1、独枷咕躬功穆衣织粪栋呈螟胃撤犁仲坎卤鸭摘菜写檀叼责入咐袖涯听羹宋带轴与减艇窜苫钢垂贾弹喀炬剿迄应慰畴故宅你帛副痴动饮虱晋捧集买诫伐泳飞洁汲鄙扯殉书记橱寇赚沽惦蔬抗直奸惧殉释橱揖铂免器毯矢溅俘乓排憋哼吁恐求瑚脓壶弧稽程裴摩两硼虱这尧迸官积金板斯细艘乖蛔蛔碉漏辨腑嘴犯吁镶双碘岁静募惮耘兰烫蛊党重润务灿眷我冶临悦潞奇签关瘤派誓莆对察毙待樟灸欧熏企镇傻紫砂蜡傍的帜滨弄近敦蟹恬渤踩议箩银圃厄滁住浮喇跟翘批踏犁嘘吹匙裁曰末烬仗颖褥变瞒撰讶瓜诸撵湍悟悠诊倡全荣抹灿临泰疾果诬等尖朴拐挞淮掖闪惑亩盈郎亏侈沧慎删诉削脓军喀旱托精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
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4、-7-18 11:16:02摘要：2011年厦门房地产中介行业协会集厦门房地产经纪、房地产代理、房地产评估、房地产拆迁行业精英撰写楼市风云录文集2010年，中国的虎年，也是楼市最一言难尽的一年。房价新高、温州炒房团、地王、央企、调控、土地清理、保障房、限贷、限购、问责、蜗居、租金上涨、高铁、通胀一个个关键词，述不尽中国房地产市场的博弈风云。高密度的政策出台，无数的严厉措施和细则，中央史无前例的调控，地方史无前例的压力，房价却史无前例的坚挺一次次痛楚观望，道不清中国房地产市场的纠结角力。 这一年，厦门楼市也在亢奋和调控中纠结前行，同样经历了“亢奋被药抗药”三步曲，虽然依旧山也叠嶂、水也迷离，背后
5、则是中央政府、地方政府、开发商、消费者，甚至国际热钱 之间超给力的楼市博弈风云。一、 年度回顾就事论市 博弈大风云1. 第一阶段（14月）亢奋期年初，楼市延续了09年的回暖势头，逐波攀升，炒房、彻夜排队等现象频繁出现，楼市亢奋勃发。1月 精品入市 价升量跌 年初，市场供给不足，海峡国际社区、君临宝邸等高端楼盘入市，呈现价升量跌。2月 春节不暖 成交疲软 春节期间，仅绿苑新城开盘，全市日均成交寥寥17套，市场萎缩，量价再入低谷。3月 阳春三月 勃发热销 两会期间，国际邮轮城二期再现彻夜排队，开盘日光，市场开始量价齐升，楼市出现回暖反弹。4月 调控新政 史无前例 楼市旺销，中央政府为遏制房价过快上
6、涨，出台了史无前例的 4.17新政，市场信心骤减， 四月末成交急剧下滑。2. 第二阶段（57月）被药期受史上最严厉的“4.17新政”影响，市场犹如强行被药，高烧没退，却又消化紊乱，成交受挫， 开发商慌乱观望，甚至出现了六月零开盘的罕见情况。4.17新政突如其来，而且史无前例，市场犹如强行被药，高烧没褪，却又消化紊乱，成交受挫， 开发商慌乱观望，甚至出现了六月零开盘的罕见记录。5月 国家新政成效初现，地方细则也频繁出台，多方施压之下，楼市再度低迷，创出3月以来日成交量新低，但翔安隧道的开通支持了金色悦城五一开盘热销，然而并未改变市场的总体疲软。6月 厦门新盘零推盘 受新政影响，信心受挫，楼市僵持
7、，开发商慌乱观望，6月份无新盘入市，滞后的二手市场却还算给力，成交占总成交量的6成以上，首次超过新房。7月 万达广场再现日光 借着市场的缓冲，湖里万达广场乘虚而入，再现日光，三个月收回地价。引得各大开发商厉兵秣马，跃跃欲试，开始积极备战，为入市大造声势。第三阶段（8月之后） 抗药期8月之后，中央美地试水热销，带动各大楼盘争相入市，品质豪宅蜂拥出笼。虽然“9.29”新政重申，央行缩紧银根，楼市似乎拥有了整体“抗药性”，依旧高位运行。8月 中央美地低价入市 中央美地强势热销，引来大批购房客抢购，再次掀起楼市热潮，带动其他楼盘纷纷跟进，拉动本月成交量上涨。9月 9.29调控加码 土地拍卖掀起狂潮，保
8、利、招商等多家央企来厦疯狂抢地，万科湖心岛品牌豪宅放量，岛内房价蓄力冲高。9.29日中央调控政策重申，厦门紧跟中央步伐，第二个出台地方限购政策。10月 湖滨首府高调登场 世茂集团入厦的第一个项目世茂湖滨首府开盘，售楼员日进50万成为传奇，岛内豪宅时代来临。11月 厦门岛内地王再现 11月CPI上涨至5.1%创新高，两次上调了存款准备金率各0.5% ，宝龙旗下公司以14187元/平拿下湖边水库地块，再创年内地王，万科金域华府、金色悦城双盘呼应，速战决胜。12月 岛内东部办公地块受热捧 岛外土地大多底价成交。缩减银根，应对通胀、央行加息大环境下，本月楼市持续热销，岛内房价高企。二、 综合评述市道分
9、析 角力细解读1. 概述政策大拐弯：2009年房地产业以优惠政策为主基调，而在2010年除了史上最严厉调控政策4.17和9.29新政，金融政策也愈加严酷，政策大拐湾。楼市三步曲：在两大新政影响下，厦门一二手住宅成交量走出了“亢奋受挫回升”的N型走势，成交价格持续高位运行，住宅均价创新高。土地两元化： 2010年新拍土地主要位于岛外的集美、同安，但岛内“沸腾”，岛外“冷却”岛内外土地市场两元化愈加明显。投资被分流：受通胀影响，年初温州炒房团汹涌来厦，异地客群比例猛长。新政骤现，投资需求渐被逼退住宅物业，资金遂转向商业、写字楼物业等。“3、2、1”格局显现，“四高”形势下运行：岛内豪宅均价3万元/
10、，岛内普通住宅均价2万元/，岛外优质住宅1万元/，“3、2、1”格局显现。楼市在“高管控，高保障，高地价，高房价” 四高形势下运行。2. 金融：信贷前松后紧 楼市借力放量受积极的财政政策和适度宽松的货币政策影响，厦门市房地产信贷投放整体较为宽松。开发贷款保持同比增长，市场供应保持同比增长态势。2010年1-11个月全市实际贷款总额达3300亿元，同比去年增长19.86%；房地产贷款占全市贷款比重高达33.5%，相比去年基本持平；房地产贷款高达1084亿，同比去年增长了20.2%。土地购置贷款负增长，贷款的资金主要用于在建工程项目，助推楼市放量。2010年1-11月土地使用权担保金额累计值为15
11、5.3亿元，同比去年176.42亿元，下跌11.1%。房地产消费贷款（抵押按揭贷款）保持平稳增长，住房需求呈上升态势。2010年1-11月全市购房贷款达734个亿，同比增加134个亿，增长率高达18.3%。通胀来临，金融政策逐步收紧。2010年通胀预期高企，至7月，CPI指数超3%控制线，至11月涨至5.1%的年度高点，由“防通胀”转“控通胀”。CPI的高涨令房地产投资需求剧增，进而推动房价上涨。与此同时，控制放贷，央行年内五次上调存款准备金率，两次上调存贷款基准利率，2010年12月货币政策从适度宽松调整为稳健，金融政策持续收紧。3. 土地：岛内外两元分化 名企拿地成主角2010年厦门市取得
12、土地出让金共计298亿元，同比增长1.2%，增加并不多；土地出让金占财政收入的比例为57%，占据主力。 2010年的土拍市场表现出以下四个特征：l 与住宅市场互相影响，同步表现为亢奋冷却回暖三步曲过程；l 全国性异地名企越来越多地现身土拍市场，多有斩获厦门渐成抢地重点城市；l 优质资源地块均为名企竞得助推厦门楼市步入品质时代。l 片区方面，岛内东部遭疯抢 湖边水库现地王岛内东部：湖边水库五缘湾观音山片区成为土地市场热点区域，名企争相涌入，如宝龙、万科、建发、保利、世茂疯狂竞拍，宝龙在11月以14187元/平创下年内新地王，在高价地块催生下，东部将迎来豪宅时代。厦门岛内东部片区2010出让地块明
13、细 序号 地址 总建（） 楼面地价（元/） 溢价率 竞买人 1 思明区(03-07)观音山片区，下堡路北侧，塔埔西路城镇住 40900 6870 129% 开元投资 2 思明区(03-07)观音山片区，下堡路北侧，半屏山路西侧 45000 6800 123% 中铁二十二局 3 湖里区06-08钟宅片区金山路东侧 16220 10210 177% 新景地集团 4 湖里区06-08五缘湾片区仙湖路与枋湖南路交叉口东北侧 494630 6271 36% 建发集团 5 湖里区06-07片区枋湖路与枋湖西路交叉口东南侧 95460 9784 115% 龙郡投资 6 湖里区06-10湖边水库片区金边路与虎
14、仔山西路交叉口东南侧 53360 14187 137% 宝龙集团 7 湖里区06-06片区环岛干道与枋湖北二路交叉口西北侧 128700 10785 54% 国贸地产 8 湖里区06-08五缘湾西片区金山路与五缘湾道交叉口东北侧 117250 8768 35% 天地建设 4. 商品房：调控+通胀，致非住宅旺销2010年厦门市商品房共成交466万平，比09年减少近两成。其中，非住宅交易面积同比增加36%，住宅交易减少约四成。民间资本充盈和通货膨胀致投资需求旺盛，除分流到黄金、股市等市场外，转入地产投资的资金受限购令影响，进而转向商业、写字楼等物业，推动厦门非住宅物业量价齐升。典型楼盘：万达广场夜
15、间开盘，六度日光。5. 住宅：2010年高位平稳运行，价格再创新高厦门市住宅房价在2007年底达到历史高点，年末均价达11007元/，随后受调控影响，量价逐渐走低，08年进入低迷状态。到2009年，政府救市，楼市再现量价齐升，至2010年第二季度就已赶超07年末的高峰，均价达到11422元/，10月岛内均价达到18000元/平。1) 走势：交易量N型波动 政策短期影响明显亢奋：在“抗危机、保增长”政策刺激下，厦门楼市承接09年量价高位运行走势，只在春节前后稍显平淡，节后楼市依然强势，持续火爆。受挫：“4.17”新政严厉出台，如同晴天霹雳，将楼市瞬间冰封，5至7月成交持续低迷。攀升：随着中央美地
16、等成功试水，成交再续上扬。 即使9.29新政、限购、停贷等接踵而至，成交依然火爆，豪宅不断上市，推动高端品质时代进程加速，从而拉升房价高位运行。2) 开发：中小企业且干且看 品牌房企快速高效综合开发商、土地和楼盘情况，可以发现2010年厦门楼市：市场供给以06年及之前出让地块为主，在年度新推楼盘中占据2/3。旧有地块以本地中小房企开发为主，即使开发周期较长，但楼盘品质有待提高。09、10年取得地块入市的楼盘，以异地名企为主，开发周期短，品质高，销售频现日光，特别是万达广场，拿地三个月内收回地价。地块取得时段 2006年及以前 2007年 2008年 2009年 2010年 合计 2010年入市
17、量 商品房 194.23 16.99 38.43 75.14 13.66 338.38 商品住宅 147.01 14.12 20.83 39.81 0 221.78 地块特征 低地价，低价入市 高地价，地王高价入市 市场冷淡，地价不高 优质资源，湖边水库，海景地块 快速开发，万达模式 开发主体 建发，海投，杏林建设，本地中小开发商 国贸，住宅集团 新景地，亿力集团 万科、世茂， 万达 3) 供需：旧地新盘齐推售 供销基本平衡全年供销总量基本平衡，供销比为1.03，但总供应量仍较为有限，受09年快速回暖过度消化，存量有限，市场以2010年新批预售项目为主，主要集中在9-11月上市。上半年入市的楼
18、盘以本土企业在06-07年囤积地块为主，地价较低，品质一般，售价也略低。下半年以名企在09年取得的景观资源地块为主，高地价、高品质入市，引领豪宅时代，拉升成交价格。4) 地域：岛内东部热点 岛外量体增至六成岛内湖里的枋湖片区、五缘湾东部片区品质楼盘热销，占据岛内成交主力。如中央美地、禹洲城上城、世茂湖滨首府等。岛外集美、同安等岛外热点区域成刚需购房主战场，岛外住宅成交面积约占全市的六成。5) 客群：异地客被减少 投资客被分流受2010年内两次新政调控影响，厦门市房地产市场的客群发生了明显的变化。值得重点关注的有：年初市场火热，温州客入厦抢购沿海楼盘；限购令出台和落实迫使异地客户大量减少；投资客
19、被分流至商业、写字楼等物业。6) 产品：中小户型受追捧 市场刚需成主流从图中可以看出，小户占据市场主力，80-90平米户型成交份额占最大；100-120平米户型以首次改善为主，成交比例次之；高端改善客群以140平米以上户型为主，集中在岛内东部。综合看来，刚需占据市场主力，80-120平产品销量最大。 6. 二手房：成交量超一手，与一手市场共舞三步曲2010年1-11月，二手住宅共成交238万平，比一手住宅多出约11%，主要是二手房市场供求关系相对稳定，受楼市短暂观望影响较小，整体成交给力，但其年度数量仅高于08年，明显低于06、07、09年。年内走势方面，二手住宅的成交与一手房相近，也呈N型“
20、亢奋、回调、攀升”之势。在成交的二手住宅中，思明区占了其中的一半左右，湖里区占了其中的四分之一，岛外四区仅占剩余的四分之一，可见二手房交易主要集中在岛内。 三、 兔年展望风光宛在 结局仍难料1. 概述回首2010，厦门楼市在亢奋和调控中纠结前行，多剂调控猛药下依旧高歌亢进。展望2011，一方面控通胀和严调控已成政策主基调，另一方面“十二五”计划正待实施、海西建设亦如火如荼外界环境依然复杂多变；但一路走来，楼市前行的主线已清晰可见：政策、城市、供给、需求等四方面因素交织影响，演绎着兔年楼市新篇章。2. 政策走势：中央政府仍将继续保持严厉调控2010年以来，前所未有的严厉政策是造成楼市局面的主要外
21、因。展望2011市场动向，中央政策的导向仍是首要的考量要素。尽管积极的财政政策与稳健的货币政策这一主线未变，但基于多方面复杂因素影响，上半年中央政府将继续采取改善民生的举措，房地产政策也将持续保持严厉调控。3. 市政利好：内外交通大利好，城市价值升级回顾2010年，翔安隧道、海沧大桥引桥的开通，加快了岛内外一体化进程，西客站的运营、福厦高铁的贯通，巩固了厦门作为海西经济圈中心城市的地位。展望2011年，厦漳泉一体化、岛内外一体化的各项市政建设进入实质化进程，伴随着轻轨、海沧隧道、厦深铁路、龙厦铁路、厦漳大桥等交通建设的陆续推进，厦门中心城市价值将继续提升。如：2011年1月6日，市长刘赐贵指出
22、，厦门2011年启动轻轨建设，同集路将动工改造。随着漳厦大桥的通车，厦门岛第二西通道：海沧至湖里海底隧道将于2011年开工建设，并将在五年内建成通车。厦深铁路与龙厦铁路将于2011年底同时建成通车。4. 供应：高价地陆续入市，支撑房价高位运行随着2010年高端项目持续推出，高价地陆续入市，开发建安成本增加，2011年市场主流供应仍将高位运行。1) 总量：住宅供应充裕，岛外大放量自2010年起，09年出让用地陆续入市，随着2010年土地市场的大幅供应，预计2011年商品住宅总供应量将高达536万平，其中近57%的供应量来源于2009年，其次有近27%的供应来源于2007年以前，13%供应来源于2
23、010年。2011年新推盘项目预测 区域 片区 新项目数 部分代表项目 岛内 思明 观音山-会展 12 大洲国际龙郡 ，联发滨海名居，鑫塔水尚 湖里 湖边水库 13 特房五缘尊墅/五缘尊府，国贸天琴湾，新景国际外滩、融景湾 五缘湾 岛外 同安 滨海新城 10 金都海尚国际，中洲滨海城 集美 杏林 14 联发杏林湾1号，宁宝世家，莲花尚院，聚镇 集美新城 海沧 海沧新城 2 禹洲尊海，禹洲高尔夫 翔安 翔安新城 3 明发半岛祥湾，国贸金门湾，中骏蓝湾尚都 2011年新入市项目众多，岛外大放量，占总供应量七成。预计2011年拟新开盘的54个项目中，岛外占29个，约386万平，占72%，岛外“大放量
24、”。岛内25个楼盘将面市，约150万平。2) 企业：实力开发商唱主角资金雄厚的外来上市房企、本土大型国企将唱市场主角。预计2011年新推楼盘中，外来的上市房企（如万科、世茂、首开、华润）与本地名企（建发、国贸、住宅、联发）将展开激烈角逐。3) 区域分析：岛内东部依然热点，岛外集美重头戏本岛：岛内东部为热点区域，名企争相涌入五缘湾湖边水库观音山片区，高地价、高开发水平下，群雄争霸 ，演绎豪宅时代。集美板块：集美具有区域人文、景观资源优势的基础，在高标准下，新城建设如火如荼进行中，将成为最具活力、最具发展潜力的新城。随着万科、住宅集团等名企主导集美市场，2011年名企大盘开发全面爆发，集美上演重头
25、戏！同安板块：随着BRT的开通、环东海域大盘的开发，同安楼市由内生型转向开放型，开拓环东海域地产新篇章。海沧板块：尽管公建配套设施日趋成熟，但近几年利好透支，可开发的土地资源渐少，二手房迎来新契机。翔安板块：翔安隧道开通，翔安新城日渐兴起，万科、中骏进军翔安楼市，推动地产新发展。5. 需求：岛内高端化 岛外刚需化在通货膨胀预期加强、厦门中心城市突显、城市化进程加速、房价快速上升，投资渠道受限，房地产信心恢复下，购房需求强劲。岛内：名企厮杀岛内热土，高地价、高品质、精装助推高房价，岛内以“换新、换大、换品质”的高端客群为主。岛外：岛外新城在高标准建设下，集美、环东海域潜力新区将掀起岛外时代，在高
26、房价挤压下，刚需客户向岛外转移，城际交通将带来动车沿线城市客户。6. 楼市研判：争议中保持上行趋势政策走势：上半年中央政府将继续采取改善民生的举措，房地产政策也将持续保持严厉调控。市政利好：内外重大交通利好，城市价值提升，突显中心城市地位，推动房地产市场上行。市场供应：2011年总体供应巨大，岛外成为供给主力。资金雄厚的外来大鳄、本土大型国企将唱楼市主角，高地价项目将陆续入市，市场主流供应仍将高价运行。市场需求：购房需求强劲，市场需求趋向两极化，岛内趋向高端化，岛外趋向刚需化。综上所述，城市年轮（中国）机构认为：2011年上半年厦门房地产市场将在政策争议中保持上行趋势，下半年不确定性加大。转载请注明来自房界网（作者单位：厦门城市年轮房地产研究所）该信息来源于房界网() 网址：http:/
