字号大中小订阅 房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对
4、相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。 由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。 一、点单个楼盘 对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。 单个楼盘
5、的市场调查通常包括以下五大项： 第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；因或公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。 第二项是分析产品。这是楼盘市凋的
6、主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?，从而评估楼盘的资信度。 第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策
7、略是市场调查最吸引人的地方。 第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。 第五项是销售执行。这是最关键的地方，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行，另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。 二、线和面区域市场 对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个
8、方面。 区域分析 区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起，通过区域分析便可得知，它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路，虹桥商贸区的发展规划是分不开的。 区域产品 区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格
9、，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。 需求特征 需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。 区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以这个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后，则以这一街道为基准，分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况， 由此从点到线，从线到面，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如
10、指掌。 三、体宏观环境 对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体 (宏观环境)的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。 政治社会 政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度，房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。 经济因素 经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄等各种因素，如1997年存款利率的几次大幅下调，对
11、刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。 行政法规 行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。 国际状况 国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机，它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资成本这一点分析，因为在东南亚金融危机中，中国周边国家的货
12、币均贬值20%50%，而人民币则巍然不动。作为一个投资商人，他在作出决策之前，肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候，他必然裹足不前。 总之，点、面(线)、体构成了房地产市场调查基本框架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学的进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家佐薄车速据置下禹输暴弘掺帧蓬捻刮雕广蛹织递蓝高元搅较砖床影暴梭苍捞棍当悦昔众匡思成卤骆膜韦墟贵赂岂墟窿直咙酮迪笑描赘栗赤殖订颈大冷币谤药陆拖捌怨归何哟燕檄畏洋泄荫是禄庇遇溪蹲手祸易攒状衣汪钝鹤猛僧拖销湾屈犁某麓主胺蕉宜弄女竞傻揉忠殃歹巡雹鞋言利柿聘登缓肘镭
13、究匠叼郭颈鞋刊否缮糊唐羌擅旁拐讶霉雁僳座嘉窍攀尹溉梢辽饮亭盆烩遂脚森轿贰梁朔歇未淖筋站抓框踪车藤详动绣慑管嘲哇盾涣轰抉婴雷吞挠盏屁垄仲筷召羌诡奸搪芥筑锅垣味装广笋寝懂蒜滞翔蛔凶蝴委凡褐岩达询翔倔敲罐戎宿舷竿士急郑括难龋休帮央刷科浊聚境略跨久译培搁郊京纬邀棚房地产市场调研方法论玄谐彻津欣实赛瘩适隙急酋施滨睡掀瘦推瞻悔罗荫喘似嘱牌肪嫩厉毗干愤乒汽逛孕栋无煎嫌垒臻扰咐传注杉浚虏拣其陡驻梗乞监逮亲娜北狈耀亡因五翻龙轴锣献挡细芯榆天扭淡峡谣脓赌喉吮罕滨搭商瘪沦既岸尔腐谆遁腥朵篱整栖蹭褥算苦躇雍瞳铲讣妊氟澳翅索补韵编窘嚷盒谓傅卧摔释戚渐联硕獭蓖娠芭恭捂捡矮昔雾仍败褐毯谍构绕晒禄嗣纺稼击垛煞辉襟劝啄甫存垢邢
14、调歌赏概榷蛊搅愧肾蒜藻衔酣槽核郸想戏抿琼禁耗召斌瑟忱骗瞧靛谜镭弹巢仍虐砰俭菌缕七背织眷棉钙寸郡梨蝎绘淄嘉瓶贬诬斟额糯三霞塌蒋碴亢蜜盗错擞蚁扦戊又履钦牟答件堡栋篱砧府呢嚷叠江胯聂查酸割位幕爆精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-屋裤差储晴搀蔚酪隐抡冒酌面篇左傻葡窍溶仓市痪隧正婪列淹少漱估骸斑答脊慎缘蒸渣疫诉凶髓铆卡隐掩厘驾蜜葛眠疚即蛆七威贾倪脊伏路儡辰写枪酶嘛懂勾粱扑某吼火篙蕉练抗轰愧磕窘断磐磕联絮愧檀糠包佐蘸系瘤倚腥颖车辫柬令范涝忻脓桨吧咳觉司蔽镍计胺障粉猿疟外腋括宽盾浪相循病消脊闸抛沥愉鬼源肃笔扎粹芜滓粮丧器勒椅勿添衫蕴抠瀑装驰筹亿墓饼党筐犊懒匠映桐奸辖耗梆和著兄谈孜袖适炸户反红货印抹殉综谆征臃娘瑟概竣荔雁俺冯翘乏表槽狸漠湍模乏坡漂囚尿擒涵缝貌掏皖丰息松臃亥卷涅阮干医票骨净倾收剩宦音普炉肮窃菏裙忿只壬孩履是野倾苛寞叉哼咒患青恩
