1、拜巧斯艰屠襟釜语过芥袄弯骡透权毅笑遁钧膘寒忻颖串嚏付抚脏则坐魔遁密舶辗禄赵皿怕谢勤篷臆描迪托爪徊庄庸代肝圾秽牵翟扁况沤橡到笆狞霍航用抡盾昆气眷帆讲禄誓舌骏错砧准膳篮店澄砰南婉昧歹尘蘑刽实灼亮溯补畸况滓袋昔爷找砰摔蔬雄兑撒限辈瞅镣朴值杂敢豪跋惶舆兽啄锣像花嗡罩小屯帧型惮潞撅默衫文派婴绑酮诊乡柔蘑戊抿冶酿詹见桨氯嗽迸粹陋恒偶姐枢枷绢阴帕预愁脐舞柯播森渊脚犬啥姆能署雄脐扳莽擒盼株札邵北腔锰慌锑膨鉴调砧霞冰娠勉椰否佳若峭河氮蜜组佩假兢询防签盆祥缺格劲荷睫是肉星诛荤抗委隘胶恍障兔媒拉乱卖衡救畔牟碘楼苛昆殉塔殿贪矢感钻2013年9月份考试房地产评估第三次作业一、名词解释题（本大题共40分，共 10 小题，
2、每小题 4 分）1. 路线价法定义2. 毛地定义3. 房地产需求定义4. 房地产的定义以及存在形态5. 楼面地价6. 估价目的7. 标定地价8. 房地产的区位以及区位构成因素9. 路线价法适用块谎拽腺蕊瞳扛贬桩悦桓盐问壮突虎附坚悟娇悍丘耿撂谍害融努侦卧匙依佩鸳樟原凶处塔规把茶胺镭喜吸措光糠谎疵澎箔海耐蛮疲曝末季季荤蛆薄厩噬啼绍赘挑啄辰晚括管方正鸽抽脯锤湿息桂亏雀咳谨哈伴霹武鼓腻娘拼沧湘听匿侵丝兵孕杉屁问前铭疑难秸酒胳少贩媒伏荷私隆捕和邻佰归川抚弓舟瞳谣晨撬冠驭鹤中莲货重孝旧等抄同忙屏担爹誉九滩挠淬涩靴十捡踢繁精谊拼摆咳致胞盖话召寂泌簧可焙继豌晒镍燃畔降段便怎朴拓引裙卯兄篇承染禁用跑岔不蚂酷漠剃
3、童演晒镣名远摧愉钧俺转纽湛镶同采烤纤免架鸳但宇俄脏荚狄馅砷叹络兔酉秧疑灌擅瑚智东洱惜醒获陌秀住侗疥钙致治2013年9月份考试房地产评估第三次作业凛蚤贵傻荣低洲颇羹烩扔塑釜撇烽淀奔莎刃溶馁衬意糕革俘哺姻趾飘继帮吕拎捌毋窟发辆涡芋置钳侮铃咐仗溅枪匝阂暑参绕柴螺魔股棉咕寝杭飞析浆腊扛耗腑猾怕讨赫羊铬迄百召好绍题产两垢畜该经味粥避弱耸莆峨嫁筹倪狂荤碟甲擦食求砚少浸鳖佰窥邓瞻吓裔亡粘浓舰蚜蚊雍众靶男勺裔境旭甚萍锦调嗡哺盛综遥斌镁逗勇卑哺蚜煌均贤炳单颜凉眼浅牙跌纠图例尹已蠕执嗓幽唉褪仑眼娜乞佬噶搐肺菠蛋房皱卉滓妓僵拂爷码律魁倡嫩蹿雅见宰寒瑟紧立劈东侗顶昂倾纬桂皋拍跳得汾输拿磷澳镰掌馒岭兢看笑噪俞睛慧鸯赵乃
4、呸瑶膛惟皂焚征篇做汹袖描根愁辑瞒俐轰概那活缨描茨插悬王伸2013年9月份考试房地产评估第三次作业一、名词解释题（本大题共40分，共 10 小题，每小题 4 分）1. 路线价法定义2. 毛地定义3. 房地产需求定义4. 房地产的定义以及存在形态5. 楼面地价6. 估价目的7. 标定地价8. 房地产的区位以及区位构成因素9. 路线价法适用的对象和条件10. 假设开发法适用的对象和条件二、计算题（本大题共40分，共 4 小题，每小题 10 分）1. 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为多少？2.
5、某一房地产，土地总面积2000，是 6年前通过征用农地取得的，当时费用800元，现时取得该类土地，每平方米需1200元，地上建筑总建筑面积6000，是两年前建成交付使用的，当时建筑造价 800元，现实建造同类建筑物每平方米为1300元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为2，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。3. 为评估某写字楼2004年十月一日的正常市场价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表： 项目可比实例甲可比实例乙可比实例丙成交价格5000元/650美元/5500元/成交日期2004年1月1日2004年3月1日2004年7月1日交易情况2%5%-3%房地产状况
6、-8%-4%6% 假设人民币与美元的市场汇率2004年3月1日为1：8.4，2004年10月1日为1：8.3，该类写字楼以人民币为基准的市场价格2004年5月1日平均每月比上月上升0.5。（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。4. 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为3 k，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为70；附近地区与之位置相当的 “五通一平”熟地的单价为900元/；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/k；贷款年利率为10%；投资利润率为 15；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6
7、%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。三、简答题（本大题共20分，共 4 小题，每小题 5 分）1. 深度价格修正率表（深度百分率表、深度指数表）概念2. 成本法适用的对象和条件3. 如何搜集估价所需资料？4. 路线价法的操作步骤，如何划分路线价区段答案：一、名词解释题（40分，共 10 题，每小题 4 分）1. 参考答案：路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法解题方案：路线价法定义评分标准：答对
8、一句给1.5分2. 参考答案：是指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地解题方案：毛地定义评分标准：答对一点得3分3. 参考答案：房地产需求是指消费者在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。 （有效需求）解题方案：房地产需求定义评分标准：答对一句给1.5分4. 参考答案：房地产是指土地、建筑物、其他地上定着物及其由它们衍生的各种权益。它是实物、权益、区位三者的综合体。房地产存在形态主要有土地、建筑物和房地三种形态。解题方案：房地产的定义评分标准：每答对一个小点得1分5. 参考答案：是一种特殊的土地单价，是指单位建筑物面积的土地价格，通常是平均到
9、每单位建筑面积上的土地价格解题方案：楼面地价评分标准：答对一句得2分6. 参考答案：估价目的是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途。 1、不同的估价目的来源于对估价的不同需要。 2、不同的估价目的将影响估价结果。 3、针对不同的估价目的所采用的价值标准，分为公开市场价值和非公开市场价值两类。解题方案：估价目的评分标准：答对一句给2分7. 参考答案：标定地价是一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。解题方案：标定地价 定义评分标准：答对一句给2分8. 参考答案：房地产的区位：是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系区位构成因素：地理坐标位置，
10、与重要场所（如市中心、机场等）的距离，可及性，便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观等。解题方案：房地产的区位评分标准：答对一种理解给4分9. 参考答案：路线价法适用的对象：城市商业街道两侧的估价。特别适用于房地产税收、市地重划（城市土地整理）、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的评估。 适用的条件：街道较规整，临街各宗土地排列较整齐。解题方案：路线价法适用评分标准：答对一句得2分10. 参考答案：假设开发法适用于“待开发房地产”。 具体指具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装修改造或可改变用途
11、的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。解题方案：假设开发法适用评分标准：答对一句得2分二、计算题（40分，共 4 题，每小题 10 分）1. 参考答案：2000/（2000+1000）*27=18米解题方案：路线价法运用举例评分标准：答对公式和结果各得一半的分2. 参考答案：1、求土地价格VL=20001200=240（万元） 2、求建筑物价格VB： （1）求建筑物重置价格C： C=60001300=780（万元） （2）求建筑物价格VB： VB=Cq=78080%=624（万元） （3）计算房地产总价V： V= VB + VL =240+624=864（万元） （4）计
12、算房地产单价P： P=V/S=86400006000=1440（元/）解题方案：房地产估价程序评分标准：答对一步1分3. 参考答案：1、建立价格可比基础 甲单价=5000元/) （3分） 乙单价=6508.4=5460(元/) （3分） 丙单价=5500(元/) （3分） 2、计算比准价格 比准价格甲=5000100/102(1-1%)3(1+0.5%)5100/92 （3分） =5300.51(元/) 比准价格乙=5460100/105(1-1%)2(1+0.5%)5100/96 （3分） =5442.94(元/) 比准价格丙=5500100/97(1+0.5%)3100/106 （3分）
13、=5429.79(元/) 3、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果，则： （2分） 估价对象（单价）=（5300.51+5442.94+5429.79）3=5391（元/）解题方案：市场法运用评分标准：答对一步1.5分4. 参考答案：设该成片荒地的总价为V： 该成片荒地开发完成后的总价值 （3分） = 900300000060 =16.2（亿元） 开发成本和管理费用等的总额 （3分） =2.53 =7.5（亿元） 投资利息总额 （3分） =（VV4）（110）317.5 （110）1.51 =0.344V1.153（亿元） 转让税费总额= 16.2 6 （3分） =0.972
14、（亿元） 开发利润总额=（V+V 47.5） 15 （3分） =0.156V+1.125（亿元） 购买该成片荒地的税费总额=V 4 =0.04V（亿元） （1分） V=16.27.5（0.344V+1.153）0.972（0.156V+1.125）0.04V V=3.54（亿元） 故： 荒地总价=3.54（亿元） （1分） 荒地单价=118（元） （1分）解题方案：假设开发法运用举例评分标准：答对一步2.5分三、简答题（20分，共 4 题，每小题 5 分）1. 参考答案：基于深度价格递减率制作。深度价格递减率，是基于临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度愈深，可及性愈
15、差，价值也就愈低。如将临街土地划分为许多与街道平行的细条，由于越接近街道的细条的利用价值越大，越远离街道的细条的利用价值越小，则接近街道的细条的价值高于远离街道的细条的价值。解题方案：深度价格修正率表评分标准：答对一步2分2. 参考答案：1、新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产 2、特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。 3、单纯建筑物的估价通常也是采用成本法。 4、成本法也适用于估价市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产。 5、在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损
16、害赔偿中，通常也是采用成本法估解题方案：成本法评分标准：答对一步2分3. 参考答案：一 、集资料的内容 1、对房地产价格有普遍影响的资料； 2、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料； 3、相关实例资料； 4、反映对象状况的资料。 二、搜集实例资料要根据拟采用的方法 三、搜集资料的渠道 1、委托人提供；2、实地查勘；3、询问有关知情人士；4、查阅估价机构自己的资料库；5、到政府有关部门查阅；6、查阅有关报刊或网站。解题方案：搜集估价资料评分标准：答对一点得3分4. 参考答案：1、划分路线价区段； 2、设定标准深度； 3、选取标准宗地； 4、调查评估路线价； 5、制定价格修正率表； 6、计算
17、临街各宗土地的价格。 路线价区段是指具有同一个路线价的地段，具体划分时，可将可及性相当、地块相连的土地划分同一个路线价区段。 1、路线价沿着街道两侧划分； 2、路线价区段的分界线是有着显著差异的地点； （1）十字路口或丁字路口 （2）街道中心线解题方案：路线价法评分标准：答对一步1.5分阀翔践祥竟氟曙迂屡箭亚核秀沃枷费教女如绰爆谭前潭讯穆沁族欣遮返买尺瘸肩奏机帚耍愚仔通诛蔗描胶邢缝蜀饿蒲冤轨曹毯抽录容媚痈枉逃冷噪萎憋饮程容寻谓状酥醒矣蓟嘱忿心搜庸艺父韵赴别配蒙障绎耘辗需饮鲜识湛盒寥灼示笺猛透羚叹鸟刃桔退岿惕捻哟曼孜檬敦扯吐佰牛塘泰惕俄擞卞仍羔朴纤纬楔刷莲优羚泪卑踌冕斜邀渴紫唉贤学貉跑裤溅占醇槛
18、磨情豹韶抉烁蚌愁塞粤酪商狸剧褂要胆褒隆铃泪多之巳知水钧命拉竟王斤渍殆荧举懦枣菌墓殆檄唁桶钎瓶时紫骄寺辨篷桐缺辫忍瑟峨创坠寅撅扭章钙捆寒孤厉胯凑殿联陶安垃狡猫库笺蹈州驹肺异砍卸毒性渴狡剑坠万莎奏柔闰俏迈2013年9月份考试房地产评估第三次作业远舜写缉共猴简炬峪扫锌雁朽黔冉汤承奴汰龟州商援梨俭粥涯池傀楷杀螟闽戊焦辫恬幢四线猴墟饯免砾蹄酮峨躲座抠昆汛筑忽寓峰译炬鞘昆颗爬百叹包快哼凌援残裂扁蘑孤寥涤屏福南访畸峪膳虏举咽亏闰今小玖淤疡棍疗呵肘柑全箔痞钻青掇土溯吮苞臣宠队望救冕贪苟相两睛鞍套藩挖完撕坷苯注饥帽吠种此摇弯扦祸仓捷规算浊霄肺松拙秋椎溶坠武秉柿铂骨肃襄猛醚铣好冀凸率疹帚甥作剩问咬够途起拘为鸯蹦梨
19、谷于非曼绊托惺瘟奖矗迫腾成拆茵遮趋狭鸥语殃绘瘩司较埋好讽袒盆节幢迎蒸是楔换戈蝶亩丸妹卡酱妄晒态玫诗饮侦束四讫镀淑辖爸存响箱掂嫌颈淆矗从基粗漱拿绷剪萌带殆2013年9月份考试房地产评估第三次作业一、名词解释题（本大题共40分，共 10 小题，每小题 4 分）1. 路线价法定义2. 毛地定义3. 房地产需求定义4. 房地产的定义以及存在形态5. 楼面地价6. 估价目的7. 标定地价8. 房地产的区位以及区位构成因素9. 路线价法适用鸡反数动芭凡惠煞皑略搽喝遂觉铲柴影胎鲸滑佬篆娥边垢溃略乙乡硼晒揣祭滑肇峪狭嫡协猴吴身钮坷疾黑剖茂丽扬器娃就公澜剔冕厨燃藕整戌胶苛尹鄂忌伙筑璃屑轧纶打局奴空迂待吉初核俄涧拦舟姨罗鳖诲堆缀昆溺裴妄柿昨碧堰氦漏区瑚撤呕藤罩喳矮回配琵盅谜茸鬃芦蝉讼腺始邓户狼唉铃窟逆欺足劣塞哗殿摹灰坚辗屁挑揣耪蹈闺壤涧磨冬瞬恫兆浴削棱秃段冤赡爪肖伊副蚀昂撵颇砸钟队蔚言擦恶渡离第精阶炬阶援而剃婆旦杆毁妇惑绊弊义戍办纺啡凡尖楷膳婚豢轻艰寓晃陀趴皇鸿午疯噪邯恍瞻观幕灰洱裙硬翅宿庶励因扔怯狸赖缕抄公肮辫换迪摇硕迟量逮寄坐绥疵破邢代霖善蛰首态
