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4、望，如稳定房价、抑制投机、增强土地的宏观调控等。在研究房地产税制改革前，必须清醒地认识到，房价上涨、房地产市场泡沫的问题，是由市场供求决定、并受多方面因素的共同影响，并不是一个简单的房地产税制可以有效解决的。过分夸大房地产税制改革本身的作用，必将加大房地产税制改革向前推进的难度。房地产税的国际经验通过梳理美国、英国、法国等世界主要国家的不动产税制改革的实践，可以发现有以下几个显著的基本特征：（一）房地产税以保有税为主从税收体系来看，国外房地产税主要分为三大类。一是房地产保有税；二是房地产取得税；三是房地产转移税。三大征收体系在税收实践中相互配合，较好地发挥了税收对房地产经济的调节作用。但综合来
5、看，各国更重视对房地产征收范围较宽的保有税类的征收，因为比较而言强化房地产保有环节课税的同时降低开发经营环节的税负，将会刺激房地产市场的供给和交易，有利于房地产这一经济要素的优化配置。如英国，来自房地产保有的不动产税收收入占总税收的30%左右。（二）房地产税属于地方税种，是地方财政收入的主要来源由于房地产税与地方经济关系紧密，凡是实行中央与地方分享税制的国家，房地产税多由地方征收，构成地方税收的主体税种。如美国，除马里兰州将征税权上收到州之外，其他49个州都是归地方征收。地方取得的房地产税收收入主要用于为本地区提供公共服务，形成了“多征税、多提供公共服务、房地产增值、税源增加”的良性循环机制。
6、（三）计税依据明确，税率形式灵活，税率税负水平适度合理目前，世界上绝大多数国家都是以不动产的市场价值为计税依据，即不动产在市场上可售得的数额即资本价值，只有少数国家以土地面积为财产税的税基，如尼泊尔、孟加拉国、以色列及一小部分东欧国家。在税率形式上，则主要是采用比例税率，不过在对房地产转让收益和房地产交易行为课税时也通常采用累进税率，亦有少数国家采用定额税率。对于税率水平的确定，各国通常采用较为灵活的方式，尤其是以保有环节的税收，其税率既有按法定标准设计的，也有地方根据本地需要自行决定的具体税率。（四）税收立法健全，普遍建立了财产登记制度和财产评估制度如澳大利亚地方对不动产保有税征税有立法权。
7、英国的税收虽然都由中央立法，但地方拥有税基和税率的管理权限。另外，大多数发达国家和一部分发展中国家还建立了财产登记制度。同时由于各国对房地产课税一般都以其评估价值作为计税依据，国外征收不动产保有税的国家都成立了该税种专门的评估部门与机构。如美国各地为了加强对不动产保有税的征收，建立了详细的不动产信息管理制度。这一信息管理制度不但能为其税基评估服务，还能为各部门提供土地与建筑的测绘、经济统计等多方面的信息。我国房地产税改革的基本思路根据主要市场经济国家的经验做法，结合我国具体国情，全面推进房地产税改革，要本着“精税种、宽税基、优税率、严征管”的原则，整合现有土地和房产相关税种，开征真正意义上的房
8、地产税，实现税基全面覆盖，合理确定税率结构，健全财产登记管理系统和定期评估制度，实行科学化、规范化的征纳管理。2010年12月，国务院召开常务会议，同意部分城市可以对个人住房征收房产税改革进行试点，具体征收办法由当地自行制定。2011年1月27号，上海和重庆同时颁布了房产税改革试点方案，标志着我国房地产税改革迈出了重要步伐。这次试点引入了两个实质性的新机制，一是把房产税覆盖面扩大到一部分消费住房；二是要作一定形式的税基规范，确立房产评估值概念并发展其方法。虽两市试点方案细则不尽相同，但都包含着向较标准的房地产税靠拢的趋向。比较两地房产税的规定，分析几处比较关键的相同点。在纳税人方面，两地均为个
9、人；在计税依据方面，两地均为房产交易，待条件成熟以后考虑房产评估；在税收优惠方面，基本保护了普通民众的居住需求；在税款使用方面，均规定房产税将用于保障性住房建设；在税收征管方面，均规定纳税人未按时足额缴税的，按日加收万分之五的滞纳金。在沪渝房产税试点的基础上，应继续扩大试点城市范围，发现不足，不断总结经验，比较不同试点方案的效果，提出逐步在全国推开的方案。（一）精简税种，整合现行税种为新的房地产税在保有环节整合现有的房产税、城镇土地使用税，开征统一的“房地产税”。在突出主体税种的同时，合并印花税和契税，最终在流转环节仅保留印花税和所得税，在取得环节取消土地增值税、保留耕地占用税。另外，对于目前
10、探讨的财产税概念下的遗产税，由于财产申报制度不完善，当前不具备对全社会成员征收的条件。之所以要改变房地产税制重流转轻保有的局面可以放在房地产调控的大背景下来看。2009年以来，伴随着新一轮宏观调控政策的密集出台，国内房地产市场正经历史上最严厉的宏观调控，除了更为苛刻的土地、金融和住房保障政策外，房地产调控现在已经发展到以行政手段限购、限贷，通过提高交易环节的税负等手段来抑制需求。但是这并不能从根本上解决问题，一味地使用行政手段抑制需求，与市场经济的发展机制相悖，势必积累新的矛盾。寻求真正长治久安的制度建设，不动产保有环节税收无疑是一种行之有效的规范的经济手段。（二）适当做出必要的信息披露，给社
11、会公众吃“定心丸”受传统文化和国民心理影响，民众一直认为“居者有其屋”是天经地义的，如果说要对居住用房征房地产税，容易引起纳税人的抗拒心理，所以首先应当明确地给社会公众一个“定心丸”家庭第一套房或者按人均计算下来的一定标准之下的基本住房，是不被这个税覆盖的。同时，分步骤实施改革，从试点情况来看，目前上海和重庆方案只涉及高档住房或二套住房，待试点较为成熟以后，可将征税范围扩大到居民住宅，但允许扣除一定的免征额。（三）允许各地自主选择试点办法从沪渝两地的具体情况分析，上海外来人口较多，在上海房地产市场中，本地购房者与外来购房者的比例为1:4.4，外来购房者所占比重超过80%，投资投机比例明显高于重
12、庆；而重庆则外出人口较多，外来购房者较少，但存在着本地购房者对于高端商品房的喜好倾向。正是两地房地产市场的发展水平和购房者结构不同，上海重在打击投资投机行为；而重庆则重在抑制高档住房消费，通过征税调节收入分配差距和贫富差距，促进社会公平。因此，在扩大试点过程中，应允许试点城市依据当地经济发展速度、居民平均收入水平等因素，结合房地产业发展各方面的状态，因地制宜选择房产税试点办法。（四）逐步扩大房产税征税范围和缩减税收优惠目前，由于处于试点初期，主要考虑到社会稳定性，沪渝房产税规定了较为狭窄的征税范围，税收优惠面积也很大。随着试点扩大和试点期的延长，房产税征税范围应逐步扩大同时优惠范围应逐步缩小，
13、优惠重点应集中于城镇最低生活保障救济的家庭、残疾人、城镇低收入者等弱势群体，限于满足人们基本生存需要和现有平均住房条件。（五）灵活设置不同类型和档次的税率改革初期，可以选择偏低的税率水平，逐步培育居民住户的纳税意识。目前上海和重庆的房产税最高税率分别为0.6%和1.2%，但仅对增量部分纳税，长期来看，税率范围可考虑为1%3%之间。同时，区分住房性质实行不同的税率，对于生产经营用房、普通住宅从低适用税率，对于高档住宅、别墅等从高适用税率。（六）加快构建相关征管体系从房产税、城镇土地使用税到房地一体计征的房地产税，从技术上至少要解决两个问题，一是房地产登记制度，二是房地产价值评估技术。同时加强税务
14、机关和其他相关部门的协作，建立有效的信息系统，这些配套制度和措施，将直接关系到房地产税改革的效果。从试点地区的经验看，目前已形成了制造业房产、商业房产和消费性住宅三种房产类型的税基评估方法，且每一种都有一整套较为成熟和科学的评估方案。接下来的试点地区要结合本地区实际情况，进一步理清技术细节，优化相关软硬件，加强专业人员培训，扎实做好相关技术准备。只有全面掌握房地产权属信息，确定住宅估值标准，科学合理地进行技术测算，不断积累经验，调整完善改革方案，确保技术上可行，才能真正全面推进房地产税改革，把理论上的完美推演转化为利国利民的改革实践。赵祥嗡角饭席蜂杭岛桃巾滁郧菩销言垣钱歧装炙簿醉俯掐钓力涵马颐
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