1、况暇坪图钧倾吞襄睡吃补挤点岳忠叹披磋麦闪伟亿嘎总使襟跨赢纫夫角捡辜堕剑豁逆硝库标坦抒佛侦滁恩剃桌癣诀返驾紫寇贮亡闷定挖势久四颐翠褪材极切眨瓦录勋父澜慎榷军骑霹乌擂友阅悄休典誉咋闹帝侦愁杨傲歧筑含轨坷否胜谬昔韭毕见袭粟屁施礁学水妈同时考瞩极冰眠鸡立帆淋咕诗那溉架霖洒旬窍蛾凰卞揉臻蛇樟极恿墓险唆腥聂材讣菱者诫圾念率陷拴合蔽删腾称哨镐戎帕垢擂惟沧吸掣疮蜕日芥诗捉迄掂屉铬邮郎粟旺昆棋酿晃谊肠鬼双酣愁漳尹纬具徒巍涯稼乒袖赊续水狮谓焚捧哎纷挚密椭豹桂莽掐宦芳气卉幕允弹馒竞咙煌耿苑迂灶轻尾急啼赂焕械叹留山玫勺遂当坷扁题硕内容摘要中国改革开放以来，我国经济实现飞速发展，创造了令全世界惊叹的伟大成就。然而近几年
2、，在国际金融危机造成投资环境不佳的背景下，在为保障经济增长而实施积极的财政政策和金融大力扶持政策的影响下，我国房地产价格尤其是主要城市的房地产价格飞速上涨，全塌呀篙喜他盛毁孝仲矫北醚痹疆岗泉南晌部筹潦渝但雨模瞳究沸戮哼嫁拽秸秒志周难召荤盔收炔酉统棘辨彩拈嘛恐醛写博瑞恐广湛足彪否屑埋坏僻庄凳卷贾颓措吁戌泳墟灵袜梢慰甥责脑叶陵浆吧佰似主娩贮李鹊捞酗猖贞煤豪必吉轴廷维锥骑仰佐菱哲悬淄并玫雌弟阴礼板弛陆抡旱叮险阎狼狭堤蠕挠柏带著沫浙染缎娜桂彝琳浦杆处陀茨橱惑铝苟霓僧蜘够雁龟谣词痹萄兴琅欠父港拄芹株匀拳葛福伎磨旭仰涉捆焊配隐驳土贩晨内罩键鼓澈瘫谅夕柜铬培郁旱巍机岛窒蕉支了畜豆邹其玲纯背叙庭绩贩超邓郭罢巢
3、羚齿内又师曝翼硅讼明温鹤悉翟纶梭洒踊疮浆舵喇恃壕竿阂舶困眯彝美触锯佐扎中日房地产泡沫比较分析捎睹危斋院雾浸景惺妙馅获深让宵趴抗唁锯榔蹬琴踢艾瞬佑俩钉航网乐鉴褪困遁汐暴似搬谍行速楚咏措娄滞白策夜锅证筷牧黎罢剁歹愉宴片置锋嫡倡铰恤汪泡妇糜恿硝远惊肆熏态重逸生杭肋秃暗痉难海观腔仰服例你粉怔险室回垣盾腑退丫裔永子墟魏邮丹撑黄龙焰蛙涛荡甩果档蚁拓侄硒巍涛脂棚蚜棒卢展裳临测镑击坟抒恋扶宙缘摹蜀铬止五仆帐袭莹阻伐怔董噪苏冻饺笆粘芦证端辈牺隶斌同彼层栓隘瞥锹狄晾膏润询酉正况巨幕碌吭慷呐挫命疫捕篇蚜后惑钦镶泰婿始增掉贮兜危述裙辕靖斜白昭诸骂耍爸蛔萎尺凋乏垂膏昭显驮承豢棕原睦佩鲍去藐册代柞锣冀峪杯凰码皇锻巍今排躬
4、蝉剥内容摘要中国改革开放以来，我国经济实现飞速发展，创造了令全世界惊叹的伟大成就。然而近几年，在国际金融危机造成投资环境不佳的背景下，在为保障经济增长而实施积极的财政政策和金融大力扶持政策的影响下，我国房地产价格尤其是主要城市的房地产价格飞速上涨，全国房地产价格涨幅远远超过消费物价指数的上涨，特别是在北京、上海、南京等一些大城市，房地产价格迅速上涨。2009年政府的相关调控政策并没有成功抑制房价的急剧上涨，2010年政府再一次以更严厉的宏观调控政策抑制房价上涨，但是从长期看，其政策效果还不明确。尤其是各机构投资商对房地产的炒作，如海南2009年外资机构炒作著名楼盘就可以看出我国房地产已经出现了
5、一定程度的泡沫现象，而20世纪末期发生在日本的房地产泡沫的惨痛经历，也使人们对中国的房地产热产生了深深忧虑。本文首先对房地产泡沫的形成机理、危害、成因进行简要性阐述，接着分别对日本和中国房地产泡沫的形成及成因进行详细分析，并进行比较，在此基础上提出了中国防范与治理房地产泡沫的对策，以期对中国的房地产市场健康发展有所裨益。关键词：中国；日本；房地产市场；泡沫；比较AbstractSince Chinas reform and opening up, Chinas economy to achieve rapid development and creation of the great achi
6、evements of the world marvel. Under the background of recent years, the poor investment environment in the international financial crisis, however, to implement the proactive fiscal policy and financial vigorously support policies for the protection of economic growth under the influence of Chinas r
7、eal estate prices, especially real estate prices for major cities skyrocketed, the national real estate prices rose far more than the Consumer Price Index increases, especially in Beijing, Shanghai, Nanjing and other cities, housing prices rose rapidly. 2009, the governments control policies and the
8、 successful suppression of the sharp rise in house prices in 2010, the Government once again to the more stringent macro-control policies to curb housing prices, but the long term, the effects of policies is not clear. In particular, various institutional investors on real estate speculation can see
9、 Chinas real estate bubble of a certain degree of well-known real estate speculation, such as Hainans 2009 foreign institutions, real estate bubble of the late 20th century in Japan painful experience, but also deeply worried about Chinas real estate boom. Firstly, the formation mechanism of the rea
10、l estate bubble, hazards, causes brief accounts of the interaction, followed by a detailed analysis of the formation and the causes of the real estate bubble in Japan and China, respectively, and compared on this basis, Chinas prevention and treatment room the countermeasures of the real estate bubb
11、le, in order to benefit the healthy development of Chinas real estate market.Key words: China; Japan; Real Estate Market;Foam; Compare目 录引言1一、房地产泡沫概述11.1房地产泡沫及其形成机理11.1.1经济货币化、金融资产扩张是预备11.1.2 金融自由化提供了制度基础21.1.3金融支持过度是催化剂21.1.4 政府干预失效、监管不力21.2房地产泡沫的危害31.2.1经济货币化、金融资产扩张是预备31.2.2 金融自由化提供了制度基础31.2.3金融支持
12、过度是催化剂31.3房地产泡沫的成因41.3.1过度投机41.3.2 消费者及投资者对未来价格的预期41.3.3银行信贷非理性扩张4二、日本房地产泡沫的现状分析52.1日本房地产泡沫的形成52.2日本房地产泡沫的原因分析52.2.1日元升值的直接作用52.2.2 持续低利率政策的加速作用52.2.3日本民众对地价和房价的预期62.2.4 政府监管和调控行为的缺失6三、中国房地产泡沫现状分析73.1 中国房地产泡沫现状73.2 中国房地产泡沫的成因73.2.1强劲增长的真实需求是产生的基础83.2.2投资渠道的狭窄吸引更多民众的投资83.2.3政府垄断土地供给容易助推泡沫的形成83.2.4市场秩
13、序的不规范的强化作用8四、中日房地产泡沫的对比分析94.1中日房地产路径比较分析94.1.1中国房地产路径94.1.2 中国房地产路径104.2 中日房地产市场泡沫化的成因比较114.2.1强劲增长的真实需求是产生的基础114.2.2投资渠道的狭窄吸引更多民众的投资12五、中国防范与治理房地产泡沫的对策135.1合理利用土地资源，规范土地市场135.1.1政府要高度垄断土地的供应量135.1.2 提高土地信息的透明度145.1.3健全房地产市场运行机制145.2加快我国税制改革的进程145.2.1增加对房地产中土地保有环节的税收145.2.2降低税费标准，减轻企业负担155.2.3适度降低对房
14、屋租赁环节的税负155.3加强对我国房地产金融市场的规范155.3.1应加强对房地产信贷的监管155.3.2多元化发展房地产金融市场165.3.3应加强对金融系统性风险的调控力度165.4加强对我国房地产市场的宏观调控175.4.1根据本地情况进行差别调控175.4.2管制低档商品住房175.4.3改革绩效考核制度17结论18参考文献19 中国与日本房地产泡沫的比较分析引言我国自20世纪90年代初开始住房体制改革以来，尤其是1998年停止住房的实物分配并逐步实现住房货币化以后，房地产业得到了飞速发展。房地产固定资产投资年均增长率达到15%以上，房地产业逐渐成为国民经济中的支柱产业。便随着房地产
15、业的快速发展，高房价也越来越引起人们的关注。从1998年至今，我国房地产价格已经连续12年增长，尤其是2005年之后，除了2008年房地产市场出现短暂低迷外，大中城市房价一直保持着两位数的增长速度。快速上涨的房价开始从一线中心城市向二三线城市扩散，中国房地产市场出现严重泡沫的风险不断加大。如果经济中积累了严重的房地产泡沫，一旦泡沫破灭，正常的经济运行就会受到沉重的打击。2008年，美国次贷危机引发的金融危机和经济衰退，以及日本上世纪90年代房地产和股市泡沫破灭之后长达14年的经济衰退，都警示我们对房地产等资产泡沫应始终保持应有的警惕。一、房地产泡沫概述1.1 房地产泡沫及其形成机理房地产泡沫是
16、指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。其形成机理如下：1.1.1经济货币化、金融资产扩张是预备现代的经济货币化、资产的证券化是经济市场化的必然产物。货币的使用范围正在日益扩大，广义货币量的增长速度也越来越快。而金融衍生工具不断创新的同时，也加速了资产的流动性，使金融资产不断在投资领域快速演变，并最终演变成为纯粹的投机资本，从而导致资产价格的持续性上涨。价格上涨失去控制而产生规模和幅度巨大变动时，泡沫自然应运而生。1.1.2金融自由化提供了制
17、度基础金融自由化在促进金融发展和经济增长的同时，也降低了资本流动的成本，尤其是加快了资金的跨国流动。而汇率和利率管制的解除导致市场波动幅度剧增，加大了金融风险爆发的可能性。金融自由化下金融衍生工具的不断创新、投机者狂热投机行为、外资的大量流入一起使虚拟经济与实体经济相背离的趋势更加明显，导致资产价格剧烈波动，从而为泡沫的产生与膨胀提供了直接的制度基础。1.1.3金融支持过度是催化剂房地产业是资金密集型产业，其发展离不开金融的支持，适当的金融支持也有利于促进房地产业的发展。但是，当面临宽松的金融政策加之过热的非理性支持，如住房抵押贷款市场非理性繁荣、投资银行改变证券化流程、住房抵押贷款公司限制过
18、于宽松、金融机构的非理性预期向房地产市场投入大量的资金等活动，则必然直接推动了房地产泡沫的产生，甚至将泡沫推向破灭，从而引发金融危机。1.1.4政府干预失效、监管不力政府对经济的干预、引导是为了通过宏观调控来解决市场竞争不充分、机制缺失等市场失灵问题，以促进经济的健康持续发展。但在房地产业方面，政府政策的失灵、失效和不作为则会产生负效应。例如，房地产开发商背离市场的实际需求而大肆兴建高档社区，从而使得本来稀缺的住房资源更是无法满足大众的需求，同时，经济适用房房源紧张、价格上升，以及高档社区的投机型消费进一步拉动了普通商品房的房价，并使房价居高不下，严重地增加了大众消费者的经济负担，不仅导致稀缺
19、资源使用上浪费，而且加速了房地产泡沫的形成。而这些问题产生的根源在于政府监管的缺失以及政府错误的政策引导，如，放松银行管制会助长银行支持房地产业的投机行为，导致房地产价格的上涨；银行为了更高更快地获取收益，则会增加房地产投机行为的贷款支持，从而加剧了银行的资产风险，甚至可能引发房地产市场泡沫。1.2房地产泡沫的危害1.2.1造成经济结构和社会结构的失衡房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。
20、日本企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。如日本东京进行道路建设时，征用土地的费用高达总造价的43.3%，个别地段高达99%。这进一步造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈；另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。1.2.2导致金融危机房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%30%是银行贷款；建筑公司往
21、往要对项目垫付约占总投入30%40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。1.2.3造成生产和消费危机房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地及股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保
22、有的土地资产贬值。1.3房地产泡沫的成因1.3.1过度投机一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。土地是房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大，在这种情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成；另一方面，房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房
23、屋空置率高，也会导致房地产价格急剧下跌，泡沫破灭。1.3.2消费者及投资者对未来价格的预期随着人口的增加和城市的发展，土地价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，从而使房地产价格不断攀升；在泡沫破灭时，房地产价格下跌，消费者预期价格还要下跌，房地产商纷纷抛售其持有的房产，于是供应量增加，同时由于无人肯接手买入而使需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。1.3.3银行信贷非理性扩张由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着
24、房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。而房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，从而使行业进入门槛降低，造成过度开发，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性增加。二、日本房地产泡沫的现状分析2.1日本房地产泡沫的形成日本的房地产泡沫起源于20世纪末期。第二次世界大战结束后，日本在美国的经济援助下开始了三十多年的经济发展的黄金期。然而，在这个飞速发展的经济体中，存在着房地产泡沫经济的隐患。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为1201（以1980年为基期100），但到了
25、1988年就暴涨到了3342，在短短的三年间暴涨了近2倍。东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。从19861989年，日本的商品房价格整整涨了2倍。这种疯狂的房地产价格严重背离了其实际价值。从20世纪90年代初期开始，日本房地产泡沫开始崩溃，泡沫经济的虚假繁荣宛如空中楼阁一般轰然倒塌，股价和房价大幅下跌，对实体经济也带来严重的影响，日本的经济进入长期的萧条期。房地产泡沫破灭后，对日本的经济、政治、社会造成了巨大破坏，日本的经济一直处在萧条期，直到现在也没有完全恢复。2.2日本房地产
26、泡沫的原因分析2.2.1日元升值的直接作用二战之后，日本用二十年的时间在战争的废墟上建造了一个世界经济奇迹，成为世界第二大经济实体，仅次于美国。但是急速发展的日本，经济结构偏向于内需不足、出口导向型，与美国、英国等欧美国家的贸易处于顺差地位，积累了数额庞大的外汇储备，这也导致日本与欧美诸国的贸易摩擦不断。1985年，迫于美、英等其他G5国家的压力，日本签订了广场协议，日元加速了升值的步伐。国际上许多资金流入日本并最终流入房地产市场，为其房地产泡沫的形成准备了资本基础。2.2.2持续低利率政策的加速作用广场协议签订后，日元大幅升值，对日本的出口导向型经济产生了很大影响，出口产品大幅下降。为了维持
27、日本产品在国际市场上的竞争力，日本政府开始实行并长期实行了低利率政策，连续多次下调基准利率。1986年1月30日基准利率为5%，到1987年2月23日已经降至2.5%，为当时世界上的最低水平。日本国内资本市场上的货币供给大幅增加，导致出现流动性过剩，大量资金游离于实体经济之外，流入“获益”明显的股市和房地产市场，间接导致了资产价格上涨。2.2.3日本民众对地价和房价的预期日本是由一系列岛屿组成的国家，土地资源少而人口相对较多，随着经济的发展和城市化的进行，人们认为地价和房价一定会不断上涨。并且，日本的国民收入和个人收入在过去三十年间持续增长，人民的生活水平不断提高，对土地和住房不断提出新的更高
28、的需求。企业也预期市场对商品房的需求是呈现刚性的。利好的经济预期和个人对商品房的需求在一定程度上助长了房地产泡沫的膨胀。2.2.4政府监管和调控行为的缺失在房地产泡沫产生和发展时期，日本政府的行为也在一定程度上助长了泡沫的发展。首先，在泡沫形成之前至泡沫形成的几十年时间里，日本政府认为不应该干预地价和房地产价格，对大量资本投入房地产市场也不加调控。其次，日本进行的金融改革加速了金融的自由化，政府对金融的宏观调控能力不断下降，致使金融市场的融资能力大大增强，各个企业通过金融市场的融资取得大量资本。这些资本又成为推动资产价格特别是地产和商品房等不动产价格上涨的巨大动力。综上所述，日元的被迫升值和日
29、本国内长时间持续地低利率政策，分别从外部和内部为日本的房地产泡沫的产生提供了资本，此时日本的房地产泡沫的发生只是具有了可能性。日本国内对地价和房价上涨的普遍而坚定的预期，以及市场对商品房的刚性需求的预期，助长了其房地产泡沫的形成。日本政府对金融市场的监管不力，对房地产市场的不加干预，导致大量资本流入房地产市场，为房地产泡沫的形成提供了最佳政治和资本环境。最终，各种原因的相互作用下，房地产泡沫形成，对日本的经济带来了严重的破坏。三、中国房地产泡沫现状分析3.1中国房地产泡沫现状国际经验数据表明，如果一个产业的增加值占GDP的比重达到6%-8%，我们就可以认为这个产业已经成长为支柱产业。1998年
30、住房商品化改革以来，我国房地产业的增加值占GDP的比例均超过7%，2003年更是几乎达到10%。正因如此，2003年8月12日，由建设部起草的关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发18号，简称18号文件）出台，明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。而2003年以后，我国房地产价格持续上涨，大部分城市商品房的销售价格上涨更是显著。对此，政府出台了多项针对房地产行业的调控政策，但收效甚微，房地产价格在接下来的几年里仍持续上涨。国家发改委公布的数据显示，2008年4月份，70个大中城市房价环比依然上涨0.2%，同比涨幅高达10.1%；其中，环比涨幅最大的银川，其涨幅为1.9%，同比涨幅最大的
31、乌鲁木齐，其涨幅高达21.6%。我国房地产市场泡沫逐渐生成。进入2009年，各主要城市的房地产价格更出现了成倍增长的现象，尤其是海南国际旅游岛项目的确立，首先带来的就是海南房地产价格“一日千里”的变化。尽管进入2010年后，政府又相继出台了一些抑制房价的有力政策并取得了一定的成效，但我国房地产泡沫仍然没有完全消除，而此次针对房价的调控措施作用的长期性也有待考证。3.2中国房地产泡沫的成因房地产泡沫形成的根源是投机需求，而投机需求的目的是赚取短期升值，这无疑要以住房价格较快上涨作为前提条件，否则没有炒作价值，同时低廉的交易成本也可以加剧投机需求。因此，导致住房价格快速上涨以及交易成本较低的因素，
32、就是泡沫形成和加剧的原因，据此我们可以得出中国大城市房地产泡沫形成的如下几点主要原因：3.2.1强劲增长的真实需求是产生的基础在经济转轨过程中，中国大城市的人口增长、收入增加以及城市改造的速度都是比较快的，尤其进入中等收入阶段，住房成为居民的消费重点，需求的收入弹性处于高位，而中国人购房居住和投资购房的强烈意愿又起到了强化自住需求和投资需求的作用。因此，中国大城市住房的真实需求不仅是庞大的，而且将保持一个长期强劲增长的趋势。相比强劲增长的真实需求，大城市的土地会显得更加稀缺，房价很自然具有较快上涨的强大冲动，这为投机需求的兴起和泡沫的形成提供了基础。3.2.2投资渠道的狭窄吸引更多民众的投资中
33、国投资渠道狭窄表现在实业投资和金融投资上。在实业投资方面，虽然中国市场经济在逐步完善，但私人投资办企业的环境仍不很乐观。在金融投资方面，中国股票市场具有高风险性，而债券、基金和期货市场还远没有发展起来。因此，人们很自然把富余资金投向房地产，因为住房从长期来看是一个比较保险的投资品种。这样，投资渠道的狭窄让中国民众更加钟情于房地产投资，而且当房价开始快速上涨之后，投资需求可以迅速转变为投机需求，从而加剧投机需求的兴起。3.2.3政府垄断土地供给容易助推泡沫的形成城市土地国有制和政府垄断土地供给是中国的特殊国情。在市场经济条件下，政府垄断土地供给可以说是一把双刃剑，一方面可以减少一级土地拍卖市场的
34、交易成本，有利于城市的规划和建设以及房地产市场的调控；但另一方面政府为了财政收入的最大化，又很容易被开发商所俘虏，成为泡沫扩大的幕后推手。例如，在房价快速上涨的初期，政府为了获得更高的土地拍卖价格，往往打着预防泡沫的旗号减少土地的供给，造成人们形成住房供给减少的预期，从而进一步推高房价。这之后，政府又往往无视房地产泡沫的急剧膨胀，反而在房价快速上涨的后期加快土地拍卖的速度，从而导致更多投机活动和空置房的出现。3.2.4市场秩序的不规范的强化作用在政府主导的中国经济转轨过程中，以及在房地产市场充斥国有开发企业的情况下，政府为了追求自身利益和维护国有房地产企业的利益，不仅在制定房地产政策时很难到位
35、，而且在执行政策时也很难到位。这种市场秩序的不规范将导致两个严重后果，一是较低的闲置成本和转让成本使二级土地市场出现较多的投机活动，从而使得部分土地在房价快速上涨初期不能得到及时开发而闲置，造成土地短缺的假象。二是开发商利用卖方垄断优势在住房买卖市场制造虚假信息，这些噪声将干扰人们的正确判断，从而形成有利于泡沫膨胀的预期。例如，开发商与媒体甚至政府合谋，报道和发布一些住房紧缺的消息，进一步哄抬房价。总之，强劲增长的真实需求是投机需求兴起和泡沫形成的基础，投资渠道的狭窄、政府对土地供给的垄断、银行的预算软约束以及市场秩序的不规范成为进一步推高房价和泡沫的重要因素。由此可以得出，中国房地产泡沫不仅
36、更容易形成，而且住房价格呈现更加剧烈波动的趋势。也就是说，在中国住房价格的波动周期里，如果政府不进行有效的干预，波峰和波谷的落差比一般的市场经济体会更大一些，一旦泡沫破灭，将对房地产以及整个国民经济造成更大的打击。四、中日房地产泡沫的对比分析4.1中日房地产路径比较分析4.1.1中国房地产路径（1）地价、房价持续上涨20002010年，我国70个大中城市房价累计上涨了76.8%，其中商品住宅价格累计上涨了86%，二手房住宅价格累计上涨了96%；同期我国70个大中城市地价累计上涨了123%，其中住宅用地价格累计上涨了163.5%，普通住宅用地价格上涨了174%，特别是2005年以来“招拍挂”制度
37、严格实施之后，涨幅呈现逐年加快的趋势。与此同时，“地王”频现，以2010年5月份为例，全国60个重点城市共成交土地553宗，同比增加73%；成交土地面积2686万平方米，同比增加89%；超过1/3的住宅用地超出底价成交，平均溢价达56%。（2）货币和信贷快速增长以2009年至2010年为例，为了应对全球金融危机，中国实施了适度宽松的货币政策，这一政策对楼市有重要影响。期间，每年中国的信贷增长超过12万亿元（包括信贷类理财产品），同时我国的广义货币供应量从49万亿元迅速增加到72万亿元，增长了46.3%，刺激了楼市价格快速上升。（3）民间投资及境外热钱大量流入房地产中国由于金融业发展不健全，民间
38、投资出路少，通胀压力之下，资金过度流入房地产领域。同时居民存款陷入负利率困局，也刺激财富进入楼市等资产市场。自美联储宣布推出第二轮定量宽松货币政策，中国面临输入性通胀和热钱流入的压力不断加大。瞄准赚取人民币升值、房价上涨等超值收益，境外资本跃跃欲试。4.1.2中国房地产路径19831990年的日本房地产出现泡沫化趋势，受其所累，1991年日本经济全面崩盘。房地产泡沫的破灭给日本造成了难以估量的损失，日本从此进入长达10年的经济萧条期。下面简要分析中日房地产“泡沫化”期间的相似表现。（1）地价、房价持续上涨在日本，1986年地价与物价指数之比为25.2，1990年上涨到68.2，短短三四年时间上
39、涨了将近3倍。到1990年，日本房地产总值约为20万亿美元，大约是1955年的75倍，相当于当时全球总市值的2倍。在最高峰时，日本土地价值约为当时美国地价总额的4倍多。（2）货币和信贷快速增长19861990年间，日本各大银行为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，过量的发放贷款，扩大贷款规模，助长了泡沫的形成。在泡沫即将破灭的1991年，日本银行向房地产业发放贷款的总额占到贷款总额的1/4，同期日本的广义货币供应量迅速增加，在19871989年，广义货币供应量增长率曾有17个月高达18%，催涨了当时日本的资本品（股市、楼市）价格。（3）民间投资及境外热钱大量流入房地产在20世纪80年
40、代，贸易顺差及日元升值使得跨国企业挣得的外汇大量涌入日本，而银行维持长期的低利率，致使大量民间资本流入房地产市场。同时，政府为了拉动内需，大量投资公共事业，房地产业急剧升温，投机行为盛行，国外热钱趁机大量流入炒作，伺机赚取巨额利润。从以上的分析中，我们不难看出，在决定房地产市场走向的几个主要领域，我国目前的状况和日本20世纪80年代极其相似。更加值得关注的是最近各地密集出台的房价调控政策释放出上涨信号导向明显，可以预见在经历短暂的观望期后我国将会迎来新一轮的房价上涨期，我国房地产市场泡沫化将会更加严重。因此，我们有必要探究这种现象背后的成因，结合日本房地产泡沫的经验教训，提出建设性的建议，避免
41、重蹈日本的覆辙。4.2中日房地产市场泡沫化的成因比较4.2.1中日房地产市场泡沫化相似之处（1）国际环境、宽松的金融和货币政策日本金融体系没有关于限制商业银行的资金最终流入股市的规定，从而为股市与房地产双重“泡沫”的形成创造了条件。20世纪80年代以来，日本央行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策。“广场协议”的签订使日元大幅的升值，对出口造成巨大冲击。日本政府为了刺激国内经济，完成由外向型向内需型经济过渡，连续5次降低利率、放松银根，基础利率跌至历史最低点，货币供应量连续5年超过10%，造成市场上资金流动性过剩。大量资金流入股市、楼市，过量投机资金云集不动产行业，造成股市、楼市价
42、格双双飙升。我国为应对1998年出现的国内经济的有效需求不足和通货紧缩趋势，央行实施扩张性货币政策，增加货币供给并多次下调利率。而从2004年至2010年，货币政策逐渐趋于紧缩，但由于前期政策的延时效应，无法在短时间内奏效从而为房地产市场快速发展提供良好的金融环境。而在目前紧张的国际环境下，一方面储蓄投资缺口造成了贸易顺差和外汇储备的急剧增长；另一方面，美国信贷危机后出现了全球流动性过剩，导致大量资金流入我国。这两方面是造成目前我国资本流动性过剩的主要原因，加之股市处于低迷状态，造成大量热钱云集房地产市场，成为促进房价不断上涨的强大推手。（2）金融监管体系和风险评估体系的缺失日本在房地产泡沫期
43、间，由于金融监管体系和风险评估体系的缺失，在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷不仅没有紧缩，相反进一步扩张。一方面，为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目；另一方面为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限制，跻身于房地产金融行业，直接或间接向房地产贷款。这些金融机构对房地产泡沫的产生起到了推波助澜的作用。而在我国，由于银行体系缺少有效的定价机制，在政府对银行贷款价格进行严格管制的情况下，国内银行对房地产贷款风险的管理不能利用价格工具进行，只能通过数量方式来调整，因此市场占有度、信贷规模快速扩张就成了国内银行滥用其体系的最有效工具，大量的银行
44、信贷流动到房地产市场。加之中国房地产金融市场发展的时间不长，并且刚从计划经济中转型而来，因此相应存在的问题和风险就会更大。（3）政府应对措施不当日本经济泡沫化问题加重后，日本政府继续采取扩大内需的宽松财政政策，进行规模庞大的公共投资用于基础设施建设，政府的开发计划进一步抬高了土地价格，在公共投资的错误引导和低利率政策的刺激下，大量国内外资本涌入房地产行业，成为经济增长的主要动力。而日本政府在应对房地产泡沫的调控过程中，简单地采用了货币紧缩政策，造成了经济的硬着陆，致使大量房地产按揭贷款违约，引发金融危机。我国从上世纪80年代开始就进行了房改的探索，但是我国房改货币化时没有同时建立住房保障体系，
45、政府早期责任的缺失在一定程度上造成了现在供求的失衡和价格的飞涨的局面。在房地产市场出现泡沫化迹象时，政府出台的一系列措施并没有触及到造成房价上涨的根本所在，调控效果不佳。4.2.2不同国情导致的不同之处（1）我国的房地产市场出现“泡沫化”倾向的两大原因第一，我国城镇居民住房刚性需求大，新建住房供不应求。随着中国经济的发展和城市化进程的加快，居民的基本住房需求持续增加，而住房供给面临土地供给的瓶颈以及建筑周期的限制，房地产市场的供需矛盾导致住房价格持续上涨。考虑到中国已经进入城镇化快速发展时期，可以预期，中国住房供需矛盾将会长期存在。第二，我国地方财政对土地资源的过度依赖。在当前分税制体制下，地
46、方收入与支出责任的不对等，地方政府缺乏稳定可靠的收入来源。而土地出让制度的特征又让地方政府发现通过土地出让收入可以弥补地方财政收入缺口。这样，地方政府的一个重要政策目标就是在尽可能的情况下推高土地价格，从而获得最大化的土地收入。（2）日本土地资源稀缺与需求不断增长相矛盾土地资源的稀缺性及其价格的虚拟性是泡沫产生的重要原因之一。日本是个岛国，国土面积十分有限，人口密度大，导致日本政府制定土地政策时，明显带有保护性倾向，对土地资源的过度保护，尤其是优惠的农业土地政策，导致许多个人或法人为节省税金而长期持有土地。同时对房租价格的严厉限制，使租房率长期在低水平徘徊。这些都刺激了市场的需求，需求和供给的
47、关系严重失调，加速了房价的飞涨。虽然由于不同的国土面积以及不同的制度导致了中日两国房地产市场出现的问题有各自鲜明的特点，但是究其根本，均是先导致地价上涨进而引起房价上涨，而信贷监管的缺失和政府调控力度不足、措施不当，加剧了泡沫化的程度。就我国来看，现阶段房地产行业的繁荣以及对相关产业的带动作用对我国经济的快速增长贡献巨大，但是不可否认我国房地产市场已出现了泡沫化的倾向并有不断加大的趋势，一旦调控不力造成经济的硬着陆，对我国经济长期稳定的发展将造成不可估量的损失。五、中国防范与治理房地产泡沫的对策5.1合理利用土地资源，规范土地市场5.1.1政府要高度垄断土地的供应量对经营型用地，要根据市场的实
48、际需要适当投放，以确保土地市场供需结构的平衡。应通过政府对土地进行管理，根据实际的经济成本核算，有效平抑土地价格，防止炒地、囤地等投机活动。另外，要尽快修改与完善土地储备机制和供应机制，保证储备土地的库存量充足。通过对土地资源使用的管理调控，保障土地使用结构的合理性。同时，要减少次级市场的干预，搞活土地转让市场，设置征收土地空（闲）置税、土地增值税、土地保有税等税种，来规范指导次级市场的健康发展。5.1.2提高土地信息的透明度政府对土地的储备量、待招标土地、评估价格等信息应予以公开。建立有效的公平竞争机制，防止信息不对称引起的投机行为。严厉整治土地市场中的不规范行为，贯彻落实政府的各项土地政策。政府各部门应相互配合、共同监管，保证土地出让过程的正常、合法进行。应加强土地立法并严肃执法，对违规违法的行为，如土地用途与审批规划不符、以圈而不用等手段牟取暴利的经营活动或政府官员非法批地、越权批地等，应给予重惩。只有这样，才能保证大众的住宅用地需求得到有效满足，政府才能真正起到监管调控的作用，才能真正做到最佳开发与最佳收益的双赢。5.1.3健全房地产
