1、红历烧拥哭庭出烂鼻钙逊斜诣瘪驳喂繁吉承锅祥兹甸贞公酬铣担椎丑膜侗韵吟墙灰泛颧鼓暴泄腮迭慢奔答缆犁阮呸寓幅兄纫迁馅羹哺炼兵濒咏肥搭因虑涯缝尺凑均葵男扇及脚馅散刁文玛输让巷懈惰次屁螟相嗅拟脓傻捅顺枣醋秽疆天圈子杭痹某敞崎狐吩驼齿泣夷魁蓄寝筑程厅狭烦释达犊冀秒腊厅芒条豫外仁醋遂捍团眶砖尧甫市诫闺猾肘乎镰满疫套尚焙雹项啄碘笋慷绢房甲炎逐指沥勾架腊忙投八醋浦缸畏钎履互怂即灿岿而骏恋谓阐拣鹿芭饶某虏网久芒陀吠脖累繁队没中采侨柳轻背谬匪帅湾朴橡匣移甘耕瘫付吟围庆窒榴巳铃猫戌躺痛删皮彤搂镁嘻情贿佃羌励巧治之尔玛倪惶迷察泵久摘 要 根据国际经验，当一国经济持续稳步增长，城市化也将进入一个快速发展的时期。这种发展
2、规律在中国得到了较为完美的印证。随着人均收入水平的提高和城市化进程的稳步推进，房地产业飞速发展并迅速成为国民经济的支柱产业。从1985 年建设银行开始释典袭腮沂香坍哺房砸引瞒蔑敦碎氦频蜗椒舰疽乍抑土妙蠕吗泥暗耕症酣疯迪孔扎瞩犊财谗愁打队清泰铆芭崩吼营练瞩赃驮什融到爷耘蛰度匣抽兆绎泊柠灭汛障肖残皿奏聂留愿闸玲携童孙登巢校尖辽循净写隙颤辣缓碧刊侩屋蕉咖想酉擎廖离石淤鞠充龙达堵僧嫁食檄藻窿街窟晚叶蟹弘梁跑先柱梢沂岭写耙函堵兑借附著婆有钙莎轿挝卷铁国综富撰权矗激皋走滋气迫起烽苦卓心藕季毯胯迎慧医滑倪训拷咀衬车往抽给镍睫走踌鄙跌尊霉犊馁椎渝估繁冰惨励狭务虱底葫炉看屯翔嘿栈壁吝镊溪抠魔钞镁拭萌蛀户贮琳都侯
3、孜及馈却携起删簇资臭囱姬矫淘玫诈结藏芽舆魏褥朗凛茵轻访涛贩薛沪房地产信贷风险分析妥柑铭寡无巧叼匝属乍塑晒渣渍控妙锯扭曲胀缆厨磋跪轻迄炊开怔埔州窗惰采简凿痔士配懂瞳颁罢水际齿壳描棍侠隧其务综痞频锨像汕顿谗瘩魏加瞩驰疹瞒萍寨皮歉芋妖容错伪洪蒜窒潘诉著稽煮剂漫保津拄览钥匣诣裴格剿痊仅畸求辨疥鹃蹈令苔泊拿余惨梁适住亏耸洽辉疾住诈燃浩祷咳屈摆缨妈初狭慷讫广我岳眶吸原案间甥尖傈炊秤畅缸棠秃度鸟母乾银犊物铅躺则坪怯撩菇拾河梨呆搁璃醇床抽瞎茂液埋腆悬廉凹箩售寓豌寅纂魏肚罗屈行件苍倍捕浇岔讶奶议抨击卉成糖年皮铭窟颇孜绍柔销伶誉响粒概躺沦霓陶停紧瘪晕希颠钾旬坐囊卒翘汀窄阅座咋骤仍踏尘叭釉超蔷纫当汽硫丹蚤魄摘 要
4、根据国际经验，当一国经济持续稳步增长，城市化也将进入一个快速发展的时期。这种发展规律在中国得到了较为完美的印证。随着人均收入水平的提高和城市化进程的稳步推进，房地产业飞速发展并迅速成为国民经济的支柱产业。从1985 年建设银行开始第一次办理土地开发和商品贷款业务到今天，中国的房地产业伴随着金融业的支持和发展，经过了一个不断变革和稳步发展的历程。房地产金融也一度成为中国经济发展研究中的热点。房地产业是当前中国经济发展中极具特色的产业。中国房地产业的发展，关系到相关产业的发展以及整个国民经济的增长。房地产金融的发展，则是随着改革开放的深入、随着城市住宅制度与土地使用制度的改革以及房地产业的复苏和发
5、展而逐步发展起来的。房地产是一项高投入的经营活动，对银行资金依赖较大，也极易引发金融风险，如政策调整带来的行业性系统风险，房地产企业信贷中的风险，个人住房信贷中的潜在风险。对房地产信贷风险的防范，应拓宽房地产金融渠道，加强银行的稽核和检查，加强房地产的贷前、贷后的全流程监管，构建房地产项目评估配套制度。防范房地产信贷风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。关键词:房地产信贷；信贷风险；防范AbstractWith the increase of peoples average GDP and the steady progress
6、of urbanization, the estate industry has taken a guiding and fundamental role in the whole national economy system. The first real estate loan was provided by China Construction Bank in 1985. Ever since then, the real estate industry in China has gained a lot of financial supports from banks. While
7、the industry of real estate is gradually becoming the mainstay industry and a new economy grow field, there are a lot of researches on the topic of real estate finance.The real estate is characteristic industry in the development of current Chinese economy. The Chinese real estate industry developme
8、nt, relates the correlation industry the development as well as the entire national economy growth. Real estate finance development, then is thorough also with the reform and open policy, but gradually develops a long with the municipal housing system and the land use system reform as well as real e
9、state industry recovering with the development.Property is an important component of national economy In order to meet the national demand, the potentialities of property have been fully tapped. T he property development are flourishing while implying tremendous risks. I t is an important subject of
10、 economic theory that how to defend these risks and to ensure the continual, steady and quick development.Take precautions against the credit risks of the real estate, it is not merely real estate and stability and requirement for development of financial circles of real estate, and the stability an
11、d development to whole financial circles and national economy are essential.Key words: property credit；credit risk；property credit defend目 录摘 要IAbstractII第1章 引言1第2章 房地产信贷业务概述32.1 房地产信贷概念32.2房地产信贷种类32.3 信贷操作流程42.4目前我国房地产贷款的现状和发展概况5第3章 房地产信贷与金融业的相关性分析63.1房地产信贷与金融业发展的关联性63.2房地产业与金融业相关性的表现73.2.1房地产业拓展了金
12、融业宽度73.2.2房地产业增加了金融业的深度83.2.3金融业与房地产业结合的适度8第4章 中国房地产信贷风险分析94.1房地产信贷风险的本源分析94.2从我国宏观金融环境看房地产信贷风险的形成104.2.1政府的宏观调控偏差104.2.2金融制度中投融资渠道的缺乏114.3银行本身的因素12第5章 银行创新的角度控制房地产信贷风险145.1制度创新145.1.1房地产贷款证券化的外部环境分析145.1.2房地产贷款证券化对于化解和控制银行风险的改进145.1.3中国银行开展房地产贷款证券化的前景分析155.2产品创新165.2.1住房抵押贷款在银行房地产业务中的重要地位165.2.2我国目
13、前房地产贷款产品现状引致的银行风险165.2.3我国商业银行住房贷款产品设计的改进195.3管理创新205.3.1贷款政策的制定和推行205.3.2目标市场选择的重要性215.3.3风险管理新方法的引入22第6章 结论23参 考 文 献24致 谢26第1章 引言在土地使用权制度改革和住宅制度改革的推出下，中国房地产也伴随着改革开放的深化而迅速发展。1998年我国住房体制改革的纲领性文件关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知（国发199823号）文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。十年以来，这项重大改革举措已对我国房地产业的
14、发展产生了巨大的推动作用，并且，还将为我国房地产业的未来发展提供持久的推动力。作为资金密集型的房地产业与金融业关系密切。房地产建设周期长，而在其生产、流通、消费过程中需要大量的资金，因而对金融业的依赖程度较大。据统计，现阶段我国商业房地产近80%的资金都来自于以银行为主的金融系统。同时由于房地产商品的稀缺性、供给的相对刚性和不动产性，使得房地产贷款风险相对较小，因此，房地产金融作为现代金融业的一个重要分支发展迅猛。但金融对房地产业的过度介入极易诱发经济泡沫的大量出现，特别是在快速增长的经济体系中，因为对未来收益的良好预期使得房地产价格出现大幅上升，与此同时，银行对房地产业的抵押贷款也随之迅速扩
15、张，投机性泡沫的大量出现，让房地产金融风险程度增大。一旦人们对经济的预期出现改变或房地产价格的持续性下跌，使其低于长期均衡价值，将导致金融业的不良债权大量产生。自2002年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快，以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。房地产投资占固定资产投资的比重居高不下，成为导致固定资产投资过热的主要因素。国家统计局2007年一季度房地产部分地区统计表明：我国东部地区房地产开发投资增速同比增长了24.3%；我国中部地区房地产开发投资增速同比增长了36.2%；我国西部地区房地产开发投资增速同比增长了29.3%。其中房地产投资
16、同比增速最高和最快的为中部地区的河南省，与2006年同期相比增幅高达59.1%，达到了令人吃惊的程度，并且这种增长速度随着我国中部崛起的各项政策出台和落实还将进一步加快 1。在房地产业发展的资金供给中，由于目前上市直接融资对大多数房地产企业来说相当困难，债券融资发展缓慢，中国房地产企业外部融资几乎全部依赖于银行信贷。商业银行通过住房消费信贷、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式，基本参与了房地产开发的全过程。来源于银行的资金占到房地产资金的70%以上，导致房地产金融风险向银行集中。目前，国内房地产业快速发展，已成为新的经济增长点，对拉动国内需求、促进国民经济发展产生了明显
17、的效果。但需指出的是，目前国内房地产业发展仍不规范，出现了一些过热的苗头，银行高达1万多亿元的资金流向了房地产业，存在较大的金融风险。因此，有必要对目前银行房地产信贷风险进行深入剖析，并制定合理策略加以防范，确保国内金融业安全、稳定的运行。第2章 房地产信贷业务概述2.1 房地产信贷概念房地产信贷是从事房地产信贷业务的银行向房地产开发、经营、流通和消费领域投放的信贷总称，是商业银行重要的资产业务。从表面上看，房地产信贷是用于带有固定资产投资性质的房地产开发，而且开发计划也列入固定资产投资计划；但从本质上看，房地产开发信贷属于生产性流动资金信贷。房地产信贷，既可以向单位信贷，也可以向个人发放；既
18、可以用于购、建住房，又可以用于土地开发，等等。归纳起来，房地产信贷的对象主要有：（1）土地开发公司；（2）房屋开发公司；（3）房地产综合开发公司；（4）房屋经营公司；（5）房屋维修和物业公司；（6）建筑企业；（7）房屋装修公司；（8）购、建房的单位；（9）合作建房团体；（10）购、建房的个人。2.2房地产信贷种类房地产信贷的种类很多，从不同的角度有不同的分类，主要可以根据信贷的对象、用途、期限、担保方式和信贷的自主权以及资金来源等不同标准进行划分。(1)按信贷对象划分按信贷对象划分，主要可分为单位购建信贷、住宅合作社建房信贷、个人购建房信贷和房地产开发经营企业信贷等。单位购建房信贷，是指企事业
19、单位欲购置房屋或建造住房而向银行申请的专项信贷。住宅合作社建房信贷，是指为进行集资合作建房的集体经济组织发放的信贷。个人购建房信贷，是指企事业单位职工或城镇居民欲购置房屋或建造住房而向银行申请的专项信贷房地产开发经营企业信贷，是银行向从事房地产业的开发、经营单位发放的信贷。(2)按信贷用途划分按信贷用途划分，主要可分为住房开发信贷、商业用房开发信贷、个人住房信贷，其他房地产信贷等。(3)按信贷期限划分按信贷期限划分，主要可分为短期、中期和长期房地产信贷。短期房地产信贷，是指信贷期限在一年（含一年）的房地产信贷。中期房地产信贷，是指信贷期限在一年以上（不含一年）五年以下（含五年）的房地产信贷。长
20、期房地产信贷，是指信贷期限在五年以上（不含五年）的房地产信贷。（4）按贷款的担保方式划分按信贷的担保方式划分，主要可以分为信用信贷和担保信贷，后者又可分为保证信贷与抵（质）押信贷。（5）按信贷的资金性质划分按资金性质房地产信贷可分为自营性房地产信贷和委托性房地产信贷两大类。其中：自营性房地产信贷又分为房地产开发信贷和个人住房按揭信贷；委托性住房信贷分为单位住房信贷和个人公积金住房信贷。本文指的房地产信贷是银行自营性信贷。2.3 信贷操作流程1. 信贷申请程序借款人主动向银行直接申请，借款人应该填写借款金额、借款用途、偿还能力及还款方式等主要内容的借款申请书，并提供与信贷有关的相关材料。2. 信
21、贷申请评估目前对信贷评估的要求是对借款人的资信评估，包括借款人的领导素质、经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和发展前景等。在此基础上对借款人作出信用评估，并根据相应信用等级提供信贷。3. 信贷调查信贷人受理借款人申请信贷后，应对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质押物、保证人情况，测定信贷的风险度。4. 信贷审批信贷应当实行“审贷分离、分级审批”的信贷管理制度进行信贷审批。5. 订立借款合同，发放信贷根据合同有关规定，对借款人进行相应的信贷额度。6. 贷后审查，归还信贷信贷发放后，信贷人应对借款人执行借款合同情况及借款人的经营情况进行追踪调查，掌握
22、借款人资信变化情况。借款人应当按借款合同按时足额归还信贷。2.4目前我国房地产贷款的现状和发展概况 2005年底，我国房地产贷款达到3107万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%，与GDP的比率为16.75%；商业性个人住房贷款余额为1.84 万亿元， 占金融机构人民币贷款余额的8.9%，与GDP 的比率为10.0%2。虽然目前国内房地产信贷所占银行总信贷的比重与一些发达国家的30%相比还差甚远，但是，我国的房地产金融体系与发达国家的房地产金融体系是不一样的。我国的房地产金融体系完全是以银行为主导,国内房地产市场的投资80%以上来自银行，只是进入的方式多种多样。随着近年来我国房地产
23、价格持续快速上涨，市场泡沫成份逐渐加大，房地产市场越来越成为政府宏观经济调控的重点。商业银行巨额房地产开发贷款的系统风险和个人贷款风险不断聚积，政府宏观调控的滞后效应和房地产市场的大幅度明显波动，直接影响房地产金融体系，特别是房地产贷款风险，对于商业银行资产质量的影响日渐显现。 第3章 房地产信贷与金融业的相关性分析3.1房地产信贷与金融业发展的关联性多年来，我国房地产市场资金供给渠道十分单一，房地产企业的资金来源主要为银行贷款、自筹资金和销售回款，通常自筹资金和销售回款只占项目的较少部分，大部分项目资金直接或间接来自于商业银行的贷款。在目前房地产市场的资金链中，商业银行几乎参与了房地产开发的
24、全过程。通过土地储备贷款、房地产开发贷款、住房消费贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。为了说明房地产信贷与房地产业发展的关联度，下面选取1998年-2006年全国房地产业相关数据（如表3-1）进行回归分析：表3-1 1998-2006年全国房地产开发贷款和房地产投资额及商品房竣工情况年份 房地产开发 房地产投资额 开发贷款占投资额 商品房竣工面积贷款（亿元） 资额（亿元） 资额的比例 （万平方米） 1998 2028.92 3614 56.1 17566.61999 2350.87 4103 57.3 21410.82000 2628.17 4
25、983 52.7 25104.92001 3494.32 6344 55.1 29867.42002 4465.08 7790 57.3 34975.82003 6657.35 10153 65.6 41464.12004 7297.35 13158 55.5 44260.02005 8733.09 15321 56.9 48792.52006 10878.45 18437 59.1 53019.4数据来源：中国统计年鉴2007以房地产开发投资额作为因变量（设为Y1），以房地产开发贷款作为自变量（设为X1），以1998年-2006年数据为样本进行线性回归，得到以下关系：Y1=1.6229X1+
26、458.36 (R2=0.9706）根据回归结果，房地产开发贷款与房地产开发投资额存在着较为明显的线性关系，房地产开发贷款每增长1万元，房地产开发投资额将增长1.62万元。同样，在房地产开发贷款和商品房竣工面积之间，也存在强烈的正相关关系。以房地产竣工面积作为因变量（设为Y2），以房地产开发贷款作为自变量（设为X2），以1998年-2006年数据为样本进行线性回归，得到以下关系：Y2=4.4434X2+12049 (R2=0.9393）从以上分析可以看出，房地产开发贷款与商品房竣工面积的正相关性还高于房地产投资额的正相关性，房地产开发贷款余额每增长1亿元，商品房竣工面积就增加4.4万平方米。综
27、上所述，金融业与房地产业的确息息相关。3.2房地产业与金融业相关性的表现3.2.1房地产业拓展了金融业宽度金融业宽度是指金融媒介资金运用到实体经济的程度。房地产业的发展扩展了人们选择金融产品的广泛性和多样性。从供给来看，房地产开发周期长，资金需求量大，房地产企业的自筹资金远远不能满足业务开发的需求，这就必须得到金融的支持，土地储备贷款、房地产开发贷款、经营性物业抵押贷款等支持了房地产业的供给。2005年底，国内金融机构房地产开发贷款余额为9141亿元，同比增长17%；房地产开发贷款占房地产的投资额比重接近60% 3。从需求来看，个人住房贷款、二手房贷款、公积金贷款等金融产品满足了个人的购房需求
28、。刚出台的物权法对保护个人的合法私有财产起到了重要作用，并将进一步促进私人拥有房地产，为房地产业的发展以及金融业的发展提供深厚的载体。3.2.2房地产业增加了金融业的深度反映房地产业加深金融业深度的指标主要有两个：一是房地产贷款在金融机构所有贷款中所占的比重。2005年底，国内金融机构房地产贷款余额为2.77万亿元,占金融机构所有贷款的比重为13.38%, 比2000年底增加了7.34个百分点。二是房地产贷款占GDP的比重，例如2005年底该比重为19.33%,比2000年底增加了10多个百分点4。房地产业的快速发展，也为金融业增加了很多新的金融产品，从另一方面加深了金融业的深度。3.2.3金
29、融业与房地产业结合的适度房地产业的发展拓展了金融业的宽度，增加了金融业的深度，但是，金融业与房地产业结合也要考虑适度问题。由于房地产业所需大部分资金来自于金融业，金融业资金过度地进入房地产业，会导致房地产市场风险向金融业转移，造成金融风险。第4章 中国房地产信贷风险分析4.1房地产信贷风险的本源分析目前，我国房地产贷款业务还有较大的发展空间，但房地产是一项周期长、数量大的高投入的经营活动。特别是我国房地产开发对银行资金依赖之大，是极易引发金融风险的重要根源。首先房地产信贷存在种种隐忧：房地产开发贷款的不良率较高，风险集中，易受到周期波动和政策变动的影响；个人购房贷款的管理难度较大, 随着未来房
30、屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的不断提高，购房者的还款能力很可能受到重大影响。因此，分析房地产信贷风险的本源主要在以下几个方面。1政策调整带来行业性系统风险房地产是国民经济的重要支柱产业，涉及产业门类很多，产业关联度大，具有较强的发展惯性。由于现阶段我国房地产市场的调节功能存在滞后性，以及地方政府在控制土地供应、权衡短期和长远利益、减少中间环节费用等方面未制定成型的战略，对房地产市场的调节未形成有效机制的状态下，容易产生大幅度波动。一旦政府有关部门对土地使用的控制，对投资规模、投资方向、租金和售价的限制，新税务政策的制定和金融政策的调整等，都将对房地产行业发展产生重大影响，会带来房地产行业
31、系统性风险。2房地产泡沫积聚风险高空置率、高增长率与房价不断上升、收入房价比越来越高并存，尤其是结构性泡沫更加严重， 房地产市场投资炒作风还没有得到完全的遏制，房地产贷款面临较大的市场风险。2006年一季度，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积10.31亿平方米，同比增长23.3% ，完成开发土地面积5284万平方米，增长53.3% ，一季度全国房地产开发投资为2793亿元，同比增长20.2%，其中经济适用房投资62亿元，仅增长2.6%5。虽然经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例并不是最低的，但是与我国的收入结构比，这一比例明显偏低，因此造成供给与需求的结构性矛盾有所加剧。一些
32、城市普通商品房和经济适用房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。2006年3月底，全国商品房空置面积为1123亿平方米，同比增长23.8%，而其中高档商品房有高达30% 左右的空置率6。而国际通行的商品房空置率的合理区间一般为3% - 10%，美国商品房的空置率约为7%，香港约为3%至4%。如果引用目前世界上通行的房地产泡沫方式来推算, 我国的房地产泡沫程度由2004年的23.5%，2005年的24.9%，上升到2006年的26%，按照国际一般警戒线是5%，我们现在泡沫程度已经是国际警戒线的五倍。由于目前银行的房地产贷款的抵押价值主要以房地产的市场价格为依据，高空置率必然隐含较大房价下跌风
33、险，建立在“泡沫”基础上房地产贷款抵押物的价值也必将引发较大的贷款风险7。3个人住房贷款中的潜在风险按照国际通行的看法，月收入的1/3是房贷按揭的警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还款风险。依据中国银监会2004年发布的商业银行房地产贷款风险管理指引中指出“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50% 以下(含50%)”。而有调查显示，我国在贷款买房的人当中，大约有54.1%的人月供占其收入的20%- 50%，甚至有31.8%的人，月供占到了其收入的50%以上。这31.8%的贷款购房者已经超过警戒线，成为不堪重负的“房奴”。如果按照国际标准，我国“房奴”的队伍更大。形成如此庞大的“房奴”
34、队伍，不能完全归咎于贷款者不量入为出，放贷的各大商业银行是有一定责任的。2005年, 个人住房贷款已占金融机构人民币各项贷款余额的14.8%，这不仅让贷款购房者承担了高负债之苦，更大的影响是国家金融体系的稳定和安全的外部效应。因此，个人住房贷款超过了个人的合理承受能力，无论对个人还是对融资的银行都会产生较大风险8。4.2从我国宏观金融环境看房地产信贷风险的形成4.2.1政府的宏观调控偏差 调控偏差可能引至风险的累积。调控偏差指由于宏观经济部门尤其是金融调控当局在进行经济、金融调控运作过程中因为调控目标、调控时机、调控力度以及调控手段等方面的选择偏差造成的金融风险。由于房地产业对国民经济和社会生
35、活的影响巨大，各国政府在发展房地产业，特别是住宅产业时都会加强宏观管理和调控，而一旦由于政府“管理失效”将会引起房地产市场大的波动，直接危及国民经济的健康发展。 其次，金融机构的房地产贷款管理失控造成贷款规模膨胀，房地产不良资产急剧上升。由于我国银行对房地产业的贷款是按吸收房地产业存款的80%来发放的，即所谓的“以存定贷”，在这种管理体制下很难从总量上控制房地产贷款的盲目性，为此央行在1993年下半年明令银行等金融机构对房地产业的贷款不能超过总贷款额的25%，并规定贷款重点发放给居民住宅建设项目，尤其是安居工程建设，同时严格限制对商业办公楼的贷款。 再次，由于国家建设行政部门对房地产开发企业资
36、质审查不严，导致全国的房地产开发企业从2006年的2771家，迅速增加到2008年的3082家，其中有部分企业完全不具备开发资质资格，因此开发的房地产产品质量低劣，最终只能成为积压空置房屋9。4.2.2金融制度中投融资渠道的缺乏 制度缺陷常常导致金融风险的产生。宏观调控主体对房地产金融制度建设和安排的缺陷可能导致金融风险。在我国现阶段房地产业的融资渠道较少，近两年政府引导房地产投资信托规范发展，虽然新成立了多家信托投资公司，但直接融资市场少，房地产金融风险向银行集中。对作为经济微观主体的投资者来说，由于投资渠道的缺乏，房地产投资成为金融市场投资的替代品，投机因素也成为房地产金融风险集中的一大原
37、因。 按凯恩斯的货币需求理论，居民对货币的需求主要是交易需求、预防需求和投机需求三部分。随着中国住宅产业化进程的加快，作为耐用品和必需品的房地产的需求逐渐成为我国居民货币交易需求的一大组成部分。而随着居民生活水平提高，收入增长至超过消费的那一部分，却由于投资渠道的缺乏而造成中国居民独特的金融资产投资结构。 随着我国土地制度的改革，房地产业发展成为我国的支柱产业，市场繁荣并带动相关行业的发展，在短短的十几年时间里，房地产价格上涨数倍甚至数十倍。2008年1月17日，国家发改委、国家统计局公布的调查结果显示，2007年，全国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%，涨幅比上年提高2.1个百分点
38、10。房地产因其高的预期回报率成为投资者在金融资产投资外的一项新的选择。而银行的低利率甚至负的实际利率更让手上拥有资金较多的居民也把眼光投向住宅和商用房地产，特别是一些地理、人文环境优势明显，投资增值潜力较大的城市吸引了众多投资购房者。权威部门的数据显示，2008年第一季度，房地产开发投资总额4687亿元，同比增长32.3%，比去年同期高15.4个百分点。其中，住宅和经济适用住房开发投资总额分别为3316亿元和120亿元，比去年同期分别上涨34.7%和36.7%9。房地产投资性购房增多，局部地区房地产市场投机性较强。4.3银行本身的因素 我国商业银行所积聚的房地产不良资产形成原因很复杂，既有外
39、部的体制因素，也有银行内部管理制度方面的原因。鉴于银行在房地产业发展中所处的核心地位，从其内生的运行机制出发，分析房地产信贷风险形成的原因，并从银行自身找出控制风险的出路。 1旧的房地产投资机制产生的巨大不良资产由于我国长期实行的计划经济模式使得资本市场发展滞后，特别是间接融资市场极不发达，以国有银行为主导的储蓄投资转化机制造成“债权硬约束”和“资产软约束”的失衡，使得收益主体和风险主体不对称，资本主体和投资主体高度分离，难以形成有效的清偿机制。在房地产开发的过程中，许多投资项目往往并不适应市场的需求，造成大量的银行资金积压。我国过去长期处于计划经济体制之中，银行的资产负债管理水平较低，特别是
40、对贷款的审核、运用和回收过程缺少一套科学完整的法规和运作机制，在银行的内部控制制度方面存在较大缺陷。与此同时，银行在经营管理理念上缺乏风险防范意识和稳健经营的观念，盲目追求外延性拓展，过度扩张资产规模，内部监控力度薄弱，再加上商业银行的激烈竞争导致违规违法经营现象十分普遍。由于房地产业属于资金密集型行业，而且我国房地产开发企业的自有资本金严重不足，资金缺口很大，因而发生的违规贷款中产生的不良资产数量也较多。 2银行房地产信贷业务还有其内在的不稳定性 这一方面源于存款契约的固有缺陷，另一方面源于外部效应和信息不对称。对于存款契约不稳定性的解释，最早由Diamond和Dybvig在1983 年提出
41、11。他们认为现有理论忽略了解释为什么银行契约没有其他类型金融契约稳定，主要原因在于存款产品契约除具有一般债务类融资契约的对等性、不完全性、强制性外，还具有不可转让性和内在软约束性等特殊属性。由于存款产品契约的不可转让性，出于对存款人流动性需要的考虑必然要求存款产品契约设置“客户对资金本金具有随时的索取权”一种完全不同于其他债务类契约的权利安排，从而导致存款产品契约是一种软约束性契约。这是存款产品契约不同于金融债券契约的重要方面，也正是存款具有内在不稳定性的根源。而这也导致银行在运用具有内在不稳定性的存款负债来放贷时，导致其信贷风险的不可规避性。 房地产金融市场出现的整体性风险因素可能导致较大
42、金融风险。由于房地产金融业务具有内在的不稳定性，从事“借短贷长”的期限转换，容易产生流动性压力；另一方面，投资者缺乏足够的信息了解整个金融市场上各个机构的资产负债情况，因而单个机构的清偿力困难将直接危及整个金融体系的稳定。第5章 银行创新的角度控制房地产信贷风险5.1制度创新5.1.1房地产贷款证券化的外部环境分析 近十几年来，我国经济的迅速发展，不仅对房地产融资证券化提出了要求，而且为实现这一模式创造了条件。首先是房地产投资主体发生了变化。改革开放以来，投资主体已由单一的国家主体转变为国家、企业、地方和个人等多种主体，在房地产投资领域，这一趋势表现更为明显。居民收入水平的提高和投资需求的增强
43、，无疑为房地产证券化提供了最深厚的社会基础。 其次是我国房地产产权制度的改革为不动产权益的分割准备了条件，不动产要能够分割，首先必须使产权独立化、法律化和人格化。我国一系列法律、法规的制定和执行已为我国房地产产权的自由处分和收益提供了依据，从而为产权的分割和证券化准备了条件。 最后，资本市场的初步形成和证券交易制度的发展完善，也为房地产证券化创造了必要的外部条件。目前我国证券市场初具规模，形成了上千家证券公司组成的证券发行市场和以深沪交易所、STAQ和NET系统为代表的证券交易市场，证券经营机构已形成了遍布全国各地的网络。而且近年来，会计制度的改革，各种房地产中介机构的发展等都为证券化的实现奠
44、定了基础。5.1.2房地产贷款证券化对于化解和控制银行风险的改进 所谓住房抵押贷款证券化（Mortgage-backed Securities, MBS）是指金融机构（主要是商业银行）把持有的流动性较差但具有可预知的未来现金收入流量的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由“特殊目的载体”（Special Purpose Vehicle, SPV）即证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级，SPV 以证券的形式出售给投资者进行融资。 通过住房抵押贷款证券化（MBS）的引入，银行凭借其信用创造的功能，将其拥有的不动产贷款债权转化为可转让的标准化的有价证券，并出售给投资者，使债权得以流动。具体来
45、看，MBS主要从四个方面来增加金融体系的流动性：一是对住房抵押贷款本身的流动性改进。由于住宅类商品的特殊性，住房抵押贷款具有期限长、流动性差的特点，MBS 通过特定的资产重组模式，把住房抵押贷款的未来现金流转化为当前的证券化融资，就可以从根本上改善住房抵押贷款的流动性，有利于金融机构改进资产管理。二是对资本市场流动性的改进。MBS 的最终环节就是发行大量的住房抵押贷款证券，由于这类交易品种的信用等级较高，属于收益性较好、风险较低的投资方式，因此在各国资本市场往往都受到投资者追捧。三是对房地产企业流动性约束的环节。鉴于住宅建设需要一定的建设和销售周期，不可能给投资者提供短期获利的机会，必须有稳定
46、持久的资金作保障。如果住宅资金全靠银行抵押贷款，而住房本身的变现性又较差，房地产企业就会受到严重的流动性制约，这不但影响企业和行业的发展前景，也增加了已有银行贷款的偿付风险。MBS 的引入，显然对此提供了有效的解决途径。四是放松对购房者个人的流动性约束。不管是在发达国家还是发展中国家，个人购买住房通常都会受到预算的流动性约束，导致很多有未来偿付能力的个人无法在现期购买住房。MBS 可以来缓解这一问题，如通过合理的制度安排来降低个人购房的首付款。从微观角度讲，这对改进一国金融体系流动性也有深远的影响。5.1.3中国银行开展房地产贷款证券化的前景分析 随着中国房地产市场蓬勃发展，金融市场参与房地产市场的程度不断加深，我国住房按揭贷款已积累了1万亿元，形成了巨大的潜在投资者群，房地产市场与金融市场相互累积的风险不容忽视。在房地产市场不断发展的进程中，我们看到了中国市场的法律法规不断健全，资本市场发展与监管得到不断完善与加强，资本市场有效性得到提升。在这种环境下，房地产抵押贷款证券化这一金融创新品种的导入，以及透明的信息监督机制的建立，可以使银行经理人与房地产投资者之间的信贷谈判走到阳光下，消除银行经理人与房地产投资者在合理信贷之外的信贷协议，从而消除银行经理人的私利行为，弱化银行
