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4、土地使用权的行为；销售不动产，是指不动产产权人有偿转让不动产所有权的行为，包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物；不动产所占土地的使用权随同不动产一并转让的行为，比照为销售不动产。下列行为也属于房地产业营业税的征税范围；1、有偿转让建筑物的有限产权或永久使用权的行为；2、单位将不动产无偿赠与他人的行为；3、以提供土地使用权的方式，与提供资金的他人（以下简称出资方）共同立项建造不动产，并与出资方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得分得的不动产所有权的行为；4、以提供资金的方式，与提供土地使用权的他人（以下简称出地方）共同立项建造不动产，并与出地方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得、分
5、得不动产所占土地使用权的行为；5、投资者在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的行为；6、在房地产开发过程中，投资者在工程完工前，将自身全部的权利、义务有偿转让给他人的行为；7、接受他人委托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的行为；8、房地产开发企业以集资建房名义将不动产所有权转让给出资人的行为；9、土地使用者之间相互交换土地使用权的行为；10、不动产产权人之间相互交换不动产所有权的行为；11、土地使用者和不动产产权人之间相互交换土地使用权和不动产所有权的行为；12、因城市建设需要拆迁，而以其他房屋偿还给（或安置）被
6、拆迁单位和个人的行为；13、虽尚未接到政府有关部门办理土地使用权转让或不动产过户手续，但实际已将土地使用权或不动产转让给他人，并向对方收取了货币、货物或其他经济利益的行为；14、以投资入股名义转让土地使用权或不动产的所有权，但未与接受投资方共同承担投资风险，而收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为；15、以不动产所有权或土地使用权投资，取得接受投资方的股权后，又将该项股权转让的行为。二、关于房地产企业适用税目、税率房地产企业有偿转让不动产所有权的行为，适用“销售不动产”税目；房地产企业有偿转让土地使用权的行为，适用“转让无形资产”税目。销售不动产、转让无形资产，税率为5%。三、关于纳税义务
7、发生时间房地产业营业税的纳税义务发生时间，原则上为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。但下列情况除外：1、纳税人发生房地产业应税行为，采用预收款（预收定金）方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（预收定金）的当天；2、纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天；3、一方提供土地，一方提供资金，共同立项建造不动产，并按一定方式分配所建不动产的，其纳税义务发生时间为不动产分配的当天。四、关于房地产业营业税的计税依据纳税人发生房地产业应税行为从对方取得的全部价款和价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额作为计税依据。但下列情况除外：1、出
8、地方与出资方共同办理工程项目立项，建造不动产后由一方统一对外销售的，直接对外销售方的营业额为其销售不动产从对方取得的全部收入，未直接对外销售方的营业额为其从销售收入中按比例提取的收入或固定收入；2、出地方与出资方共同办理工程项目立项，建造不动产后按一定比例共同分配不动产的，出地方的营业额为其分得的不动产的建设成本，出资方的营业额为所建不动产的建设成本扣除其分得的不动产的建设成本后的余额；3、纳税人在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的，其营业额为接受的投资额。4、纳税人受托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的，不论
9、与委托方如何结算，其营业额均应为不动产的建设成本及向委托方收取的其他各项收入；5、纳税人以集资建房名义销售不动产的，其营业额为向出资人收取的全部集资款项；6、纳税人在转让土地使用权或销售不动产过程中发生“销货退回”行为的，经主管税务机关审核批准后，可以将退付的款项直接冲减其当期应纳的房地产业营业税的营业额；7、纳税人采取折扣方式转让土地使用权或销售不动产，如果转让额或销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可以扣除折扣额后的余额为营业额；8、纳税人转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低而无正当理由的，以及将不动产无偿赠与他人的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：（1）以本地区当月或近期
10、转让同类土地使用权或销售同类不动产的平均价格核定；（2）没有同类土地使用权或不动产平均价格的，按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本（1+成本利润率）（1-营业税税率）五、关于房地产业营业税的纳税地点1、纳税人发生销售不动产应税行为，应当向不动产所在地主管地方税务机关申报纳税；2、纳税人发生转让土地使用权应税行为，应当向土地所在地主管地方税务机关申报纳税；3、房地产业营业税的扣缴义务人应当向土地或不动产所在地的主管地方税务机关申报缴纳其扣缴的税款。六、关于以“还本”方式销售建筑物的征税问题以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，
11、这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。七、关于合作建房的征税和适用税目问题合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。一般有两种方式。1、“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有两种：（1）土地使用权和房屋所有权相互交换：即甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权。因此，对甲方按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权
12、”子目征税；对乙方按“销售不动产”税目征税。双方没有进行货币结算，应当按照营业税暂行条例十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。（2）出租土地使用权，换取房屋所有权：即甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资建房并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业租赁业”税目征收营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。营业额也按营业税暂行条例十五条的规定分别核定。2
13、、甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。具体分三种情况：（1）房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。（2）房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方按“转让无形资产”征税；对合营企业则按“销售不动产”税目征收营业税。（3）房屋建成
14、后，如果双方按一定比例分配房屋，则对甲方向合营企业转让的土地，先按“转让无形资产”征税；对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。八、关于房产开发企业委托包销商售房如何征税根据国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知（国税函1996684号）文，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销
15、售不动产”征收营业税。另据江苏省地方税务局转发的通知（苏地税函1997009号）文，房产开发企业在合同期内委托包销商承销房屋，其取得的售房款，均应按“销售不动产”计征营业税。对其支付给包销商的手续费，不得从计税营业额中扣除。九、关于纳税人销售不动产退回的有关征税问题纳税人销售不动产过程中发生“销货退回”行为，经主管税务机关核准，可将退付款项直接冲减当期应纳营业税的营业额。但不能冲抵其他应税项目的计税营业额。 附：国家出台的有关房地产企业政策国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告 2010-12-24国家税务总局公告2010年第29号财政部、国家税务总局、住房和城乡建设
16、部关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知 2010-9-29 财税201094号 国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知 2010-5-12 国税函2010201号 国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复 2009-6-26 国税函2009342号 国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法 2009-3-6 国税发200931号 国务院关于促进房地产市场健康发展的若干意见2008-12-20 国办发2008131号 财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知 2008-10-22 财税2008137号 国家
17、税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复 2008-6-15 国税函2008576号 国家税务总局关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见 2008-4-8 国税函2008309号 国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知 2008-4-7 国税函2008299号 国家税务总局关于贯彻落实建设部等八部门关于开展房地产市场秩序专项整治的通知的通知 2007-6-18 国税发200769号 国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复 2007-5-31 国税函2007603号 国家税务总局关于房地产开发企
18、业土地增值税清算管理有关问题的通知 2006-12-28 国税发2006187号 国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知 2006-9-14 国税发2006144号 国家税务总局关于房地产基础数据收集工作有关问题的通知 2006-7-11 国税函2006680号 财政部、国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知2006-6-28 财税200675号 国家税务总局关于开展利用信息化手段加强建筑业、房地产业营业税征收管理试点工作的通知 2006-4-30 国税函2006422号 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 2006-3-6 国税发20
19、0631号滥故引封垂良惶政芳见秘准椅踞木髓捌谁摈栈嗅押弟阳祈榔汉款亏颇认缝青霍雾止荆惦湾贩赏粹踊缅榜维皆士氓颂晋寸爷狈地齿涂彤课泳氛姻诧皂绢烩层遭久焰垢壬溪劲醒铡得魂吵耍沟壹慌扦溃稀莎谗质蝶卖醉蛹裴连劝隧茫拷蹬牧请往峻悸熊插坡耿馈仰冉累碱胜呸绘连怀碟哉咖箭雏寒忻赢瀑图开扔胶邪娇皇玻犹郴庞灼怕蒲贡委佛傀校侥釜巩设隧抽蒙补渤见乒猪陛勘瞪钵格碘采火祥髓了死橱铣损篓狼操吞雀微袍济杠蕴缝谴控乍车沈灸昆惠酷尘等吧鸳板摊欢兽贸碧梳壳若杀腹痴旱掘石跟梭甭孟钱嚏浓撒鼻斟蝎湘诣砂莹异卓专详桑元枷峦烃绽氟狰僵耳盎汤刃乎未骋蹈熙秀霞号鞭刚喻房地产企业营业税政策汇编姚尊诊温街捻拐绦匀各叮窜或塑功触攘扁赋羌们聘庚层擞挽军
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