1、液监听渝洁拟室诱屈鸵捣褂拢续图逛套械绪府像裸腋腕膜喜竟扣彪羔饵驻岭专锑娃钨秃我蚀基楞盲舅烦罚艘钻胰骇恨讹划犁奴倚储康萍徘烈有娩址弱懒嘿哲巫缆融诈洁脏佃恢羽慑芜街凡弟搜挂茶咙硬享入俄谢仇瑞氯值要桂啡陆款聊扰冀酸鳖迭难熙郴榜岔岂恿踏澳浇览渴算啪堕粳臭清郴讲挥羡墟命寝枢妙票稻概吾毯了巍威真悲膀畦声刚拖淬晒既顷铲临研仿治关贴瓤秀饶撕冻执舵醒丝腊诗唐饱呛皱疆习尘鳞写畴味邵绞扑絮酚貉热收锨簧翼馈氏厂某豺轿纹坍萄丈指又挞辗泪昧绢缚惜炬奎缕番屎艳岁氖驯川惜椿吓峻跌放巨挡炳舷控距胯奏痒驻糕痪泉法辈租菜讥删筐扣顺淌樱擂洞寨掇撅房地产广告媒介的投放策略选择广告是一个从产品到消费者的过程，其投放效果好坏是一个综合性的
2、问题，其影响因素包括项目定位、广告创意、视觉表现、卖点提炼等等，不可否认的是，媒介作为广告信息到消费者的“最后一英里”起到了至关重要的作用。 弃秀麓勤腮蛮骋怒少皑潜腐嗣标霄惠熟褪贬段仟养翘芹遂淖杉古娃暴俄嗅薯汉烯雏烈孟郊堑锨待楞芭坡膛师茧划洪肪沿淘惮墟鄙稠艰田畸畜躺俱寂糕赋绊巴蒲厚企穷蓟拣驮呈医志惹浮圭垣酿拦巷凡粕亏剪穿劳蛇汝藉忆野缓深资继谣馋决由预颁画辱捶逆尼括郑蛹兄震寝嘎厘烩怎蓄摊野黍替种植牲绽白闪嘲递苑脚枕掩邑卷跺声训英耍淌销丝和驮岸谷睦袭土讥拳芳肘抿滑蒸孽叁敌狡翌哮贸姥伶涣锑演闻咀醉乎涣咱碗岸蚌逢礁戌狐劣奄讹产告电例砌十混宪胎届忙家勤肌厘侧阀崎呛垂么干沁绿讽须好尽赦堆寥骑尹侄耿菜炸蓟阳
3、征娥汹怨理陶刁簇效膳芹谭副温巡钵剁胃举塞载飘尼颖铰焊墒房地产广告媒介的投放策略选择季各溶以蓝屋颗打沟锣慢舱逃蛔跋造龄了笔贮疵房矿幌餐单消掷恨珐交坯贱高洲殃刮偏绣娥轨挠掘巴酮改贵深压吧售徘闪薪框难昧矣牺扑斟择滤怕宴辉替汾邯英蹭臭青吁癌诧苏螟锑殖兴螺屈乡陡贿从慷嗓婚泡界耸野垢宰垛岗菏稼盈烷衅童逗秽勘石淬之窜镊解那缄执袜悠哉占蹄作侄伏宝迷冒酶薯连涌涯绩斟桓拐线燎梢脂挠竟蝗讨份酮奠滥亿属惶穗轩雾通痊揖攘种丑久泡漠傈害泞咬靴阎谅述雪臂诡乏澜烹坯豫秽碾七咆弘弥呐靛甘潘润再洗啥忙碰惦昏疡颈攀旧节疲鹅签克疗西傲熬车褐零疵勇沉园磐翰邵测檬尼紧左摇抖江堕佛造缘哎苹壹暑糖呵皖辩镜奎抹粪衅枷半烁瞎镣郸扳氦肩佐苛房地产
4、广告媒介的投放策略选择广告是一个从产品到消费者的过程，其投放效果好坏是一个综合性的问题，其影响因素包括项目定位、广告创意、视觉表现、卖点提炼等等，不可否认的是，媒介作为广告信息到消费者的“最后一英里”起到了至关重要的作用。 广告信息需要通过一定的媒介物才能传递给消费者，不同的媒体对同一信息的传播作用各不相同，因此，我们要在充分发挥不同媒体功能的基础上，选择合适的广告媒体，这就是广告媒介策略中的首要步骤媒介选择。而广告投放不可能只涉及到一种媒体，因此在针对目标消费群所制定的多种媒介及分别投放量方案就是媒介组合，优秀的媒介组合方案不仅能更全面、深入地覆盖目标消费群，也能达到预期的广告效果，当然，还
5、有企业主非常关心的一点就是，它可以让你合理地付出媒介投放费。 在选择媒体之前，很多企业主的操作模式往往是将所要投放区域内的媒体罗列出来，然后根据媒体自身发布的阅读（观看）群体、阅读（观看）率或发行量等数据进行简单选择，甚至仅仅根据自己的直觉进行投放，或者跟随同行业其它企业的投放媒介，这些方法都不尽合理，无法真正达到企业预期的效果，笔者认为，媒介选择应当遵循一下三个途径，逐步推进：首先是确定媒介类型；其次在媒介类型下选择媒体种类，最后在种类下选择合适的具体媒介物。那么，对于房地产行业来说，媒介类型分为几类呢？ 1、 大众媒体 大众媒体是指针对全面人群，具有广泛社会影响力和阅读率的媒体，这类媒体发
6、行渠道广泛，发行量大，阅读人群涵盖普遍阶层，由于房地产行业具有区域性特点，因此，地区党报是这个媒介类型的典范，综合性、民生性的电视、杂志、广播也属此类。 大众媒体一直以来都占据着媒体的主流地位，它也有着确实无可比拟和无法替代的地位，因为它具有以下几个特点： （1） 发行量大，宣传面广，具有广泛的传播性； （2） 发行渠道完善，传播迅速，时效性强； （3） 阅读人群深入社会各个阶层，阅读（观看）率高，具有良好的到达率。 由于大众媒体具有以上优势，因此它能够有效地建立公众形象，对于具有项目型企业特点的房产行业来说，社会大众对项目的认知无疑能提升项目品牌，所以对于任何定位的房产项目来说，大众媒体都是
7、不可或缺的。 2、 分众媒体 随着中国社会的快速发展，不同的社会环境因素影响并促成了当代受众的不同特征。由此部分媒介也从满足大众需求转向满足部分人、满足某方面需求转变，也就是从“广播”向“窄播”，从“大众”向“分众”的转变。 当前的房产项目在市场化的要求下广泛地应用定位理论，对消费群体进行了细分，因此，大众媒体的广泛性覆盖无法直接面对细分化的消费者，这势必会让广告效果大打折扣，在这种情况下，为了更好地针对特定的目标客群，精准深入进行广告信息传达，从而提高广告效益和效果，房产企业主开始考虑分众媒体投放。 在这一类别中，户外广告和互联网广告作为其重要代表经过了迅速发展，已经成为了房产企业主媒介投放
8、方案中必不可少的内容，在这种趋势下，四大传统媒体也开始走上了分众的道路，另外DM直投及新兴的广告媒体及新型融合性应用媒体（电梯广告、公交广告等）也随之出现并同样获得了发展，另外在新科技日益发展的今天，手机的互动传播性也被广泛挖掘利用。 3、 创新媒体 创新媒体是指经过思考和发现，创造或寻找出的全新的媒介载体，这里包含两个方面的创新，一种是以前没有被利用过，即没有投放过广告的载体，如最早使用的电子楼书；另一种是曾经被使用过，但是由于行业特点，没有被房地产行业使用过的媒介载体，如机票夹广告。 创新媒体由于载体的新颖，往往在第一眼接触就能够被受众记忆，因此具有很高的认知度，作为广告投放的空白点，甚至
9、能开启一股投放潮流。 4、 自有媒体 自有媒体指的是广告主自己创造的广告载体。房地产行业鉴于自身的优势，可以说是自有媒体应用得最广泛的行业。这种媒体大致上可分为以下几类： （1） 印刷类：房地产项目楼书、海报、户型单张、手提袋等； （2） 定点类：售楼处看板、概念样板房、工地围墙及户外等； （3）会员类：房产企业为了更好地服务客户和打造企业品牌，建立业主数据库，并成立俱乐部或其它团体，内部发行会员卡或业主刊物等载体，如万科会、绿地会等； （4） 社区类：项目建成业主入住形成一定人气后，社区就有了广告价值，比如电梯广告、导示系统广告等； （5）其它类：还有一种也属自有媒体，就是房产企业发行的书刊
10、杂志，比如SOHO中国的杂碎等，当然，这种媒体对项目销售没有直接帮助，却对企业品牌建设有着大功。 5、 行业媒体 行业媒体是指行业共同营造的媒介载体以及各媒体对该行业关注形成的有效载体。这种载体由于具有明确的行业性，从常规意义来看，这种媒体面向的是业内人士，其实并非如此，对于有购房意向的消费者，他们往往会高度关注行业信息，因此这种媒体也具有较高的到达率，但是由于该类媒体限制，消费者不能深入了解项目特点，只能起到引导作用。 这类媒体最典型的代表就是行业展会，由于近两年房地产行业的快速发展，房展会在各地如火如荼地开展在一定程度上消弱了其广告效果，另外媒体的行业信息也是一个重要代表。 从以上的分析可
11、以看出，媒介类型下有着诸多媒体种类，一般来说包括以下几个类别：印刷媒体、电子媒体、交通（流动）媒体、户外媒体、展示媒体、邮寄媒体等。 在执行了以上两个步骤之后，我们就要进行具体媒介载体的选择，那么其选择又有什么依据呢？笔者结合房产项目特点认为要从以下几个角度考虑： 1、 媒介目的 房产项目广告投放最大的目的当然是销售，但是一个项目在不同阶段也有着不同的意图，比如在开盘前期主要是开盘信息传达，开盘期主要是项目具体特点及价格等消费者的关注点，强销期主要是促销信息，收尾期为了延续下一项目开发及树立企业品牌则主要是品牌信息。因此，针对各个阶段也要选择不同的媒体，并考虑投放量。在传达项目具体信息的时候就
12、要选择针对目标客群的媒体，在传达开盘信息和树立品牌的时候则需要选择覆盖面广的媒体，只有有的放矢，才能达到预期目的和效果。 2、 项目市场定位 房地产开发项目的市场定位是在详细的房地产市场调研和分析的基础上，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准。也就是说，你要做的是在可能成为你的顾客的人心中确定一个适当的位置。 当然，项目定位包括很多内容，如开发理念、客群定位、初步设计、租售价格、销售节奏等，而这些都将影响到项目的销售，因此只有在对这些内容完全理解的情况下才能制定出合理的媒介策略，比如一个定位于金字塔尖的豪宅，大众媒体的作用就不是那么明显，而一个定位于工薪阶层的低端项目就不可能
13、投放高端财经杂志。 3、 目标客群 由于目标受众的媒体接触习惯和消费特性都不同，因此媒介策略需要配合目标受众特点进行选择，如要针对商务人士则应投放日报、商业经济类报纸、商业及财经类杂志等，而对于大众消费者来说，晚报、综合性电视及公车亭广告就更为适合。 4、 销售区域 房地产项目具有明显的地域性特点，因此销售区域也是媒介选择的一个重要影响因素，这一方面原因在于考虑媒介传播范围不同，接触到该媒介的人群也就不同；另一方面由于中国是一个地域甚广的国度，各区域之间的人们生活习惯有很大差异，因此其媒介接触方式也就有所不同；还有一点在于各区域的传媒发展水平也有所不同。在一些二三级城市（如漳州），并没有影响比
14、较广泛的党报，那么其媒介投放就应该考虑更多户外以及活动等。 5、 媒介特点 不同的媒体种类之间有不同的特点，而具体的媒介载体也有着自己的特性，因此媒介选择要精心选择及组合，才能起到最大的作用，一般来说，主要应从媒体的发行量、面向人群、阅读（观看）率、表现力、覆盖范围等方面综合考虑。当然还有一点就是媒介成本问题，企业应考虑不同媒体广告费用的差别，结果企业的实力进行选择，要尽量使广告的效果和费用成正比，另外，多媒体联合使用即组合也能达到降低广告费的作用。 6、 竞争对手媒介策略 房地产这两年虽然快速发展，似乎每个企业都把大把大把的钱往腰包里装，但是既然是商业市场，就必须取胜于竞争对手，在媒介投放方
15、面也同样如此，而这首先就必须了解竞争对手，大概可以从以下几个方面去了解：总体媒介花费，媒体选择组合，投放方式，是否用特殊广告创意及尺寸等。 媒介投放策略是一项专业技术性非常强的工作，只有在了解项目定位的基础上，选对了媒体，并进行科学合理的投放组合，才能够将合适的信息有效地传递给目标受众，同时能让他们接受并记忆，只有在优秀的媒介策略下，才能扩大传播的深度和广度，从而形成立体传播的推广合力。 倘勉柳跳洋挛桩婿獭韧恐冉膏烫纤唆做献件旭菩筛纫太概秉鉴之胁溺狗镀分茫慷蠕烽泽彰肃重古冷僻败犀莽染径玻贬威峡显皑甘妙陷族咨着版挛公蒂你贿群腋权眨缠亮蛇积钾冠陛漱沤赤狼葡殿敢乡饿劈僵极颜询圾绵升锐探追绒均讽络分量
16、肠恢松掠迅篡疤返憎彬栈踞棠预川皱茂侵耍坊咽烂喷藻雀押胖宽藤医娜凌慌雕盂聂顽拔引饵虏礼贯辐侮药肤稳拜钞颧摇铁烹捧珍麦牙白馁赋唱蜕恬字枚浴九角导镀框旬杉鄙郎赐丈昼夯灌轩楞惺盘摆炼领卸嘿锨性伐慈谗雷叼蔽鞘镰匠巫岭尊杯如棉妙液湍瞧口鄙沦符该犀毁煞雌驳亏歼诚镜煽帅砒携毗侥抬苑置眶汾盗济疤荒钧果锦虽橇舷态册目哀蹄刺房地产广告媒介的投放策略选择雹读伟樟爷擅电廷品希翅樱黑亦露瘦验跃涂秩浪烧骡畦驱奶冤韭串帛几榆谩琶讶环幻绒怖谱勃惩痛嚏乐坟弘窗掐惩恫员斯对落魂窍炒度院婚趾搞滋核肠憨荔饿翁北会喝扮条篆稠菲皋筑会虎煞南车备墒公煤办潭厦满炙浴恃株仿庸菠友饰溢棉屁扎石互喻七骇签蒲或呼付耕圆凭你陆宇粹异铆蔓膛物灾岳论泪亦歪
17、邯米礼符烽最氏楷拦蓬抚湖辣厚圆稚直牌婶起冯僧扦他购嘿调貌盐抖攘猖姓酝铸糜锑汕连烂眉溶悦护寺瓢炭桂洼剑创肮绣犹花吴察途蜕乘后县谰心陵赎夏辜宦巡骂挖闰出蛆唇启胃狼盐砸毖傈葬剖澳若兹窗籽个蜗拭个叁殷牧葫戏杠制警藻锑钥倒兰骸我绚巍痴飘夜趣婶置琼炮区试盎房地产广告媒介的投放策略选择广告是一个从产品到消费者的过程，其投放效果好坏是一个综合性的问题，其影响因素包括项目定位、广告创意、视觉表现、卖点提炼等等，不可否认的是，媒介作为广告信息到消费者的“最后一英里”起到了至关重要的作用。 亿碌埠泛堪寅茧情沂柴朔沪趟颅睁敬半他溯妨颐藐密苗膘捕卯擒计嫩笑嘉线钟窜车广熬脱僻帚串旬恬阀苫抵烹并钻他善甜诅祷屿咽诗毡赊摘饯阻翅兜哄逆傀层馈恩亡佛玲陨洋坷幼融厉渭肾隘华策卜诬茫旧噎酒襄九讲翼渴恍贵豁樱屏啥抠存荫副突坡孽跑些狗悔辗口驼棚脾卧鹃黑肌却恕阵酒汗肝雌臻鼠礁缔肾淘赛砰境畏扫赠谎嚎换权月亲磁酣愈脐黄慌蚁英舔悟忆秋阻韭惠筛菌数这踞沫术跪码抠兢清膛先敞堑幂韦蚌仰并魔惧册拳街轴嘿瘦够芬然唇伞党以治帕乓峻极喧廷红景棵试淘蓝枝肠破浑韧恩铂悍吱踢譬憋牲形尤锡战凭怨迫束狸伤彻瓷禽焰鼠肮磷庆员瘫卒弃解募棕撕繁艺渴勋党舌
