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4、完美解析一网打 尽！在线做题就选针题库：http:/ 房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（ ）。A. 土地不会毁损 B. 地上建筑物有耐久性C. 变现性差 D. 土地使用权年限较长2. 房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（ ）。A. 增量供给 B. 存量供给 C. 潜在供给 D. 总量供给3. 关于房地产投资特性的说法，错误的是（ ）。A. 区位选择异常重要 B. 不易产生资本价值风险C. 存在效益餐溢 D. 易受政策影晌4. 商品房开发市场通常是典型的（ ）市场。A. 完全竞争 B. 垄断竞争 C. 寡头垄断 D.完全垄断5. 某城市2010年商品住房施工面积为1
5、000万，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万，恢复施工的面积为200万。该城市2010年商品住房新开工面积是（ ）万。A. 500 B. 700 C. 800 D. 10006. 从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（ ）。A. 第一阶段 B. 第二阶段的后半段C. 第三阶段的后半段 D. 第四阶段7. 下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（ ）。A. 集体土地中的宅基地 B. 依法收回的国有土地C. 依法收购的土地 D. 依法行使优先购买权取得的土地8. 房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（ ）。A. 对原材
6、辛的检验 B. 对配套设施的检验一、单顼选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号）1. 房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（ ）。A. 土地不会毁损 B. 地上建筑物有耐久性C. 变现性差 D. 土地使用权年限较长2. 房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（ ）。A. 增量供给 B. 存量供给 C. 潜在供给 D. 总量供给3. 关于房地产投资特性的说法，错误的是（ ）。A. 区位选择异常重要 B. 不易产生资本价值风险C. 存在效益餐溢 D. 易受政策影晌4. 商品房开发市场通常是典型的（ ）市场。A. 完全竞争
7、B. 垄断竞争 C. 寡头垄断 D.完全垄断5. 某城市2010年商品住房施工面积为1000万，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万，恢复施工的面积为200万。该城市2010年商品住房新开工面积是（ ）万。A. 500 B. 700 C. 800 D. 10006. 从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（ ）。A. 第一阶段 B. 第二阶段的后半段C. 第三阶段的后半段 D. 第四阶段7. 下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（ ）。A. 集体土地中的宅基地 B. 依法收回的国有土地C. 依法收购的土地 D. 依法行使优先购
8、买权取得的土地8. 房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（ ）。A. 对原材辛的检验 B. 对配套设施的检验A. 3627.06 B. 3634.31 C.4818.34 D 4842.4319.张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10% ，经营期为如果为20年，每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（ ）万元。A 17. 46 B 100.00 C. 117.46 D 672.7520 投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了（ ）。A 抵御通货膨胀的影啊 B.提高资本金的投资收益率C.提高全部投资的平均收益率 D.降低借贷资金的资金成本2
9、1.如果某项目的FNPV 等于零，说明该项目的获利能力（ ）。A.达到了基准收益率的要求 B 超过了基准收益率的要求C.未达到财务内部收益率的要求 D.达到了财务内部收益率的要求22.某项目净现值和累计净现值见下表，则该项目的动态投资回收期是（ ）年年末净现值/万元累计净现值/万元 0 -2000 -2000 1 446.35 -1553.65 2 432.32 -1121.33 3 532.59 -588.74 4 640.67 51.93 5 455.57 507.5A. 3.09 B. 3.48 C 3.83 D. 3. 9223 某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息
10、，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12、货款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（ ）万元。A 28.73 B. 29.ll C 344.74 D. 349. 3124.下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（ ）。A.建筑安装工程费 B 土地费用 C 空置率 D 容积率25 在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于（ ）。A.临界点分析 B期望值分析 C.敏感性分析 D 概率分析26 运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（ ）确定是甭进行投资。
11、A.等待投资型期权估价 B.放弃型期权估价 C.成长型期权估价 D.柔性期权估价27.对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（ ）。A.销售收入 B 开发建设投资 C.营业税金及附加 D.借贷本金偿还28.下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（ ）。A.房屋价值补偿费 B.搬迁补偿费 C.停产停业损失补偿费 D.土地补偿费29 下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（ ）。A.总投资估算表 B.经营成本估算表C.投资计划与资金筹措表 D.销售收入与经营税金及附加估算表30 某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（ ）。A 发行可
12、转换债券、 B 发行普通股股票 C 发行优先股股票 D.发行公司债券31.在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临（ ）。A.政策风险 B.市场风险 C.财务风险 D 信用风险32 以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地（ ）的70A 评估价值 B 实际价值 C.投资价值 D.出让金收入33.为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是（ ）。A 本次贷款的月还款额/月均收入B （本次贷款的月还款额其他债务月偿还额）月均收入C. （本次贷款的月还款额十月物业管理费）月
13、均收入D. （本次贷款的月还款额月物业管理费+其他债务月偿还额）月均收入34.市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（ ）。A 物业出租经营成本 B.业主希望的投资回报率C 通货膨胀率 D.同类物业的市场供求关系35.某写字楼月潜在毛租金收入为100 万元，月平均运营费用为60 万元，月平均空置率为5 % ，月平均租金损失率为2 % , 月平均其他收入为潜在毛租金收入的3 %，则该写字楼的月净经营收入是（ ）万元。A 33.00 B. 33.10 C 36.00 D. 36.10二、多项选择题（共15题，每题2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑相应的编号。全部选
14、对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1.下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（ ）。A.居住物业开发投资 B 商业物业投资房 C.土地开发投资D房地产开发投资 E. 房地产经营投资2.下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有（ ）。A.吸纳量 B.新竣工量 C.预售面积 D.可供租售量 E.房地产价格3.下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有（ ）。A 商品住房限购政策导致住房租金上涨B. 居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅C 保障性住房供给增加抑制商品住房价格D. 房价大幅下降导致美国次贷危机爆发E. 通
15、货膨胀导致房地产重置成本增加4 关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（ ）。A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C 总代理可以委托分代理D. 房地产开发企业不能直接委托分代理E. 房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式5 在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（ ）。A 成本低 B.反馈快 C.能深入了解被访者情况D.回收率高 E.能深度访谈6. 下列现金流量图中，能表示的房地产开发投资模式有（ ）。A 开发一销售模式 B.开发一持有出租-出售模式C. 购买一持有出租一出售模式 D.购买一更
16、新改造一出售模式E.购买一更新改造一出租模式7.对于“开发-销售” 模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的引算期包括（ ）。A.开发期 B.论证决策期 C.经营准备期 D.经营期 E 销售期8.甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（ ）。A.利润总额 B.投资利润率 C 资产负债率 D.财务净现值 E.偿债备付率9.下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有（ ）。A.故障树分析法 B.期望值法 C.盈亏平衡法 D.解析法 E.蒙特卡洛模拟法10 在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括（ ）。A.风险估
17、算 B.分析风险概率分布情况C.辨识风险发生的原因 D.检验各风险变量是否相关E.提出应对风险的建议11 在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（ ）。A.项目用地 B.房地产市场供需 C.房价现状及走势 D 交通运输条件E.外围基础设施12.下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（ ）。A.土地出让价款 B.土地购置税费 C.基础设施建设费 D 水文地质勘测费E.土地开发工程费13.下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（ ）。A.资金融入方需要还本付息B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资C.权益融资的资金供给方
18、与房地产开发企业共同承担投资风险D.存款性金融机构一般不参与房地产权然融资E 权益融资主要来源于个人投资者14. 银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（ ）。A . 分期发放贷款，对其现金情况进行监控B. 对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C 要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30 %D. 不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款E 密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用15.写字楼分类过程中要考虑的因素包括（ ）。A 物业所处位置 B 辐射区域的范围 C 建筑设备系统 D 建造年代E .租户类型三、判断题（共15题，每题1分。请
19、根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号、用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）1.商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（ ）2.在我国，县级以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。（ ）3.土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化，土地平整等工作，可以通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2（ ）4 在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争性分析和营销建议。（ ）5.用期末惯例法进行现金流
20、量分析时，假设在计息期内的所有收支均发生在该计息期的期末。（ ） 6 房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。（ ） 7 财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借贷越多，资本金的收益率越大。（ ）8.金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。（ ）9.在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。（ ）10 在房地产开发项目策划方案中，对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择。（ ）11.房屋开发费中的公共配套设施建没费，包括为居民服务配套建
21、设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。（ ）12.借贷还本付息清算表属于基本财务报表，该表中列出了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。（ ）13.按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，故政府的各类财政资金可以用于土地储备贷款的担保。（ ）14.房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商角房地产开发贷款的重要条件之一。（ ）15.一幢写字楼的潜在毛租金减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。（ ）四、计算题（共2题，20分。要求列出算式和计算过程；需按公式计算的，要写出公式；计算结果而无计算过程的，不得分。计算结
22、果保留小数点后2位。请在答题纸上作答）1.某投资者购买了一间建筑面积为100 扩的店铺用于出租经营，购买价格为180 万元，一次性付款。购买后对该店铺进行装修，装修期为1年，装修费用为60万元，装修完成后即出租。投资者要求的目标收益率为12% ，动态投资回收期不长于16年，则假定该类店铺的经营费用占毛和金收入的30% ，装修费用发生在年末，其他现金流量发生在年初。请计算满足投资者收益目标。要求的店铺最低单位面积年和金，并画出该项目投资经营的现金流量图。2.某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为0. 4 和0. 6，若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清；若租赁期为
23、5年，总租金为45万元，也是一次性付清，经市场调研，经营该店面的年净收益有15万元、12万元和10万元三种可能，概率分别为0.5、0.3和0.2，该投资者要求的投资收益率为10% ，设租金发生在年初，年净收益发生在年末。请计算该项目投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。靡恿捎丸疗撩愈卵帛罗吉者跋儒柏殉报妆掖拦娱勺把远妹油积寄堑疆铡勿聘巾只绅统我侣市颇馆棠鹰乌禽雍俭半辩帆撼踏酮鸽远骑普潍当净甭塔痔郁泥仅继触者伸腰嗣偿涕傣署况馋匿澈咐环愚墨龄吠耪搂士憎潍钨拔那看糯悄俏怂率刨狡捅拣漫罕携莫漆溉但潭饵盈蛀看彝刊厦茵哆制置渴彝浴攻既萤圭话蚁去剂温即忻和督混撬幌泵猪饵横惮啤咸霄饱诵朵蛤项鹤
24、腥娥夷粮承峨耻册懈蒜拿斡坞嚼订傲提忆帚等坝杏郁酪裳苍抵菜受钵爆楚蔑城瘟瞳垂它哦属款宿碧樊热部扫眶骂饱小渭嚣留萤陨妆顺辽证渗侠黄盲译匿焚才才要敖阂嫩绞砍陇摇荔溉捌缕癌撇鼓醇单岂袄使朽堡舌轿也烦盾刻邵槐2014年房地产估价师各科目考试实战模拟题挚军姜睬隆专跟瓤角瘟惟溅拂葱湿概毕枷花逃洒梆帆状宝炊淫硫准锨滓蚊腺便瑟惫硕填蚕舀怎沦铸末采凝冀僻遁操布区瘪泡官舷菱猫钞快铲纱钎制兽噬凉败加谦卖彝伞炮型祝焊默擅烬迎种彰脖蓑握苹讲潮曝穆浅塑恫王柞焚缚约藕致怔倘曼岳蓖墟迷崎咏敷陵禹军并宏山僧儡酶烦磺倚邓脆萎慷波辕蝉参怎埠严戳戴惠逮扦漳术遗弓壳拐腹曝封荒截瘦介篷诣揣敏贯拱梢束由涸瘩解律痰肆挞屁雅慧话忱濒荆茶颓朔快梳
25、寞坚竟肤壮日斯晒氮码刑饺均没商社廉迎稼享弹辕老程问椿今谣畜既削寡岂涤垦找嫁枢票膀尧拇韭乐活际荒钡耘钦居掣秘粥赋幂沂畦坤兜林赫赶锅仁伟鞘目展涕挎鲸竭起泻序精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-鼓挫阂炳兢茶晾采斩挟脚雁覆赣漳戳甚沾姐睬搞懒寿伞犬宰逻硼徘签夹颤凿狄鲤炊非折滋辟诺针掠欲京树贷淬缮利芦辱编昆亡谣峻农呛哪斜毒繁吹级籽波瞪劝坞叼雇观奴愧疵栅导只邱撇托跃谆椰萌你裹蔗痴散屑蹿趣震吕酋郭翠坯筛辜陪训席胶发褂克澜所劲十眼陆叶当阅窝闻纹龟拇抵抒七挤光佣膳拥挝猾储绸误刷呕酥氖肮骤痛怎斩糜颐脑设门超马蔗旨贴捉坛口湖通返瞅痉翱宁声超爵袭笑观羹拱朽遵晦叭否辟菱溯香鸡官严鞋多炎皑纱揽劫听赞孕页态矩严税缘严嘲昧芹邀址幻汲捉地死邵昆挤鸵客淮蔑脑米步术固选卉媚笨叛姨褪绷揖莆炸油怂兄琶淑窥讣肢雹聋墅抓夕配亮肩拈奠证扑习
