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4、但目前我国房地产业发展中依然存在一些问题,并成为影响房地产业健康发展的关键因素。房地产市场供给失衡已成为影响国民经济发展的因素之一。关键词：房地产市场；小户型；供给结构失衡；国民经济一、房地产市场供给结构失衡的原因(一)开发商所认知的市场需求部分开发商认为,目前大户型在市场上需求较旺,市场需求决定了开发商愿意做大户型。近些年我国城市化率不断提高,城镇居民总数不断增长,全国城市化率在2004年达到41.75%；与此同时,城镇居民快速增收,2006年可支配收入达11759元。这些数据所给出的信息足以让人相信中国的城镇居民具有足够的消费能力。当把这些数据和持续高涨的房价做一简单的比较之后，就会发现城
5、镇居民所拥有的可支配收人是那么的微不足道。但是由于房价的持续上涨,市场上出现 了许多投机行为。以资金对房屋进行炒作,对现房进行大量的收购,给市场制造了需求增加的假象。不可否认,市场对于大户型是有一定的需求,但是需求量并不是很大。持续地进行大户型开发,不仅造成了高空置率,也给国家造成了经济上的不稳定因素。(二)开发商所面对的顾客群业内有句行话,“单价决定档次,总价决定客群”,因为高收人者的钱要比普通老百姓的钱好赚,多数开发商都会以“高品质”为幌子,把项目的客群定位为高收人者,对于单价较高的项目来说,如果户型做小了,会造成“有钱人看不上,没钱人买不起”的客群错位；但是房地产圈同样流行的一个营销寓言
6、是：为何感冒药没有100元这么贵的。大家都知道,药品市场上感冒药品牌很多,有专治嗓子疼的,有药效时间长的,有保证不打磕睡的,但是没有哪一个牌子敢把这些效能集于一身,其原因在于成本太高,售价太高,超出了消费者的心理价位。这个营销故事点出了很多产品在定位时容易出现的误区“过度营销”,即卖点堆砌得太多,超出了市场接受能力。大户型的病根也在于过度营销,开发商以为高端客户对居住舒适度要求很高,所以楼盘不但地段要好,配套要好,户型也一味地大起来。但是,一旦过高的价格超出了购买者的消费能力和心理价位,就会像“100元的感冒药”那样尴尬。(三)房屋开发前的面积设计一个项目的成本主要有3块:土地成本、建安成本以
7、及资金、管理、推广等其他成本。对于土地成本,同一个区域,容积率一样,大小户型的土地成本是一样的;对于建安成本来说,因为中小户型墙体、管道、门窗等更多,楼板的承重力要求也更高,中小户型产品建安成本要略高一些 ,一般比大户型产品每平方米高15%左右;对于资金成本、管理成本、设计费、税费等其他成本,中小户型产品与大户型产品都没有什么大的区别。同样的成本,售价却相差甚远,相对于小户型而言,大户型更容易做出品质,更容易包装,另外大户型产品多定位为高收人家庭,因此价格提升的空间较大。以哈尔滨市开发区为例,目前成本在每平方米2500元左右,如果做中小户型产品,单价卖到每平方米4000元就很难了,而做大户型,
8、定位为高档豪宅,再加上每平方米1000元左右的精装修成本,每平方米卖到7000元也是有可能的。由此可见 ,利润较低无疑是开发商不愿做中小户型产品的核心原因,但即使利润较低,相对于其他行业来说,做中小户型的利润仍然可观。如果做中小户型 ,基本能保证20% 以上的毛利润。20%的毛利润虽然不低,但对于“一夜暴富,一开就发”出身的开发商来说,还是不愿接受的。二、房地产市场对于国民经济的影响房地产业作为新兴的产业,对我国的经济发展起着举足轻重的作用。1998年,我国政府提出将住宅建设发展成为新的经济增长点,加大了城镇住房制度的改革力度。因此,一方面以住宅建设为主的房地产业,在拉动经济增长、扩大就业等方
9、面起到了积极的作用；另一方面,房地产业的快速发展,也得益于国民经济持续快速的增长、居民可支配收人的提高以及城镇化进程的加快。2004年,房地产投资完成额为13158.3亿元,同比增长28.1% ,经济增长中房地产开发投资拉动部分达到了2.70%，贡献率达28.5%。这显示出我国房地产业的蓬勃成长已经成为国民经济快速发展提供了强有力的保障和支撑,已成为我 国国民经济的支柱性产业，并且房地产业作为支柱性产业，产业链长、关联度大,能直接或间接带动多个上下游产业的发展，尤其是生活资料消费品的增长。房地产市场的健康稳定,不仅仅是一个行业发展问题，更关系到国计民生、百姓福利。同时我们也应当注意到，房地产市
10、场供给结构失衡对宏观经济的影响。(一)房地产业对经济增长的影响因素房地产业作为新的经济增长点，其投资规模的快速发展会促使固定资产投资、钢铁、水泥等行业的持续高增长，并对煤电油运等行业产生巨大的推动力，影响国民经济的协调发展。而作为一般投资品,像其他金融产品一样，其价格的极度不稳定性对经济的影响也是人们关注的热点。因此，应从房地产投资和房地产价格的冲击入手，分析房地产业的波动对国民经济的影响。随着房地产业在国民经济中的地位不断提高,房地产周期与经济周期之间的互动性越来越明显。因此，从宏观上把握房地产投资和经济周期之间的相互关系,显得尤为重要。在我国经济的转轨过程中,房地产投资和经济增长保持较强的
11、相关性,相关系数为0.81,同时也显示出房地产业先行于经济增长。作为先导性产业,各行各业的简单再生产和扩大再生产均受到房地产业发展的影响。另一个特点是房地产投资的波动幅度明显比经济周期的波动幅度大,1993年房地产投资完成额的增长率为124.9%,同年经济的增速为13.15% ,房地产投资增长近10倍地高于经济增长。可以发现,房地产市场供给结构失衡对经济会有一个负的影响。如日本经济在经历房地产泡沫以后,很长一段时间处于经济衰退期。针对目前我国房地产业发展存在的问题投资增长过快、房价过高的现象,表面看是得到需求高增长的支撑,可能短期内会推动经济的增长。但实际这种现象是由于房地产供给结构的不合理造
12、成的,现在一些城市的房价收入比超过了10:1,超出普通老百姓的消费承受能力,出现阶段性消费断层是迟早的事,那必然造成住房消费和投资增长的急剧下降。如果出现这样的情况,将会对宏观经济的持续发展造成极 大的危害。因此，对目前房地产业局部过热的现象人们必须给予足够的重视。(二)房地产投资对相关行业的影响经济活动中,各个行业间存在着广泛、复杂的联系，它们之间相互依存、相互影响，并直接影响国民经济的协调发展。房地产业作为支柱性产业，产业链长、关联度大，能直接或间接地带动上下游60多个产业的发展。据一些发达国家的统计,房地产业的产值每增加1 个百分点，就能使相关产业的产值增加1.52个百分点。在我国,每增
13、加1亿元的住宅投资,其他23个相关产业就会相应增加投入1.479亿元。基于这样的认识，这里选择在房地产业投资以及房地产业消耗占总消耗比重较大的几个上游行业的产量,来具体分析房地产业投资对上游行业的拉动作用。据估算,我国每年大约有25%的钢材、70%的水泥、40%的木材、70%的玻璃和25%的塑料制品用于房地产的开发和建设之中。近年来,房地产业的快速发展带动了小型材及线材的增长,同时框架结构的广泛应用使得房地产业 的发展对钢材的需求越来越大。由于房地产业的发展是钢铁行业主要的拉动力量，房地产业的快速发展能带动钢铁产量的迅速提高。需要注意的是,钢材产量的增长,容易形成一种长期增长的预期,会使得对钢
14、铁行业的投资增加,这些投资转化为生产能力后,如果没有需求支撑,将造成钢铁行业的生产能力过剩。因此要注意钢铁行业自身的可持续发展，避免盲目投资。房地产业的迅速成长,必然会增加对水泥的需求。但由于我国水泥行业产业结构不合理，随着需求的增加,投资了很多国家明令禁止的立窑、小规模预分解窑等。另一方面，我国石灰石的储量有限,如果不进行科学的规划,照现在的速度开采下去，将很难满足可持续发展的要求。因此，房地产投资虽然对水泥产量有拉动作用，但只有通过水泥业自身的产业结构调整，提高技术含量才能满足这种冲击带来的需求。玻璃行业与其他两个行业类似,由于玻璃的主要需求是由房地产业、汽车业拉动的，其中房地产业拉动所占
15、的份额较大，因此房地产业的投资对玻璃行业具有举足轻重的影响。由于玻璃生产的特点，各个企业不能在短期内大幅度提高产量。因此，这种冲击对玻璃行业的影响需要在较长时间才能凸现出来。结合上述三种行业情况,可以发现房地产业会给这些行业带来一个长期的影响,这是由于房地产业具有投资周期长的行业特征所决定的。而且房地产业作为主导型产业，不仅具有前向推动、后向拉动的作用，还具有侧向关联作用,可以带动众多产业的发展，从而推动经济增长。目前，我国经济虽然保持了持续的增长，但是内部存在许多矛盾,其中最突出的就是产业与产业之间、产业内部的结构不合理问题。因此，形成一个以房地产业为中心的，各行业协调发展的产业链,对于保证
16、经济的持续发展是非常重要的。参考文献：1国家统计局.中国统计年鉴(2005) M .北京:中国统计出版社,2005.2易宪容.中国房地产市场泡沫存在与否之争J.河南金融管理干部学院学报,2005(2):16.3约瑟夫.E.斯蒂格利茨.经济学M.北京:中国人民大学出版社,1996.4厉伟.房地产泡沫的形成机理、度量方式及其全球化影响兼论宏观调控背景下房地产政策的取得J.求索,2005(12):2022奈龟蛤阉删愁甩咀核疡诡壁忽玻蚤潘泉喇裤埋愉瓮切二旭派诧外鳞偶许岂陷纷傻吩筑忠仓扮艇弗躬侩句髓繁抱恩他甲举漱搂业婶汝棋刃揉呵锅湃眷挣经应涟藤扛删债察镀瓤逻饥条旧掣赊贷已霸脚阿疵冰猫忆胡钝玲羊居屑沫三符
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