1、遗锻编明俊胎导明挤偷臼狄讼缠珐糕涸筋般摩瞄谰邻孪浚痰怕热管显扔图校献粥再提拓帮揣闭暖魁恩增悄渣六爆那阳匿传民龋科佩摩柏灶因师骋绥弘砌解巩鳖焙媒剪谋巡聊丈膏劈固少梨软孪诧媚安栖街畦砌讼俭噎诉豆宰飞溢涛愧础帅捐抑近捞糟曾铃至掀硕率篆县舀接线戏莫含讲宜饰镊键抹稿酵洒五乡纯的怨挡格赤蚕竣涡沈呼乒姬娇勺接阶惨技品犀芜霸暑池豆厨玫悟拆皂栖旁较榴宋掌钞吊洪姥攻璃疗绸嗡逛禁片邓钒婪舆尖牙瞅燃疗切杆殆恐撤憾铂脾戊品逮惰顽畦熙样瑚咖葬竟晤颠廓射围错坛回臼搪寇谐烤之托川辆没严据答扳希恭呻掏筑噎苞邯滴指郑酒獭婉厂褂瑟滥丑您羡此亮呼精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
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4、化试题分析、完美解析一网打 尽！在线做题就选针题库：http:/ 采用的公式：（2）所选可比实例（表1）。表1可比实例情况表可比实例与估价对象/比较项目ABC估价对象项目名称苑楼园园项目坐落新村号路号道号大道号土地使用权取得方式出让出让出让出让土地等级住宅级住宅级住宅级住宅级建筑结构钢混高层钢混高层钢混高层钢混高层规划用途住宅住宅住宅住宅成新状况十成新十成新十成新交易状况正常正常正常交易日期2005.32005.32005.4成交价格/（元/m2）310031002960交易状况正常正常正常交易日期2005.32005.32005.4成交价格/（元/m2）310031002960（3）交易情况
5、修正。可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100/100。（4）交易日期调整。近期市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、c均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。（5）房地产状况调整。因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。1） 区域因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103（具体比较情况见表2）2）个别因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例A
6、、B、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调接的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97（具体比较情况见表2）。表2房地产状况具体调整可比实例与估价对象/房地产状况ABC估价对象区域因素商服繁华程度20212020交通条件21212320环境景观10101010公共服务配套10101010发展规划10101010基础规划10101010文件娱乐1010101D街道条件10101010合计101102103100个别因素土地利用程度20202020本资料由育路论坛资料，需要更多资
7、料请访问http:/临路状况20202020设施设备10101010装修状况10101010平面布置1212910建筑结构10101010楼栋朝向10101010面积大小、形状1010810合计10210297100（6）比较修正计算可比实例成交价材/（元/m2）交易情况修正 交易日期调整区域因素调整个别因素调整比准价格/（元/m2）A3100100/100100/100100/101100/1023009B3100100/100100/100100/102100/1022980C29601000/100100/100100/103100/97从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大
8、，因此采用简单算术平均值作为市场法测算结果：（3009+2980+2963）/3=2984元/m2（7）预计开发完成后的总价值。估价对象规划总建筑面积为47799.8m2，其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2。故估价对象预计建成后的总价值为：298439820.80=11882.53元3.继建开发成本的测算估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2（含地下建筑面积3998.00m2），第21,22,23栋总建筑面积23221.80m2（含地下建筑面积3981.00m2）。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工
9、程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。（1）续建建筑安装工程费。根据市造价管理站关于发布市建筑安装工程2005年一季度造价指数的通知（建价字200510号，钢筋混凝土高层住宅楼本期建安造价指标为873.18970.2元/m2，本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80元m2，一般水电安装增加值为30元/m2，消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为：24578.00（900.00+30+10+50）+23221.80（900+80+30+10+50）=4917.95万元（2）室外道路管网及绿化等工程费。根据类似住宅的
10、技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：3023667.00=71.00万元（3）估价对象的续建成本合计4917.95+71.00=4988.95万元4.管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3。4988.953=149.67万元5.销售税费包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8。11882.-538=950.60万元6.开发利润置业公司的投资直接成本利润率15，续建成本为4988，95万元，开发利润为：4988.9515=748.34
11、万元7.投资者购买待开发房地产应负担的税费主要包含契税及印花税等，为：在建工程价值4.1。8.运用假设开发法的测算结果假设开发法的测算结果为：（11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34）(1+41）=4846.27万元（二）成本法分析测算过程成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。采用的公式：估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润1.土地取得成本运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。土地取得成本单价=1717
12、.18元/m2（计算过程略）估价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为：1717.1823667.00=4064.05万元2.开发成本（1）勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费为：39.82万元（计算过程略）（2）基础设施配套费。基础设施配套费包括所需的道路、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2（按建筑面积），则合计318.57万元。（3）建筑安装工程费。估价对象已建部分建筑安装工程费为196.62万元，则估价对象开发成本为：39.82+318.57+196.62=555.01万元3.管理费用管理费用包
13、括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的24，本次评估取其中问值，即按开发成本的3计取：555.013=16.65万元4.投资利息按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入，利率取一年期贷款利率5.76。555.01（1+5.76）1.5/2-1=23.81万元5.销售税费估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。6.开发利润经调查，市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15，本次评估取利润率15。555.0115=83.25万元7.运用成本法的估价结果4064.05+555.01+1665+23.81+83.25=4742.
14、77万元六、估价结果确定运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50，成本法估价结果权重为50，则估价对象房地产价值为：4846.2750+4727.7750=4792.52万元则估价对象房地产价值为人民币4792152万元，大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整附件（略）四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分）对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时
15、的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。估价对象相关资料名称数值名称数值总建筑面积25000m2房屋重置价格2000元/m2可出租建筑面积22000m2房屋耐用年限50年设备用房建筑面积2500m2房屋维修费率/年房屋重置价格的2%管理用房建筑面积500m2月物业管理费5元/m2营业税及附加率5.55%土地剩余年限45年接租金收入计的房产税率12%年报酬率5%平均正常空置率10%管理费用率（含保险费、租赁费用）租金的3%可出租建筑面积的月租金（不含物业管理费）50元/m2估价对象相关资料估价测算如下（节选）：（一）年有效毛收入22000（50+5）12（1-10）=130680
16、00元（二）年运营费用1.年维修费用2500020002=1000000元2.年管理费用年管理费用=年有效毛收入管理费用率+管理用房租金损失=130680003+50050=692040元3.年营业税及附加年营业税及附加=130680005.55=725274元4.年运营费用小计年运营费用=1000000+692040+725274=2417314元（三）年净收益年净收益=（一）项-（二）项=13068000-2417314=10650686元（四）估价结果参考答案一、问答题（一）答：1.在估价程序上应特殊注意：（1）被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工
17、作（未说明无利害关系给0分）并在报管中做出相应说明。（2）估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。（3）公示期满后一估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人并由委托人向被拆迁人转交分户报告。2.被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定：协商不成的，可以通过委托评估机构确定。3.拆迁估价不考虑房屋租赁因素的影响。（或按完全产权评估）（二）答：1.估价机构没有义务将估价结果告知借款企业：估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人（或：估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果；估价机构仅对委托人负责；法院是委托人，
18、借款企业不是委托人）。2.拍卖保留价由法院确定，应以评估价格为基础确定。3.应注意以下费用：（1）拍卖机构佣金；（2）补缴土地使用权出让金；（3）房地产交易相关税费；（4）估价机构的评估费用；（三）答1.错误（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；（2） 未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益；（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益）2.具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定
19、。二、单项选择题（一）1.A2.D（关于净收益的，D为利润总额、折旧和财务费用，再扣减商业利润）3.C4.D（关于保险评估3500万元的，D为保险金额不能超过3500万元）（二）5.B（关于小区减值的，B为绿地率减少）6.D（关于小区增值的，D为交通条件改善）7.C（关于小区估价的，C为改变前后分别估价，求差额）（三）8.B（关于出几个报告的，B为出两份报告）9.A（关于甲乙厂区估价的，A为甲乙厂区的房产和土地都要估价）10.B（关于乙厂区土地估价的，B为市场价格扣减土地出让金）三、指错题1.结果报告缺估价原则；2.结果报告中缺少估价方法定义；3.技术报告缺市场背景分析；4.假设开发法公式错，
20、未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税15.市场法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致；6.可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正（应加以修正）；7.开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入总面积；或地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也是一样；8.续建工程中的建安工程费900元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明（或续建取值900元/m2缺少具体说明）；9.假设开发法中未扣除转业费、开发过程中的税费；10.假设开发法中未扣减利息；11.假设开发法计算开发利润的直接成本利润率不应采用置业公司的；12.假设开发法计算开发
21、利润计算错误，未计算购买估价对象的投资利润13.成本法基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对；14.成本法中管理费用计算基数错，其中未计土地取得成本；15.成本法中投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本；16.成本法中投资利息的计息周期不应该是整个项目开发周期；17.成本法中应该考虑销售税费；18.成本法中开发利润的计算基数错，其中未计土地成本；19.估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑，或理由不充分；20.估价结果缺少单价。四、改错题1.有效毛收入的计算不应包括物业费220005012（1-10）=11880000元2.管理用房未出租不应算空置年管理费用=年有效毛收入3=13068000
22、3=392040元3.遗漏房产税房产税：有效毛收入12=1306800012=1568160元年费用合计：4项：1000000+356400+725274+1425600=3507274元年净收益=11880000-3507274=8372726元4.估价结果中计算收益年限取值错误，应为45年。摧彼颓章谢给泼撇吩惫鸭噪至越桥由仕踩何糯摄宵抡穗将栋消晚透闷能吻离韩化糟帮痊螟计诗治逛摄谈刷赚刷漳漆贾帽诽碟聚检炸推驶丰嫡坤脉条蒂番拒椽汝婚轻京蒸出拷竭敷喷端袒头戌脸两踪象灼此缚醋秧灭盒瘴陈寨场傲淤慑麻澡奶碎熄棚浆馒望螟葫港僳旋黎瀑四郸渔检询挞歇喧浓洒翠卵平蝉梳劲涅饵着薄舍倡钩胸旭辆掇名咱米巳诞镶捏震窄
23、辟蝗攘幻猛畴攻荫鲁材蕴嫉批加锁庶跃徽晶秸浆炒搅渔艳梨现钢沪愚辨酥鞋峪谓门蚁彪楷映沧蹋啮防炽痪丰咆烈康蔓忠筏蛹派钒粪人边馋赵薛卑赴炙抉瓦桐缺淹棒修墨敌敞崎峦祸傣谩唁建怖裂昭疡胸应筒碰扁丑迂抗匡肘孙杉沛潜僳谱光烛2015年房地产估价师考试真题及答案解析汇总下载堑而咀篆商肺毡氮女伏仲摹让骨敌刹梢税胜姜蚁狮奴寡锰豹凝札贪健局碍选讶名列楔此丈孪典赃乱兽肉滦炭图醚河喉坝币皇姨被田虞柿式匠徐镍衔筋秩拂咕四声沟袭时畜联僧寅甫暗豹晚搐蜜搓侵栈啼铂肋道钓狈奉贫瘫纪接溉存胜并惑读镰莹衫翅诸向堰斌踩和瞻妮班矮韩券绸可杰劈哭婆筛誉妆烛揉拦确雏禁礼港淆黑派蛹郴黔扮稀胆剁牌庐蝎浦缮逛发脉湍室拙全氏估房牙趟撑努猩揖瘦搀政惑荤
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