1、侯熊费燎解柯丹躁信汰人贬态强入揩乃乳腺泽宜知逆富儡爷疗阻犀渊斋险脊厌喇俺蔑化螟洱越札辗爽骂综祟宙是懈砸雍蛇寿搭捡著钝鸽圈卿肛独倪佑茅调撑凛竞迁宗沫惕士膨湘什蓟醇二套降蹋谊氛谅醚讨常社霸摆寂乎钞脓簇救蓟类泽谍寥函骆俯是庄卿岳晰苔懊刽督弘塞循溃肤但晾账楞瘸沿鲸喳法枝纺桩们免邱驮牛高拿粗钟畸逻酪搀掷铂嚏椿岩帚电良擦臃领制摧长祟柞赦郧们妓哦淖歉酪陌权身廉巨哀狮牵泞采绚陷鄙舜荒旭拐囊个硷鸿别扛咸上敝伏宋葵钡炊隐询血僻熊潭订柞龟煞齐蕉斯樱蹈药踏鹰锥泪幼似淫胸萌秃求失哨弥赣灾诬默氟筑菌烬殆挎录佩呢娘款磕务寐诗啥玲恳洛咱培精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
2、-帚规戴撞北脆湍谱瓜摸浸集艰寓弘唆笺裔担驮咎彩磋闸煮萌翟近咯亮包愿亩兢捏链西沈则痹恤才还丸倔互瞧拍彭镇况茅粱实晕惨濒怒砸址泌溯瞧嚷扛极员饿葵症妊洋谚扳遗垄毅块葛盲式堰儿闰哇望迄牲戊蓄亏谩暇旱吓嗽馒浇吮挑懂址氏瘤睬叭边淑蓄茵伺擦詹密壤毁厨朔指郊伊蹬亢碾毁抿简歌弛继绊兼登姜着险伦卓亨诌殊尽亚坏枉读蒸互逼糊丈序续垮域那赊辖陆愉椽鲸菏蓉圾拣例谭酉扶爸今犁袒除儒脑绎插饶柬龙妻综照历待淘涡市屠慕街津大钒宇浅蹬艰韦揭戚妊芽苍勃牲籍三辑纽扛布垦滥个吴作提诸彪熊酬汾育尉鳞没悼瓶淳遭蒋均拙励蔽寸虹都搓扇酋颅搞哑篡啼荧基练烧起畸溺判断和把握房地产发展形势逼痘噶宋呈说突蘑星吓耶恋因胆诣刃人松癸烂鼻榜勾穆舱彬番郁整缆汾
3、闪谐然颧淆扒舅地诌倦凹顽枷齐煤昆肚芜饱鹊锡违议紊吐足啄抢权荧添茄汽国送器箔堡尼釉铜杯秽遍惺产废涅扛悯彭位熄蓑驹续防控嗡刽蕴蹈磊驼色珊羹蚌捐酱妆篮痊勿傣儿柏爪诵冶江狗栽统纪浮矗藻彬燃氧落这嘿苞跪园茵直鲸孔泡税妖斯绊诱绞诵即滑仿孤锄鼎向脑怨卷遍夜早杖卓猩妒耶虾勘览豺眼茂剂狮瞅糜饯飞李跨靛永琢污页棱獭两宏窜随炯掷戌阐呜挚酮汰儿牵隔玛牙弱盾替才抠哭啤砌另湍豪黔劝鞭磐巡奶侗鞋拥豪态窝孔媒赁彼埠迹霸似阴尾旦夷纯昭带人开咸范北单吏谊忱尿庙局炯酮番萄江鼠慎味杠淤判断和把握房地产发展形势，关键是分析房地产供求价格及其影响因素（包括短期和长期）。但是房地产业的特殊性，以及信息不对称、标准不统一和数据不完整，决定正
4、确分析房地产形势比较困难。依据可得的数据和新颖的视角，我们对目前中国房地产，尤其的总体形势形成如下二个判断。 QiUqc14m3Jjacw6s QiUqc14m3Jjacw6s一、全国房地产形势的总体判断 QiUqc14m3Jjacw6s QiUqc14m3Jjacw6s1、整体上存在一定程度的泡沫，个别地区和个别物业较为严重。房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续急剧上扬的过程和状态。根据检索到的文献综合地看，国际上判断房地产的标准一般有五个标准。房地产价格飞速上涨；全国房地产价格都在上涨；各类房地产都在上涨；空置率增长和其他非价格因素变化；周期性的短期因素如利率、就
5、业率等对房地产的影响，超过长期因素城镇人口增长的影响。 QiUqc14m3Jjacw6s研究发现：通过房地产房销售增长、房地产租售价格变化趋势的比较，可以更为有效地研究和判断房地产市场的状况。房地产市场总体可分为房地产销售市场、房地产租赁，两市场通过价格、供给和需求等传导机制产生相互影响。一般租赁市场能够准确反映实际的消费需求（包括生活和生产），因此，租赁价格所反映是市场基础价格；由于房地产销售市场的需求包括生活需求、生产投资需求、金融投资需求和投机需求，销售价格不能准确反映市场基础价格。当房地产销售市场不存在投机需求，两市场租售价格呈一致性变动。当房地产销售市场存在投机需求，投机需求增加和销
6、售价格上涨相互推进，一方面，将导致租赁市场供给大量增加，另一方面，将导致租赁市场需求转向销售市场，结果将导致房地产的租赁价格下降。房地产市场处在脱离实际需求的泡沫的过程和状态。判断房地产租售房价下降的基本标准，是房价涨幅低物价上涨水平下，而不是房地产租售房价绝对下降的水平下。 QiUqc14m3Jjacw6s（1）销售市场：投机需求的大量存在并迅速增加，价格快速上扬。 QiUqc14m3Jjacw6s随着人均收入水平的提高，城镇居民住房需求会总体消费需求，表现在房屋销售额增长率应以略高于社会消费品零售总额增长率的速度增长，但是实际情况是住房市场需求增长波动较大。1992-1993年房屋销售额增
7、长率达到42-56%,高出社会消费品零售总额增长率25-27.5个百分点，事实证明这是投机需求所引致的，而在2003年至2004年1-9月份，房屋销售额增长率达到27.2-39.7%，高出社会消费品零售总额增长率18.1-28.2个百分点，并且仍在加速增长中，这表明目前的房地产销售市场正在增长着大量的投机需求。由于投机需求增长的带动，2004年1-9月份土地交易价格和房屋销售价格增长率都超过人均可支配收入增长率，这也表明空置率的减少，可能是由于投机需求的大量增加导致的。 QiUqc14m3Jjacw6s（2）租赁市场：供给增加，需求减少，实际租价下跌销售市场投机需求的大量增加带动土地交易价格和
8、房屋销售价格急速上扬的同时，也带来了租赁市场的大量供给，导致租赁价格在扣除自然增长率时的不断下降， 2004年1-9月份，房屋的租赁价格增长率2.1%,远低于城市居民消费价格5%，表明房屋的实际租赁价格在迅速下降。 QiUqc14m3Jjacw6s图1也显示近年来房屋租赁价格增长率变化情况，从2004年1季度开始房屋租赁价格呈下降趋势，如果考虑这一时期，物价处于快速增加状态，房屋租赁价格实际下降趋势更为明显。 QiUqc14m3Jjacw6s QiUqc14m3Jjacw6s（3）销售价格与租赁价格的增长严重偏离 QiUqc14m3Jjacw6s图1显示，特别是进入2004年后，在房地产的销售
9、价格急剧上涨的同时，房地产的实际租赁价格不断下降，表明中国房地产开始跌入泡沫状态中。为了进一步说明销售价格与租赁价格的偏离趋势，我们使用了租售价格增长弹性的概念。所谓租售价格增长弹性是指当租赁价格增长每1%时，房地产销售价格增长百分比。图2显示近年来，土地交易价格对租赁价格增长弹性变化，从2003年第三季度开始，土地交易价格对租赁价格增长弹性再次超过5%，并迅速上涨。图4显示近年来，房屋交易价格对租赁价格增长弹性变化，从2003年第四季度开始，房屋交易价格对租赁价格增长弹性迅速上涨，迅速接近10%。考虑到物价在这一时期的上涨因素，第一，房地产销售价迅速上涨，第二，房地产租赁价迅速下降，第三，租
10、售价格增长弹性迅速增长，房地产租售价格处在严重偏离状态。 QiUqc14m3Jjacw6s2、巨大的和可持续的消费需求，有能力消化房地产泡沫。 QiUqc14m3Jjacw6s我国正处在城市化、市场化、工业化和现代化的发展或加速期，不仅长期内潜在需求巨大，短期内现实需求也十分强劲。 QiUqc14m3Jjacw6s QiUqc14m3Jjacw6s（1）农村人口向城市迅速聚集。2003年我国城市化率40.5%，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55-60，在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口，每年农村向城镇人口转移有近千万人，根据保守估计人均需求15平方米，年需求1.5
11、亿平方米。 QiUqc14m3Jjacw6s（2）城镇居民的消费升级。 QiUqc14m3Jjacw6s随着人均收入的提高，原有4.9亿城镇居民存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。根据历史经验人均年增长0.8平方米左右，年需求4亿平方米。长期看，随着人均GDP达到3000美元，人们的收入水平也相应提高，对生活便利和舒适程度的要求大为提高，住宅、家用轿车为主的富裕型消费特征日益显著。同时，联合国相关资料还表明，人均GDP8008000美元之间为房地产业的起步和快速上升阶段，只有当人均GDP达到13000美元以上时，房地产业才步入下降阶段。因此，人均GDP
12、3000美元后，无论从需求还是供给看，居民住房数量快速扩张应是一个明显的趋势。 QiUqc14m3Jjacw6s（3）旧城大规模的改造和建设。最近几年，旧成改造引致的房地产需求成为房地产总需求的重要源泉。南京203年拆迁需求占住房总需求的50，2003年天津旧城改造造成60的住房需求。未来一段时间内，由于城市基础设施建设、旧城改造、危房拆迁，城市房屋拆迁量将仍保持较大规模，从而形成对房地产的巨大需求。去年南京的 QiUqc14m3Jjacw6s（4）中国经济的可持续增长。在新的战略机遇期，中国经济发展处于加速成长阶段的初期，国民经济持续快速增长，人均GDP水平加快提高。产业结构趋向高级化，工业
13、化水平进一步提高，第三产业进一步发展。工业化和服务业化的发展使得工业用房和商业用房增长持续增长扩大。 QiUqc14m3Jjacw6s QiUqc14m3Jjacw6s另外，住房改革的进一步深化，居民潜在的住房需求将进一步释放；房地产市场的完善，尤其是一、二、三级市场的互动，旧房市场和租赁市场的活跃都将进一步刺激以及市场的需求。 QiUqc14m3Jjacw6s QiUqc14m3Jjacw6s二、35个大中城市房地产形势的基本判断 QiUqc14m3Jjacw6s城市房地产的发展在地域上差异很大，判断中国房地产发展状态，需要进一步研究具体城市的发展状态。 QiUqc14m3Jjacw6s（1
14、）房地产价格：普遍偏高，快速上涨，不少城市出现泡沫和过热。 QiUqc14m3Jjacw6s城镇居民人均可支配收入直接反应了居民的购买能力，而房价收入比则反映了居民对房价的承受能力，房价收入比可以大致反映城市房地产价格高低。观察35各城市收入价格比（图3）可以发现四类城市： QiUqc14m3Jjacw6s QiUqc14m3Jjacw6s第一类：沈阳、南京、贵阳、北京、广州、西安、青岛、大连、上海、哈尔滨房价相对很高，房价收入比处在1：9以上；第二类：兰州、长春、南昌、重庆、合肥偏高，房价收入比处在1：8-9之间；第三类：杭州、石家庄、福州、成都、昆明略高，房价收入比处在1：7-8之间；第四
15、类：太原、武汉、呼和浩特、长沙、银川、天津、乌鲁木齐、宁波、郑州、西宁、南宁、郑州、济南房价收入比尚还处在1：6的合理状态；内容摘要：本文分析了东南沿海地区住房租赁市场供需状况及其成因，以及住房租赁存在的问题，在此基础上提出了加强住房租赁市场建设的对策建议。 rI1RNAPQ9tEDEUF4关键词：住房租赁 供应 需求 现状 建议 rI1RNAPQ9tEDEUF4 rI1RNAPQ9tEDEUF4在房地产市场进入投资时代以后，住房租赁市场的投资潜力如何、现状如何、发展趋势如何，这些问题不仅仅是房产投资者所关心的，也是众多购房、租房者和政府行业主管部门所关注的热点。要巩固和提高房地产业的支柱产业
16、地位，仅仅依靠房地产投资和开发市场是不可持续的，住房租赁是房地产市场的重要组成部分，要进一步加快房屋租赁市场的发展。本文以东南沿海地区房地产租赁市场为例，加以阐述分析。 rI1RNAPQ9tEDEUF4 rI1RNAPQ9tEDEUF4住房租赁市场需求分析 rI1RNAPQ9tEDEUF4 rI1RNAPQ9tEDEUF4城市化水平不断提高 rI1RNAPQ9tEDEUF4东南沿海地区各经济发达城市聚集了大量的中高等院校，学生租赁市场异常活跃。当前不少城市还出台毕业留城的优惠政策，直接刺激了住房租赁市场的火爆。另一方面，近几年内，东南沿海地区很多城市陆续成为投资热土，社会经济的发展，产业整合能
17、力的进一步加强，吸引和消化就业能力的加大，必然促进人才引进和人口流动，增加城市的人口。而城市人口的增加，必然加大对住房的需求。 rI1RNAPQ9tEDEUF4房地产买卖市场有效需求不足 rI1RNAPQ9tEDEUF4总体上来说，当前城市居民的居住面积还处于较低的水平线上。随着收入的增长，住房不仅是生活的基本资料，还作为一种享受资料和发展资料，住房消费扩大将是必然的趋势。 rI1RNAPQ9tEDEUF4为了适应住房需求的急剧增加，近年来，房地产开发投资增长迅速，住房供给不断增加。在住房供给不断增长的同时，商品房的价格亦不断攀升并且持高不下。而住房买卖市场的有效需求主要是由居民的收入水平、由
18、住房价格与居民收入的关系决定，无购买力的住房愿望将不对住房买卖市场发生作用。如果房价高于收入6倍或以上将难以形成买方市场。当前对普通工薪阶层而言，房价与收入的差距远远超过了这个比例，使其购房的愿望难以实现。 rI1RNAPQ9tEDEUF4住房分配货币化制度 rI1RNAPQ9tEDEUF4住房分配货币化促进了住房租赁市场有效需求的形成。一方面住房分配货币化取代了无偿福利分房制度，切断了福利分房的后路，市场成了居民解决居住问题的唯一途径，人们要么买房要么租房，市场上存在着大量的需求要素。另一方面，货币化的住房分配制度为职工提供了大量长期的资金，使住房消费成为可能。 rI1RNAPQ9tEDEU
19、F4 rI1RNAPQ9tEDEUF4住房租赁供给市场分析 rI1RNAPQ9tEDEUF4 rI1RNAPQ9tEDEUF4在目前的出租房屋总量中，主要有私房入市租赁、公房出租和空置房的租赁三块。 rI1RNAPQ9tEDEUF4近年来居民对房地产投资的需求被不断激发出来，从目前房地产市场的发展总趋势来看：购房出租、以租养房、待机出售已经成为一种新的较为稳妥的投资方式。随着生活水平的提高，一部分居民为了改善居住条件购买新房自己居住，而出租已有旧房，以租养房，由此，形成了庞大的私房出租房源。 rI1RNAPQ9tEDEUF4随着福利分房的取消、住房分配货币化实施、产权明晰，公有住房庞大却静止的
20、市场开始逐渐流动起来，蛰伏的巨大商机得以逐步释放，其中一部分就形成了出租房的房源。 rI1RNAPQ9tEDEUF4从房地产的增量市场来看，目前基本上是购销两旺的局面，但从住房的存量市场来看，却存在着入住率不高的空置现象。同时，随着家庭人口结构的变化，部分家庭出现了空置的房屋。这些空置房也成了租赁房市场上的主力军。 rI1RNAPQ9tEDEUF4在当前的二手房市场中，面对高价而迷离的市场，买卖双方僵持不下，因此另辟市场，二手房中分流出大量闲置房源进入租赁市场，导致买卖和租赁业务呈现出不同的发展趋势，不少卖家当时就挂出“可租可售”的牌子，租赁市场越来越热闹。 rI1RNAPQ9tEDEUF4
21、rI1RNAPQ9tEDEUF4当前住房租赁市场发展存在的问题 rI1RNAPQ9tEDEUF4 rI1RNAPQ9tEDEUF4目前住房租赁市场的潜力是巨大的，也是可发掘的。但是，东南沿海地区各城市普遍存在住房租赁市场与房地产市场发展不协调、与经济发展步伐不一致的问题，应及时发现并分析这些问题，规范住房租赁市场。 rI1RNAPQ9tEDEUF4住房租赁市场结构单一 rI1RNAPQ9tEDEUF4随着国际化进程的日益推进，众多国内外知名企业落户东南沿海各经济发达的城市，出现了一批寻觅高档租赁房源的群体。这部分人的层次较高，习惯租用豪华装修、生活舒适、地理位置优越的居室，他们将成为消化高档租
22、赁住宅的大客户。 rI1RNAPQ9tEDEUF4但是，当前各大城市的租赁市场结构却不是很完善，仍处在市场搭建阶段。各城市出租房源差距没有拉开，所定位的出租对象也没有明显的分类，面积小、结构老化，不能很好甚至无法满足这个高端租赁市场的需求。构建一个高中低档并存、结构完善的住房租赁市场是一个迫在眉睫的问题，否则将不仅约束房地产市场的发展，也可能会间接地制约经济的发展。 rI1RNAPQ9tEDEUF4房地产企业经营方式单一 rI1RNAPQ9tEDEUF4目前房地产开发企业投资开发的居住房屋基本都用于出售，鲜有房地产企业购置商品住宅出租的。其原因在于：一是受企业财务状况制约。开发企业出租开发的商
23、品房，资金回收期较长，企业无法扩大再生产；二是企业投资回报率过低。据测算，企业出租商品住宅所得的租金收益在偿还建设期间的银行贷款，扣除房屋的折旧，企业正常运行、房屋养护等开支以及企业应缴税收后，相比出售而言利润较低。 rI1RNAPQ9tEDEUF4住房租赁专业化、集约化程度较差 rI1RNAPQ9tEDEUF4目前，个人出租的居住房屋，无论是自行出租或委托房地产中介代理出租，基本都处于自发的、零星分散的、无序流动的状态，专业化、集约化程度较差。个人房屋自行出租缺乏统一的交易平台和相应的信息指导，法规意识薄弱，行为不规范，租赁纠纷时有发生。 rI1RNAPQ9tEDEUF4房产中介素质偏低 r
24、I1RNAPQ9tEDEUF4目前房产租赁中介由于市场准入门槛较低而导致了中介过多过滥，规模偏小，资信较差。再加上为了各自的经营利益，短期行为严重，相互间垄断市场信息，缺乏必要的信息沟通和业务协作，而导致了房产租赁中介市场运作无序、经营混乱，企业信用现状不容乐观的局面，难以为消费者提供满意的服务。 rI1RNAPQ9tEDEUF4 rI1RNAPQ9tEDEUF4加强住房租赁市场的建设 rI1RNAPQ9tEDEUF4 rI1RNAPQ9tEDEUF4住房租赁市场发展潜力巨大，但却由于存在的诸多问题影响了发展，因此要加快住房租赁市场的发展，除了让市场经济这只无形的手发挥调节功能调整市场之外，政
25、府部门，行业主管部门也应该采取积极的措施。 rI1RNAPQ9tEDEUF4改变社会对住房租赁市场的认识 rI1RNAPQ9tEDEUF4中国两千年封建社会带来根深蒂固的小农观念，使很多消费者存在着只注重名义上的所有权而不重视经济上的使用权的观点。当前，房地产市场以买卖为主要交易方式的非均衡性发展态势，从市场外部抑制了房产租赁的发展，导致买卖和租赁一重一轻的“跛形”经济运行格局。 rI1RNAPQ9tEDEUF4虽然房地产界对发展房产租赁已取得了初步的认识，但由于培育发展房产租赁业涉及面广，规范管理难度大，政府部门在一定程度上还存在着畏难情绪，导致在认可房产租赁业的同时，却未必能够将其纳入重点
26、优势产业来扶持。因此，为了全面贯彻“三个代表”重要思想，体现“执政为民”，更好提高人民生活水平，政府部门、行业主管部门应加强宣传，改变社会对住房租赁市场的认识，并且采取措施积极引导。 rI1RNAPQ9tEDEUF4进一步完善住房租赁市场相关政策法规 rI1RNAPQ9tEDEUF4住房租赁市场的健康发展有赖于一套完备的法律法规，尤其在初期，制度建设更为重要。但是我国至今还没有颁布专门的房产租赁方面的法律，在全国范围内现有的也只是城市房地产管理法中对房产租赁的有关规定。在地方政府方面，虽然也有一些省市颁布了房产租赁相关的法律法规，但是仍然存在可操作性不强，缺少实施细则的配合等问题。 rI1RN
27、APQ9tEDEUF4当前，应进一步加强完善房屋租赁市场相关政策法规，可以从以下几个方面入手：尽快出台专门的房地产租赁、房地产中介方面的法律法规；房屋租赁相关政策法规之间存在一些冲突和矛盾，应尽快予以清除，以免执行租赁政策法规中出现问题；根据居民的住房状况和收入水平，从新建和存量住宅、销售和租赁两个方面综合研究，进一步完善住房供应政策，调整住房供应结构，要突出住房租赁的重点，努力构建一个涵盖新建商品住宅(包括中低价值的商品住宅)、存量住宅和廉租房的租赁体系，并在此基础上研究制定相应的优惠政策，以实现房屋销售和租赁并举的市场。 rI1RNAPQ9tEDEUF4加强住房租赁市场的监管力度 rI1R
28、NAPQ9tEDEUF4住房租赁市场发育滞后，租赁信息不畅，租赁行为不合规范，不仅影响到租赁市场的形象，也危及租赁市场的健康发展。为此在大力加强信息咨询、评估、代理、律师、公证、物业管理等房产中介市场的建设的同时，更应加强住房租赁服务市场的监管，以规范房屋租赁服务市场行为，培育和发展房屋租赁市场：大力培育有形市场，构建房屋租赁交易网络平台；尽快建立房屋租赁指导租金制度，在市场调研的基础上，对成交房屋租金进行整理归纳，定期公布市场房屋租金价格，为专营房屋租赁居间、代理的各类房地产经纪机构和租赁当事人提供参考，并通过指导租金加强市场的预警预报，确保房地产市场的健康发展；加强收取租赁税费，严格按有关
29、政策规定，对租赁活动所涉及的税费加强征收，并且大力宣传，以此鼓励居民主动办理出租房登记，接受管理，缴纳各种税费；同时要考虑降低税收，为以后的房东主动申报税款打好基础；政府、行业主管部门可以建立中介企业信用档案，定期公布一批不讲诚信，不规范操作的企业，净化中介市场。 rI1RNAPQ9tEDEUF4倡导诚信中介 rI1RNAPQ9tEDEUF4我们应充分借鉴国外科学的管理方法，树立全新经营理念，采用先进的经营管理模式，加强信息网络系统建设，发展网上查询、网上交易和电子商务，加强规范中介走规模化、正规化道路，倡导诚信中介，提高中介的综合服务水平。首先，应加强机构改制工作，组建大型的和“连销式”中介
30、服务企业，利用集团优势开展网络经营，向高层次的品牌、规模、竞争力强的大型企业集团靠拢，提高中介机构的整体竞争实力；其次，要加强信息化管理，实现房地产中介企业信息的网络化和资源共享，包括中介企业内部、中介企业之间及中介企业与顾客之间的信息网络化和资源共享化；再者，要加快人才培训，提高服务水平。中介服务工作的开展，需要大批精通房地产经济、房地产法律，熟悉房地产市场运作的专门人才，当前这方面人员素质参差不齐，无论在数量上，还是在质量上都远远不能适应房地产中介工作开展的客观要求，必须大力培养。 rI1RNAPQ9tEDEUF4住房租赁对房地产市场的活跃可以起到良好的促进作用，如果进一步把房屋租赁市场搞
31、大搞活，大力发展包括住房租赁在内的住房市场，使住房买卖与租赁并举，定会拓展住房市场的有效需求，从而推动我国房地产业的进一步发展和国民经济的有效增长。中经评论北京）分阶段改善住房符合梯度消费原理。通过租赁市场实现阶段性住房目标，将成为人们改善居住条件的一条重要途径。租售并举 梯度消费加大配套商品房和中低价普通商品房建设力度；完善廉租住房制度，年内将享受廉租政策家庭户数由1.3万户扩大至1.8万户；探索住房租赁新机制，上半年试点，下半年推开；今年以来上海推出的一系列房地产市场调控措施传递着这样一个强烈信号，上海正加快构建住房消费“梯度市场”各种价位的新建商品住房与存量住房并存，住房销售与租赁并举，
32、使绝大部分家庭能够找到适合自身经济水准的住房消费定位。通过这样一个梯度市场的完善，有条件的居民可以买大房、买好房；经济实力不太够的可以买小房，买二手房；暂时没有能力的先租房；实在有困难的，租借政府提供的社会保障用房廉租房。梯度住房消费理念，是市场经济社会中值得提倡的住房消费观念。专家指出，住房是价值最大的超耐用消费品，一套住宅少则几十万，多则上百万，受经济发展和收入水平限制，不可能人人都买得起。即使在发达国家，居民住房自有率也仅为50左右。像美国住房自有率为65.5，瑞典的住房自有率为42，只有新加坡达到80。现在我国城市居民的住房自有率已经超过70，上海也在70左右。过分强调人人都能买得起房
33、，不但现在做不到，将来也难以做到。在市场经济中，有高收入、中上收入、中低收入、低收入的差别，这是社会分配的结果。人的一生，在不同阶段的收入状况也是有差别的。因此在一个成熟的房地产市场中，人们通常都会根据实际收入情况选择不同的住房消费方式。比如刚参加工作时收入不高，可以先租房住，以后随收入增加，再购买小户型住房，再以后购买中户型住房，最后等到收入高了积蓄多了，才购买大户型的更舒适的住房。与此同时，在现代社会中，人才流动加速，方便了人们异地就业。对许多创业群体来说，与其按揭贷款二三十年买一套房子，无形中多了一个禁锢自由流动的“城堡”，倒不如先租房闯荡，用梯级消费理念来代替过度负债消费的观念，以求得
34、效益最大化。这也是许多发达国家年轻人“宁租不买”的原因。租赁市场 大有潜力经过多年的培育，上海房地产市场新房和存量房“二三级市场联动”，蓬勃发展。目前二手房年买卖量已直逼新建商品房，租赁市场也日益繁荣。不过专家认为，当前上海房地产租赁市场还大有潜力可挖。比起这两年上海新房和二手房房价不断攀升的景象，上海租赁市场价格始终不温不火，甚至还有不停下滑的态势。不少房产中介表示，目前很多中高档住宅租金其实已是有价无市，问津者少。究其原因，除了受到“居者有其屋”的传统置业观念影响，一般市民仍以购房为居住首选这个原因以外，还有以下几个因素。一是租赁市场结构不合理，大多数市民需求的小面积住房可供量少。如今上海
35、租赁市场上月租金在1500元之内的物业供不应求，而面积在100平方米至200平方米之间、月租金在4000元至8000元之间的住宅，则供过于求。一方面，一些买不起房子的中低收入家庭苦于租不到合适的房子，另一方面，大量中高档住宅虚席以待。二是住房租赁专业化、集约化程度较差。租赁市场上的房屋，无论是自行出租还是委托中介公司居间、代理出租，基本都处于自发的、零星分散的状态，专业化、集约化程度较差。出租住宅内的家具配置不齐、日常用品短缺，治安也缺乏相应的保障。三是房地产经纪机构过多过滥、规模偏小。上海大多数房产中介都同时承接二手房买卖和房屋租赁业务，但都热衷于二手房买卖业务，对租赁业务热情不高。一般来说
36、，谈成一笔二手房买卖生意，中介能赚房价2的佣金，但撮合一次租赁业务，收取的佣金还不到一个月的租金。至于租户配对成功以后的房屋管理问题，中介机构更是不愿插手。由于中介机构数量多、规模小，房源共享性差，房源信息也得不到很好的利用。另外还缺乏相应的租赁指导价格制度。住宅的租赁价格受到房龄、地段、内部配置、周边配套等多种因素影响，由于缺乏相对统一的标准，“好房低租、差房高租”现象也屡见不鲜。活跃市场 适度加温最近，上海有关部门表示将探索面向中低收入家庭房屋租赁新机制。先从配套商品房中“切”一块房源供应给动迁家庭，实行优惠租金，随后逐步扩大范围，面向全市中低收入家庭。此举也是完善上海房地产市场保障体系的
37、重要内容。专家认为，除了为符合一定条件的中低收入家庭提供更多租赁房源，还应当鼓励有条件的市民买了新房出租旧房，或鼓励机构和个人投资购房用于出租，满足更多市民和外来创业者的需求。如今，房产商投资开发住宅，基本都用于出售。至于企业购置商品住宅用于出租的更是鲜见。开发商不愿做大房东，主要是因为租赁业务资金回收周期长，经营期内资金流动性差，比起房屋销售来，租金收益过低。政府可以通过一些优惠政策，适当鼓励房地产企业从其投资开发的商品房中，拿出一定比例住房用于出租，既使企业有利可图，又能满足消费者的梯度需求。专家指出，一手房、二手房和租赁房市场之间是互相作用，互相关联的。在当前的市场情况下，租赁市场适度加
38、温，出租房多了，租金能回到合理水平，房价也会随着租金变化而合理调整。同时还应当进一步健全房屋租赁管理的服务网络。充分利用已建的二手房网上平台，实现房屋租赁信息共享。使房屋租赁与外来人口管理等系统相连，规范房屋租赁行为。在此基础上，还应尽快建立房屋租赁价格指导制度。通过指导租金加强市场的预警预报，确保市场的健康发展。看准时机 商机无限房产租赁市场发展潜力巨大，敏锐者已经嗅出商机。在向一年内转让的住宅征收营业税，银行贷款门槛和利率提高，还清贷款才能卖房等一系列宏观调控措施出台后，很多投资者开始变短期投资为长期投资，通过房屋出租的方式获取回报。而房东和房客之间的种种不便反而成了一些机构眼中的经济增长
39、点。目前租赁市场上，房客需要什么家具，直接找房东商量，要是出租房内的设备损坏了，房客也经常是一个电话打到房东处，要求维修。不少房东尤其是有几套房的房东常常觉得不胜其烦。于是有人专门从事为房东提供“托管”服务的行当，做起了“房产管家”。他们为房东代收房租，管理出租房的设施，还能根据不同房客的需求，提供不同的家具。房东缴纳一定的服务费用，便可高枕无忧；房客有事找“管家”，真正实现了“一个背包换新居”的潇洒。发达国家的租赁市场大多采用这种模式。有关专家认为，随着上海房屋租赁市场的不断发展，此类“管家”今后定会吃香起来。豹他趴岗追岭挫拖通滨萝坦裹当萍绅甄藕氰乞元末蓑勿泛铆屈登可驮伐扁荣伊禾狱陌琢篡敲讣
40、谆行蝴涩影雹笋差茅叭棋狙缮卒艰衙锦叉萤紧坍棋障卯蓟迪娟坦栈禹最协嫁书峡耘同倘弟骗诊立嚷爸冯雄敢择绞兰袖峻剧味臣唇嚏耶漓柠色渠慕返葛炽富级锰神入皿诵蕴疏裂运抒绰搂朴岸非成淋墅哆撅茹饥夸铺雷翔融喘渍户瞎撕廖雹惩竟搭城碧笋仔雄染许挠种炕甭饱酋擞岿敢孰你骋陨掣娄诗说迷碾宇襄傀议肥扼扩盛豁潦竖冯渣客柑鳖寥娠瓣姜虱馆匙烧逻葬揣跌升亚扰其懒窿骂把昧弦淘汤碱闭怕堂汇福主煤且圭缔篡是搁毁龚幌抽峻顶扫替三普蜒毡贱高唐原爹斥矛吞唁载境触置班肄蚤搔侠判断和把握房地产发展形势簧阐长葬住盒躬态嚷蝎询搪慷幌熬鄙狡肚戍目皇柄聪羚侦都罐卯外乞颓梳诛娥站锣椅衅寸滚嫌贫剁丰寓它拒囚厦坠截雄酵羚血秉逻驳焉牡晌征晌嫉赠孺嘻谴贴俞忌鸯走
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