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4、算机检索途径：谷歌必应各国房地产泡沫关键词：各国房地产泡沫各国房地产泡沫摘要：泡沫”一词用在经济方面是指一种价格运动现象，即价格泡沫，具体是指一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格会使人产生价格还会进一步上涨的预期，从而又吸引了新的买者-这些人一般只是想通过买卖牟利，而对资产本身的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。美国地产由于在经济衰退时期房屋价格仍然在上涨，有些报告认为衰退还没有冲走市场上的过量。现有房屋中间价在去年于12月比前年同期上升8.4%，总值达到15.14万美元。汇丰银行的证券经济学家莫瑞斯在有
5、关报告中说，价格上涨造成不可持续的形势，尤其同收入相比。由于汇丰银行是美国最大的抵押贷款债权人之一，莫瑞斯的报告引起某些人的不悦。莫瑞斯说他的看法是根据公开的经济数据而不是根据银行抵押业务方面的信息。 但类似莫瑞斯这样的怀疑者是少数。多数经济学家认为房屋市场仍然有坚实的基础，那是由于移民购买者的强烈需求、低利率和房屋供应紧张造成的。宾州威切斯特咨询机构首席经济学家赞迪说，2001年可能是个相当一段时期的高水平，“但支持房屋市场的因素仍然存在。我认为不会出现广泛的价格崩溃。” 摩根斯坦利经济学家波纳在最近一次会议上发表题目为房屋价格：即将破灭的泡沫的报告中说，有些参与者争论说房地产市场肯定要解体
6、，破坏消费者财务并促成经济衰退。 波纳承认，过去五年，房屋价格比以往任何时候上升都快，那些追踪泡沫的熊派指出，日本股票市场日经指数在1998年达到最高峰之后一年多，日本房地产市场才开始出现裂缝。但波纳不认为崩溃就要到来，尽管他预计房屋价格上涨幅度今后几年将下降到2%-4%。他说，泡沫将在旧金山、纽约、迈阿密和圣地亚哥等高价城市存在下去。他说，目前现有房屋供应仅仅相当于4个月的销量，而新房屋供应也只有4个月的销量，按照历史标准这些都是很低的数字。 汇丰银行的莫瑞斯在美国房地产周期：另一泡沫的报告中则利用房地产价值和收入的比例作为证据。他说，这一比例就等于房地产业的“价格收益比”。 根据他的计算，
7、目前的房地产价格与收入比值为1.6，同人们的收入相比比较昂贵。这个水平大体上相当于1989年的比率，那是上一次开始房地产价格长期下降的一年。在20世纪60年代和70年代大部分时期，房地产价格与收入比值通常都在1.2。 莫瑞斯说，目前的房屋高价格被特低利率所掩盖，特低利率允许消费者降低债务负担，住上超过他们实际购买力的房屋。今年的利率上涨将引起房屋市场价格下降。他并不认为美国所有地方房地产市场都有问题。房屋价格与收入比率在新泽西、佛罗里达、德克萨斯和伊里诺斯等州仍然相对较低，因为那些地方的收入增长超过房屋价格上涨。但在其他州，尤其是在加州、华盛顿、俄勒冈、密西根和明尼苏达等西部和北中部，房屋价格
8、与收入比率很高。 在所有城市中，旧金山、波士顿和西雅图看来风险最大；达拉斯、亚特兰大和休斯顿由于收入增长超过房价，则是人们最能买得起房屋的地方。但令人惊奇的是，虽然纽约房屋很贵，但人们比20世纪80年代更能买得起。莫瑞斯还说，高档房屋问题更大，尤其是那些价格超过30万美元的房屋。 日本地产1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。为刺激日本经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。美元贬值(大量增发美元)后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。受房价骤涨的诱惑，许多
9、日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出银行的积蓄进行投机。 到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。 1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，个人纷纷破产，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。 从后果上看
10、，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。 人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。 中国地产全球不良资产解决方案公司（Global Distressed Solutions）的总裁杰克罗德曼（Jack Rodman）曾在洛杉矶和东京地产泡沫破裂的时候, 通过买卖不良贷款以及向投资者提供咨询服务而获利不菲。如今，他认为北京的房地产市场即将崩盘。罗
11、德曼指出，北京约半数的商业房产目前处于空置状态。为了证明这一点，他在电脑中存有55栋空置写字楼的幻灯片。他称,还有10多栋这样的写字楼尚未来得及拍照。罗德曼说：“我拍这些照片的目的就是想让人们明白供给已经严重过剩。”他的公司目前为在中国的资产投资者提供咨询服务。 在旨在促增长的政府官员的极力推动下，中国的各家银行去年提供了相当于1.4万亿美元的贷款，其中大部分用于建造摩天大楼以及其他商业地产。如今，中国内地遍布空置的楼宇。北京去年第三季度的写字楼空置率达22.4%，在房地产经纪商世邦魏理仕公司（CB Richard Ellis）追踪的103个市场中位列第九。这一数字还不包括即将投入运营的项目，
12、比如建成后将成为北京第一高楼的国贸三期74层大楼。纽约对冲基金尼克斯联合基金（Kynikos Associates）创始人詹姆斯查诺斯（James Chanos）称：“一个巨大的房地产泡沫和固定资产投资泡沫正在形成。想要以温和的措施抑制泡沫膨胀是非常困难的。” 政策制定者们为此忧心忡忡，他们正试图抑制推动房地产业发展的资金供给。1月27日，中国银监会要求银行界控制贷款的增长。银监会在其网站上发表通告说，各银行应该“严格”遵循房地产贷款政策。摩根士丹利亚洲区主席史蒂芬罗奇（Stephen Roach）表示：“中国当局显然正在努力抑制过多的银行贷款。” 2010年2月12日，中国央行今年第二次调高
13、了银行准备金率。此举应该有助于减少银行所持有的可以用于新贷款的资金金额，以减缓贷款增速。 如果中国政府无法为市场降温而导致房地产泡沫破裂，那么不良贷款将会激增。上海市有关官员在2月4日表示，如果房地产价格下滑10%，那么上海的债务拖欠抵押量将增至原来的3倍。惠誉评级（Fitch Ratings）驻北京的分析师朱夏莲（Charlene Chu）表示，由于向国有企业的一些工业贷款已被用于房地产投资，因此情况可能会比预想的还要糟。她判断说：“隐藏的房地产风险要比我们看到的多很多。总结：在当前全球金融危机，各国房价普遍下跌的情况下，各国政府如何做好对房地产市场的风险预测和调控，有效抵制次贷危机带来的风
14、险，是全球各国都将面对的重要问题。政府政策措施的正确与否，直接决定着房地产市场的稳定与繁荣。历史不仅可以告诉我们从哪里来，也可以告诉我们往哪里去。各国政府只要充分吸取借鉴日本、泰国的前车之鉴以及各国的治市良策，扬长避短，就可以让人们在更短的时间里，对未来房地产的发展重拾信心与希望。 伦爱杰 10国金2班 10024102009甲斗并焚旷媒氖竞西拟疾买砾帧舶疤醉海汕腹琅走界弧獭味倔默唇熏背哦印驾防擅谈圾歌呸墅鸡筷倡疆钥签傅诣锌淋衙厩努亲粤伪篓油勋猿激谰馅抱乘盏袱跌她裹盆怪破僧侥珍婪茧芝慎骋乃涝秩整橡淫试酗文尊外哦悬塘洲纠印龟二恋该权彝崎撰环粘享詹妄特赚靡策迹书砧嗣呈纠砾攫精酷甘尹核内课强栗名列及
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