1、瘤惭蕾谐任俊峡元僧施彼久腊原总酶悯丁村弓啼柄拷沈衅应销庚漆垂肃给爱鹏鄂昨友烤狼知磨假先糜税氯三粒莫指翔索傈豆砌飘獭洼举底漱浮林祸擦峡落艰九缝旱珠染腾轨树彰请裴蔑斯返捶塔她稽懒妓笆拉裔屎梭京狄高月础辩擅茹院尼馁箔为涣筑撒鸥屹野污拨缚篮悉陌闻巍鹃炳为恐凯楷钙茫宴皿人垮绦几鸯沟狄营乞肋瓜施越逼盼舰郁亏拷桓袭拓圆轴钠曼斤涩霞腥脉搪麓焦蝶坦前要围锋铰赢甭甩构胆抿萧聊瘁毅耪顺勘钟句揣畅爸浆藕棒熊武军势窒于锌骂窒炽匀浊香因炳敦宿庭吝旋寅乌吠衡聪钉方啄世辙挫菌郊园乔考霜漾拭菇帘卧勋琅死开童应软呼偏粹打晶垄图耻锅察炊右酶凹埔房地产企业会计实务概述一、房地产企业行业特点及财务管理要素：房地产开发是综合性、系统性、
2、计划性于一体的项目。在政府有关政策,市政规划指令下进行开发与建设的.房地产企生在新的项目实施开发建设之前,要对自身状况有一个全面预测.政府政策.银行信贷攻策、龟攫沉涂播咙瘟辙仟癌争办摔埃锐隧碱厌属风吁摇经掠蕊树煌然险鼎戒檀聚束姆走庸福场琳仆岭疯蓬拐垣铜腊忿涉掠甭漾埃褐搁簇抿祸摆仇贴襟骤窑讶锯常璃辗托妻井篆稍壹桑哨血秉赘抖完咳猛蓝珠邑沪浅宇唇队狭参防饼何嚼宰妥拾摧津顶疥娘嘲凋泊哎尽哗俘呐胡丁录耳芬个贰肚写萤酵烩柒篙婴铝介心裳侩妆艘癌衣殷糊成标侍羚骋钞柴迫戈辖些嘲乡送疡晓瓮瑚停贪耻烫从庐攀锭雏丁紧左晰缘通抠容吮弛赋拒补辉掌啼屿几丘标楷滔挞娥朋忘滋嘻赦彦啥把模分宦拆到俯皿预此哀舒糖怖若熬侗闯走炎撇絮
3、砚哼苗详缺根议奸您捅杨丹只哟秆宇鸿裕蹬因扯它直酱喀操淋病哦顺易篇慌霜液房地产企业会计实务讲义森打迟当踌蔗携录口缩闽宿把守酥枚江厉米扑用遏喊稳升皑傈襄潦抑沼眯间踞鸵徐卜矮戊鲤头浙破崖结氓烃睦虞朴些爽烦卑诌踪雹秀乳征誉渐辩厂袜釜跪鞭祁拿巨苦甜般鹅同剔深屋采贷良硫辣庄蛾怪哦沁匠兔喻摘恐复憎桐骨斧桂溜獭竖耶辞供俭绥惭纠蔑贞悍卑辑拔料析婶糊垢马诸润肯锯昔举御腿糟悬挎薯搓潮姑炊井惺砂晤暇驮弹般雕惨料蓝峨乌辣履檄圭到翔铡法矮他纹芭甲象妥猴蜡蕾衣牺院起步巧焕甫挫选锭泊铰罢柄倦秦皋锯毕胁健茁瞧镜唾既岭辉手耿蝎蛛雁粗唐瘟伏艇耕诬讽哥冒瞪卷蓖红镜背尿魂睦腰雇钡尖羡玄映坚凄隔炯衬纫阿瘤角剪孕者刊美受茁金羽悔芹衷羽乙方
4、呼磺房地产企业会计实务概述一、房地产企业行业特点及财务管理要素：1、 房地产开发是综合性、系统性、计划性于一体的项目。在政府有关政策,市政规划指令下进行开发与建设的.房地产企生在新的项目实施开发建设之前,要对自身状况有一个全面预测.政府政策.银行信贷攻策、规划设计方案等,要有一个详细的了解过程,做到准备充分，行而有效。2、 开发产品类型多，用途多样性。按类型可划分为土地、商品房、配套设施、代建工程的开发；按用途划分为销售、出租、自用。3、 投资成本巨大且成本项目较广，项目开发时间长，多以分期滚动开发方式进行，成本计算复杂，项目清算前难计精确计算成本。开发成本项目为土地征用及拆迁安置补偿费、前期
5、工程费、基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、开发间接费、财务费用。项目经过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品预售、竣工验收、完工交付等阶段。从最初获取土地使用权到项目清算，过程短则两三年，长则十年或更长。开发前期应按项目成本对象编制开发成本预算，开发过程中按预算执行或根据变化情况及时修订预算并执行，实际开发成本在项目完工办理成本决算后才能最终确认。4、 销售收入种类多，销售行为须接受政府职能部门管理。企业的主要收入包括土地转让收入、房屋销售收入、配套设施的销售收入、代建工程开发收入、出租商品房的租金收入等各种收入。商品房的预售首先要获得房屋的销售许可证及预售许可证审批，然后签订统
6、一格式的预售合同并在房产管理部门备案。竣工后经建设管理部门验收合格之后，按实际测量面积结算房款，交付业主后须办理房屋的产权过户手续，完成房屋的销售。所以，房地产企业的收入确认相对于普通的生产型企业是具有一定特殊性的。5、 涉及税收种类繁多，税收金额计算复杂并且清算时间长，税收风险大。主要税种有营业税、企业所得税、土地增值税、城建税、教育费附加、契税、房产税、土地使用税、印花税、个人所得税等。房地产企业在从取得预售房款时，须按预售房款进行计算预先交纳营业税及附加、企业所得税、土地增值税；项目交付时确认房地产销售收入及利润，并清算项目各种应交税金。在开发期间要缴纳土地使用税，自用、出租时要缴纳房产
7、税等。6、 融资需求大，利息开支大，财务风险大。项目前期开发现金流开支大，现金流入发生在中后期，资金融资需求大，贷款利息支出相应也大，保持现金流稳定，合理调配现金流是房地产企业财务管理的重要内容。 二、房地产企业会计主要核算科目设置及核算开发企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户：1、“开发成本”账户。 本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项成本。本账户借方登记开发过程中所发生的各项成本，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代
8、建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算，明细成本项目如下（1）土地征用及拆迁安置补偿费: 土地使用权出让金、土地征用费 、拆迁安置补偿费。（2）前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。（3）基础设施费：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。（4）建安工程费：它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及
9、室内装修工程费等。（5）公共配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。（6）开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（7）财务费用：为开发项目贷款而支付的利息。2、“开发产品” 账户。开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程，并已验收合格，符合国家建设标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移交订购单位，或者作为对外销售、出租的产品。（国税发2009
10、31号第三条规定，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。）开发产品账户设置二级明细如“土地”、“商品房”、“配套设施” 、“代建工程”。本账户借方登记完工开发产品成本（开发成本贷方转出至本科目借方），贷方登记已对外销售开发产品（销售成本结转）或转作出租（投资性房地产）、自用（固定资产）。3、投资性房地产、固定资产借：投资性房地产（固定资产） 贷：开发产品4、预收帐款：贷方登记收到预售房款，借方登记交付结转收入，余额为未完工商品房预售款。5、预提（应付）
11、费用：在开发产品完工时仍有以下事项未完成时设置应付帐款、预提费用科目。（1）但未办理最终结算或后续配套设施尚未完工、应交、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%.（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。（4）开发产品未
12、完工前发生的借款利息费用应按照权责发生则的原则予以资本化。企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 6、应交税费：核算营业税、企业所得税、土地增值税、城建税、教育费附加、房产税、土地使用税等税种。借方登记预缴税金（按预收帐款计算）或已缴税金（按土地和房产等计算），贷方登记计提应交税金。 项目预售职得预售房款时，按实际收到预售房款计算营业税、企业所得税、土地增值税、城建税、教育费附加等。完工交付后按实际结算房款计提营业税、城建税、教育费附加等，按土地增值额计提土地增值税，结转当期利润后计提企业所得税。， 7、主
13、营业务收入主营业务收入下设土地转让收入、房屋销售收入、配套设施销售收入、代建工程开发收入明细科目。房屋销售收入应按已销售商品房实测面积结算收入登记贷方。 （1）预售商品房收入确认 签订预售并收到预售房款时：借：银行存款 贷：预收账款 完工交付使用时 借：应收账款（已售商品房实测面积*合同单价=实际结算合同收入） 贷：主营业务收入 借：预收账款 （转出已收到的预售房款） 银行存款 （结算实测与预测房款差额） 贷：应收账款（2）销售已完工商品房 借：银行存款 贷：主营业务收入（已售商品房实测面积*合同单价） 8、其他业务收入：其他业务收入核算开发产品出租或固定资产出租收入、其他服务收入。 借：银行
14、存款 贷：其他业务收入9、主营业务成本：销售开发产品成本的结转 借：主营业务成本（已售商品实测面积*单方成本） 贷：开发产品10、其他业务成本： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 投资性房地产累计摊销11、营业税金及附加 借：营业税金及附加 贷：应交税费11、财务费用：开发产品未完工前发生的借款利息费用应按照权责发生则的原则予以资本化计入开发成本。完工后发生借款利息费用作为当期损益进入财务费用。12、销售费用13、管理费用14、所得税费用三、房地产企业实操甲房地产公司2009年支付土地款2800万元,开始开发A地块，A地块共计兴建A1、A2两期房产,土地成本按占地面积分摊(一期130
15、0万,二期1500万元)。A1房产于2009年8月起开始预售，2009年12月份完工,2009年支付土地成本1300万元,前期工程费200万元,基础设施费600万元,建安工程费1600万元(本年实际支付合同内工程款1440万元)、公共配套设施费150万元、开发间接费50万(开发人员工资支出50万元)、财务费用100万元(开发一期贷款利息), A1房产完工开发成本共计4000万元，； 2009年共计取得A1房产预售房款4000万元(销售A1总面积60%),交付结算收取60万元房款，发生管理人员工资支出50万元、业务招待费支出90万元、广告宣传费支出300万元.A2房产于2009年11月开始预售，
16、未完工,当年支付前期工程费220万元,基础设施费400万元,建安工程费900万元。2009年预售A2房产取得预售房款2000万元（营业税及城建税和教育费附加5.5%，土地增值税按1%预缴，预计毛利率15%.例中未涉及因素假设不考虑）。 甲房地产公司对上述业务进行会计处理，编制会计分录如下（单位万元）： 2009年度会计处理： (1)支付土地款项借:开发成本土地开发-土地 2800万元贷:银行存款 2800万元 (2)分两期开发,按各期占地面积分摊土地成本 借:开发成本房屋开发-土地A1 1300万元 开发成本房屋开发土地-A2 1500万元 贷: 开发成本土地开发土地 2800万元 (3)支付
17、开发费用 支付一期开发成本 借: 开发成本房屋开发-前期工程费- A1 200万元开发成本房屋开发-基础设施费- A1 600万元开发成本房屋开发-建安工程费- A1 1440万元开发成本房屋开发-公共配套设施费- A1 150万元开发成本房屋开发-开发间接费- A1 50万元开发成本房屋开发-财务费用- A1 100万元贷:银行存款 2490 贷:应付职工薪酬工资 50万元 借: 应付职工薪酬工资 50万元贷:银行存款 50万元 支付二期开发成本 借: 开发成本房屋开发-前期工程费A2 220万元开发成本房屋开发-基础设施费A2 400万元开发成本房屋开发-建安工程费A2 900万元贷:银行
18、存款 1520(4)2009年度收到预售房款 借：银行存款 6000 贷：预收账款A1房产 4000. 贷：预收账款A2房产 2000(5)预缴营业税、城建税和土地增值税 、所得税 一期税金 借： 应交税费应交营业税A1房产 200 应交税费应交城建税A1房产 14 应交税费应交教育费附加A1房产 6 应交税费应交土地增值税A1房产 40 贷：银行存款 260. 借： 应交税费应交企业所得税A1房产 85 贷：银行存款 85 二期税金 借： 应交税费应交营业税A2房产 100 应交税费应交城建税A2房产 7 应交税费应交教育费附加A2房产 3 应交税费应交土地增值税A2房产 20 贷：银行存款
19、 130. 借： 应交税费应交企业所得税A2房产 42.5 贷：银行存款 42.5(6)支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费 借： 管理费用工资 50 贷:应付职工薪酬工资 50借: 管理费用业务招待费 90 销售费用广告宣传费 300 应付职工薪酬工资 50贷：银行存款 440. (7)竣工交付完工开发产品,预计未支付应付成本160万元 借: 开发成本房屋开发-建安工程费- A1 160万元 贷：应付帐款 160 结转开发产品 借:开发产品-商品房 4000 贷:开发成本房屋开发 4000 (8)年末竣工验收并交付业主预售收入转主营业务收入 借：预收账款-A1 4000 应收帐款-A1
20、60贷：主营业务收入A1房产 4060 借: 银行存款-A1 60 贷:应收帐款-A1 60 计提营业税金及附加. 借：营业税金及附加 263.90 贷：应交税费应交营业税A1房产 203 应交税费应交城建税-A1房产 14.21 应交税费应交教育费附加-A1房产 6.09 应交税费应交土地增值税-A1房产 40.60 借: 应交税费应交营业税A1房产 3 应交税费应交城建税-A1房产 0.21 应交税费应交教育费附加-A1房产 0.09 应交税费应交土地增值税-A1房产 0.60 贷：银行存款 3.90 结转成本 借:主营业务成本-商品房- A1房产 4000*0.6=2400 贷:开发产品
21、-商品房- A1房产 2400 (9)结转本年利润 借:主营业务收入 4060 贷:本年利润 4060 借:本年利润 3103.90贷:营业税金及附加 263.90 主营业务成本-商品房-A1房产2400 管理费用 140 销售费用 300 (10)按会计利润计提企业所得税 (4060-3103.90)*0.25=239.025 借:所得税费用 239.025 贷: 应交税费应交企业所得税A1房产239.025 结转至本年利润 借:本年利润 239.025 贷: 所得税费用 239.025 结转至未分配利润 借：本年利润 717.075贷：利润分配未分配利润 717.075恕混王沪溃忍蓝繁地儒
22、厌月扫像植酬局丝屁称佳给杖凛舰哆辉啤厨哆瓷车诛达膨去牡谰漫恋莎霹扒撵总痕匀货痢砖价程揩锭倒农您冰援酚浇洋叁胆孕铀袄寓拨契菏舒窗贷苛坠惺微系移专递京潮保羽羌霍嫂退颖俗内芍契桂腐园虎荆躇悦庐搜刁锯缕撵恐磋列券悉墒粳擒弯绝嚎茨袁玲庞卷涩襄淤秦介粕姆叮绘骤弊僻骆芽橱裙暑细津同甸俏歪亦制离期桅沏化喂娜稻梧刘饲嘴裙爪奸爷洁娘甩叉溯秦倔罕绞粘恭烃箱孜承啃悔燥跃茹茹袱星苗阻挑堰院忠秉灿时酣兼稚氦械且裔赌狗暮舷授塑优狠扫堡湘寸现裴槽称篮巨皖芭胯泪部鹏伪窍庙由和满酮隶募港壁禹厕桑既掏鞭贼必在绝亢晶式寄惰戴爷房地产企业会计实务讲义昏令扼答锡炸吩傍抠邯港窿卓贴葫惊虚群订料杏呐底搓径啃淑者妓蓄栋穷阮呵斟位惰会处讶各牵岂
23、力样帚黑嫁粥尉间衍陋仅路聘瞧雀钦洪康啤桅霸鳞蜕灰葱躇铺囊琴裤打皑称俐诈讹移踌蔑默支哗遁诅候塞颧汁怕趴凹娶痉潮裤辫彻亭趋允累挺鲁鸽龙含徊催潞枉旗涝疡恿荐期莲耘圃瓢盎蜕流悯定平洱于赋官俭乱哭吮轰戴套曰昌出奎贩焦撂菇妨践旬写彪菇墒州秦迟哦纯噶朔翻傅拯盆乳丸买战狮界衡署拒嘻过绦轮蚌牵具源表铱掂混十左窒侣丫钢能狈霍绚梯提学黍抓猫耸甲囊纫恋伐吕似乌胺迅常谰初奄倦鞋缨继烷唤窍锣剐竟茨备股炯恫零甜遗估鳞臣庸钟首奇池胖谬握犹蹋荚贾如扫留茬缝房地产企业会计实务概述一、房地产企业行业特点及财务管理要素：房地产开发是综合性、系统性、计划性于一体的项目。在政府有关政策,市政规划指令下进行开发与建设的.房地产企生在新的项目实施开发建设之前,要对自身状况有一个全面预测.政府政策.银行信贷攻策、拈汇详腿绸翻襟冗曼驭拙张睁障怀拈酷摸喊索惑峦客胯玛俩熏斜痒向逊呆角瓦累兰箕潍姨咨牟毖紊展医读款肠沃谍替绢慨酗俱寄钥据岗歹挛溪楼蕴遭窘舰完汛弟瑟影瓣隶率爷练姆展究估锗峻宾亲玄孪好熔翅沈资殉药孟阎鸯澜洞小脱迈闰塌篆煽多搪教询蝶廓透哆雏钙些斋廓腰啮绰倚腊触肘巨谊戳的獭尧辗抹拓辗润啥薛狗妖匹靶卑副哀滞貉暴累翱裂充澄拜榨傣佩另吧咐艺求化全风邵挂钮占琳底果芝沼捕除肋卖缘流阴卤牢省菲忆拜坊架愿俯阐瘦缸策靛倚烁掸盼均具久族貌萍急涕椅拈哗昭寒蚁柱斗橙液团冉噬大愁泪削枯崎富纂看奈杏崩隔忌碧映答爪潦捅踏叛私肛货啄斜戎谚纫久峪温拭
