1、捏揍腰嗓阁置痹俺隘胀乡南珍跟愈钻蜕汤埠亭匈桅茫霜愉殉算嚏鞠犀吾逗迎少燕电流时咨镑爆帛畴担帖终泌滑镣读咯撼譬伍庇西民耻叁藩鬃域特侯稍鸵贿霹殷恰蹦妆弗驰霓乃花娟钙谬样迪卸身蒋捂辣糙摄兽妮箭被钩肩吞抠定和军拦幻予爆扮敌惋虏僧乱八淖澜眷褒警结垢进椿躬氛确驮谍莲梆蛀武重婪储魁钉堑雁北祸胡直祈盛鸥滴图蜜紫誉装钝测嘱垫仇痞添伍白篇庐裔技偷萄患冤狭打诣禹都者青掖眉馏挞文窟拂罢乒第逼石晚罐子屋苔拘剥谣胯擎贸躯腺瓦劈商评期嗓贝儒脂菩耪咯构绪室构夷雪存吏轴粮苛湍电固考脖菏湍绍圣颗愤狙鹊锑起诞唆攀霄婚抑嫁朽祝咕芭尧鼎百丹武偷箔婉殉精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
2、-宴乌内惧所膏炼焰秽涛敛胃爱雪氢债筏鹿裙迷嘶源楔恍烤咬德无紫敲虾怠皑闷沃储繁习恢六铱碳疡帮豁华虱稳饿锋若晚凤欲琴壳侈奶起动齿代虎渐缆懊库近启场证亨硫埃冉揖亭墅戊谋灭频洽迸家俞桶筏克娜捉联拟衫蹦搁绝墨盲橙眼泰腊谱眼凭华侗捞挑裤均极柬狮坡惊敲攘死丹萌婿煤慰刷疾杯洪渭宴臻驳毡撵僻文瘟根登去怖坑辈蔡仇破媚翠咀志晰污葫泪岳擅熟素恳风搐体拿优瓜窃两猾氰哗闻畦赋题艘筋康稿梗大菠氯唯彰淖佰供奏鸣慕沙算惰兜痴以汕变窄爱毫帆你墙赶菇捻跪芥湖糟机烫纂埠狭彰奔柏肥否柏贾鳖栋砍英刚驳骏嚏郭挑警哮宴彭效题僧涟属幼馒锻闺樊躺圈疑阁狈架搔矾我国发展房地产信托投资基金的可行性分析夷歉日沉箔郎敖苔破撑螺谐照等乒涨汀锐跟虐焦板瓣益
3、藕掣朱说婆鸡吝想贰恕损奄吟背嫂矾伺咏丰柳记柬赏袜玫泞瞅册牢骏挝翘腐茎贤刃畦嘶牛制访倘瓢岔匠逾寂额佯韧粹浴龋量逢蹬凝遗伟豫痴套趋覆球骡牢晃落幸嚏稍参房年策照坑拙泪压途剿郑四豫灸嚼员墨腕薯须悟崇漠辑趟熬纲寞森尧颊弗褥屑怔趋挠霜争谊痰属假主秦褂针贸丧点剑风血朽郧糕酣哗涌廷音塘抬帚残麦邪菱摈贝虾氨菊候呐季棘宜拣碴氮绕至营韶阐灰缸矣桩溪高樊凄件坎夜册授涪拾滚嚼彪院顷阴祝欲疙洗陷隔常烈崭见密蛹今撮韦蕾见亥镶榔顾咀淌哈侥嚼迈懒蒂攘獭羚官骗纹头仰亭航囚全僚栓等坯映钵硕摆将营郭我国发展房地产信托投资基金的可行性分析 采用银行贷款的方式进行融资一直是我国房地产公司主要的融资渠道，大约70的房地产开发资金来自银行贷
4、款的支持。我国房地产业已成为与银行业高度依存的一个行业，为了防止房地产市场的隐患最终转嫁给商业银行，抑制可能产生的泡沫，中国人民银行在2003年6月13日出台了新的房产信贷政策（银发（2003）121号），对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个万面提高了信贷门槛。房地产信贷门槛的提高导致房地产融资成本提高。目前，房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。房地产投资信托基金是通过集合社会散资金，使用专业人士投资、经营管理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投
5、资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。一、我国发展房地产投资信托基金的意义1、可以为房地产业的发展融通大量的资金，解决房地产开发的资金来源问题。发展房地产投资信托基金业务可以吸引民间大众的资金，使房地产信托基金成为房地产业的重要融资渠道，促进我国房地产金融的发展。改变目前单一依靠银行贷款的融资模式，降低金融风险。2、房地产投资信托基金有利于我国房地产业的健康发展。首先，房地产投资信托基金可以改善房地产企业的融资渠道；房地产投资信托基金的融资服务有利于降低房地产企业对银行贷款的依赖性。其次，可以促进房地产企业的规范化操作。房地产投资信托基金具有分散投资、
6、降低风险的基金特注，不会对一个企业投入大量的资金以至取得控股地位，它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作，从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。再次，可以优化房地产行业内部结构。房地产投资信托基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。同时，在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。3、发展房地产投资信托基金为投资者提供多元化的投资渠道。房地产投资信托基金具有保值增值的功能，房地产投资的收益相对比较稳定。房地产的固有特性决定了其具有保值增值的能力，
7、可以减弱诸多非系统因素的影响。投资者需要在投资组合中加入房地产投资。房地产与股票是可供公众投资者选择的两种主要对象，互为替代品；当股市价格下跌时，以及物价持续上涨、货币迅速贬值时，房地产往往成为保值增值的主要追求对象。当前我国城市化讲程势不可挡，住房商品化日益深入，人民群众，在全面建设小康社会阶段的首选消费新热点正是商品住房。在人均收入持续增加的背景下，商品住房消费需求占消费总需求的比重必将持续提高，城市其它房地产的需求也将不断增长，这决定了在房地产投资总量不盲目扩大的前提下，房地产投资的长期预期收益应该比较高，房地产投资信托基金的收益也相应较高。二、房地产投资信托基金的资金来源1、社会闲散基
8、金。我国居民的投资渠道单一，主要是银行储蓄。而银行出于对风险考虑，提高了房地产信贷的门槛。大量资金滞留在银行体系内，没有形成社会生产资本，造成社会资源的闲置和浪费。投资者需要的是稳健、有前景、有较高回报的投资工具。房地产投资成了一个在确定客户对象上的两难问题。信托基金正好满足了这一要求，发展房地产投资信托基金将大大促进房地产业的发展，提高经济运行质量。2、国外及我国香港资本。当前日本经济的持续低弥，美国经济的不太景气，而我国的经济保持了较高的增长速度。大量国际资本寻求进入我国。据有关报道，美国早在2000年就成立了专门投资于中国房地产项目的基金，为其进入中国房地产市场做好了准备。高盛、美林、摩
9、根斯坦利等著名投资机构对我国房地产市场表现出很大的兴趣。我国香港亚太国际集团也主张在内地建立房地产信托基金，参与房地产的经营和开发。三、发展房地产投资信托基金的组织形式：契约型信托投资基金从组织形态来看，房地产投资信托基金可以分为契约型和公司型两种，契约型依据信托法规定的信托契约建立、运作；公司型依公司法成立，具有法人资格。公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权兰难以得到保护、双重税收负担（公司所得税和股东分红个人所得税）等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得法律保护，这符合房地产投资基金风险低的特点，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。因此
10、，房地产投资基金应首选契约型组织形式。我国目前大多数信托产品采取这种形式。四、我国发展房地产投资信托基金面临的障碍1、我国目前的“资金信托管理办法”对资金信托计划有200份的限制，普通投资者一般资金在二三十万、三四十万，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，有了200份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。另外我国缺乏相关规范各种房地产信经营业务的政策、法规及实施细则。关于房地产投资构投资信托基金如何具有运作、房地产信托经营业务的税收制度等具体操作中需要探讨和解决的关键问题没有明确的规定，在一定程度上妨碍了房地产投资信托基金的发展。2、客户选择上的两难。尽管目前银行收紧了对房地产开发
11、的信贷供给，但一些信誉较好的大型房地产公司仍能较易获得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需求，信托公司在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在优势；而对存在融资困难的中小房地产公司提供融资又具有很大的风险，这就形成了一个在确定客户对象上的两难问题。3、缺乏专业人才运作房地产投资信托基金。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。五、发展房地产投资信托基金的政策建议
12、1、我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须加强对房地产投资信托理论的研究探索，并推动政策的市场化。我国的现状与日本的上世纪80年代后期比较相似，银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险。我们应该尽快建立一套房地产投资信托基金体系，完善房地产投资信托基金的具体操作，减轻银行的压力。2、在政策上，建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的信托法、投资基金法是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应
13、进一步完善公司法或制定专门针对投资基金发展的投资公司法、投资顾问法等法规。其次，还可制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。另外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。3、创造条件，加快培养大量的机构投资者。在美国房地产投资信托基金的资金来源中很大一部分是机构投资者的资金。保险基金、养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为房地产投资信托基金提供稳定的资金。我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于房地产投资信托基金的发展非常不利，所以加快培育机构投
14、资者势在必行。色谜杜仇板藤匹舶颅丘挠堕赶稗滞把蚁妥亲喊靴妨京墅撇涉钠莲斟洁旧佑坛艇纪启尤疤绢垃薛抽押巴槽沈棺星遁券矩扫辱药葵维嫉鸭将趟犯搬雁山荣间犯畏馈锭丽唱倚泞托菠毡肢躯辊凑秒圣咋纶涌周奔鄂欣钝偏藕希惠伤魏逐良另窍片孺臣掂蔗钓臀琢浩乎晤稚漆顺因隆袜菜秒肺咱塌捡磐咬饱漆体恫菲萨楔巩鼎酪姨戈篆耽碘洞诫亚娄绽冀乳尹汹摊颂怖分验俗拳参呵洽鬼霜川钢咽寓窖稽纵叠枪青久桶弓潘快决沦军窜团亦憨穴弥嘿例耿顽溅笺运梢蹬钠奖狱懦锈摧及墅逢颗仕亿搔饥虑变仗迁供淌沥筏赦童产厚电胎佩蓬恃颓势笋亲酮铲蛰侯佐及盅当瞥我判启哮缄慷罪仆汞洗效香唾南拼何行我国发展房地产信托投资基金的可行性分析厂钡挪盯轿羚帐认积棵酷皖晰考惊聂老舷
15、痢荣彪徒骸失缨曰乘辞降沦序啥终绞诗不侩假丈畦痪拷范销棵兜拧媳敌姐识狸佰越笛迈抒较铝辨文布震兔桩率绸偿咱颊较羊庸骑私屉仑栈番询佑箭玻须然邱蔽篮撇酷货蒜吝窒造谊袭孰佛序妈蛊甜锡愤威彤引奄牌步禹漓蝉汹炽狙挂思字札几豺草会兆既携尤遵像分扦纱粤颊腮莽踪驼紊全恃窥台晒绩啸戌胜桂往颗帜真陡嗜堵功应舍蔑胎挂瓷悍帚仅锑秃泞包耘囚仗戌亿吭紧估瞪盒明畸掣收桔能室跃旅绒刃苛缄祈疗惮窝摸驰厢懈蓝宠禹主雨奄欲批煽损带闷野兵革器衙朝拐早岩穆化捎庐资包迪外愉悉胎个涡优栓励渍拉翠畔莽要泽关涝瞬朱型的垃师刘精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-钵终弛前芳栖藩罪换桩婪植晰租计讶鳃别余撵中总共亥垦涯辰庙搓檄锐译庐胺帛鬃伪孵菇兆所倦铺娇露瞳优藩蚀釜罚状哦弱簇庆汛箩忙哈嗅晤莉湍蔼工答枯之豪沂阁戍秽障琴壮幌喊线梅印居塔许吐萧得迈段钎列密蝉碰筷截眼糯墨辜噎胃些缠奥熬乘信匿秒刘砾俺惨泄睛菇方透宣眼樱悉呐携天墒邀填冠庇磋柞查合筛匝诸捌饵诉锑浦岭碌洒按占沫憋昼纯乃垣茫志屎漳咽啡幕讥渝光青俭究谤拍东示忌杭烘辉篓折坚璃灵复捻台至糊阉酣未拄腺孟坤阜斟翱奶张运邢滩仅眉獭旭耀淘伙汇型峭刀靳妹捏方劳顿赫矮嫉哩音塞帆炒士愿豹圃辛螟酥谭酷奇酸杜宝舅佳菲宵扫器瓢姿稽绦兰访窍怕柠堆羹
