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4、房地产项目开发流程的各阶段出发，详细分析各阶段影响房地产开发的风险因素，为建立房地产开发项目风险评估指标体系提供依据。关键词：房地产项目开发；风险因素；分析中图分类号：F293.3文献标识码：A房地产开发过程通常分为四个阶段，即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和经营管理阶段。就房地产开发商而言，开发的各个阶段的风险表现是不同的，它伴随各个阶段的主要任务而产生。一、投资决策阶段房地产投资决策阶段是房地产整个项目开发过程中最重要的阶段，关系到整个投资项目的成败，这个阶段的主要风险有：（一）开发区域风险。在房地产开发经营中，开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经济社
5、会风险。政治环境风险如战争、动荡等，社会环境风险如风俗习惯、社会安定等。1、政策环境风险。政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失。（1）产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产市场需求结构的变化，而且决定房地产业的兴衰。产业政策对房地产业的影响巨大，一方面国家通过产业政策来鼓励某些产业的发展，如果房地产业是支持的对象，则它在国民经济中的地位会得到提高，国家会增加这方面的资金投入，从而给房地产业的投资经营者带来更多的收益，反之，会给房地产业的投资经营者带来损失；另一方面国家对不同的房地产支持力度的变化，会改变房地产市场的需求结构，给房地产业不同领域的投
6、资者带来不同的影响。研究国家和地区的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义。（2）土地政策。土地是房地产开发的基础，土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响，土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度。为了避免遭受风险损失，房地产投资经营者应该关注土地政策的变化趋势。（3）住房政策。住房作为人们生活的基本必需品，是政府为保持社会稳定需关注的一个方面，国家不同的住房政策使房地产开发商面临不同的风险。（4）金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失。当政府认为房地产投资过热、采用紧缩信贷的政
7、策时，会导致在建的项目由于资金短缺而停工，拟建的项目因为筹集不到足够的资金而推迟，这会给房地产的投资经营者带来很大的损失。同时，如果政府为了刺激房地产市场的繁荣而降息，则会给房地产商带来额外的利润。（5）城市规划。城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值都会产生影响，使开发商和经营者都会面临风险。城市规划对房地产的影响主要通过规划指标和规划用途、容积率、建筑覆盖率、建筑限高和道路交通的变化以及行政隶属的变更引起。（6）环保政策。近年来，人们环保意识逐渐加强，新的环保政策不断制定，旧的环保政策不断强化，这都对房地产的开发投资产生巨大影响。（7）法律风险。法律风险是指
8、房地产商品投资经营者在房地产市场中进行各种活动时，因为法律纠纷，导致延误时间、增加成本或直接造成经济损失而产生的风险。产生法律风险的主要原因是房地产交易双方在签订各种合同时，可能未能就各方面的义务和责任作出详细规定，或在执行合同过程中因为理解的偏差而造成纠纷。同时，我国现行的有关房地产方面的法律法规还不健全、不稳定，也是导致法律风险的一个重要原因。考虑开发区域政策环境风险，从以上七个要素着手，着眼于区域政策的完备性、稳定性及执法的公正性。而由于房地产开发周期长、投资规模大，因此政策的稳定性和连续性是房地产投资决策时考虑开发区域政策环境风险的重点。2、经济环境风险（1）经济形势。区域经济形势是影
9、响房地产开发风险的决定性因素。经济发展，则房地产市场繁荣；经济停滞，则房地产市场萧条。（2）市场供求。供求风险是整个房地产市场中最重要、最直接的风险之一。房地产市场的供求主要受土地的供给状况、工程技术水平、房地产政策、信贷政策等因素的影响。由于房地产商品消费的区域性特点，其价格受供求影响的幅度更大，因此房地产经营者承担的市场供求风险远比一般的市场情况要大。对房地产市场供求关系作出客观、准确的判断，并科学地进行预测，把握房地产供求关系的规律，才能减少市场供求的风险。（3）通货膨胀。正常的经济环境都存在通货膨胀，只不过每年的膨胀幅度不同而已。如果膨胀率下降，会抑制对房地产商品的需求，房地产价格下跌
10、，给房地产开发经营者就会产生损失；当膨胀率增大时，会刺激对房地产的需求，这对房地产开发经营者是有利的。但当膨胀幅度过大时，会使建筑材料价格上涨，开发费用和管理费增大，当房地产价格增长幅度低于通货膨胀增大幅度时，房地产开发的风险加大。（二）开发物业类型与风险。房地产开发存在着风险，但并非任何类型开发项目的风险都是相同的。各类开发项目具有不同的功能、用途及技术经济特性，因而具有不同的风险。因此，有必要在开发前做好市场调查及可行性分析，从而确定最佳的开发类型。（三）开发时机与风险。由于经济发展的周期性，房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产的不可移动性和地区性，使一个地区空余的房地产并不能弥补另
11、一个地区的空缺，这导致房地产开发收益随开发时机不同而异。房地产开发周期长，开发过程少则12年，多则45年，因此需对未来几年政治形势的变化、经济发展趋势、收入水平升降以及消费心理变化等风险因素进行预测，以确定合理的开发时机。一般而言，经济发展趋势是影响开发时机的主要因素，在经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，市场处在不断的上升趋势，此时推出的房地产可望获得较好的收益。当经济不景气时，失业增加，收入下降，房地产市场供过于求，房价下跌，房产销售、物业出租所需时间越来越长，甚至租售不出去，导致巨额资金占用和成本上升，预期的收益变成了实际上的亏损。二、土地获取阶段的风险（一）土地风险。土地风险主要来自
12、土地自然属性、社会属性及规划部门对土地实用性质和规划设计指标认可的不确定性。对开发商而言，土地的自然属性主要来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物的不确定性。土地的社会属性是指地块的区位条件及配置设施状况等，房地产的不可移动性决定其区位条件的重要性；配置设施状况不仅影响项目投资额的多少，而且制约着项目建成以后能否正常启用，故开发商应格外关注。规划部门对土地实用性质和规划设计指标认可的不确定性来源于城市规划设计的滞后性和规划管理的透明性。（二）规划拆迁风险。征地拆地涉及许多法律和社会问题。一方面我国现行拆迁安置法规规定太笼统，各地情况千差万别，法律可操作性比较差；另一方面地块上原房地
13、产所有者基于社会、心理、经济的原因，可能不愿意出售，或搬出原有房屋，借机刁难提出大大高于原房地产实际价值或提出极其苛刻的回迁安置条件，这些都有可能增加拆迁过程中的成本投入风险和时间风险。（三）筹资风险。房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切和颇费心机的问题，筹资手段合理，可以减少筹资成本，降低筹资风险；筹资措施不当，轻则造成筹资成本大幅度上升、开发建设资金拮据，流动资金周转困难、开发项目干干停停、难以为继，项目质量、工期均无法保证；重则导致巨额亏损，开发项目失败，企业面临破产。三、项目建设阶段风险（一）招投标风险。工程招投标风险是指由于受到投标方式、投标条件和投标过程中一系列因素的
14、影响，导致工程成本增加，给开发者带来损失。常用的招投标模式有三种，即公开招标、邀请招标和谈判招标。不论采用哪种招投标模式都有利与弊，都存在着风险。（二）合同风险。在房地产开发中，需要订立各种合同，如合同条款制定得不完善、考虑不周到、合同管理不善及合同执行不严，造成合同纠纷的概率就很大，一旦处理不好，就有可能影响到项目的质量、工期和成本。（三）自然风险。自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的开发造成的影响。主要包括：火灾、风暴、地震等风险。这些风险出现的机会很少，但是一旦出现，造成的灾害是相当严重的。（四）工期拖延风险。房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，
15、一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化，错过最佳租售时机；另一方面工期延长会增加投入资金利息支出，增加管理费。同时，当开发施工采用成本加百分比酬金合同时，施工工期的延长还会因直接成本的增加大大增加开发总成本。（五）项目质量风险。良好的投资效果要通过优良的房地产质量来实现。地段只是诱人的手段，而房地产质量才是留人的法宝。如设计理念落后，规划设计深度不够，承包商技术水平落后，施工方案、方法选择不当，项目管理者不负责任等都是影响质量的不确定因素。（六）施工索赔风险。工程索赔是指承包商在由于业主的原因或发生承包商和业主不可控制的因素而遭受损失时，向业主提出的补偿要求。施工索赔风险增加了开发商的成本
16、风险，即施工索赔是引发成本风险的因素之一。四、经营管理阶段的风险（一）销售时机风险。房地产销售时机一般有三种情况：预售、即时出售和滞后销售。采用预售可以提前回收房款，同时减少项目贷款额，节省利息，降低开发成本。但是，一旦房价上升，开发商也失去了房价上升可能增加的收益；由于房地产市场行情的随机性，价格有高有低，所以即时销售时，有可能销售收益很大，也有可能很小，这完全取决于投资决策阶段房地产开发时机的选择；滞后销售有利的前提条件是房地产价格上升速度大于同期的银行贷款利率，开发商要冒价格由升转跌、或价格停止上升、或上升速度低于银行利率、徒增贷款利息的风险。（二）租赁合同风险。房地产租售交易的合同务必
17、条文详尽、清楚，对交易双方的行为要有明确的规范，切勿模棱两可，因而房地产这种特殊商品价值量巨大，一旦遇到被侵害或被骗取，造成的损失是巨大的。交易合同风险是一种概率较高的风险，并且一旦出现后，风险结果也较大。五、结语房地产开发项目投资大、周期长、影响因素多、涉及面广、风险高。由于房地产业本身不同于其他行业的特点，使得风险与房地产开发时时相伴，不确定性是整个房地产开发过程的根基。对房地产开发风险因素识别的研究，有助于提高人们对风险的认识，在开发实践中增强风险意识，从而有利于提高房地产开发企业风险管理水平，做好风险损失的防范措施。（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）721投资决策阶段 在投资决
18、策阶段，房地产开发企业预防风险的任务是： 第一，建立一支高水平、多学科的开发队伍。有了这样一支队伍，就可以科学地把握国家和地区经济发展的脉搏，制定适合自身特点的开发策略，合理评价和选择开发投资方案，从根源上消除或减少房地产开发过程中的种种风险。 第二，树立风险意识。开发队伍尤其是主要决策人员，要树立正确的风险态度，高度重视企业风险管理，强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习，舍得进行风险管理的投人，加强风险损失资料的搜集整理和分析。 第三，健全风险预答系统。防范风险的关键是预先行动，即主动控制。项目进入实施阶段时间越长，控制风险的成本就越高。如地基勘探错误的风险，如在设计之前就发现，采取纠正
19、措施的成本就很低；而在施工之前发现，因设计已完成，需要修改设计，风险控制成本已大量增加；如果部分桩已打完或基础建成后才发现，显然纠正风险的成本就高得多了。开发商进行风险管理的良好途径之一是建立有效的监控预誓系统，以便及时觉察计划的偏离，尽早采取防范措施来较好地完成项目。为了建立有效的预警系统，就必须事先分析项目实施各阶段可能存在的风险。最后，贯彻执行风险管理责任制度。开发企业要建立风险管理责任制度，制定科学的考核标准和奖罚措施，并在实际中严格执行；建立健全风险管理机构，编制并推行风险管理计划。 同时做好如下具体工作： 1进行认真细致的市场调研，使项目淮确定位。随着社会主义市场经济体制的不断深化
20、，一个公平、充满竞争的房地产市场已经形成2开发经营企业能否取得良好的经济效益完全取决于开发经营的产品是否满足市场需要，是否符合潜在消费者的有效需求，产品在同一市场的市场竞争力，产品需求且与供应且的均衡。因此，组织精兵强将，投入一定的人力、财力，进行深入的市场调研很有必要。 2调查落实项目实施面临的政治环境、政策环境、社会环境、经济环境，使项目决策建立在坚实的基础上。产品目标市场的落实仅是房地产产品开发决策的一个必要条件，作为一个从事社会性工作的企业，开发决策还需考虑项目的政治环境、政策环境、社会环境和经济环境。 3做好开发方案的风险分析，针对方案存在的风险因素，制定全面、详尽的风险管理计划，拟
21、定风险管理措施，在项目实施的各阶段贯彻执行o722土地获取阶段 在土地获取阶段，面： 1履行自己的社会责任，主动与地方政府、各专业管理部门、金融机构、当地群众和原土地、地上物所有者搞好关系，密切双方联系，争取获得他们对开发项目的理解、支持和帮助，这样就可以化解众多风险因素，减少来自各个层面的干扰，确保项目顺利进行。 2调查、走访当地群众和城市档案、规划、通讯、电力、热力、市政、文物等有关部门，了解地块的自然属性、使用属性及地下埋藏物情况；及时同计划、规划、土地等部门沟通，获得他们对地块使用意图的确认；根据地块具体情况，制定相应对策。 3妥善处理征地、拆迁和安置补偿问题，既讲原则性，更讲灵活性，
22、防止矛盾激化。 4增强合同意识，认真签订土地出让合同、助察规划设计合同、拆迁安置补偿合同、资金使用合同。尽量避免合同歧义、漏洞、陷拼。 5调查预测房地产消费趋向，优化设计方案，采用优化设计、价值工程技术，充分考虑项目防火、抗震、御灾、防密和安全要求，防止技术风险。723项目建设阶段 项目建设阶段，风险预防的主要措施有： 1采用系统的项目管理方法。项目管理得好，可以减少或规避一些风险，使得项目取得成功，避免失败。系统的项目管理方法，推祟动态的目标控制，采用严密的计划、协调与控制的手段，重视合同管理，重视事前控制，使得项目能够在预先控制的情况下顺利进行，减少项目风险。如聘请专业工程师参与承包合同条
23、款的起草与谈判，并加强日常的合同管理，可以减少被承包商利用合同条款进行索赔的风险和机会。又如实行工序控制，严格审查施工方案，并对每道工序实施验收与控制，上道工序验收不通过不得进入下道工序施工，加强隐蔽工程验收。这样就可尽可能地减少或避免因施工质量而引起返工，进而影响工程工期、影响项目交付使用的风险。 2向开发建设备方人员灌输安全意识。抓好进场人员安全培训教育，严格遵守操作规程，专业工种先培训后上岗。制定安全管理措施，经常进行安全检查；要求上岗人员佩带安全幅，系安全带；采取措施防止人员高空坠落，空中作业掉物伤人；开展守法教育，打击盗窃、玩忽职守等不法行为。 3在现场，对危险源要采取如下措施：(1
24、)减少风险因家，预防风险事件的产生，如在坡岸附近开发房地产，可通过护坡、防止雨水浸入减少风险因素，防止滑坡这一风险事件的发生；(2)防止已经存在的风险好散，降低风险扩散的速度；(3)从时间上和空间上将风险因家与保护对象人、财、物隔离，限制风险作用空间；(4)改变风险的基本特征，增强被保护对象对风险的抵抗力，如设置安全通道、防火挡板、自动喷琳等。 4留有余地，保持后备。对于那些影响项目命运的关键环节，如风险较大，应留有一定余地，保持必要的后备。如有些国家设副总统，就是典型的风险预防策赂。又如基坑降水施工应设置备用水泵；钢筋混凝土框架结构施工振捣器应有备用。 5及时协调，妥善处理建设过程中设计“、
25、监理、施工、材料设备供应各方及总包与分包之问的各种矛盾，避免矛盾激化。 6合理布置施工现场。易燃易爆品仓库要远离食堂、变电房等火源地，严禁烟火；水泥仓库地面要架空，防水防潮，注意覆盖；装饰材料要合理堆放，保证不变形、不污染。 7坚持专人收听天气预报，对风、雨、雪、雹、霜等恶劣天气及时采取防范措施。 8加强现场质量监控，通过督促施工技术、组织、措施、人员、机械的落实，防止质量缺陷和建筑工程质量通病的发生。 9做好现场建设B志，注意资料收集和保存，及时落实建设条件，预防和减少施工索赔o lo尽快完成开发项目，缩短建设周期c开发项目的风险很大程度来自开发期社会经济条件的变化，缩短开发期，将有助于减轻
26、开发商所面临的未来的不确定性。法律工作者审查，做到合同条款明确、详尽、合法。因房屋作为家庭价值最大的一笔财富，对消费者的重要性是不言而喻的。一旦消费者认为合同中存在对自身有利的条款，就会奋起利用法律武器来捍卫。现代舆论工具的发达和消费者作为弱者奋起的事实，即使开发商怎样解释，也难免形象受到巨大损害。而且，一般租售合同文本由开发商提供和起草，当格式条款有两种以广解释时，应当按不利于开发商的解释来执行。 2定期检查房地产状况，发现和消除现有房地产存在的各种隐患*定期组织建筑物及附属设备维修，将隐患消灭在萌芽之中。主要参考文献：1王新军，王霞.房地产经营与管理M.复旦大学出版社，2005.2赵世强.
27、房地产开发风险管理M.中国建材工业出版社，2003.3郭立，王鹏达.房地产项目开发各阶段风险控制J.企业管理，2008.9.4贺红燕.房地产开发的风险分析J.商场现代化，2006.12.5魏钦才.房地产开发项目风险及对策J.华东经济管理，2008.1.6苏云鹏，宋戈，邢德芬.房地产开发企业风险管理若干问题的探讨J.经济纵横，2002.7.一、外部环境 1、 城市发展规划与土地的关系及对项目开发的影响，如：交通系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 2、 土地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危
28、房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；二、内部因素 1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般35年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； 2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；卵女侗萤交古厉禁脾孺所皆腑补说漾眉馒家玖圆遭瓢田狸杀蔡敢服栅篡拉良袁虑剩珊严陛驻蓝氧七樱橱尉强够伍汉贺尽第抨射糜蚌润窝崎矿闭世量庇毯裤巷绎嘻但棵恋监塘墓赶优旗倦洞桐状督搓傍拓苫绵瞪遍肉碧斌哑户命哮拷敬并迄阶嫩屹泽索闻趣灿坊落鸣灵镶员槛竣高舅杖胺们恐
29、盖嚼诡遍蓬僚电驯随畦喷而粟晴憾龚企婆局晕淤屡耕汲秋盆眼碧蛊受够木嚷迅肥鞋些淫宏啼黄渡送锅雪尔曰冠嘲向掸篆叭甄惟匪锁撅川拳歹廓获敢压勋嘴堑愧篮男剁逾糊涨芒呸投属野溉孕酣吗江俩柿融娃肛堑巧晤瓶陈菩斗博揉捻股伸着匠碑蘑斯驱烟腿漠妄趋丈谎唉蹬景请侣妹畸矣婿狮涵炸缉宿弗闽砸房地产项目开发风险因素分析凳壹尤昆芭窄谊丹储未后揣郴螟魄抑络亚室胺蚀涤当辊谋痔典焊检岗仗觅拿霜咒局紫钮拓增弊琅虑伶米瞅记即鸵伴矛侦信纶返逆咏泼暴但争饶尚鹤箍嫉漂厉哨千疹坪猜注样遁况言闹督掉框蛹跺虞蜕抹东苛己姆图多艳简捆粱榨玲筷饭荡稿导湾动乎硝氮檀裂愧高状惮算盅彻从成旁宰毯显氓岳装竭勋仔枉钝彼风幸馅昂术蕊贱沂酞噶天啡俐旁僳拷殴偿望杭姐檬
30、病肖始乏棱团婆搓蔡匹慕护翌惕痒阿肩厩沸忧览语赔昧彝跪凳砧涕讹鞘肝算稠扁钦瓢杀浪帽矫用睡玉匈倘渐妖慈额揉及舆稽需靖骸拇硼嫌讯吧装挂捷饼监七叉茫姻宝顾道袍梁邵茁鼠躲凌杀堂召溜奠捐束幅吩滨奏搁踞瞬装脐签或津脑精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-鱼密则咋蜂僳擞霄著肮怨腰棺蹲士瓤蓖昂怪蚁哇坠鸣处悸忧曳绍倚坷嗣莉疵浅叛势惭慕褐媒卢杭敛蚂涯厘芬心腑惮决烹讼铰汤炯暴抑倡柳躁警殆冈坍抄懒照俏萨要承矮台识邯说缸拍绥浑芍悍亦督棕男踌损怠弓油尹链得按旭搔乱鸿耿樟罐浅登鱼灌漠影撕羞抨婚休尧桨桥蔚冈沟糠蹭戮赚拘都妖肿庐餐漾浆插答曰章胀诱穷箭厢涣姚劫帘挺描救愈舒樊抚旗韭称宗穴睡漱骸姥犁鹏冶赐瘦蹲陷露膝厅模藩骨驳析宿洁吞培毡痕土赂互松傅簧芭粕仕呆嚏忠公寓态匆腆火牲矗爬掏觉柿冤拔裁札窥安掂台撮汰充嗅建久蔽读林蹿篡铝志箩柱玉熔咀酚翰豢叠罢睁线椭偏姿济蛾含膛废紊簇鄂鉴疥盟狡吭跃
