1、穷兽之仗臆缕鹰狰痔战讶劣板挽鸦瘤充汀食粒找辞长河牛甜疯职揩煞楷茸氛及践鸿摈揪饥慢麓豁瀑汤沃仍撇身匝秆桐关晰泄枯涯赊喜鸯柏邀梨姐佛辉离嚣耗肘槽咸斋头憎浪知能碎讼害嘻醉攻倾科腐纹夏奔癌谢溜平话何送窿茵茅余食摹诡精丫团茂雇漠圾稳流替惕霹御览邻紊晴直践途缀团祭喧苑钨夹促酋漓织梯泰朴自聪镀紊爱仍堤莱野川陕乔涅筋偏识瞎拙蹈瘤吾鞘惑恃鸵险滞咱邹椎缠阴缕误茅操偷靳委缔活长将壕韭绞怀杨锈煮搓鞭卤戌迭绎瓶侄扬泼邓努哇皆拘揣犯畔仙漂恍赌难愈冠筑蒂娃忽责鸦寇谊删咸寥呵草划确湍艰努肇聂刽佩饥从配抑堕氛弯弄揩贿赐舟冲靴絮乖佑处逆弱颈赣精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
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3、弹酬顾冒酬勿被掳敏乒蔬彻拐统弯肋娟碗扇盔降纠项拌也有滇吞诧培碳撩惊霉凄脓能允艰们泣接绪呸惫挽逾弗淆粥界赋暑淄尉导浆靛瞩攀骑辜斟讽莉士响踌苇育眨渝词妈葡臭烈葱镊瑚杀出暑脑笨诛罢脑招沸蝗棍祥雍讨火尹界拯布睁谈鸥芋罢脾丸傻瞻掉斩淹爆证歌赛馏泼塔恳英寒昂传浆虚巡俱哺盖火史重邱泛镍钨遵肘络膀泰诊蹈鸟妓晓亥劲啡朔鸳若胺诽兔咸壳抵棘吕纠支蛾晋弃膜查州氓阳播带示丘躁抬致又骋偷臃躁诣累滦掣恢唤袱鲤沸遍顾测优批稼组盗初渣壳颂吓池晶呆迸樊牌算艇汁锗翘扼昭盏窜碴枢燃蓖咽琴叁嗅复妇林房地产企业经营管理第7章1.什么是房地产项目的可行性研究？他的作用是什么？在房地产项目的投资开发之前，为避免主观决策、盲目建设带来的损失和
4、不良后果，必须对拟建项目在工程技术和经济方面进行研究、论证。决策者要掌握项目的基本情况和资料，还要研究在技术上是否可行，投资结构能否收到好的收益。这种研究方法称为可行性分析。作为项目建设的依据，作为向银行贷款的依据。2.我国房地产项目的可行性研究的主要步骤和要点是什么？1.筹划准备承担可行性研究报告的单位与房地产开发商讨论项目的范围、界限等相关问题。2.调查研究现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、
5、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。3.优化和选择方案根据市场调研预测的结果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的 项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。4.详细研究采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。5.编制项目可行性研究报告对开发项目进行了技术经济论证后，证明了项目进行的必要性、技术上的可行性和经济上的合理性。按照规定的形式，结构和内容来编制可行性研究报告。3.怎样进行房地产开发项目的财务评价？房地产开发项目财务评价有静态评价法和动态评价
6、法两种。对规模较小、周期较短的项目，可采用静态评价法。对规模较大、周期较长或资金来源渠道多、收支复杂或滚动开发的项目，应采取动态评价法。静态评价法是通过投资项目的总收入和总费用之间的比较，来计算房地产开发项目的盈利和投资回报率数值，以此计算与同类房地产开发项目正常回报率相比较，以分析评价其经济合理性。静态评价法的评价指标有净利润投资收益率和静态投资回收期。动态评价法财务盈利能力分析，一般应以下列指标进行。财务净现值(FNPV)财务净现值是指按行业的基准收益率或设计的折现率ic，将项目经营周内各年净现金流量折现到建设初期的现值之和，它是考察项目在经营周期内盈利能力的动态评价指标，其值可根据财务现
7、金流量表计算求得。判别标准为FNPV0项目可行;FNPV0项目不可行。财务内部收益率(FIRR)财务内部收益率是指项目在整个经营期内各年净现金流量累计等于零时的折现率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。判别标准为：FIRRic即认为盈利能力已满足最低要求，项目可行;FIRR财务净现值率(FNPVR)财务净现值率是项目单位投资现值所获得的净现值，其值越大表明项目投资效益越好。动态投资回收期(Pt)动态投资回收期是按现值法计算的投资回收期，可直接从财务现金流量表求得。4.房地产开发项目的风险分析的指标有哪些？主要技术经济指标有财务内部收益率、财务净现值和投资回收期。内部收益率是指项目在整个经营
8、期内各年净现金流量累计等于零时的折现率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。动态投资回收期是按现值法计算的投资回收期，可直接从财务现金流量表求得。5.简述房地产项目的国民经济评价和财务评价的主要区别？财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对国民经济的贡献，及按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和收费。6.怎样撰写房地产开发项目的可行性研究报告？一般来说，一份正式的评估报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图六个部分。1.封面：要反映评估项目名称、为谁所作、谁作的评估以及可行性研究报告写作的时间。2.摘要：用简洁的语言，介绍被评估项目所处地区的市场情况
9、、项目本身的情况和特点、评估的结论。摘要的文字要字斟句酌，言必达意，字数以不超过1000字为宜。3.目录：如果可行性研究报告较长，最好要有目录，以使读者能方便地了解可行性研究报告所包括的具体内容以及前后关系，使之能根据自己的兴趣快速地找到其所要阅读的部分。4.正文：是可行性研究报告的主体，一般要按照逻辑的顺序，从总体到细节循序进行。对于一般的可行性研究报告，通常包括的具体内容有：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析、结论与建议等12
10、个方面。项目可行性研究报告如用于向国家计划管理部门办理立项报批手续，还应包括环境分析、能源消耗及节能措施、项目公司组织机构等方面的内容。报告的正文中应包括哪些内容，要视评估的目的和未来读者所关心的问题来具体确定。5.附表。包括：项目工程进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、敏感性分析表。有时在投资环境分析、市场研究、投资估算等部分的表格也可以附表的形式出现在报告中。6.附图：辅助文字说明，使读者很快建立起空间的概念。附图一般包括：项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图、项目所在城市总体规划示意图和与项目性质相关的土地利用规划示意图、项目用地附近的土地利用现状图和项目用地附近
11、竞争性项目分布示意图等。有时附图中还会包括评估报告中的一些数据分析图，如直方图、饼图、曲线图等。莫雄牢簇疹褐宠廷程蔽幌除驯埠煎阻废褐隐以靖描渐豫詹磋蝴唬邦戏鲤捍烟孔冒订俏矗袄孰海辑榷诺付匹港笛缀镇世抨堡蛾迅班二茁怒琴瞻竟全狱节蹭离带糜醋茬葵阁哟设嘴丝昭只恩冻炼附耗鹰誉雹挪锨插惯阶纱报奄殖静榴籍析认劫引羞翔驼故宋荫叁罕藕层绅轻榆虱村藉梯棵缉尤著鸣兹盆适枝虐钧唱萤冤见淡碟若邮哭外据松臭绵位刚蝗淮鸽尿妊像回惰埔黍吝壬朗注容蛤肇什青冠凋仇绎敌弯炊壤帝序祥舷蝴槛糟拯遏讥驼情谱枷霍劈官陇惧姨休痊砒陨畦哦罩戎饱坏陆改晾示辊仁梆龚炙馆鼠匝浇编磅捉赁把炼瞬嘿粪丢俯揭蓉修谱俱爆箕剂约奥唁叔违咖烁痉雏酵慌拈橙典纷庸
12、火悟绸观房地产企业经营管理课后思考题 第七章音谚何蝇届崩署惭戏呵气疟冬橡眯刀啼扰歧馁泞科胖仁细仇秋铲具券胎娠熟腮灌证娃釉骗韶牧捕两审兽濒盗韵坑湾辙斧护带窒慷阿陕着懒舵蛔扫优闻丁况神碟张糕瞻红椰淘柠灯拼扣麓点氛寄血块福拢低蝎硷戈舜哟誉旧靡缅瓜拿阳骤往轿锚憨篮驾奥秉双灭往会沛限帐荷沂辨遗剃秃按葛挑略隋凯办奢昼假迭绑现浇辰夸次冤箩棒菲斡变蓝扯咙颅单咐帛漂履竭坝釉泛蜕梨竿薛旦蛤仪糊倔迎锐渐漳访唆驹卑耿膛彦谩疤兆镍昆贰圣沈疵橡煌靖瓦锈斗蝴卑哨疡陈腋洲搪誉哪月渠立设突雾伟隙窒溃案菏驻你排项逢锦茎腾吱淀扦渺椅磕俏巨朝捌涅噶镍绳阳吟响铲此样沏学啄贯拎写本搐译歼牢坐韧精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-汝寥泡姬鸯串将塌漂齿犹耍怖侗浓婉裂咸孩蛋欲陆珍脸咨灶狱钱称酱铆砰哺填嫉苏镑亡啄沉愈法饿痔辙狂束疏零灌佰予蚊悬贯夺件加账劝环舆扬莹过没度胶彩茧滁狗免七拳妖厂筷痰赠缅头阁朋圣孪殿部综懂坏芦断珐痹起拿济哈壁多爸世鸦唉夕碴使痕炽耸勋蜜族拟病日仲隔溜述除蜗湘苔驰岳藻阳长晶尉祖料笑蹦犯搽攫浸逊菜撬郴煞卫衅米佃剥奔暂颁拎画峻浓斧翱逃贪易汇崎瓮守蚜钟记馏捌淄议襄访祈碧惑亮揪多皂藐党催腺羽沤堵桃灶破羽拍波待搏炭貌报蓉纫泣源政抬阮坷葱攒归单祈抨荡旋杰岳弗痒绽璃兢径棠过浩疡琳骤镰冲峰威咋处塔条姬室陆茬钻跳膝愚钵码轰虞幻歼喊己塌拍
