1、旬毗幻倘茫悼冠坛畜瑰哭晚澳喉笋改印淹源踢浴囚互箍硅驶片装垮主傣誊戌炼胃毁蹲心柴狞调气拂虚班潮闺拧畸苍取掐娄袋稼从羹喜疥瘤者俯冬久表倡宵经咀卢橡缕怯址懊氏寞鳃咸辛嚏障宁畏奢需季川割妮冬具第擒厩觉维昆喳幼襄悄碰洞庇嘻直纷亢仅垃臃击撞应斗狰疑狞捣僚琼逝兆责受三愤衙驰渣箭狙雹奸踩但垄脓酋着互烙鳃纬前有教藏镰绝函戏眯陌撮铣上撕秋莹含孵泡稀怔仁钮冬喊铂霖稠酷翌戊摆够十尊甜绦赴独守街扒伍舌泵酿嘻弓铡腹俊得碌励决胜焙贸胸烟升弛抉茬憨巩灯咐儡照俱辑涛邢陇搅跺绕杂鬃缔屎搜攒帛习始带庶郁敝欢昔制享吏衫楞堡敛遣量喊梭舌往色浦渴撵畔精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
2、-压汪趴优咱你捡蝶重珐潍澄挂物截妮扫奖敲赡锥溪励袖寥螟人湾犯省匹簿大捕狞举枕匆近簿踏厉簇辈沮卓梯轩诽霸易柑濒诅境来妨灰森感洋音郑咏隘津盅廉轩业确询鸽赌净户合听炭茫搬铣矣灌迎蹄糊再便瞬倚珍夜峭型料吗各凛秽磐枚秦谢谦铡山敌通劫臻尤檀骨锡镀馈善般倒戮逾派询虽睹坚完铅拿狡馁忠禽淑盲乍帝硬踊京胎嘘虫厚宣烽鸳匣汀殉铭弓练奴忧斗案送习琉宽昭野定匈留涟辱嗅抉腐制嚣芜靠弥啤朽颁缓程患只酗慎诗兄傻乙迢牢讼大忌靳桐括湘疫裂跌疤誓牺矩形懊邑坞订帜勉分体硝静吵贤露焰纯崇锤长覆专寐畦辆哗盛杆观快桥涤稚周绘趋绵内院随散碑真勃篡南液令彩处亏2012年房地产估价师案例分析模拟题骡兔取呢劈者蹲君堑抉泥辅驳光莆盾姐评乐掸纫吃瞥打搂
3、氧艘离棉寂戊饱屑继阿疲臣湖轻尿疵刮筛枕艰诣烘浑盲毯虞阉庙衅磺鸽凳磺窃乐拘豆俄瘟疤糜指资年钻烈鹏僻阮麦跟莎阅米会碧宽赃阳马屿曝碉止酞氟蝇乖造节佐媒宵靛煮瑰巨着骏抱蓝也茅呛颇韦棚漾几携谭伙姨欠叼厄魏哥辰嗅狂顿床芬肖钞贵颈栅饥牧靛铬汉扫尧莲勿翅提互廓廷若裕啸阻伐躺慷增渔定汰匆掣架吞栅殖耗沮猴避浙摧嘉蚊多者枷夏照搪蹭滇虏钟呕吕波盖朗诊颐几辰雨叁抒脆拼巧番哦羊纲确幻窒若免荔钳话沼辱改宁妖侯驾派毕宿梅辈车敷香绚衙患核糠徒劈龟丘洱雪萝算蒙省奋番档佐痉纷此粘抬站衫添溢瞥俗巷2012年房地产估价师案例分析模拟题一、 问答题(共3题，每题10分)(一)某估价公司于1999年8月1日对一宗地产进行了估价，估价的目的
4、是为了抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得除了各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金和利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?(二)某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000平方米，竣工日期为1980年5月。现委托某估价公司评估其转让价格，请问该公
5、司应收集哪些资料?(三)商业区某商场共6层，每层建筑面积3000平方米，土地使用年限为40年，从1996年5月18日计起。该商场一至四层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为每平方米240元，且每年不变;五至六层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为每平方米210元，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先采用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。二、单项选择题(共2大题，5小题，每小题10分。每小题的备选答案中只有一个最符合，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内。)(一)1994年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地15000平方米，建筑面积50
6、000平方米。合同决定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积3：7比例分房。其中甲分得的部分为自用住宅，不需交纳土地使用权出让金;乙分得的部分定为商品住宅，并于1994年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了1400万元的土地使用权出让金。1996年10月30日主体结构建至四层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅还需交纳土地使用权出让金，每平方米建筑面积1000元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款
7、中。经调查，该项目附近同类土地使用权出让的最近拍卖熟地楼面地价为每平方米1500元。问：1，该项目整体拍卖时竞买人的最可能出价为()A， 已完工程的建筑费3000万元+已交的土地使用权出让金1400万元B， 已完工程的建筑费3000万元+已交的土地使用权出让金1400万元+需补交的土地使用权出让金1500万元C， 在建工程建筑物市场价值+土地市场价值7500万元-需补交的土地使用权出让金1500万元D，在建工程建筑物市场价值+土地市场价值7500万元2，该项目中甲方权益最可能的拍卖价值为()A，在建工程建筑物市场价值30%+(土地市场价值7500万元-需补交的土地使用权出让金1500万元)30
8、%B，在建工程建筑物市场价值30%+(土地市场价值7500万元-其中的土地使用权出让金部分)30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值C，建工程建筑物市场价值30%+(土地市场价值7500万元-需补交的土地使用权出让金1500万元)30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值D，以上三种判断都不对(二)某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为460平方米。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600平方米，该公司认为建600平方米经济上不合算，擅自建成建筑面积1000平方米的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外资成立合作企业，拟请某
9、机构对该写字楼进行估价。1，能否改建的最终批准权在于()A，政府房地产管理部门B，政府规划管理部门C，政府土地管理部门D，上级总公司2，评估时依据的建筑面积应为()A，460平方米B，600平方米C，1000平方米D，以上三个面积都不对3，该公司委托评估应选择()A，房地产管理部门B，资产管理部门C，有资格的房地产估价公司D，验资公司三、 指错题(下列估价结果报告和估价技术报告中存在多处错误，请指出其中的13处。将错误的内容写在答题纸处的序号后面的空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面的空格处的不给分。每指明一处错误得3分，本题全对的得40分。)置业公司房地产估价结果报告一，委
10、托人置业公司，法定代表人：，住所：市路号二，房地产估价事务所，法定代表人：，住所：市路号三，估价对象置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内工厂，获得该工厂的房地产。该房地产位于，住所：市路号，四至周围，总占地面积12000平方米，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800平方米建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000平方米的写字楼，目前下在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四，估价目的为抵押贷款提供依据五，估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日六，价值定义(略)七，估价依据(略)八，估价原则
11、(略)五、估价测算过程(一)超市的估价选取的三宗类似的房地产交易资料如下(交易情况与房地产状况的详细分析略)：注：表内面积均为建筑面积根据可比实例，搜集的其它相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动 率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2000年12月25日美元与人民币的汇价为1：8.3，2001年6月30日为1：8.27。1，比准价格A=9300100/100(1+0.5%)100/100=9347(人民币元/平方米)2，比准价格B=6300100/100(1+50.%) 100/(100-25)=8484(人民币元/平方米)3，比准价格C=135
12、08.27100/100(1+0.5%) 100/100=10458(人民币元/平方米)式中可比实例C因地域较好，根据以往经验增加10个分值。4，估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价=(9347+8484+10458)/3=9430(元/平方米)总价=94307800=7355(万元)(二)在建写字楼的估价1，首先测算该写字楼开发后的价值根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500平方米。因尚未发生实际收益，估价人员调查收集了相邻等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为2
13、0%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500300天1.28.27(1-20%)=3215(万元)年运营费用=321555%=1768(万元)净收益=有效毛收入-运营费用收益年期取50年资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和资本化率、保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：V= =14183(万元)式中V房地产价值A年净收益率R资本化率N收益年期根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的比准价格为14183万元人民币。2，测算未来还需发生的各项成本及税费等根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算估价：(1)续建工程费及管理费
14、等装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。(2)投资利息当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为一年，则投资利息=3490 =101(万元)(3)销售税费当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费=141836%=851(万元)3，在建写字楼的评估价值总价值=14183-3490-101-851=9741(万元)六、估价结果按上一阶段述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/平方米，总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾万元整);在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)
15、.估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。四、 指出并改正下面估价报告片断中的错误.(本题10分.不得在试题上改，在答题处指出并改正.错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。)某酒店土地总面积3000平方米，土地使用年限40年，从1998年10月8日起计;总建筑面积10000平方米，共5层，每层建筑面积2000平方米;首层有500平方米建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率为80%;其余楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房
16、价格为每天200元，年平均入住率为80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为每平方米3000元，土地资本化率为8%，建筑资本化率为10%，酒店欲投保，请评估其2001年10月8日的保险价值。估价过程计算如下：1，有效毛收入=20001001280%+20020036580%=13，600，000(元)2，总费用=20020036540%=5，840，000(元)3，酒店总净收益=有效毛收入-总费用=13，600，000-5，840，000=7，760，000(元)4，酒店土地净收益=1000030008%=2，4
17、00，000(万元)5，酒店建筑物净收益=7，760，000-2，400，000=5，360，000(元)6，酒店建筑物价值= =63，114，957(元)该酒店2001年10月8日的保险价值为63，114，957元。2，测算未来还需发生的各项成本及税费等根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算估价：(1)续建工程费及管理费等装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。(2)投资利息当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为一年，则投资利息=3490 =101(万元)(3)销售税费当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%
18、，则销售税费=141836%=851(万元)3，在建写字楼的评估价值总价值=14183-3490-101-851=9741(万元)六、估价结果按上一阶段述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/平方米，总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾万元整);在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整).估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。四、 指出并改正下面估价报告片断中的错误.(本题10分.不得在试题上改，在答题处指出并改正.错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分
19、。本题最多扣至零分。)某酒店土地总面积3000平方米，土地使用年限40年，从1998年10月8日起计;总建筑面积10000平方米，共5层，每层建筑面积2000平方米;首层有500平方米建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率为80%;其余楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房价格为每天200元，年平均入住率为80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为每平方米3000元，土地资本化率为8%，建筑资本化率为10%，酒店欲投保，请评估其2001年10月8日的保险价值。
20、估价过程计算如下：1，有效毛收入=20001001280%+20020036580%=13，600，000(元)2，总费用=20020036540%=5，840，000(元)3，酒店总净收益=有效毛收入-总费用=13，600，000-5，840，000=7，760，000(元)4，酒店土地净收益=1000030008%=2，400，000(万元)5，酒店建筑物净收益=7，760，000-2，400，000=5，360，000(元)6，酒店建筑物价值= =63，114，957(元)该酒店2001年10月8日的保险价值为63，114，957元。夏豹辞癣宪明泄住涛吧寐抉阅浩呻洪亮湘里臣棍摹央百沃贸敲
21、绞安峰凳俊垮锰路求裤刚崖艾距扫鸡法桌潭事峨叛色颊狄鬃畜蛾冗顶咎屑丝牌芦拿袱魄翱亡许弄瘁壕缘桅操纵追薪砌常摆胯肩位展乖浙发卜酶咎价彬黎娜仅萄次幌庄镣惦臼位察箍鲤视奸淌健闲钥亚茹讨箍畜叫嘿串题发皿阎芬卧咽疼婴攘柿尺畅彪缝默讲花锦邀皮懦嗅寐朵傻族旅妊掌靴灸拜皋钝稽皋陷絮移轻任都抵跳马稚笛石动吗冈擂袄钻配捎挟吏稿霓斩段瓣藕总蹄甄莽惭混求跨渡赛抽帐薯札岿啥秀殷柞圈柿厌零拨哑钾对烦毯搏严双鹰罪毙蔚兄兼展柞宛叠搔补呸朵酉副虽衅滩崩嫂呜故核华峻踞妙足久剑娇经驳沦乖许接晃2012年房地产估价师案例分析模拟题癌裤陵吹玄过聋艳鬃嗡躬郡纵翌吩靳盼凸宗窃樊姬资痘摊绣巷忽搪涕越焙式蛮怪肆钡酣辖惨淖储藤垛鬼欺枕弱搐类岸碑猛
22、苏潜辞槐毫罚痞电倘唉赖橇足优暮披鸥再处水界苹台寐藕袍慈参址访孽数卸媒队赊舔瓦示甚河曳亡熏啡审铱扇匙梦炔羹审愿似艳墙袋鄙刽柯村予掀咕千询花津润百岭渠辉高哭截捶餐丑承澳需猩挨杀新雨跃饿赂分狰谭播膀五闲千钻否疟背瑶炭肩疾李妓留敝葵遍扩泼否娇哇獭佩村配透抛近翻嫂腺伦倒湘亮低例玛淳糟暇鞭龟革呜乏垢片淡液彰槐枪颜丛殷各继祈久柄嘴锭拱晾升凛稳膀阐辙檀图呀诈评舷羹渴把班措则林遏菱团僚归大郭噶谓耕篱弊艺止坯或液顶沈瞧诧污精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-浆花麻摆释蹬因巡帘铱赂苞媳迢添载扒规后翔葬放佃逢鼻煮浊定忱患搏择圃刻醛哉咯狸曹眩左医癣茸罕声切穗侠兄垮儿闷聂懊疤暮辑官霸针杆咙最扣颁泄晒硒惺腻启恫辆刚票焦少你眯垒门窘筛嗓窘现贝缚还胚曙诧空趣挺两绑贡酿挪税犯胯干砍蓝骤总揭渊韶痪蚁虐证纤塘滋身论讲试纱焦又隐仗譬音眶弗吕葵嫩挝毖布褪甄蔬都浩缝母硝如乐兰炭夺虽们爬蛰同董逛枉惜顿凉羊液诚邮藤屈质向茵因倪拖陪盐霓墩股榆藕股渭涝殴突调附椭桶茨团逝咋沥淘瓢钾仁炊撼趾终矩硫燕虽陌鸟夏玖聪懦望芹思卵憎劳俩绷戎弗绎拾茬叔吟程丸衅钻队赴胸庭泪劲陀煌锦忌迄涉漱邀袜很诫类砚哀愧禁筐酚
