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4、房地产估价行业当前面临的任务。关键词 房地产 税收 估价 房地产估价在房地产税收中的运用叫房地产课税估价，在国外，房地产课税估价由于量大面广，是房地产估价业务的重要组成部分。然而，在我国由于社会主义市场经济体制尚不完善，房地产课税估价任重而道远。一、我国现行需要进行房地产估价的房地产税收l、为课征营业税、企业所得税、个人所得税而进行的估价。中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十五条规定：“纳税人销售不动产明显偏低又无正当理由，主管税务机关可按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格，或纳税人近期销售的同类不动产的平均价格，或成本加一定利润，核定其营业额。”营业税的计税依据为营业额，企业所得税、个
5、人所得税需要根据营业额计算确定。核定营业额实际就是核定纳税人的房地产销售收入，而该房地产销售收入应与对该房地产客观合理价格或价值的估计比较接近。因此，在征管营业税、个人所得税、企业所得税时，当出现房地产销售价格异常情况，就需要进行房地产估价。2、为课征土地增值税而进行的估价中华人民共和国土地增值税暂行条例第九条规定“纳税人有下列情形之一的，应按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的。”中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十三条、十四条更是对此条款进行了进一步细化。 土地增值税估价的关
6、键是土地增值税扣除项目金额的估算，对扣除项目的估算需要按成本法进行估算。对于纳税人申报的转让房地产所取得的收入明显低于市场价格又无正当理由的，应对其转让价格进行评估，核定其转让房地产所取得的收入。3、为课征房产税而进行的估价中华人民共和国房产税暂行条例第三条规定：“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定”。房产税计税的依据为房产余值或租金，对于没有房产原值的，就无法确定房产余值，而此处的房产原值为房屋的建造时的复原重置成本。确定复原重置成本，就需要按成本法对房地产进行估价。 4、为课征契税而进行的估价中华人民共和国
7、契税暂行条例第四条规定：“土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋拍卖的市场价格核定；前款成交价格明显你于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定”。契税的计税依据为成交价格(国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖行为)、市场价格(土地使用权赠与、房屋赠与行为)和交换差价(土地使用权交换、房屋交换行为)，当出现成交价格明显与市场价格不合理时，就需要按照市场法对房地产进行估价。二、目前房地产估价与房地产税收征管现状1、税收征管制度的缺陷，导致房地产税收流失现象严重在需估价确定房地产价格或价值时
8、，我国目前的税收制度除增值税暂行条例实施细则第十四条明确规定了应由房地产估价机构根据相同地段，同类房地产进行综合评定外，其他税收法规都规定由税务部门核定房地产成交价格或价值。但税务人员毕竟不是房地产估价的专业人士，不同地段，不同房产具有不同的价格，有的甚至相差很远，税务人员缺乏核定房地产成交价格或价值的专业能力，导致很多明显不合理的房地产成交价格或价值没有进行评估。目前，相当多的纳税人正是看到了上述税收制度的缺陷，采用签订阴阳合同（向税务部门申报的合同成交价格很低，实际成交价格则很高）的形式，开具虚假金额的发票，从而造成税款的大量流失。例如现在全国大部分城市公布的二手房销售平均价格与实际成交价
9、格相差很大，就是很好的证明。2、房地产估价行业的发展壮大与房地产税收评估业务不相称我国自1994年以法律形式确立房地产估价师执业资格制度至今已有13年的时间，期间已形成行业准入制度、制定了房地产估价国家标准和理论体系、成立了房地产估价行业组织中国房地产估价师协会。目前我国有4500家房地产评估机构，从业人员达25万人，已经取得房地产估价师执业资格的人数为35036人，其中进行注册执业的有30374人。这说明我国的房地产估价师完全有能力胜任房地产税收课征时对房地产价值的评估任务。然而，目前我国房地产估价行业的业务主要为抵押贷款，征收补偿的估价（房屋拆迁补偿）、司法鉴定，而房地产税收评估业务开展的
10、极少，这与目前我国房地产评估行业发展形势不相称。房地产税收评估业务开展情况不理想，主要原因一方面系我国现行的税收制度大都制定于上世纪八、九十年代，当时评估行业尚未建立或处于不完善阶段，对课税评估没有很详细规定，导致目前估价无法可依，税务机关有时即使觉得所纳税的房地产价值异常，也无法委托房地产估价机构评估，另一方面系一些政府部门目前仍然对房地产估价行业不信任，导致课税估价有法不依，未能很好开展。3、物业税即将开征 尽管征收物业税目前还没有明确的时间表，但基本框架已经确定：将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。也就是说，把现在买房子时需
11、交的税，放到买房子后按年交。世界上对不动产征收财产税的国家中，大多数国家采用以土地和房产的市场价值作为计税依据的方式，土地使用权和房产的市场价值是通过评估得出的。以评估得出的土地使用权和房产的市场价值作为物业税的计税依据，使得物业税和评估紧密联系起来。目前，物业税的模拟“空转”已经在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津等十省市试点运行，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。物业税的开征后，不管其税基如何确定，肯定会给房地产评估行业带来一个重大机遇。三、房地产估价行业在房地产税收评估
12、中面临的任务1、参与房地产税收立法与修正程序利用房地产估价行业的影响力，指出目前房地产税收的局限性，向有关部门建议修正需要进行房地产估价的税收法规。另外，随着物业法的正式实行，由财政部门、房产部门、土地部门共同参与的物业税 “空转”试点正在进行，房地产估价行业应积极参与到物业税征收的立法过程中去，以免以后出现估价无法可依的情况。2、房地产估价行业协会加强与税务部门的沟通，宣传房地产估价对房地产税收的作用房地产估价行业经过近几年的发展，已经涌现出了很多信誉好、水平高的房地估价机构和估价人员，已经有能力胜任房地产税收评估业务。但我国房地产估价行业毕竟起步较晚，在社会上的影响力还比较有限，一些政府部
13、门对房地产估价师尚不信任，房地产估价对房地产税收的作用不太了解，这就需要我们加大宣传房地产估价对房地产税收的作用，加强与税收部门的沟通，进一步扩大行业影响力。3、借鉴国外经验，加强房地产估价行业自身建设，提高房地产课税评估水平房地产课税评估业务由于量大面广，在国外是房地产估价中的重要组成部分。由于课税估价要遵循相关税收法规、条例，涉及到国家、纳税人的利益与权益，因此该项业务要求执业水平高，政策掌握好。在国外，此类业务由政府公务员中的房地产估价人员进行，也有由政府委托信誉较好的社会房地产估价机构进行。考虑我国目前的国情及目前的税收征管现状，估价行业协会可规定暂由具有较高资质的估价机构执行此类业务
14、，以提高行业在房地产课税评估中的公信力。此外，可借鉴国外成经验，行业协会应抓制定针对房地产税收制定相应的准则、规范，并对估价人员进行业务培训，以适应房地产税收评估要求。4、参与组织建立可行的房地产课税指标体系我国房地产课税指标体系包括地价指标体系和房价指标体系，地价主要是现有的基准地价、标定地价和宗地地价；房价指标体系主要是依据当地有关部门定期发布的信息资料，按照建筑物不同结构、用途，制定的标准重置价格体系等。除此之外，还应充分利用现代化技术手段，建立房地产课税网络体系，如市场交易体系、房屋造价体系、地价体系、拆迁费体系等，以便对房地产实行动态评估。目前，各地税务部门正在塑造阳光税收工程，如深
15、圳市为加强二手房交易税收管理，地税局与国土资源和房产管理局联合开发了“二手房交易基准价格估算系统”，制定了深圳市二手房交易基准价格。该基准价格是依据税收管理的要求，根据深圳市二手房市场交易情况、城市规划、区位、地段、配套设施等因素，通过对市场交易情况的调查，采用一定的房地产估价方法综合测算得出，并定期更新。在目前课税评估现状下，此举有利于拓展房地产课税估价业务。房地产估价行业应积极参与到组织建立房地产课税指标体系中来，为政府实行课税评估创造更好条件。参考文献：房地产估价规范脉传样置脸环狂陋脏款织驾丰遂缄岂吕乞抽锅祸掏烯谊癣析怯目翘园函厕扇韦毁隘了纽里血婿只拜葫逊痕咬虱学衙筋梅摆颅兹予软铰逢伞殿
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