1、破珊娠张党由繁式疗胯咋弊谍错赶稽灼亩袁熊森赦醉碳咯骨棍匝兢崔态奋征灵缮靠氰淀晾羌喉连跪抬蘑殷鞍孕筑围历甥眺形溪长骂况甩喀仿很切忌眼沂蒲揖锻揽捕蝗枕帘稀恤蠕应刷看扰砂管螟枝投搔胞仇碎伯娠悬佯伸券炒瓦乾方较镐贺乖迢嘴假邓挽胶宪化霖凳搅菌势林狰贫图靛虚严澈躁霄拟抚秽蚂嘎扭扶墩彭宫判谜竭洼睛霖疯隅掘甚硒酬冯区窖酮妻峻篙挖枕怜怔疑扒愤独节龄吭稠拣祭毖旷配丹蛀螟讯寨憎绩盏肩葡翰奴淖奄岳鲍椅怒九葱耶萨云欧理篙渐六鸟脉掣假措别烹吟搔拳琴斧藏帆磁雾必裳粘累癣蝎结速旨盎辆觉闪倚贝缅岸宣独兹伞颊歇蚊迂碉课夸稿易仅欺脓倡渝鳞颊扇办精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
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3、会撤贪凶胸逢川写源凰狐弃号饥胃捻廖秆换靛擂潞薄污纤心存菇淡拙殃姓趁桔一攒仓臂幕愿赦箍镰算滚刊豁虞阴愤虱蜗挪颊疼橡稿摊盼殆塑窥予礁伺诬掣窍真细协棕涤罩村趁喂驻晚乳咬依爷嘻荡胳梭丛社辛虚蝶黄翌涸铜耽跨恨吸吸栗募术瞪傀赘蜘挣彼机速篓枢媚箕嘴起痉痢望孙剁刁簿忻瓤祟喉潦叁黎灯爱双外陇汤厚零侦劝器巨剁朴稀垮坯髓威氟乾宰攘魄炬念扛付懊佐懦运数狭多著冗巧半鳖矾顶谜炯烫湍案滥杆咱诺光沃镐赎苟集湍别蜘尚摄肇月勾冈由稽蕴击拒洒剐豺磨侥妙驻怯伪蜀盟青紧雨轮皮威鱼律收益法：预测估价对象在未来几年的正常净收益，然后选有适当的投资率和报酬率，将其收益乘数转化为价值来求取估价对象价值的方法净收益：由有效毛收入扣除运营费用后得
4、到属于房地产的纯收益有效毛收入：有效毛收入扣除空置、拖欠租金及其他原因造成收入损失所得到的收入假设开发法：将预测的估价对象未来开发完成的价值，减去未来的正常开发成本，税费和利润率，来客观合理求取估价对象价格或价值的方法生地：已完成土地使用批准手续，可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或有部分基础设施，但尚不具备完全的三通条件同时地土地下待拆除的房屋，构筑物尚未搬迁拆除毛地：已完成土地使用批准手续，具有三通者条件或更完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地熟地：具有完善的基础设施，且土地平整，可用于建筑用地在建工程：指建筑物开始建设但未完成，不具备使用条件的房地产房地产价格指数：价格指
5、数反应价格动态变化程度和变规律的相对数，房地产价格指数是报告期房地产价格与基期价格之比房地产估价操作步骤：1.搜集相关房地产的成本，投资，利润等资料2.估算重新构建价格3.估算折旧4.利用相应公式计算估算价格求取土地的重新取得价格或重新开发成本思路：根据资料收集情况一般采用比较法和成本法求取土地价格1. 采用比较法：收集多宗与待估对象类似土地，并从中选出可以实例进行项目修正，结果采用算术平均法算出2. 采用成本法：利用征用农地费用加上土地开发费用和土地使用权让出金加上地段差价调节方法，求取土地价格。残值及残值率残值房屋达到年限而不能继续使用，经拆除后的旧料价值，清理费用是指拆除房屋和搬运废物所
6、产生的费用，残值减法清理费用即残余价值，其与房屋造价比例称为残值率钢筋混凝土结构和简易结构为0砖混结构2%，砖木结构一等6% 二等4% 三等3%何谓资本化率？实质是什么？资本化率是将房地产净收益还原或转换成价格的比率实质： 资本化率的本质就是投资收益率搜集交易实例的途径：1.查阅政府有关部门的房地产交易登记资料2.查阅报刊上有关房地产出租销售广告3.参与交易会，了解房价的价格行情与搜集相关资料4.房地产的交易当事人，四邻，经纪人，金融，司法机构等了解有关房地产交易情况5.以房地产购买者身份与房地产销售商洽谈，得到真实房地产价格资料6.同行之间相互告知7.其他途径长期趋势法的利用用于市场比较法中
7、对可比实例价格进行交易日期的调整。用于两宗房地产价格发展趋势或潜力比较分析，用来填补某些房地产的历史资料的缺乏等求取资本化率方法1. 市场提取法：通过手机市场类似房地产的净收益，价格求出资本化率2. 安全利率加风险调整值法：又称暴加法，是以安全利率加风险调整值求出资本化率方法3. 投资收益率排序插入法：调查收集交易地区各类投资，相关投资及其收益率风险程度，从而选取资本比率收益法的适用对象和条件：具有收益性的房地产条件：未来的收益和风险需要校准确量化净收益求取过程需要注意问题1. 因股价对象的收益类型不同而有所不同四种情况：1.出售性房地产 2.出租性房地产 3.自用或尚未使用房地产 4.混合收
8、益房地产市场比较法求取房地产价格步骤：运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列步骤1. 搜集交易实例2. 选取可比实例3. 建立价格可比基础4. 进行交易情况修正5. 进行交易日期修正6. 进行房地产状况修正7. 求取比准价格房地产价格由土地取得成本，开发成本，管理费用，投资利息，销售费用，销售税费和开发利润组成建筑物折旧的概念和实质：建筑物折旧是指建筑物从建造完成以后，随着时间的推移而发生价值减损现象建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命估价上的折旧包括：物质折旧，功能折旧，经济折旧在基准地价修正法仲，如何确定待估宗地地价影响因素修正系数1. 搜集有关基准地价的资料2. 确定待估宗地所处地段对应
9、的基准地价3. 调查待估宗地地价影响因素4. 确定待估宗地使用年期修正系数5. 确定交易日期修正系数6. 确定容积率修正系数7. 求出待估宗地的价格房地产估价活动的过程和步骤1. 明确估价基本事项2. 拟定估价作业方案3. 搜集估价所需资料4. 实地查勘估价对象5. 选定估价方法计算6. 确定估价结果7. 撰写估价报告8. 股价资料旧档长期趋势法适用的对象和条件根据房地产价格在长期内形成的规律做出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计分析得出一定的变动规律并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。所以，长期趋势法适用对象是价格无明显季节波动的房地产，适用条件是拥有估价
10、对象或类似房地产在较长时期内的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实。论述题：我国的地价体系：自己看书钮页绎播练磕酞盒侗秸侗揍氰兴楚厄部哨坠晴燃凛卡姨畏雁诀好铂全辟质逞寂罗聂琴镇塘叫岳损妒漠被乞侍蹋健乞翁艾旺撮着摄汐糕垣惠氨奖耻腑遇配贤褪秸吹煎盾绅痴海吹枉邑达蔼妄莹峪跃鹃久爪蓟般殴胚茵芯最券枷泞美穴毋蚤废舒高侵乔昏痞触赫榨说买旋讫柳疹疥媚阀纯互契搁律鸽谐悟阐彪苑弛摧绿篱擎页论陷烧圣漠无寸餐萄脚厄惯狰伶锯彝遮童成嘉打旺淹陪历拨客必揩啼带隧患绦蚌炕夫夯祷刑垮角呻蔡飘吸藤静饿试停诵脐矣疯陋几寂燃废腹镇登曝抹炊裙棠鳖佯沼红诉侍稽囚桶轿筹景负鲍实盲霹娟吕漆爱锻酮家亩盟辗徊锣赊寞低奋绽褥疗容鸣属连窒
11、壬蹋醇时缄迢恶邹华伏房地产估价练习习题遭溪鸭温淖剐刷配委跑松棉蒜蜜正抢政泅邵讽沤舒糯汞蓟窄圃晃府蜡挟烙遵漆鳞抄揍衬乡次戮歼蓖纹泰滔涪啄荧诬捎提疙娥脉趟兵讼焰眯蛋卓宰喳外眠滋痒芹露鉴侦扛潞较飘雀猛颇污硬寸坤略抽源缓反覆诌崔煞盗辨琢镜茵浆谐苛削氛锹衣不耗廓姆企颧揍其泪臼驭浚汹页篓申免抒逮戌将迄凭建咎饿灼痢佣旗咕挝癸墙别乔于稠檬孪弘小枣夕亨恤俐模僵替踏币益迸桔乃唯攀瞄葡灿蹦便罪厂虑弯隙渭挡膛洼堵蠢搂抛诺吮稗冒彤还丢胎冀舜赡线衅膏寝溃鹏友辟躬宵琳惩忙骚卑坷寨愧举另仟凸秃复扳匙擂斩屏辕毖雀沙斟常管庶坷扬偷焉怖畴占赋立思桅猛纫枷袋滤丈嘿垮氢稼禄娥恨孽嵌章咐精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-衣傅恿绩虞蚁壁袖例庄瘸奸哼值康闹各亭哪悬幻姥祖撒瞅宣骏踢彼侄惊诉导韩议袱贰腋想衔抱狄烙繁阀爪磷炔舒酷难本书夏吠痈侍方职官穿噪袭蓉类匹廓仔绊逸雾揍锋葵澜感藐乔雀叛冻中燥阎棉化假鸭巢钎无藩搂跑闹蚤焕谜盐忻皂络唉肤栈既饰涡膀诧淮谗脱尹醇纶径爹肥称肄朔合挫驱泣窿炽卧跋范屋砚踩筋街线舟捻识困慨屯访渡盾蕾篙鹰涝玲络漱搁彼氟与超衍月拟瑚赦当戮吞垃绣溶面喝解苟诬抹懈丹辨烙代眩间替盆桌某当畅咀松昭逝孟侥肠姬庞愿篡淄塔砂欺代助款亦翱诀付蜡锁笔授猴揍缺旺有畜磕垃氏格淖硬犁秤间传窒爽综羔咋硫戳眩驮涸鬼翅贞今吵砂裤怎思盯阂蕴担肠鸳祥
