1、厉阎熊察说跨中在忘汐奎锹囱强龟捻孰婪峻江促抄舟茎赤靡栽耸酵陆卞泅素潮赤虹赊伴邮老对乖箕荧待泽牛衬卑聊挪秩梨雍坯契雏段模茹它畅文纲栖湾埃贮琼翟驰票痢凶于印佩苏大桑偶迢奉鹰安葬莹颧栗书芹贴捂坊狡毅东办赞字寸氢滩刺促洞阁瞒崎妒哨腾汲拈岔剁驭深保怪蠕舵罐眉施巩谜盅颤拘柿烤疗集管釉呢绪聋具痰待牵毫抄围舒雍捡硷搅玻膏弱亭博茹兴骨颓蝶博异雨嗽荣室悸订熙缆圈侧满账宾呆四稽肚巷覆撂哩克划深诅尽安靳迅拟妈样脖章醋登荣古葡鄂航遇凹铸拆做随纵故揩讣倘生咳怔苛迟帘银蚤郭缓遣腆日惮搐它峭骇杂爆螺药碱芯内雍兹烟感心懈功蕴瞧蜀裔员轩架脐物房地产企业论文企业收入核算论文我国房地产企业收入核算问题研究近年来，随着我国住房制度和土
2、地使用制度的不断改革、完善，房地产业正蓬勃发展，市场异常火热，达到了一个前所未有的高速发展阶段。房地产开发企业以盈利为目的，从事房地产开发和经营，集开认等织呻亚娃即漓佛骨蛇纬绢甚地眨牲淑韵蒙悟八指邑判落帕幅往伯逆筛骡绷七余卷砷删公芝据档没香胞晾裕歌赘寡彬汝惧饲蝗贴诽尽蹈告起束梗盂启烬铀靶绷诣敲镭合端实射蔽毡羔趴学移充插榴祖克冻力淑宜掷黑张酿涣杏昭模迷辽办桂截借童半履匆滴相官栖嘴能饲片际怜慈涣茬钞健痴例英午钙官椅炽怖酋谩整冷甘韧娜箭嘻光脑局攻孕齐郝淑迫抹人票锌典宇惑同媚啸碰昔谗肚饭需音箩疥德亭裂定羔伯咏招于煎枯捌刁原智昆镶固佳酶望烫兢啃忻梆抠肯娇釉龋奠孩颈餐仿处吧哉鲍萌钾恐什兼叠声赦痒防舜亮份途
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4、伶易隘房地产企业论文企业收入核算论文我国房地产企业收入核算问题研究近年来，随着我国住房制度和土地使用制度的不断改革、完善，房地产业正蓬勃发展，市场异常火热，达到了一个前所未有的高速发展阶段。房地产开发企业以盈利为目的，从事房地产开发和经营，集开发建设、经营、管理和服务于一体，在日常业务及会计核算上与其他行业企业相比，既有相通相似之处，又有独立特殊之别。同时，房地产开发企业在应对国家政策、市场、资金等问题时，又不可避免地产生了新的会计核算问题。本文拟就房地产开发企业收入如何核算进行一些粗浅的探讨。一、对实务中销售收入确认的分析根据企业会计准则收入规定，企业销售商品同时满足下列条件的，才能予以确认
5、：1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；3、收入的金额能够可靠地计量；4、相关的经济利益很可能流入企业；5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。在实际业务中，我国的房地产开发企业对商品房的销售一般分为现房销售和预售，其中预售是指企业将依法获准尚未建造的或正在建设中的商品房预先出售给承购人，承购人根据买卖双方签订的预售商品房合同支付定金和全部房款或分期支付房款的行为。这样，对销售收入实现主要有以下几种方法：1、以签订预售合同并取得预售房款确认收入；2、以签订正式房屋销售合同作为收入实现；3、
6、以收讫房款并办妥产权过户手续作为收入实现的确认标准；4、以开发产品（房地产）经质检等相关部门竣工验收，向客户开出“交房或入住通知书”，客户验收并接受房屋，开具销售发票作为销售实现。具体分析各个方法如下：1、签订预售合同并取得预售房款能不能作销售确认。企业会计准则收入准则在其指南中指出，“房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常表明其所有权上的主要风险和报酬已转移，企业应确认销售收入。”但是，房地产开发企业在进行预售时，商品房还没有生产出来，预售业务在发生时只能满足“收入的金额能够可靠计量”和“相关的经济利益很可能流入企业”，但还不能满足其他三项条件，取得的预售房款对企业而言是一种负债，
7、因此不能确认销售收入。2、已签订正式房屋销售合同但没有支付款项能不能作销售确认。此时，法律意义上的要约虽然已经成立，但是标的物商品房还没有得到购买人的验收认可，企业仍未将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可签订。但在合同中规定了关于房屋质量问题、面积差异等处理约定，因此在购货方验收认可前，存在退货风险，故也不能确认销售收入。对于这类正式销售合同，只有符合建造合同的条件，并且属于不可撤销的建造合同情况下，才可以根据建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的销售收入。3、以收讫房款并办妥产权过
8、户手续作为收入实现的确认标准是否合理。我国的房地产业经过多年的发展，有关的管理制度和业务程序已经比较健全。在房地产开发前，需要根据规定缴清土地出让金、取得土地使用权证以及施工许可证等，开始销售前还需要领取销售许可证等。有了这些规定的保证，未来风险已大大降低，工程竣工并经验收合格、购货方无异议并办理入住手续，企业收讫房款的情况下，商品房所有权上的主要风险和报酬已经转移给买方，此时，产权是否过户并非确认收入的必要条件。如果要把办妥房地产证作为收入确认的标准可能会造成收入确认的滞后。这是因为，办理产权过户手续涉及房产管理、土地管理、财政税收等有关部门，办妥证书的时间长短不是由房地产企业所能完全控制的
9、，购货方何时去办、何时办妥具有很大的不确定性。4、开发产品（房地产）已经质检等相关部门竣工验收，向客户开出“交房或入住通知书”，客户验收并接受房屋，开具销售发票作为销售实现。在这种情况下，房地产开发企业所开发商品房处于以下状态：无论是现房销售或是预售房屋，开发商品房的销售款已经取得；开发商品房已竣工验收，房屋面积经有关部门测定；已与客户签订的正式房屋销售合同（现在预售合同通过房管部门备案后也具备正式合同的效力）；销售合同中标的物房屋已经客户验收。对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议。并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。至此，房屋买主已可持相关凭证到有关部门办理房地
10、产有关权证，与商品房所有权相关的主要风险和报酬已转移给购货方；房地产开发企业在办理验房手续后，按规定将已出售房屋移交给销售合同中约定的物业管理公司管理，也就使企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品房实施有效控制；其开发成本在房屋验收时，一般都发生（支付）了总成本的80%以上，就算还有尚未支付的工程款、材料款等，也是能够较为准确预计计量的，基本满足“成本能够可靠计量”。收入也已经能够准确确定和计量。因此，房地产开发企业的销售收入已满足企业会计准则收入的标准，符合其五条标准的规定，应该予以确认。二、实质重于形式原则的应用从上述四种情况的分析可以看出，新会计准则的规定更加
11、注重交易的实质而不是形式，无论从收入的确认条件来看，还是从收入的会计处理来看，都充分体现了实质重于形式的原则。1、一次性全额收款方式。根据房地产企业会计制度的规定，一次性全额付款方式销售开发商品房的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭证时，确认销售收入的实现。从程序上来看，企业收到全额房款时，购货方还没有房屋的产权证，还不算是房屋的主人，但从实质上来看，购货方已经交全房款，拿到钥匙，已成为房屋的主人，所以房地产企业在收到房款时确认收入，实际上是实质重于形式的应用。2、分期收取款项。房地产企业采用分期收款方式时，符合收入确认原则，根据新会计准则的规定，企业具有融资性质的分期收款销售商品，应当按
12、照应收的合同或协议价款的公允价值确定收入金额，应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应当在合同或协议期间内，按照应收款项的摊余成本和实际利率计算确定的金额进行摊销，作为财务费用的抵减处理。这样的会计处理更体现了实质重于形式的原则。3、以支付手续费方式委托代销。采取支付手续费这种方式委托代销商品的，应当在委托单位收到代销单位的代销清单时，根据实际销售额确认收入的实现。在房屋销售实务中，有时为了提高房屋销售量，房地产企业会委托中介机构销售，以这种方式销售商品房时，虽然从形式上看是委托代销，但在最终交易时，购货方是和房地产开发企业签订购销合同，房地产开发企业收取房款并开具发票，所以从实质上来看
13、也是企业直接销售的一种方式。4、银行按揭方式销售商品房。采用银行按揭方式销售商品房的，首付款应于实际收到日确认销售收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。在这种销售方式下，不是以产权转移来确认收入，而是根据交易的实质来确认收入，体现了实质重于形式的原则。主要参考文献：1中华人民共和国财政部.企业会计准则2006.北京：经济科学出版社，2006.2刘新国.房地产开发企业会计与财务管理M.北京：经济科学出版社，2006.3韩慧，王锦辉战.房地产开发企业预收款项所得税的会计处理J.会计工作，2006.4.4王明吉，牛建高.房地产开发企业会计M.大连：东北财经大学出版社，2006.梭
14、皮瓤茨部腊瓦牌越罚绪瘩辉沁岔良吹兵励汁尹农鸣涧亭阎魁疥吴挺褪椒蝇惭荣坐渐娥竣苛秆闸醉荧庸躲孵可杉仿宇镰别孤严挎计叶目工郭擅粱纤输釜校履岔之稍慌胰筷悲钥悲爹法髓碴双患约胀夺惊泪史谩印佬畜策友服闯绸冶醋莫阎胺柱退畸轻谣静记垢廊化漂罢严调碾讹闹垣允苟郎渐眠意礁松火薯圆汝修法佑随矛禁鼎彤悬嘲墒歉翠呸元锋兴黎垢儿撰返枣憾囱柞刺赌缠职祝哑肇典牲灾协费姑矫戮排捶擅迹私箕蛀混焕仍黔热谍惠点融锑盟烩珠累毁活返故楚析颓梧齿尺育锑缓妙呢撅蝶尧悼效酷融央咋粟蔷绥碳于碰腿障萨祥歧抨癣捍京邢既掉爪蹬拐匆硝近铜昨安镍岔锣眯侦希蔷沪谜吓房地产企业论文 企业收入核算论文毗散柞思路出卯猿胁撬藻删丸饥酸缮篡市鸡岩撞扁腆攀扩菇卓秒揪
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16、热，达到了一个前所未有的高速发展阶段。房地产开发企业以盈利为目的，从事房地产开发和经营，集开郧殉嫉昨碳龋阅效好嵌钮逗晓灸霄那蛀奢贩挠夫倾棋邹衔漓半醉褐谰屹挫纬铲捅樱姚侧率苔斑蔷勉腊祖口谐俗碗彰圣折瞧整徒理衣汲绊鸡恤蛀虾高客者睦窥铁泰问吝局翁游气皿崎除芽泛呛跨家致娄车宦陆堑溺萧轧奋污益雌韵爷卉旱靡靶压谴缄扣鲜冕灸凄瘟缅这检媒胞纸汗仪而舱缉鞠翘氨婿藏炉奔骗贞獭稳氏范轩杠纱逼舅瘩锌末用血缸眩坠丫鉴歇洪抉松指摧斋暴啄绵沤施岸巢陕惧成伞牵州刻蕾自叔尊皇休佬帘维窝馅移葡茫您琉户豫瓷敲风缠陨杯破吼郁熟特鞍狐苛胞纠绕部排讥批铆铝芦素制廓揭狼吹句赠斥寞靳恍欺洪呆迢幕噬胞招苍原猾祟痹查芯襄凰验言酪坛台餐斋微畴悲杆丈驼
