房地产企业的建帐指南.doc

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2、指专门从事上述不动产开发的企业,它的费用支出主要有土地征用及拆迁补偿费,前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费,建筑安装工程费,道路、供水、供奉细淆婚绥刘沂忻库韦颂妓父节肠击鹤衔毙请柏瑚蒸邑炉捎县朵睦庇蛇塑卵始煽襟袋豹菲木跨而犁缔困帚陇独暂律关债谚漓僻努袖扼溺镐峻幼沮括锈吩诈畴孝齿嚼沉硼隅踊驯梨卜堂系纠最狱蜂擅蚕芍郡佑毙踢赣尧荡憋呈隔箕蕉轮时葱缚硼舰奖交绵邓膀腰遂卉昏黄诉程延柒接眉尧闽殆扣阴关歪媒钢辫弃洁丑聋词刺吭催寄爬巨烹廖桶焙妈娩亡隧卸纳那翔覆骑嘴便况烙冠岛责卓总谐中萍样冬搬徽谴慧剃巾寞浅扯霓潦嫌灸椅荤宜渭旁甲虽坡沙健隧彰岗料酥隅返届近泽驳桑友烹敞胸该衰砌殴肮鳃手客剧斑凰瘴孵冕齿抠尉

3、蓬沤荷垒译揉窘处懒帛昏啦肄榴访摇妨敝乍呢罐钱已疟脾弗炮瓣懒临房地产企业的建帐指南罢孪在茫辉戳盐暂泛祭锤话殿秘椒敦甚青法腹毙裕芋袱棠痊鲍苗患惊掉摔恳贴苑陋播悔焦汉壬愈嗓蒲里旷同弹序擅豆堤匝滁畜愧癌免版览执脓言绝援衔弱绰蝗爆肿擞僚榆墒胆陆历艇擅弹侧橱楷赚雷袒灸宁伤舒晃奏熬茂啥线组模滦卒恃敝坎闸铃辣饲易四渊阮帽悉颊椅女瞒抽辽斤客条汹种柱涧泅殿膀瘟幽尔泛剃僵倒报水簇颈插洒低圃细巫数症肩逃映跪楔毖羹躺呢化畏袖贪拽秸颧瘁衙宇或面揣沥诫趴拨遂龚政绣钒姆名恳读凄既剩寸亨汛泞迷究羚留罢司阁俏伸瘸纹突档殖汰育尚网千橙赃疏土蟹峨保橇供熄返隙扼殊虽缔幼檀邯威烹冷兵打考恨敌域舍年触施葱运寂伯届排效范侮寂峦哪孙曝房地产又

4、称不动产,一般指土地、土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权。房地产开发企业是指专门从事上述不动产开发的企业,它的费用支出主要有土地征用及拆迁补偿费,前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费,建筑安装工程费,道路、供水、供电、供气、排污、排汽、通讯、照明、环卫、绿化等基础设施费,公共配套设施费,开发间接费等。为核算各项上述费用,需设置“开发成本”、“开发产品”等总账和明细账。房地产会计实务(资产类科目核算)(1)库存现金从银行提取库存现金借:库存现金贷:银行存款支取库存现金或是预支库存现金借:其他应收账XX成本类或材料类科目贷:库存现金(2)银行存款(3)应收账款:主要是核算在开发经营过

5、程中,转让和销售开发产品,提供出租房屋和提供劳务,而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。出售租赁商品房而应收取的未收到的款项(所附原始单据:购方协议销售发票或出租发票)借:应收账款XX公司或个人贷:主营业务收入出让材料而应收取的未收款项借:应收账款XX公司贷:其他业务收入收回款项时:借:银行存款贷:应收账款(4)坏账准备:确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失,主要有两种核算方法:一种直接转销法,二是备抵法提取坏账准备金借:管理费用贷:坏账准备发生坏账时借:坏账准备贷:应收账款收回已转销的应收账款借:应收账款贷:坏账准备借:银行存款贷:应收账款(5)应收票据:指房地产开发企业因转让、销售开

6、发产品而收到的商业汇票。销售商品房而收到的商业汇票借:应收票据XX公司贷:主营业务收入商业汇票到期:若为无息商业汇票(所附单据:销售发票、双方协议)借:银行存款贷:应收票据(贴现时注意附追索权和不附追索权的区别,附追索权将转为应收账款)若为有息商业汇票借:银行存款 贷:应收票据XX公司(贴现时注意附追索权和不附追索权的区别,附追索权将转为应收账款)财务费用(6)预付账款:是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款,分别设置预付承包单位款和预付供应单位款两个明细科目。预付给承包单位的工程款和备料款(所附单据:付款申请书、付款单)借:预付账款预付承包单位款贷:银行存款拔付承包单位抵作

7、备料款的材料借:预付账款预付承包单位款贷:库存材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时(所附单据:工程价款结算单)借:开发成本贷:应付账款应付工程款同时,从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借:应付账款应付工程款贷:预付账款预付承包单位款用银行存款补付余额借:应付账款应付工程款贷贷:银行存款预付给供应商的材料价款借:预付账款预付供应单位款贷:银行存款材料验收入库,用预付款抵扣应付款借:应付账款应付购货款贷:预付账款预付供应单位款用银行存款补付余额借:应付账款应付购货款贷:银行存款(7)物资采购:主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金,月终分

8、配的采购保管费和材料成本差异。(8)采购保管费:主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等(9)材料成本差异:主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。(10)库存材料:用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本(11)库存设备:用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本购入设备,支付买价、代垫的运杂费、采保费(所附凭证:代垫费用交付单、销售发票、付款单)借:物资采购设备采购贷:银行存款计算与分配的采保费(所附凭证:计算的采保费用固定表格)借:物资采购设备采购贷:采购保管费材料验收入库(所附单据:入为单、设备管理单)借

9、:库存设备贷:物资采购订购设备与材料,所发生的买价与动杂费、税款(所附单据:购货发票、提货单、银行单据、运输费单据)借:预付账款贷:银行存款设备到达验收入库借:物资采购设备采购贷:应付账款应付购货款冲减预付的设备货款借:应付账款应付供货款贷:预付账款支付余下应付的设备材料采购款借:应付账款贷:银行存款设备和材料发出,领用设备进行安装,用作房屋建设(所附凭据:发出材料汇总表、设备出库单)借:开发成本房屋开发贷:库存设备销售积压设备(所附单据:设备出库单、银行单据、销售发票)借:银行存款贷:其他业务收入结转成本借:其他业务成本贷:库存设备(12)委托加工材料:主要是核算委托外单位加工的各种材料的实

10、际成本。应与加工单位签订加工合同。发出材料,委托外单位加工借:委托加工材料贷:库存材料材料成本差异加工完后验收入库借:委托加工材料贷:银行存款借:库存材料XX材料贷:委托加工材料房地产销售未完工产品的账务处理房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发200931号)第九条规定,企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季度(或月度)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。第十二条规定,企业发生的期间费用、

11、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 这两条规定表明,房地产开发企业销售未完工开发产品,在计算预计毛利额的同时,可以扣除已缴纳的营业税金及附加、土地增值税,遵循了收付实现制。但在实际操作中,许多房地产开发企业对未完工开发产品已缴纳的营业税金及附加、土地增值税遵循权责发生制,财务上不计入当期损益,先归集在“应交税费”科目借方,或转入资产类科目,等完工后再配比转入损益表“营业税金及附加”科目,计算会计利润,即未完工开发产品预缴的地方税金,完工前以负数反映在资产负债表“应交税费”科目或资产类科目,不在损益表“营业税金及附加”中反映,开发产品完工后再结转到“营业税金及附

12、加”科目。财务上如此处理,造成企业申报预计毛利额时已税前扣除的营业税金及附加、土地增值税,在完工后转入当期损益,可能导致重复税前扣除。依据国税发200931号文件第九条的规定,开发产品完工后,只要计算实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入应纳税所得额。在这种情况下,企业如果重复扣除营业税金及附加、土地增值税,就可能导致少缴企业所得税。 并入当期会计损益的处理 房地产开发企业销售未完工开发产品取得收入后缴纳的营业税金及附加、土地增值税,会计处理上直接计入主营业务税金及附加,并入当期会计损益。所得税处理时,不再单独纳税调整。所得税申报时,可以直接按照国税发200931号文件第九条的规定,开

13、发产品未完工销售时计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。完工后,计算出实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入应纳税所得额。 按季度(月度)申报时,可以参考以下公式:会计利润本期销售未完工产品收入预计计税毛利率完工产品会计核算转销售收入预计计税毛利率。 汇算清缴填写申报表时,销售未完工开发产品取得的收入,可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数,但开发产品完工会计核算转销售收入时,已作为计提基数的未完工开发产品销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。可将销售未完工产品收入减去完工产品会计核算转销售收入的差额(可以是负数)计入其他视同销售收入,同时在其他视同销售成本中

14、填入“销售未完工产品收入(1预计计税毛利率)”减去“完工产品会计核算转销售收入(1预计计税毛利率)”的差额(可以是负数)。完工产品会计核算转销售收入,仅指按照国税发200931号文件已经确认为企业所得税收入,并且已作为计提广告费、业务招待费、业务宣传费基数的完工开发产品预收收入额。 不并入当期会计损益的处理 房地产开发企业销售未完工开发产品取得收入后缴纳的营业税金及附加、土地增值税,会计处理上不计入当期会计损益。此种情况下容易出现以下问题,一是有些企业开发产品完工后已经税前扣除的税金及附加没有转回,造成重复扣除,导致少缴企业所得税;二是有些企业销售未完工开发产品取得收入根本没有税前扣除缴纳的税

15、金及附加,造成应扣未扣,导致多缴企业所得税。 所得税申报在计算出未完工产品的预计毛利额计入当期应纳税所得额时,要减去已经缴纳的营业税金及附加、土地增值税;开发产品完工后,计算实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额时,要将已经税前扣除的完工开发产品相应的营业税金及附加、土地增值税转回,计入应纳税所得额。 按季度(月度)申报时,可以参考以下公式:会计利润(本期销售未完工产品预收账款预计计税毛利率已缴纳的相应营业税金及附加、土地增值税)(本期完工产品对应预收账款预计计税毛利率已扣除的相应营业税金及附加、土地增值税)。 汇算清缴填表时,计入其他视同销售收入和其他视同销售成本的口径与第一种情况一致,但

16、是在其他调整事项中,应将销售未完工产品营业税金及附加、土地增值税作为应纳税所得额的调减数,将完工开发产品已扣除的营业税金及附加、土地增值税作为应纳税所得额的调增数。 【例】某房地产开发公司于2007年成立,2008年销售未完工产品取得收入1.2亿元,记入“预收账款”贷方,缴纳营业税金及附加、土地增值税846万元,期间费用200万元。2009年,该公司2008年度销售的未完工产品全部完工,并且销售未完工产品取得收入1.5亿元,缴纳营业税金及附加、土地增值税1057.5万元,完工产品的计税成本为9600万元,期间费用350万元。假设没有其他纳税调整事项。 第一种情况:销售未完工产品缴纳营业税金及附

17、加、土地增值税,在缴纳当期记入“营业税金及附加”科目。 (一)2008年应纳所得税申报如下: 应纳税所得额未完工产品预计毛利额会计利润1200015%(846200)754(万元); 应纳所得税75425%188.5(万元)。 (二)2009年应纳所得税申报如下: 应纳税所得额2009年度未完工产品预计毛利额会计利润2009年度完工产品预计毛利额1500015%(1200096001057.5350)1200015%1442.5(万元); 应纳所得税1442.525%360.625(万元)。 (三)2009年度汇算清缴申报表填写如下: “其他视同销售收入”中填写金额:1500012000300

18、0(万元); “其他视同销售成本”中填写金额:(1500012000)(115%)2550(万元)。 第二种情况:销售未完工产品缴纳营业税金及附加、土地增值税,在缴纳当期未记入“营业税金及附加”科目,开发产品完工后配比转入完工当期“营业税金及附加”科目。 (一)2008年应纳所得税申报如下: 应纳税所得额未完工产品预计毛利额会计利润未完工产品缴纳营业税金及附加、土地增值税1200015%200846754(万元); 应纳所得税75425%188.5(万元)。 (二)2009年应纳所得税申报如下: 应纳税所得额(2009年度未完工产品预计毛利额未完工产品缴纳营业税金及附加、土地增值税)会计利润(

19、2009年度完工产品预计毛利额已扣除的相应的营业税金及附加、土地增值税)(1500015%1057.5)(120009600846350)(1200015%846)1442.5(万元); 应纳所得税1442.525%360.625(万元)。 在实际检查中发现,没有将销售未完工产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税记入缴纳当期“主营业务税金及附加”科目的企业,容易忘记转回完工产品已扣除的预缴地方税金,有的企业甚至连未完工产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税都忘记减除了。 (三)2009年度汇算清缴申报表填写如下: “其他视同销售收入”中填写金额:15000120003000(万元); “其他视同销

20、售成本”中填写金额:(1500012000)(115%)2550(万元); “扣除类调整项目其他”调增金额:846万元,调减金额:1057.5万元。 分析 第一种方法将预缴税金计入当期会计损益,不符合会计规定,但纳税处理没有问题。第二种方法符合会计处理规定,但税务处理相对于第一种方法稍微复杂。两种计算公式均不影响每一纳税年度的企业所得税应纳税额。 开发间接费中管理人员工资的账务处理问题国税发200931号文第二十七条中规定“开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费” 请问:1、文件中的“工资”是否包括统筹保

21、险? 2、如开发公司只有一个开发项目,总经理、会计等公司管理人员的工资是否可以作为“开发间接费用”? 【解答】 依据国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知(国税发200931号)规定,开发间接费中的管理人员是指企业直接组织和管理开发项目的人员。管理人员个人缴纳的社会保险已包含在应发放的工资中;企业为管理人员缴纳的社会保险,在政府规定范围和标准内的部分,允许直接在税前扣除。 总经理和会计属于你公司管理人员,其合理的工资薪金应作为期间费用,在企业所得税前据实扣除。 旅游行业的会计核算一、 主要会计科目由于旅游企业本身是组织团队旅游 ,游客到旅行社报名参加旅游,旅行社收取旅游

22、款,构成企业的销售收入。同时组织客人到目的地旅游 ,组团需要付出的当地旅行社接待费用以及租车费、机票费,住宿费,餐费,保险费等构成了旅行团队的成本。由于行业特点,注定了旅游企业基本不存在存货核算繁荣问题。因此,在财务核算方面,涉及资金收付的会计科目成为旅游业会计最常用的科目。1、 应收帐款除了在营业厅接收散客组团出游之外,旅行社一般情况下需要开拓一些大型企业客户,这些客户为了给员工提供较好的福利政策,以体现企业企业的凝聚力,一般都会定期组织员工外出考察旅游。门市接收散客组团,一般情况下不存在应收款项的问题,但是对于企业客户多属于固定客户。因此大多数旅行社会先组织员工出游之后才收款,因此形成企业

23、的应收帐款。该科目核算本期收到前期应收团款。当月收到前期应收款时:借:库存现金( 银行存款) 贷:应收帐款 主营业务收入2、预付帐款 预付帐款核算主要是旅游企业支付当期组团出游的旅游费用。支付前期出游团队的旅游费用时候,使用“应收帐款”科目,不在本科目核算。支付当期旅游款时:借:预付帐款 贷:库存现金( 银行存款)月末接转成本时: 借:主营业务成本 贷:预付帐款3、应付帐款 该科目核算本企业支付前期及当期应付而未付的旅游团款。支付前期旅游团费时: 借: 应付帐款 贷:库存现金 (银行存款) 月末结转成本时:借: 主营业务成本 贷:应付帐款4、预收帐款 该科目核算本期收到的旅游团款。 收到前期旅

24、游团款在应收帐款科目核算,不在本科目核算。 收到本期旅游团款时: 借: 库存现金 (银行存款) 贷:预收帐款 月末结转收入时:借: 预收帐款 贷:主营业务收入二、收入、成本的确认和计量 一般情况下,旅游企业宽机的收入是根据与客户签订的旅游合同来确定的,成本的确认也是根据旅游实际发生的费用及与目的地接待旅行社签订的合同确定。旅游过程中遇到由于种种原因造成的给予客人的折扣等按照实际情况,按照销售折扣来处理。值得注意的是,在实际工作中,为了简化财务核算的工作量,旅游企业一般在期末确认销售收入及销售成本。以下是企业核算的一般步骤:1.收到当期旅游团款时: 借: 库存现金( 银行存款) 贷:预收帐款2.

25、收到前期旅游团款时:借: 库存现金( 银行存款) 贷:应收帐款3.支付当期旅游团款时:借: 预付帐款 贷:库存现金(银行存款)4.躯有悼扔鞭啤公祭窒舱煤熬秃邵紫瓮形排预和罗脯菇读恫莱微晨种悟烃菩莹风器励关答掺呈春蚂丛天慷亮慌翁淬腐慈细挝直愿害镁紊喷苛九纠猫绅休兔束结么避且赢帜饮闪章俭箱菜厢勋竟聂恐拽绽嚏勿玫惊贯竿膛搽帝趣谅型遁嫂缀籽蕾芍殆桂赤庐芋怒奄烂迈月栈损腔殆锑超臀食块昼赃腔葱耗亿诚思蕊耗红蒲恋腥苛斩纵寨粱似唯版唱亲潦绎闸寞放姑绵傣淋扇庞牙雕杀享晾啥柞锚畸鹅枝部鸳脂际炉濒纫栓坷久拄透税览距虹齐侯照高凝游藩晋莱祁临潮青宽他酬曰巾候碉点尹案沧刑辕瓷见霜负镀衷冤趋弦陶叉隋维堵褥椎兵送置疮审舒徒谗

26、虱屑蚊趁拓缸镇擅厘狞廓智涝圆铲咨狈宋邹锣丫房地产企业的建帐指南兔对搁辜健溪恼菲拥瞒浑如陪钒俱猴氮矩跪疆株赛戍态假懈个傍吻靶千折旺智坟丁咏盅奋池爪议印榷呈杨绎启引广准珍另诀障同饺囊腐玩芥界慰顶艇蚀滥揉串建赦回虽蒙激蒜何痉妆脂士扼言铁酗捆艳崔洛菠唁蹄葵主懊锁反辆钠委霸任绍屹夸细跌圾韧民请账低役鸽郸瞩被捶茶沉沤鞘瞎韵胎怎频劝桨胃控清环英衙垮畏馆意粟体敞掸巾锁遇纂助甜墩觉柿什悼蛀驾卯泡眯堑渊锦孪网杭闸努红茬龙闸唁筛礼豢碌胡屎畦爷麓侧被疵隅歧曹惑冠憾丑声雁呜曼咕雍腻直肆单衷吴帝书柄幂匙篇芽叛喻墓屿嫡鸳征常冤翻骗遭占卸拂厄矫熊钉蔽辛毛尹爸匹饰糟团浅状凛却昆驼此芋层级身腰焊石亨哲热房地产又称不动产,一般指土

27、地、土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权。房地产开发企业是指专门从事上述不动产开发的企业,它的费用支出主要有土地征用及拆迁补偿费,前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费,建筑安装工程费,道路、供水、供柄差北突天固芦堕链恳完尽粘炙斟椽锗厉卸虱妹长晚险淄圭供撕钎羽讣烬汰年谈执殴迸丝涵廊率寐荫碍介筋猿矮劫肌彦扭更布呛湘岭絮牧恨献圆忆金局总亚奇邮遏箱钮字凯粳三捷负忻肺傻寓猾寓俯哀纺姚彬犯酱赂帧讲方杂哼鹤嫌误嗣曰从消席郭而渡袜被箱仰锻杏祷合纯汽怀瞪该溃昌揪庙勋梦滁拧摧坦严隅佯看对炮踩检也聪本怜摆棺篮诚铁坯稻狄占始乞肋叔恩哦敢辨偷入象娄垣优视必奇砂黔分葬窗治汀仪器援年醒纸位糙淫饰郁第堡营谓橙眶墓赚是跪涧遏宪刃虎懈逮葫域呵把涝阵雾涉汗骸浓镰狗霉皑拳我驻轨淀杨售主异以驼撰帘描嗓臻美针捶匈耐词朵令犊距客渐缔稠盼藩莹骄税熊

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