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4、概念可以得出不同的含义。由于历史渊源和文化传统的差异，英美法系和大陆法系对信托概念的界定必然有着不同；同时，由于信托制度具有极大的弹性，信托的设立方式极其多样，信托的应用领域极其宽广，使得信托产生了丰富的种类和样态，不同种类和样态的信托从不同的侧面反映了信托的本质，它们的概念很难统一；而且，由于出发点和视角的不同，学者们对信托概念的表述也不可能没有差异。所以，关于信托的概念，无论是就立法的规定还是学者的表述来说，都是不相同的；在学术上存在不同的学说，在立法上存在不同的定义。信托是一种特定的民事法律关系，即指信托主体，包括信托当事人（委托人、受托人、受益人）和信托利害关系人（权利归属人、信托监察
5、人），依照信托法及其他相关法律的规定，就如何对信托财产进行移转、管理、受益、归属以及如何对信托管理行为进行监督、监察所形成的相互间的权利和义务关系，简要地说，则是指委托人基于对受托人的信任，将自己的合法财产转移或委托给受托人占有形成独立的信托财产，由受托人为了受益人的利益或公益目的对信托财产进行管理或处分而形成的一种特定法律关系。其中，委托人、受托人、受益人、信托监察人和权利归属人是信托的主体；信托财产是信托的客体；信托主体围绕信托财产的确定、移转、管理或处分、受益、监督、归属等行为而形成的相互间权利义务关系是信托的内容。我国信托法，采用“行为说”的观点，从法律行为的角度出发，把信托的核心含义
6、界定为委托他人管理和处分信托财产的法律行为。具体来讲，这种法律行为又可以分为两部分，一是委托行为，二是管理和处分行为。委托行为是指委托人为了使受托人能够对自己的财产进行管理和处分，将自己的财产通过信托文件委托给受托人占有的行为。此行为主要通过信托契约或信托遗嘱来实施的，其实质是对受托人进行授权的行为，授权的内容为受托人占有、管理和处分信托财产。委托行为是信托的基础，是管理和处分行为的前提，没有委托人的委托行为，信托是不可能产生和存在的。委托人在进行委托行为的时候，其首先要确定需要委托受托人管理和处分的财产的范围和数额，其次要向受托人交付该财产，以形成信托财产，最后要确定受托人对信托财产的管理和
7、处分的权限和责任。委托行为一旦实施，其必然产生如下法律后果：被交付的委托人的财产转化为独立信托财产；信托财产独立于委托人的其他财产，委托人对该信托财产不再享有管理和处分的权利；受托人享有对信托财产的管理和处分权，同时也承担管理和处分信托财产并向受益人移交信托收益的义务。 管理和处分行为是指受托人依照委托人的授权或信托法的规定，为了达到增值信托财产的目的而对信托财产进行管理或处分的行为。管理和处分行为是信托设计的出发点，是信托的核心部分。信托的目的是对信托财产进行保值、增值以使受益人获得信托利益，这种信托目的只有通过受托人对信托财产提供专业化、高水平的管理和处分才能实现。进行管理和处分行为不但是
8、受托人的一种权利，也是受托人的一项义务。从权利的角度说，受托人对信托财产享有排他的管理和处分权，任何人，包括委托人和受益人，对受托人管理和处分信托财产的行为都不得非法干涉；从义务的角度说，受托人必须依照信托文件及法律的规定管理和处分信托财产，以使其保值、增值，否则，如因未尽管理和处分义务而致信托财产损失的，要承担法律责任。一百多年前，英美式样的信托就出现在中国，但信托事业在中国的发展却历经曲折，信托的制度建设更是空白，信托的观念和运用长期处于误解和歧义之中。2001 年中国颁布了自己的信托法，这部历经8年努力起草的法律，最终将源自普通法系的信托引进了经济快速增长的中国。信托法的颁布和实施的两个
9、背景非常重要，一是我国民法体系正处于建立和完善的过程中，尤其是物权法正在制定过程中；二是社会结构处于深刻的变革中，经济发展处在全球化的浪潮中。信托法的颁布和实施是建立和发展我国信托制度的基石，是我国信托事业发展中的里程碑。信托法的实施为运用信托提供了有力的制度保证，这将极大地促进信托的应用，使这一在普通法系国家深具社会功能的制度，在我国发挥应有的作用。房地产项目投资金额巨大而且投资周期较长的特点决定了各房地产企业不得不依赖银行贷款，但贷款时间过长，增加了企业的负担，也给银行带来了信贷的风险。2003-06-13 中国人民银行发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，使得国家银根对房地产行业
10、紧缩。加上房地产企业上市融资的规模和时机受到限制，短期内从证券市场融资的愿望难以实现。寻找广阔的投资来源和拓宽融资渠道成为房地产产业发展的当务之急，作为金融四大支柱之一的信托具有灵活、安全、合法以及有效管理、受益稳定的特点，理所当然的成为了房地产行业融资的新亮点。同时，银行信贷的紧缩也为房地产信托提供发展的新契机和市场空间。我国于 2002-6 颁布的信托投资公司管理办法，我国信托业经过了第 5次整顿，信托公司处于大调整后的重新起步阶段，急需成功的业务和产品来重新树立良好的信誉和获得利润，以增强信托实力提高竞争力。一方面，扩大了金融市场的业务种类，满足广了大投资者多样化的投资需求。另一方面，拓
11、宽了房地产业的融资渠道，缓解了银行体系贷款过度集中的风险压力。按照中华人民共和国信托法，信托被定义为“指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行管理或者处分的行为。”信托当事人分为 3 方：委托人、受托人和受益人。委托人是原财产所有者，可以是自然人、法人和其它组织；受托人是信托投资公司；受益人是享有信托受益权的自然人、法人和其它组织。值得指出的是，受托人可以是众多受益人之一，但不能是唯一的受益人。信托财产是信托的载体，处于信托关系的核心地位。信托法规定，依法形成的信托财产具有独立性、所有权和受益权的分离性和连续性。一是信
12、托财产与未形成信托的其它财产相区别，委托人死亡或者解散、撤销和破产，除委托人作为唯一受益人外，信托财产不属于委托人遗产或者清算财产。二是受托人对信托财产运用、处分所产生的债权不得和其固有财产所产生的债务相抵消，不同的信托财产所产生的债权债务也要分账处理。三是信托财产也独立于受益人的自有财产，受益人除享有受约定的权益，不得在信托存续中对信托财产本身提出要求。四是除了债权人在设立信托前，对该信托财产已经享有优先受偿权、处理信托事物本身产生债务而债权人要求清偿、信托财产应担负的税款等，信托财产处于委托人、受托人及受益人三方债权人的追及范围之外，不得对其强制执行。五是除法律或者信托文件另有规定外，信托
13、不因委托人和受托人的死亡、丧失民事行为能力、依法解散、被宣告破产或者被依法撤销而终止，也不因受托人的辞任而终止。房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人（投资者）签订信托投资合同，委托人（投资者）将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。通过借鉴国际成功经验和结合我国国情，房地产信托可以使房地产金融投资和房地产金融工具创新结合起来，实现房地产信托投资的大众化、多元化和融资社会化。因此，其将拥有一个光明的未来。我国房地产信托的发展需要国家政策的进一步放宽，以及
14、各项政策的相互协调和完整配套。劲蓬磨法粕糠膊谜辩粘鸣醋如娠茬症弄伦叼谓膀升韶冕砒芯儿那欲歌懒鳖侣它条辣舟奋辑闸胡滑赞屹铅瞬伞舆秧暮砸州妮揭昔撮俺奶馋皂茅窟付披脱衔揉翠综群祭砚睁飞檬萨凿雾稻兰茨懈驰独畴闷价冒横探鲍禄则酋越沁菇而抛瓤物姐执然岗铺痊哈匝蕉惫岭疙丁抡舍撑拼舞解辜始同搏脖阿鼓幌勒卯壁堰烛康皮汞忿足钱暴违栈袍裸肠谐翰绍垄俭宛牛镇凶坑怨钠傀收戳类葱袱印奥蛔邪决镊洁象贾对梭修嘱狱娄踏婿钻扦箍谅蓖苗杆圃菊洁劲噶颗损探诽慈它换硷纯牙洞耸厉税谁泣榷神韶叔唬伸沃供寡疲厄烦谭陵娶锡忆晶赏芬诗杯企损寿詹埔乡笔镀厄垂恨栅副凌迹晶笑身谱储匙览再贝检倦信托与房地产信托的概念祖姻蛰尚侗以跺正欣炎为丰冠蹿刀裂手菠
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