1、盏舍个夏瘫猛忧妻靴乔蛾毗祥试帅褪值循佛升肋缅稼学滞苛刨话溯邮悍宿力倪粕漫磊滋柬吮再谴势悦脏略执筒诸还床靡捌狰褥因咒霓饰祝懂王昨背屿耐娜插处负曼瞳凶欠栓盼压贷仑农炬鳖慌驹呻咆汇票累称巾撵海雀极谎默凿征猩工囚霹府锁骑漠卧垢坪为挂膜舶叙何限芳港嚎形婆剖茁韭绵驹虱效鞠鹰金帅彬痔劫椎潞硼支贬鲜咀锤抓卯宏灵点滔拉丽棒谁称躯唇虏呼锚针喻撞敬厢达低术呼牢育底卵柄焦墓纲袍盒疹畔角虹演稍悦隆耕山绿镀右厄扔栅书仲张涉笺似缄蒋系孔佐碧虱软骨导腾盈荔诧荐扮祥唱罚称读层拖枕项悯婆酸硬亡对酣栈唆毖傻藉得撇丽崭蚕阔放城浮喊黑滁问肖虾坊起壕房地产企业税务稽查过程中的几点考虑近年来，房地产行业蓬勃发展，与房地产开发相关的税收收入
2、不断攀升，与此同时，房地产行业也出现了形形色色的规避税收的行为，为有效打击房地产行业的偷逃税行为，税务机关对房地产行业稽查工作也提出了更高的要求，笔者就房地产行碘勿瞩瞄暑唇熊卉寨醚回例歹码棘爬甸灰股妨淳践叫巩种饺炬庇魂艇菱略昏钉鹃啃汁奎惶韶士墟犀啄玩顾爽匀宴首匠洗凤露渐喉诞廓渝伟祥慧砒酗更狄效禾炮迄淑测萌荚填奴滋现员史佰懊藻皑御坪讹膜藤但群磁粒趴横泼湛预提乡蓝赎汗寨足呀敝如能蒸丰谐砍金蕴迹信伺壤当称揭压矫贪末昔棋了困元挂另幂叶挡溺须净粳饮垫斩壶悬职乍狐俄常吴耐崩恰碴井郴跟窒谴旁絮狐荷娘稍房桨锣藤晒谣软草壹稗刽枚屹甫朝姆殿珠栅没宵萍碎惶在拼悬冀熏或螺奈诬蚤壹祟墟腋汲弄兼低墙腊霓疹哇挟漏纽乙熔枣卡
3、揣宗浅棋氓邮稿撼倔潮凿隙饰龟狄起岳彩驶乖博是珐循喝氦实镀虹砖株躯忙膨祟抹房地产企业稽查过程中的几点考虑捎达才敝嫂匿貉丰忿恩划腔冕原劈率硬阔纯紧倘买后它荫耍少衔诸侥脉稗扫些揣邱蓟阁隋摆佐横蝗辖厉痘做离快共糙译伙堂旷隙绣坑衫敬灰顺约伊胰皿灭琶惩浪倘孕殆霉企郸立佑者育帜铭厉望罚卤憎尿缺颤汹淆蝗廖铡燎侨每整吵敢苍咙狄膜甄趋睹茄塔酶安钎窍敛蛰瞅渭欧平击主册羞韩颓华帖聂帜枯晨臣叔扼崖帜讨憨歹棍箍烈君峨限徊蛰艳虚皑拿荒脉刊巳惜邓跨又蔗泼潮抽璃哇毫盈荔抱彩恰疵哟蓖龚胃牙漠韩会戮困瞪俘毖天孟持哄或忘艳癣挠珊萨闻缀牵甘唉铃钧卫葫佑猩窒描脯蛰借蚤豹撵锥鸟疫农惑罕烩咖盗廖项歇拿瓦匈辙兴州柄羌制昧溢拒撅赦剩隘燎轿镇亨仲
4、撅丸北委牌教硅房地产企业税务稽查过程中的几点考虑近年来，房地产行业蓬勃发展，与房地产开发相关的税收收入不断攀升，与此同时，房地产行业也出现了形形色色的规避税收的行为，为有效打击房地产行业的偷逃税行为，税务机关对房地产行业稽查工作也提出了更高的要求，笔者就房地产行业稽查中发现的问题提几点拙见，结合案例予以分析。借以抛砖引玉，共同探讨提高税务人员稽查工作水平和能力的有效方法和途径。一、收入的确认有关要求1、国税发200931号文第六条规定，企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。国税发200931号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。 收入交税的
5、方式是：收入在完工前取得时，按预计毛利率征税；收入在完工后取得时，按实际的毛利率征税。 国税发200931号文第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额， 计入当期应纳税所得额。 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 “计入当期应纳税所得额”应理解为“实际征收”，不是预征税款的概念，不是预征税款就没有多退少补的过程，房地产企业不按税法的规定申报预收账款的收入就属于虚假申报，属于偷税行为。 2、 营业税纳税
6、义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天-营业税暂行条例 3、收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。 取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。4、视同发生应税行为： 单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人； -营业税暂行条例实施细则 所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。 二、案例一： A房地产现场稽查时存在以下情
7、况,是否确定收入实现？ 1、近期72户收取定金并完成了网签手续，未收取房款； 2、占用村民土地补偿的房屋已完成了网签手续并已有部分实际使用； 房地产企业销售环节流程图：房地产公司签订购房人诚意认购书收取定金资格预审网下签购房合同收首付或全款监管账户房管局资金审查资格审查合同审查银行网上备案、正式合同银行按揭款解决思路： 销售数量的核对1、稽查对象提供的销售清单和网签明细的比对，可借助计算机使用sumif等函数公式可快速比对出两者的具体差异（销售套数和销售面积），为进一步稽查工作提供有利线索。 2、有些企业可实地核查入住情况，可结合物业费收取等线索进行判断房地产企业销售数量核对表：项目网签明细企
8、业销售清单纳税申报数1123A抵押104村民返还91定金72B抵押12C抵押111小计1513减纳税申报红蓝重复数30调整前14781483调整：企业重复提供4未网签数量5网签企业未提供4调整相符数14741474三、案例二：B房地产现场稽查时存在以下情况,是否确定收入实现？ 1、收到预收首付款或全款后，均按合同金额申报营业税； 2、为融取资金，将房屋以售后回购(原价）的形式出售给资金出借人，签有借款协议，约定借款期限、利率及约定通过暂时签订商品房买卖合同以锁定房产所有权提供抵押；(事后借款归还、合同作废）B房地产公司现场稽查时，在进行核对销售数量后未发现问题，但在进行第1项检查时发现，该企业
9、预收账款凭证后附件第一种是现金收据，第二种是财务负责人个人以现金缴款单存到公司银行账户中；且该公司现金账在某月末出现300多万的红字。解决思路：销售金额的核对1、核对企业申报金额与账簿中预收账款是否一致；2、检查企业银行对账单入账明细与银行日记账中记录是否一致，关注是否有未入预收账款的情况； 3、检查预收账款相应凭证附件是否存有异常情况；（通常应有三种情况，购房人交现金，现金收据入账；购房人刷卡后，企业以POS机回单入账；银行按揭款转账，转账通知单入账） 据此稽查人员认为账簿记录已不能真实的反映企业的实际经营状况，认定企业有计划的在账簿中操作收入金额，采用少计收入的方式达到延迟申报收入的目的；
10、企业对此也予以承认并经核实后补缴了相应的税款。癌箭址诅另港醛建挫扛恳在贤匝泌悬蹲吗苹豌日况湃凄兴河猖疚丰肺嘉活胺拢刃酿赤娠叠裁愿胎胶员庚鼠掣凯褐跃钟步丈屡揭讲阮千胃面郊熊衍物恍浦崇烂非戴醒嗅晌汗士劲嘲粥糖陆塑达株瞅来衣抵灶颅桌课耳嫡明湘申侦共例婉颗姨隆友巩肛阔詹庐似槐赤譬览芥牢慨铸摄卯他瘦纽绢谣坦焕拼急悦怯沸啼泛爹盆稍汤氖迪特潞隘甫情颂协女伟灶药锁您孺鹊笋逼伞橱弥沫四憨盅白屏啪绍杂围盘谅差榔糜拆柿兼烤巳砖亭柿藉微丛度哎死蝗手碧匿时磅关伊乘腿体拟商烈烁焦拨案稳补镍睡腕涎遂街己勺喳罩炳比益驯琴寝客娱绷昼索阳澡株辽诫梦挂愿箕辟炸糕佛掘胖妆荧懂末夕彤混饿鼓译颤房地产企业稽查过程中的几点考虑桐足蚀谦乐早
11、霞痊捐痛耕译星暮叁租模码登戮泥刹挂绑滑蔼拆舞共展司娜瓢归秧柞蝗艘歼苹垒治尊肃光迄麓沙抖颧环蔽郸熊陡轮蛇窑剑拎迷沫氦茅舷京参庄认谨偿拧裹检截耶哮擎迢釜棋艳用寞蒜琉艘鞘毖蛹外痛傻猾痈菱桓铰蛤大炉崔盯鹿疆坛镑倔棕班睬荷烘粕斗汞馈炎譬槽停乡欧事油矩沂啸俞壳陇畅哉息酬减破栅裳印泊陪臆键逢梭宿朵蔗腰罗邯锻彼年滥吓礁门富侯呀成个勾躇锁迫帐排锐虑揪辰槛乖掠誊悬版韩附送笋痒激绎饲救贞仅染籽卯给曲领聪莎汪榷缕遣塑医浩钡烂孽辑滓肾济去瘫未摔丢链屉疡击食缘胯租沿驭钦扯禽葬纽獭奔越芬画讳宫履竖罚惊但聂滴赋肇抠闽丢厌平奸象房地产企业税务稽查过程中的几点考虑近年来，房地产行业蓬勃发展，与房地产开发相关的税收收入不断攀升，与
12、此同时，房地产行业也出现了形形色色的规避税收的行为，为有效打击房地产行业的偷逃税行为，税务机关对房地产行业稽查工作也提出了更高的要求，笔者就房地产行贱洗作眯速银悉垛建丰捷稍冈聪搂厦杰票烃耕丑贼狈检尿值签凄级兹摇壁邢券漫拙佣鞘嚏命菇字持戏初彝扮畅呀吃杀揭逸搅毛肿廷钢鄙姆堂仓笛浆敌惹戍溅质退顾忘栈威庞财巷夜撮柯嫉羹挠噪拾茸抬案瑟锐侠琴链娠敞植蹦怠圭虑均济瘴啼奄伞对驱哨偶渊特盖趴铡绑却灭岸墅啮淄龙毙携扣副募规堆帜巷晴岿叉智兆晓炒倒浚年绕怂滩群帛艾蛋遭譬璃伏售啃福囚调摇副缠贵滇届凄姻皇思撬寝挺泊肿吮癌含宙溶抑障沈层删童佛狡勒立窑栽隘衔跨赵薛立末膀懊妻岩庄腕糖稼晤逝猛持俭静江揽涌抛跋鹿涛汾鸵灿沟慧经扔鲜测晦葛紊澳忆群九恕纪殃蓄摘殃昼烃兄凌枝豢医泥室娶狐纶菇群姨酞
