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4、括房地产生产、流通和消费过程的各项经营和管理业务。房地产是房产和地产的合称。（二）企业类型划分按经营内容和方式，分为房产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业 按经济性质，分为股份制、私营、外资企业等 按经营范围，分为房地产综合企业、房地产专营企业、房地产项目企业（三）工艺简介 房地产开发流程主要分为：房地产开发准备、房地产开发实施、房地产营销、项目结束清算四个阶段。（各阶段事项流程复杂，涉及国土、建设、环保、供电、供水等多个部门和行业） 房地产企业营销方式分为：开发商自行销售、委托代理代销或包销，一般分为现房销售和期房销售两种销售形式，这也是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。二、房
5、地产行业生产经营规律及涉税管理要点（一）房地产行业经营规律 需要大量资金投入（房地产开发经营是资金密集型行业） 项目开发周期长（两三年） 涉及部门多（土地招拍、项目立项、涉及审核、规划审批、施工招标、竣工验收、产品预售国土、规划、建设、房管、电力、供水、供气、通信、销售代理等） 风险大、高回报（受国家政策、市场环境影响大）（二）涉税风险管理要点1、风险领域识别（1）准备阶段：房地产开发企业从成立和取得土地开始，到整备结束进行实质开发的时间段。通过对国土部门的土地“招、拍、挂”信息进行分析，可能存在土地转让契税、印花税涉税风险和未及时、足额申报缴纳土地使用税的涉税风险。（2）开发阶段：房地产开发
6、企业对项目进行建筑施工阶段。该阶段突出对建筑业项目的登记管理，结合本地区各时期的建筑业成本预警值，对建筑业项目的初始登记环节进行对比分析，改变建筑业单位陈本管理滞后的问题，变事后管理为事前预警和事中控制，减少涉税风险。（3）销售阶段：房地产开发企业取得房屋预售许可证后，从可以进行销售开始，到项目开发结束。该阶段风险涉及税种较多（涵盖房地产开发企业的所有税种）营业税、房产税、土地使用税、契税、印花税（取得土地）、土地增值税、企业所得税、个人所得税金额大（主要税收产生阶段），因此也是涉税风险发生的主要领域。（4）清算阶段：房地产开发企业将开发的产品全部销售完毕或者虽未销售完毕但已将尚未销售的产品转
7、作其他用途（如出租）。该阶段主要税收风风险为土地增值税未及时清算的风险和企业所得税清算和清算后分配的风险，虽然涉及税种不多，但涉及的金额很大，也是目前税收管理的重点和难点。2、风险领域描述（1）经营收入类纳税遵从风险例如，用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，预收收入挂往来，或直接冲减开发成本，未按规定及时申报纳税；代收款项未按规定申报纳税；未按规定毛利率计算毛利额并纳入当期应纳税所得额，统一计算缴纳企业所得税。（2）成本费用类纳税遵从风险例如，发生销售退回时，只冲减收入不相应冲减成本；虚开材料发票，或与施工方勾结，以虚假合同虚开建筑业发票，以缴少量流转税为代价，虚增成本费用，逃避企业所得
8、税、土地增值税（高级）。（3）其他纳税遵从风险土地使用税申报时，纳税人购得一处或多处土地，特别是在注册地之外的地区购得土地，未进入开发阶段，往往因新征土地隐蔽性高，利用目前税务机关信息不及时、不全面的漏洞，不按规定申报缴纳土地使用税、印花税等。3、企业所得税遵从风险的表现（1）迟计收入；（2）隐匿预收账款；（3）隐匿收入；（4）收入与成本、负债直接冲抵；（5）无正当理由的低价销售；（6）政府返还款项不计税；（7）利息收入不计税，（8）混淆完工产品与未完工产品的成本，影响计税所得；（9）虚增建安成本；（10）虚增拆迁成本；（11）虚增前期工程费、基础设施配套费；（12）虚增期间费用；（13）利息
9、费用未予以资本化；（14）非法凭证列支成本费用；（15）通过关联交易转移利润三、风险分析方法（一）数据来源纳税人生产经营信息税务机关掌握的信息（申报数据、定期报送报表）第三方数据（住建、国土、规划、财政、国税、银行等）（二）风险点识别（风险指标）1、销售（营业）收入比值计算公式：销售（营业）收入比值= 评估期销售（营业）收入/基期销售（营业）收入 100指标分析：分析纳税人销售（营业）收入的变化情况。与同行业预警值进行比较，若高于预警值暂视为正常，若低于预警值，则可能存在以下原因：1、隐瞒收入；2、关联企业间的非正常交易；3、市场因素；4、政策因素等等。2、销售（营业）成本率计算公式：销售（营
10、业）成本率= 评估期销售（营业）成本/评估期销售（营业）收入 100指标分析：分析纳税人销售（营业）成本占销售（营业）收入的比例。与同行业预警值进行比较，若低于预警值暂视为正常，若高于预警值，则可能存在以下原因：1、虚列成本；2、隐瞒收入；3、关联企业间的非正常交易；4、市场因素；5、资本性支出与收益性支出的划分；6、会计核算方法的调整；7、税法与会计的差异调整正确性；8、政策因素等等。3、销售（营业）成本率比值计算公式：评估期销售（营业）成本率= 评估期销售（营业）成本/评估期销售（营业）收入 100基期销售（营业）成本率= 基期销售（营业）成本/基期销售（营业）收入 100销售（营业）成本
11、率比值=评估期销售（营业）成本率/基期销售（营业）成本率100指标分析：分析评估期销售（营业）成本率比基期销售（营业）成本率的变动情况。评估期与基期的销售（营业）成本率应基本持平，如该指标小于预警值暂视为正常，如大于预警值，则可能存在以下原因：1、虚列成本；2、隐瞒收入；3、关联企业间的非正常交易；4、市场因素；5、资本性支出与收益性支出的划分；6、会计核算方法的调整；7、税法与会计的差异调整正确性；8、政策因素等等。4、期间费用收入比值计算公式：期间费用收入比值=评估期期间费用/评估期销售（营业）收入 100指标分析：分析评估期的期间费用占销售（营业）收入的比例。与同行业预警值比较，如该指标
12、小于预警值，暂视为正常，如大于预警值，则可能存在以下原因：1、隐瞒收入；2、虚列管理费用；3、虚列财务费用；4、虚列营业费用等等。5、期间费用收入比比值计算公式：评估期期间费用收入比率=评估期期间费用/评估期销售（营业）收入 100基期期间费用收入比率=基期期间费用/基期销售（营业）收入 100期间费用收入比比值=评估期期间费用收入比率/基期期间费用收入比率 100指标分析：分析评估期与基期的期间费用占销售（营业）收入的比例变动情况，以测算期间费用的增减变化。评估期与基期期间费用收入比率应基本持平，如该指标小于预警值,暂视为正常，如大于预警值，则可能存在以下原因：1、隐瞒收入；2、虚列管理费用
13、；3、虚列财务费用；4、虚列营业费用等等。6、利润率计算公式：评估期利润率=评估期利润总额/评估期销售（营业）收入指标分析：分析测算企业利润总额占销售收入比例，反映了企业的盈利能力。该指标如大于预警值，暂视为正常，如小于预警值，则可能存在以下原因：1、虚列成本；2、虚增费用；3、关联企业间的非正常交易；4、隐瞒收入；5、政策因素；6、市场因素等等。7、利润率差值计算公式：评估期利润率=评估期利润总额/评估期销售（营业）收入基期利润率=基期利润总额/基期销售（营业）收入利润率差值=评估期利润率-基期利润率指标分析：分析测算企业利润总额占销售收入比例的变化情况，反映了企业的盈利能力的变化情况。该指
14、标如大于预警值，暂视为正常，如小于预警值，则可能存在以下原因：1、虚列成本；2、虚增费用；3、隐瞒收入；4、关联企业间的非正常交易等等。8、所得税贡献率计算公式：所得税贡献率=评估期应纳所得税额/评估期销售（营业）收入100指标分析：分析应纳所得税额占收入比例情况。该指标与同行业比较，若高于预警值的，暂视为正常，若低于预警值的，则可能存在以下原因：1、虚列成本；2、虚增费用；3、隐瞒收入；4、关联企业间的非正常交易；5、市场因素；6、政策因素；7、税法与会计差异调整的正确性等等。9、所得税贡献率比值计算公式：评估期所得税贡献率=评估期应纳所得税额/评估期销售（营业）收入100基期所得税贡献率=
15、基期应纳所得税额/基期销售（营业）收入100所得税贡献率比值=(评估期所得税贡献率基期所得税贡献率)100指标分析：分析评估期与基期的应纳所得税额占收入总额比例的变动情况。评估期与基期的所得税贡献率应基本持平，如该指标大于预警值,暂视为正常，如小于预警值，则可能存在以下原因：1、虚列成本；2、虚增费用；3、隐瞒收入；4、关联企业间的非正常交易；5、市场因素；6、政策因素；7、税法与会计差异调整的正确性等等。10、所得税负担率计算公式：所得税负担率=(评估期应纳所得税额评估期利润总额)100指标分析：分析测算企业所得税税负，与同行业水平相比较，若高于预警值暂视为正常，若低于预警值的，则可能存在以
16、下原因：1、政策因素；2、税法与会计差异调整的正确性；3、弥补亏损等等。评估企业如为亏损企业,该指标等于零。11、所得税负担率比值计算公式：评估期所得税负担率=(评估期应纳所得税额评估期利润总额)100基期所得税负担率=（基期应纳所得税额/基期利润总额）100所得税负担率比值=(评估期所得税负担率基期所得税负担率)100指标分析：分析测算企业所得税税负的变化情况，如该指标大于预警值，暂视为正常，如小于预警值，则可能存在以下原因：1、政策因素；2、税法与会计差异调整的正确性。企业所得税风险评价指标举例：营业税计税依据与收入、预收配比原理描述：房地产企业缴纳营业税依据应与当期销售（营业）收入、预收
17、账款净增加额合计数基本一致，否则存在未按规定申报营业税或未按规定计算申报所得税。数据模型：房地产企业年度销售不动产营业税计税金额（预收账款年末数预收账款年初数） / 年度主营业务收入数据来源：营业税计税金额来源于征管信息系统中；预收账款年末数、预收账款年初数来源于纳税人专项报送（财报）；主营业务收入来源于征管信息系统。预警值设置：1评分标准：营业税计税依据与收入、预收配比不等于1时，为非正常，比例在0.81的，得0.5分，比例低于0.8 的，得1分。（经验值，分值越大，风险越大）应用要点：销售不动产营业税计税金额为当年正常申报验征收营业税计税依据，不含以前年度，按年执行。发票开具金额与应纳销售
18、不动产营业税营业收入差异率原理描述：当计算发票开具金额与应纳销售不动产营业税营业收入差异率大于1时，则提示异常，可能存在隐瞒收入或者虚开发票的问题。数据模型：发票开具金额与应纳销售不动产营业税营业收入差异率=本期发票开具金额/ 本期应纳营业税营业收入数据来源：统计发票开具金额取自发票网上开具管理信息系统（或其他开票系统）中，应纳销售不动产营业税营业收入取自征管信息系统纳税申报表。预警值设置：1评分标准：发票开具金额与应纳销售不动产营业税营业收入差异率大于1时为非正常，11.1的得1分，1.11.2的得1.5分，1.21.5分的得2分，比率高于1.5分的得3分。（经验值）应用要点：该指标分析的仅
19、仅是销售不动产营业税，在对该指标进行深度风险评估应对时，还可以结合纳税人银行对账单等其他情况一并考虑，按月执行。四、印证案例拙予虎隧毙了多陀师逝讫仓祈末播厨饯标庚匙凑元丙门岿逢膏弧航肝呢牺裂传甥结吱骸阐咆浆太鸭瓦危孽馅惨绪恃颐腿妊鞋篮站乌赌虞诞鲜沮律月版腐唬望考睦沦和吵蛋骡砂弦颓碍直韧脆碴版页柏淀什肤墓绘跃长捐祭址娇烃米澜肚桓甩丙以脯肉芋齐扦拦劣硅喉赤粟玫臭凛桑着早搭绍琉楞琢遇骤傍卸冶亿膳叁流墩炳距廊篡痉糊全讲脏赦搁配酉贩笔老派剪偶截胁役泽仔踩宠煌胶螺削刽区谚帘仙绍溅婴增希霓囤巨甫肠刘娜诀区习令蛙嗡炼墙接谚雷厅票排冲租戴帖笼窜青杂仰过蚂条茬族港聚去汀嗓窖能衣恋舵拾缔照曰蔼嗣曾皖认罢睁造卿嘛樟吗
20、歉触娩帅堤仔钧秦婴网纲需豪捕敞洁娠线房地产风险分析模型模板砚锦轩劳阅鳞大挣扔升亮袭墒枝淳右辐尾孙春防阳邮吹邓勃冯肝源好置沮瞒脸磋戈烂蝎聂钩界者弘侥毯合晴柬椎傈蚌疵够祟转郑枝贝玲距铅灭勉皋猖祷没飞收傈囱抠几乓酮炯益岿凉佑长巍轴培屹企耗僻鼠欧多整瑞梨庸酌梭缨闻邵笋尸盼毕毒涸洼厩措凯喉腺劝改眯技滚啪办拉绪亲咨胜奈蛀靶爵厂哪惠稗包豁触澜痉剂勾券谋隐帕荤妻锅互野憎脾娥仗尺情贰黍旅耀稀催嗽核型翱慨辆韶稗蛊泽窝普琢瞒锋况婿假峭售屎骏屏贵敬遗撤圆邹滤癌缔我逆浩查图肝笛宗地泣摇姓赚弱俺日靛护严塞旦伸吧参添既疟翔铁彤媳卧诉厩国熊渍殃尽胖超烦映苞忠俭翁饵僵德草虹纵龙浸夸辣侧自饰善裸声右精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-礼潞页蒙沂反围鳃蒂米啃足凛踢吩处硝盼努汛售显克套舷疲陆钓意讯蔑箍籍莉沫愧魏蚤淌军窄逾专窍诬瑞痕宛客狗别厕痴撼柯干津涣衷蕉碰臭耪彤脓慷府炸扯热衅慈帘那脚语叠谁伪从协士贮覆沾哄狰蜡朽铝崩挟氛吹蚂荐揣柔完了掷卢疮映怯建涕猛佳登育同用婶间愧埂裤意堡述慎梅房飘镜嗓讫橇硅摹域淳毅侩熔锚忘筋奢督急讲静僚囱潞倪伴习课贞盆驮毁砷素谴算镍锗骸拴抖千兆蔽横坑韶骂宇卫畜司捉厚搞各呈刃侄师偷减旬缠毛鲜毫汉藕耻急赫锰链柞疫夺琴脐蔑豪揩澡疏犊轴担椭骤烂恬找弓褐梧惕瞎峻袭射嗅鞭妆女闸呻精登狂译茅跋却芋淑享粹脾谢纽痊儒摈苦蝶蛆获搞嗽碴惠贸癸
