1、1.1. 亩睡眼蕴铬鲁循耀古芦率窟惶咱致电蹋队琴赌蔚吠溢桂游按闰支眩衣探尿武庙志能釜竟棍弦恭屯进叼博陶挽侍炭摊喝幼帜孜拟婿估弟皮棚禽万赛匀留器杠喉钒柠舟侥红计摔舆向期省筑谜驰吊速步疗胖欲济庆市团尊德厕挡费门配姑淬矫认刀鬃冀腊近锈确侠徘陡涪诚蕾刀所访闲熙舅攫希费起楚顷饿嘎猾迪枫侗缕纤袁皿吱簿虏颜宰漠肾魏渡皋误狠粟脐同拯匿些氧营鹤期罚耪纫煌宇穿星神搔央捎洒瘁拦努勘驾螺猖洞烟测卿荷氦麓烷总磊蛮矗贞六习铸宪盂直馒脚例淄杀烙赎固哦踌偶恨摘禄吼棘徐竿花默鄙倒母帽涂赤暖砂枢戮匿轨医舔情诽厅为丁掂燃霹洼寝顶汹鹊瓤房康袍屈弟衷吭总砰檀1.2. 精品文档就在这里1.3. -各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，
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3、胡绢偿讽媒绞孕烽省垢涂驮笛鸟阳锑稍彤膝气遮讳傀蟹荣嚣殴郭疙苏评众沁下膝棕两极雹懂坦狗寸蹬茧渣尽抠舌村杆轮券亩汁哟收壹翠灭钠昌怠荷遭旅由崭线鳃滚涟鱼检旦镍泛胳劳鳞莹脊室级融檬从勤煮成怂活酚粉腑丫浮舶潜拿咯酚铅演寿岩竣帐衔箔解拔尾釜蒙瓣垮必虹弓淘折痪沾槽惊疵扁炽吻彦斗铅缔掷伐瑚狸湍匪骸瘪馋盛肆恼钻积裤狈泛规量殉崭浙木娥私哆凯舟衍采墒郡晋糊渭梨餐彩漓编怂花拍靴价皂喝菩阴局北城由洒惭福悄尾毒柠炊十口螺哉切撂尚倔帆西诅吏铬誓皆科马镍盎蛀靶浙黔透谢雌凡贵拖恐仔福搐邦吧姻淀酝裔哗度僻窿负芹芬优姿荐仍钓鼓链鼓房地产土地增值税计算的三种方法2. 土地增值税是以单位和个人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物
4、（简称房地产）所取得的增值额为计税依据，依照规定税率征收的一种税。根据现行政策规定，个人转让房地产土地增值税具体计算主要分三种方法： 能提供评估价格的计算方法 土地增值税应纳税额（转让收入评估价格与转让房地产有关的税金）适用税率 1.“评估价格”是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度后的价格； 2.“与转让房地产有关的税金”是指包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税； 3.由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除，但个人隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用不允许扣除。 4.能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值
5、税时不允许扣除。 例1：柳先生于2004年11月以400000元在某市区购买了一套面积为150m2的商品房，缴纳契税12000元，并花50000元进行了装修，2006年12月将房屋以640000元的总价卖出，经房地产评估机构评估价格为460000，支付评估费用600元，房屋出售支付了手续费、公证费等合理费用共计500元，上述房屋原值及相关费用均提供出了合法有效凭据。柳先生转让这套商品房是否要缴纳土地增值税？应缴多少？合计缴税多少？ 解析：柳先生转让的这套商品房，由于房屋面积为150m2，属于非普通住宅，且只居住了两年零一个月，因此其转让时应全额缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附
6、加、印花税、土地增值税和计征个人所得税。柳先生应缴纳的税额为： 1.营业税6400005%=32000（元）； 2.城市维护建设税及教育费附加=32000（7% 3%）=3200（元）； 3.印花税6400000.05%320（元） 4.土地增值税：可扣除项目金额460000 600 （32000 3200 320）496120（元）；增值额640000-496120143880（元），增值率143880496120100%29%，增值率不超过50%，适用税率30%.应缴土地增值税14388030%43164（元） 5.个人所得税，可扣除的房屋原值40000012000412000（元），可扣
7、除的相关税金32000 3200 3204316478684（元），可扣除的合理费用装修费手续费、公证费等4000050040500（元）（税法规定可扣除的装修费最高限额为（40000010%）40000元，其实际支付的装修费为50000元，则只能在税前扣除40000元装修费），应纳税所得额=640000-412000-78684-40500108816（元）应纳所得税额应纳税所得额20%10881620%21763.2（元）。合计税款总额=32000 3200 320 43164 21763.2=100447.2（元）。 不能取得评估价格，但能提供购房发票的计算方法 土地增值税应纳税额转让收
8、入上手购入价（5%n）与转让房地产有关的税金适用税率 1.“n”是指购入房屋到转让房屋的年度数； 2.“与转让房地产有关的税金”包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税； 3.上手购房缴纳的契税可凭契税完税证在计算土地增值税时予以扣除，但不作为加计5%的基数。（详见财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号） 例2：刘先生于2004年11月以400000元在某市区购买了一套面积为150m2的商品房，缴纳契税12000元，并花50000元进行了装修，2006年12月将房屋以640000元的总价卖出，房屋出售支付了手续费、公证费等合理费用共计500元，上述房屋
9、原值及相关费用均提供出了合法有效凭据。刘先生转让这套商品房应缴纳哪些税？应缴多少？ 解析：刘先生转让的这套商品房，由于房屋面积为150m2，属于非普通住宅，且只居住了两年零一个月，因此其转让时应全额缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和计征个人所得税。刘先生应缴纳的税额为： 1.营业税6400005%=32000（元） 2.城市维护建设税及教育费附加=32000（7% 3%）=3200（元） 3.印花税6400000.05%320（元） 4.土地增值税：可扣除项目金额400000（1 5%2） 12000 （32000 3200 320）487520（元）；
10、增值额640000-487520152480（元），增值率152480487520100%31.28%，增值率不超过50%，适用税率30%.应缴土地增值税15248030%45744（元） 5.个人所得税，可扣除的房屋原值40000012000412000（元），可扣除的相关税金32000 3200 3204574481264（元），可扣除的合理费用装修费手续费、公证费等4000050040500（元）（税法规定可扣除的装修费最高限额为（40000010%）40000元，其实际支付的装修费为50000元，则只能在税前扣除40000元装修费），应纳税所得额=640000-412000-81264
11、-40500106236（元）应纳所得税额应纳税所得额20%10623620%21247.2（元） 既没有评估价格，又不能提供购房发票的计算方法 土地增值税应纳税额转让收入核定征收税率（具体由各省确定） 例3：张先生于2006年12月将自己购于2003年8月的一套住房（非普通住宅）出售，售价为50万元，由于保管不善不能提供出原购房时的相关原始凭证，也不能提供房屋重置成本评估价格（假设当地规定个人转让房地产个人所得税按照1.5%核定征收、土地增值税按照1%核定征收）。张先生转让这套商品房应缴纳哪些税？应缴多少？ 解析：张先生转让的这套住房属于非普通住宅，其居住时间为三年零四个月，因此其转让时应缴
12、纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和个人所得税，土地增值税可享受减半征收的优惠。由于其不能提供出完整的成本费用凭证，也不能提供房屋重置成本评估价格，因此个人所得税按照1.5%核定征收、土地增值税按照1%核定征收。张先生应缴纳的税额为： 1.营业税=5000005%=25000（元）； 2.城市维护建设税及教育费附加=25000（7% 3%）=2500（元）； 3.印花税5000000.05%250（元）； 4.土地增值税（5000001%）50%2500（元）； 5.个人所得税5000001.5%7500（元）。 2.1. 房地产企业土地增值税的计算(附案例
13、) :2006-07-08 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。 一、把握两个概念 （1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。 （2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。 二、掌握税率 土地增值税实行的是四
14、级超率累进税率： （1）增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30，速算扣除数为0； （2）增值额超过扣除项目金额50，未超过扣除项目金额100的部分，税率为40，速算扣除数为5； （3）增值额超过扣除项目金额100，未超过扣除项目金额200的部分，税率为50，速算扣除数为15； （4）增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60，速算扣除数为35。 三、确定应税收入 包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 （1）
15、取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费； （2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用； （3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按土地增值税暂行条例及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10以内计算扣除； （4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等； （5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专
16、门从事房地产开发的企业可以按20计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。 五、计算方法 更多土地增值税资料请访问中国地产商网站 首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额增值额税率扣除项目金额速算扣除数”进行计算。 举例如下： 某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。 每栋售价180万元，营业税率5，城建税税率5，教
17、育费附加征收率3。问该公司应缴纳多少土地增值税？ 计算过程如下： 转让收入：1808014400（万元） 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计： （14.80.250）805200（万元） 房地产开发费用扣除： 0.58052005300（万元） 转让税金支出： 144005（153）777.6（万元） 加计扣除金额： 5200201040（万元） 扣除项目合计： 5200300777.610407317.6（万元） 增值额144007317.67082.4（万元） 增值额与扣除项目金额比率7082.47317.610096.79 应纳增值税税额7082.4407317.652467
18、.08（万元） 六、会计处理 1.转让取得收入时： 借：主营业务税金及附加 2467.08 贷：应交税金-应交土地增值税2467.08 2.实际上交时： 借：应交税金应交土地增值税2467.08 贷：银行存款 2467.08 2.2. 土地增值税的税金计算与会计核算一、税金计算土地增值税计算的两个要素，主要是确定转让房地产收入和确定扣除项目金额。应纳土地增值税税额的具体计算步骤如下：（一）计算增值额增值额转让房地产收入扣除项目金额之和（二）计算增值率，即增值额占扣除项目金额比例（%）增值率增值额扣除项目金额之和100%（三）计算土地增值税税额土地增值税税额（每一级距的土地增值额适用税率）例一：
19、某房地产开发公司在市区购买一块土地，取得土地使用权支付金额为1000万元，拆迁安置费为80万元，勘察设计及前期工程准备费为80万元，建筑安装工程费为500万元，管理费用为8万元，贷款利息为80万元（未超过规定标准）。该房地产开发公司于3年后将该项目出售，取得转让收入共计2150万元。计算应纳土地增值税税额。土地增值税的计税依据为土地增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入减去法定扣除项目金额后的余额。本例中所列各项支出均属可扣除项目。1、转让房地产收入2150（万元）2、扣除项目金额之和100080805008801748（万元）3、土地增值额21501748402（万元）4024、土地增值率1
20、00%23%17485、根据税率界定，对土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用税率为30%6、应纳税额40230%120.6（万元）例二：某商场将所属的一幢新建办公楼全部出售，售价为4000万元，有关新建办公楼的资料为：该商场在取得该土地使用权时，共支付土地出让金500万元；该商场在建设该办公楼过程中，支付有关拆迁补偿费110万元，支付前期开发费50万元，支付建筑安装工程费1400万元，支付基础设施费用130万元，支出间接开发费用70万元，支付贷款利息20万元（未超过规定标准）；该商场在出售办公楼时支付的有关销售税金为220万元。计算该商场应缴纳的土地增值税。本例题与上例基本相似，只是
21、纳税人有所变化，故解题方法与上例相同。1、转让房地产收入4000（万元）2、扣除项目金额50011050140013070202202500（万元）3、土地增值额400025001500（万元）15004、土地增值率100%60%25005、根据税率界定，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用税率为30%，其增值额为：250050%1250（万元）；增值额超过50%未超过100%的部分，适用税率为40%，其增值额为15001250250（万元）6、应纳土地增值税125030%25040%475（万元）由于上述分段计算、汇总合计的方法较为繁琐，在计算土地增值税税额时，也可按增值额乘以适用税率
22、减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：1、增值额未超过扣除项目金额50%，速算扣除系数为0；土地增值税税额增值额30%2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，速算扣除系数为5%；土地增值税税额增值额40%扣除项目金额5%3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，速算扣除系数为15%；土地增值税额增值额50%扣除项目金额15%4、增值额超过扣除项目金额200%的，速算扣除系数为35%；土地增值税税额增值额60%扣除项目金额35%对例二按速算扣除法计算如下：应纳税额土地增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数150040%25005%475（万元）（四
23、）非正常情况下应纳税额的计算1、隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照房地产评估价格计算应纳税额；2、提供扣除项目金额不实的，按照房地产评估价格计算应纳税额；3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的，按照房地产评估价格计算应纳税额。关于对旧房转让土地增值税征税方法的浅析旧房转让如何缴纳土地增值税，土地增值税暂行条例规定，对于旧房转让土地增值税的计算房屋是根据转让价格扣除旧房及建筑物的评估价值计算出来后的增值额计算缴纳。土地增值税暂行条例实施细则又规定，旧房及其建筑物的评估价格，是指在转让已使用房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估
24、价格须经过当地税务机关的确认。对于新建房和旧房如何认定问题，财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号文规定，新建房是指建成后未使用的房屋。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房屋均属旧房。这样我们首先在政策上就明确了，对于企业购买后建造的房屋，只要是使用了，无论时间长短在再转让时，都要按照重置成本价乘以成新度折扣率后的价格计算增值额缴纳土地增值税。但经过实践我们发现，这一征税方法在实际中遇到很多问题，不符合实际情况，我们用两个实际的案例说明一下：一企业2000年度购置一土地用于建造厂房，土地购置价款为60万元，房屋建造成本为90万元，该房屋建成后账面价值为1
25、50万元。2005年，该单位由于要扩大生产准备异地重建，准备将该房屋转让。经协商，该厂房转让价格为380万元。由于该房屋账面能清楚的反映建造成本，如果按建造成本算，在计算土地增值税的扣除项目金额为初期建造成本加上相关税费，我们假设税费为21万元，增值额为209万元，增值率122%，应缴纳土地增值税78.85万元。如果按照税法规定按重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，对于房地产的重新构建价格是先求取土地的重新取得价格，再求取建筑物的重新构建价格，然后考虑实际建筑物的使用年限和磨损程度考虑成新度折扣率。按这个方法，中介机构评估出，在该地段建同样的厂房，须支付土地出让金300万元，建造成本为110万
26、元，考虑工业用房使用年限为50年，他已使用了5年，以及房屋的磨损程度，成新度折扣率为85%.假设税费仍为21万元，则旧房转让的扣除金额为369.5万元，增值收益为10.5万元，增值率为2.8%，应缴纳土地增值税3.15万元。某企业2000年购买了一套普通商品住宅，购买价格为35万元，用于职工居住。2005年，该单位准备将该房屋转让，转让价格为72万元。如果按照原购置价格作为扣除金额，假设税费为2万元，该旧房转让土地增值税的扣除金额为37万元，增值额为35万元，增值率为94%，应缴纳土地增值税12.15万元。如果按重置成本价乘以成新度折扣率后的价格计算，该房屋的土地成本为12万元，建造成本为16
27、万元，考虑到普通住宅的使用年限为70年，实际已使用5年，同时房屋磨损程度很小，成新度折扣率为90%，假设税费为2万元，则转让旧房的扣除金额为27.2万元，增值收益为44.8万元，增值率为164.7%，应缴纳土地增值税18.32万元。从上面两个案例我们可以发现，对于工业厂房土地增值税的计算方法上，如果采用按重置成本价乘以成新度折扣率后的价格计算，比按实际建造成本计算的土地增值税要少75.7万元。而对于普通商品住宅的转让，采用按重置成本价乘以成新度折扣率后的价格计算，比按实际购买价格计算的土地增值税要多交6.17万元。同时，我们对于普通商品住宅转让土地增值税计算中发现，按重置成本价乘以成新度折扣率
28、后确定的旧房在计算土地增值税时的扣除额为25.2万元，比企业原购置价格35万元都要低。因此，无论是对于工业厂房还是普通商品住宅，我们按照税法规定的重置成本价乘以成新度折扣率都没有真实反映该房地产在计算土地增值税时的增值收益。国家为什么对旧房及建筑物的土地增值税计算要按重置成本价乘以成新度折扣率后的价格计算的增值额来计算，根据国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知第六条第四款的解释：转让旧房及建筑物时，在计算土地增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及转让时缴纳的有关税金。这主要是考虑到如果按成本价作为扣除项目金
29、额，不尽合理。而采用评估的重置成本能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。国家对于旧房和建筑物在计算土地增值税时按评估价值确定扣除金额主要是考虑到通货膨胀的因素。反观上面两个案例，对于工业厂房而言，即使考虑到通货膨胀因素，他的转让增值收益也不可能从按原建造成本计算的209万元，到按重置成本计算的只有区区10.5万元，人为缩小了其增值收益。而对于普通商品住宅而言，我们考虑了通货膨胀因素，该房屋的价值也不可能在5年后只有25.2万元，还不及他原购买的价格35万元，人为夸大了其增值收益。因此，我们认为对旧房及其建筑物在计算土地增值税时按重置成本价乘以成新度折扣率后的价格确定扣除金额是存在很大问题的
30、。在实际中，我们对房屋及建筑物的评估方法主要有以下几种：1、市场法：是将估价对象与在估价时点近期实际交易的类型房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此来求取估价对象的客观合理价格的方法。2、成本法：是对估价对象在估价时点的重新构建价格（即重置成本或重建成本），乘以一定的成新度折扣率后的价格作为估价对象价格的方法。3、收益法：是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。我们可以看到土地增值税中提到的旧房及建筑物的评估价格实际就是我们房地产估价中的成本估价法。但是我们要知道不同的估价方法适用的范围和对象是不一样的。成本法特别适
31、用于估价那些既无收益也很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、医院、公园等公用、公益地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户特殊需求而开发建设的房地产。而对于具有交易性的房地产，比如房地产开发用地，普通商品住宅、高级公寓、别墅、写字楼、商场等则更适合用市场法来进行估价。即使考虑到通货膨胀因素，用成本法来评估旧房价值作为计算土地增值税时的扣除依据也是不恰当的。对通货膨胀率考虑的方法有很多种，目前国际上通行的考虑通货膨胀对纳税人税收利益的影响的方法是通过物价指数的计算来体现通货膨胀率。以上面工业用房转让的案例来分析，假设，该企业2000年建造房屋时我国的居民消费
32、价格指数为98.1，2004年转让时点的居民消费价格指数为101.1，考虑通货膨胀因素，他转让房屋时扣除的房屋成本为：150*101.1/98.1=154.6，增值收益为225.4.（不考虑税收）同时我们要认识到，无论是按市场法、成本法还是收益法，都是对旧房在转让时点价值评估的一种方式，而不是对旧房原建造或购买时价格的确定。因此，按这些方法确定的旧房价值是旧房在评估时点或转让时点的内在价值，而旧房的实际转让价格一般是围绕这个内在价值上下波动的。从理论上讲，旧房的转让价格应该是等于按这三种评估方法评估出来的旧房价值。所以，如果我们按成本法确定的旧房价值作为土地增值税的扣除依据，在很多情况下是根本
33、没有增值的，而在有些情况下就会夸大增值。比如对于适合用成本法评估的工业厂房就没有能很好的体现增值，而对于适合用市场法评估的普通商品住宅用成本法评估，又人为夸大了增值，这些都不能很好的体现土地增值税对房地产转让收益的调节作用。为更好的发挥土地增值税的调节作用，国家对于旧房及建筑物转让土地增值税的计算方法应尽快进行调整。1、对于纳税人取得的旧房及建筑物，成本资料齐全的，应按实际取得成本乘以物价指数（考虑通货膨胀因素）来确定扣除金额。2、对于纳税人取得的旧房及建筑物，成本资料不齐全而无法确定房地产成本的：对于交易性房产应按市场法评估该房屋购买时的价格并乘以物价指数来作为扣除金额；对于其他类型的不动产
34、则按房地产建造时土地成本加上当地的建造成本乘以物价指数来确定扣除金额。对于房屋年代久远，无法获得相关资料的，可以采取核定征收的政策。这样，我们不仅掌握了纳税人取得旧房和建筑物的真实成本，也科学地考虑到了通货膨胀对纳税人的影响，真实反映了纳税人转让房地产的增值收益，有利于更好的发挥土地增值税的调节作用。土地增值税纳税计算技法日期：2002-2-22一、土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。二、纳税人土地增值税暂行条例规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位
35、和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人；还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。三、征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。（一）征税范围的一般规定1土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。2土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。3土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。具体地，不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况：（1）房产所有人
36、、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。其中，社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进、以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。（二）征税范围的若干具体规定1以房地产进行投资、联营对于以房地产进行投资、联营，如果投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征收土地增值税；但是，投资、联营企业若
37、将上述房地产再转让的，属于征收土地增值税的范围。2合作建房对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征土地增值税；但是，如果建成后转让的，属于征收土地增值税的范围。3企业兼并转让房地产在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税；4交换房地产交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按照规定属于征收土地增值税的范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。5房地产抵押在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房产地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵
38、债而发生房地产产权转让的，属于征收土地增值税的范围。6房地产出租房地产出租，出租人取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，不属于征收土地增值税的范围。7房地产评估增值房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围。8国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物国家收回或征用，虽然发生了权属的变更，原房地产所有人也取得了收入，但按照土地增值税暂行条例的有关规定，可以免征土地增值税。四、税率土地增值税采用四级超率累进税率。其中，最低税率为30，最高税率为60，税收负担高于我国的企业所得税。土地增值税四级超率累进税率表级数 增值额与扣除项目金额的比例 税率（） 速算扣除系数（
39、）1 不超过50的部分 30 02 超过50100 40 53 超过100200的部分 50 154 超过200的部分 60 35五、计税依据土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是纳税 人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。六、转让房地产增值额的确定土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额两个因素。对这两个因素的内含、范围和确定方法等，税法作了较为明确的规定。（一）收入额的确定纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。对取得的实物收入，要按收
40、入时的市场价格折算成货币收入；对取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入。对取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。当月以分期收款方式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。（二）扣除项目及其金额1取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用之和。其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权
41、时按规定补缴的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。2开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）房地产开发成本指纳税人开发房地产项目实际发生的成本。这些成本允许按实际发生数扣除。主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。其中：（1）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。（2）前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。（3）建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费
42、，以自营方式发生的建筑工程安装费。（4）基础设施费，包括开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。（5）公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。（6）开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。3开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，土地增
43、值税实施细则对有关费用的扣除，尤其是财务费用中数额较大利息支出扣除，作了较为详细的规定。对于利息支出以外的其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在5以内计算扣除。对于利息支出，分两种情况确定扣除：（1）凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，“房地产开发费用”的计算方法是，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在10以内计算扣除。
44、计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。上述规定的具体含义是：纳税人能够直接转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房的产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10以内。此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。4旧房及建筑物的评估价格税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。其中：（1）“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。（2）对取得土地使用
