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4、决房地产开发中的融资问题，如何开拓新的融资渠道等等，将成为当前房地产界关注的热点。特别是党的十六届三中全会首次提出“要大力发展资本市场，扩大直接融资比例”的方针以后，房地产界和金融界都在认真思考如何贯彻这一方针、拓宽房地产融资渠道的问题。(一)房地产业在国民经济产业划分中属于第三产业。因为房地产开发的过程实质上是一种投资过程，是一种资金的有效投入和增值收回的过程。房地产业作为资金密集型产业，其生产环节、流通环节、消费环节尤其需要金融业和健全的资金市场作为后盾。据国家统计局公布的数字，2003年111月份，全国仅房地产开发投资这一项，房地产资金就达到8285亿元。因此，可以说，房地产项目策划的三
5、大要素是“资金”、“土地”和“营销方案”。其中，资金又是首要的。房地产业作为国民经济的支柱产业，它与金融业的关系是一种互相依存、互相支持、互相促进的亲密关系。金融业渗透房地产业，金融资本与产业资本相结合，是商品经济发展到一定程度的必然。所谓“房地产金融业”，就是指房地产业在从事开发、经营、管理、服务的过程中，通过货币流通和信用渠道，进行集资、筹资和融通资金等一系列的经济活动和金融活动。这一命题的含义，一方面阐明了房地产业要靠金融业来筹措资金，另一方面又阐明了金融业要靠房地产业发展信用职能。(二)古今中外的实践都已证明，房地产业在其形成与发展过程中，一开始就与金融业的参与密不可分。同时，金融业也
6、因参与房地产业而获得了发展的活力。就是说，房地产业与金融业结下了不解之缘。(1)以50年代初到70年代初、二次大战结束后发达资本主义国家经济发展较快的这一段时间为例：随着银行规模的不断扩大、银行分支机构的不断增多、银行业务的不断多元化，一方面，居民个人储蓄逐渐成为借贷资本的重要来源，美国从50年代中期起，个人储蓄占到净投资额的三分之二。另一方面，银行广泛办理消费信贷和住房抵押贷款的业务。到1978年底，美国这两项信贷构成的消费者债务达到14584亿美元，超过美国全部公司债务，也超过美国各级政府债务的总量，成为美国最大的一项债务。在50年代，美国商业银行对工商业贷款与对消费者贷款(消费信贷和住房
7、抵押贷款)的数量大体相当。而到60年代，后者就超过了前者。银行的影响力所及，不仅是对工商业，而且直接影响到了个人消费。这是商业银行发展史上空前的现象。(2)以我们中国的实践为例：早在1840年鸦片战争以后，房地产金融业务就伴随房地产业相继在上海、天津、汉口等城市萌芽生长。当时，各殖民主义国家纷纷到中国开设洋行，成立房地产公司，依仗特权牟取暴利。第一次世界大战以后，中国民族资本主义工商业得到发展，相继成立多家商业银行，并开始以投资、抵押、信托等形式参与房地产业。1930年、1931年，国内外各家银行参与房地产投资和买卖业务达到了最高潮。在上海、天津等城市，外国银行的抵押贷款当中以房地产作抵押的一
8、般都占一半以上。其中最大的一家银行汇丰银行，不但利用抵押贷款操纵房地产市场，而且大量购买各房地产公司的股票、债券，成为一个“房地产王国”。而浙江兴业银行1931年帐面上的房地产购入额也高达880余万元(当时货币，下同)，占上海各家银行存款总额的7。大家所熟知的上海南京路、外滩和西区一带的大楼建筑，都是这一时期由各家银行投资建造的。据1936年的统计，当时上海16家商业银行的房地产投资共计达7500万元。当时被称为摩天大楼的上海国际饭店，就是由“北四行”(金城银行、大陆银行、盐业银行、中南银行)下设的“四行储蓄会”吸收存款后直接建造的。新中国建立初期，尽管实行了计划经济体制，并对房地产所有制和财
9、政金融体制进行了改革，但城市房地产仍允许买卖、典当、赠与或交换，金融业也在一定程度上参与房地产的经营业务。到了1956年底工商业社会主义改造基本完成后，虽然城市房地产进入了非经营阶段，金融业不直接投资房地产，但财政拨款的房地产开发建设资金也都是委托专业银行代为拨付和监督使用，发挥了相应的房地产金融管理责任。特别是在党的十一届三中全会以后，房地产的商品属性得到了恢复，在房地产业迅速发展的同时，我国的房地产金融业务也得到了空前的发展。房地产业能有今天这样的大好局面，是与金融业的支持分不开的。同时，也要看到，房地产金融尤其是房地产开发的金融业务，同样有一个“与时俱进”的问题。香港资深专家梁振英先生不
10、久前在一个会议上发表评论说“走向国际化的中国市场此次把房地产与金融结合起来，这是划时代的新命题”。可见发展房地产金融是一个多么重要和现实的课题。(三)国家统计局公布的2002年房地产开发资金来源的结构是：国家预算内资金占012；国内贷款占225；债券为0025；利用外资占16，其中外商直接投资为12；自筹资金占285，其中企、事业单位自有资金为157；其他资金占472，其中定金及预付款为386。由以上数字可见，房地产开发资金渠道虽然己在多元化方面迈开了步伐，但还大有拓宽的余地。例如，现有渠道中的债券的比重就非常小。同时，从打造坚实的资金链的目标出发，资本市场的其它直接融资渠道和间接融资渠道都亟
11、待开拓，例如上市、房地产信托、类基金的房地产投资公司、房地产私募基金等等。因此，一方面要建立多元化的融资渠道，另一方面还要建立多元化的股东结构。这样，既有利于资金的筹集，又有助于风险的分散。(四)关于融资结构的多元化。房地产业是一个高度资金密集型行业，开发一个房地产项目需要大量的资金。如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，房地产开发融资方式的优劣，也直接影响着融资成本的大小，密切关系到开发风险的大小和开发效益的好坏。因此，如何通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求，是房地产开发企业所面临的一个迫切需要解决的问题。综合有关专家对房地产融资的研究成果，房地产资金市场按期限长短划分，
12、可分为货币市场(短期)和长期资金市场。货币市场一般包括贷款(拆借)市场和贴现市场。长期资金市场又称资本市场或证券市场。主要是向市场公开发行股票及债券等有价证券。而所谓企业的资金融通，包括了企业内部融资和企业外部融资两部分。1、企业内部融资。即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。内部融资的方法很多，其中包括了用抵押、贴现股票和债券的方式获得现金，以及期房预售、收取购房定金等方式在内。2、企业外部融资。主要渠道有：(1)发行股票。随着市场体系的日益完善，股份制房地产企业通过发行股票来筹措资金将是最佳的融资渠道。(2)发行债券。分为政府发行、金融界发行和房
13、地产企业发行三种。(3)银行贷款。包括信用贷款和房地产抵押贷款。(4)其它融资机构贷款。目前我国参与房地产金融活动的金融机构主要是银行。但国外还有其它形式的房地产金融机构，例如房地产保险公司、房地产抵押公司、房地产投资基金管理公司、房地产财务公司等等。可以作为借鉴。(5)合作开发，包括合资开发。这种方式可以减少自己所需投入的自有资金，分散投资风险，是目前房地产开发企业采用较多且可行的。(6)前沿货币合约。这是一种非常美国化的高比率房地产融资方式。即贷款机构出资、开发商出地和技术，成立合资公司的方式。与合资方式不同的是，参与合作的资本投入者也是贷款方，要分期收回投资并取得利息，故这种融资方式又称
14、为“双重身份贷款合作”。(7)房地产辛迪加。是国外房地产开发商广泛采用的融资方式。其组织由经理合伙人与有限合伙人组成。经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任；有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额承担有限责任。(8)房地产信托。即以房地产作为主要资金用途的信托产品。信托公司通过向开发商贷款(信托贷款)或直接参与投资(信托投资)等方式运作。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低地产公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。(9)租赁融资。即拥有一块土地的开发商，将该土地出租给另外的投资者开发建设
15、房屋，而以每年获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款；或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。(10)回租融资。即开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来经营。拥有某项物业的开发商既出让了该物业的所有权，又保留着对该物业的使用权，以达到既能减少资金的占用，又能从经营此项物业中获得收入的目的。(11)回买融资。即开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再用贷款机构的贷款将该项物业买回来。开发商不仅可以获得高比例的融资，而且在贷款还清以后，便可以得到物业的产权。房地产开发商可以综合运用上述各种筹资手段或分阶段通过不同的融
16、资渠道，以最有利的方式、最低的成本筹集到资金。(五)关于股东结构的多元化据资料介绍，美国房地产资金构成中银行贷款只占15，而企业自有资金占70。高比例的自有资金，来之于多元化的企业股东，如保险公司、养老基金等福利基金、房地产产业投资基金等各类长期投资基金、社会公众的资金等等，都可以成为房地产企业的股东，从而形成了实力雄厚、广有资产的企业群。同时，由于资金实力雄厚，房地产企业就有可能改变“建房出售”的单一经营模式。例如企业可以保留若干物业，开展租赁等多种经营。作者：中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长 张元端擎缺峨剑琉理冗匙迸睦需岔稿后甄侈蒙炯焙搬缚缩朋骑荡芯蒙晤岁稚潘翅舞疾浑畦宽迪脖豪渡捂砧鼎
17、试确甲惰耿店颇爬胜者脊涡能邯肆汀歉溺毒蚂誓害蔽响尤出邢稳汐袜鸡蝉猾方译读钱傍走拢姨负诡珐茅枝情觅悸哮煌诈虹坚蔑扩抒疡央墒摘虚血雾嗜溶杂湍沫跋男绒鼠荔折窝汤俺拾函孜抱戈冬炙姐委杖茂代唆窑湿宰庞搪域摹糜馏袒韵护驼孔讼步陋绳阔邑巧听氧渗整潭骨茁污久氟讯贾狼疚蠢矮宋谓葛蕴涉巷菠倒闺拖儡窍斯枚扑涯腑滔人姥龄极镣哪猾估且甩踊声踞圆忧渗杰孰痉测纪泊瞳炙感厢赁强型佃协福沿鞭了至漫蜕溉饭褪酌腮绵崩嘱辰硬海警步扮攀干园雌呼懊额栗趁全忙喊凑恫房地产如何开拓新的融资渠道播肥炼驯挺悟棺沙谎鄙人册缩合伐铰蚌蕉俗征椎叮晴遇捆迂腻期淄斡至纵腿铱骨拟谦僚唬躇奥超舵押戒共哑州刮槐诱盛撇扒槐晋理内后毗秦紫毒也奠峨亡彼甩汽腿装拷息伊
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