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4、地段、质量。A3 房地产投资的形式：房地产投资分为直接投资资和间接两类。（一）房地产直接投资 房地产开发投资、 房地产置业投资 （二）房地产间接投资 房地产企业债券和股票投资 房地产投资信托公司份投资 房地产抵押支持证券投资4 房地产开发：房地产开发是房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，建设适应城市社会和经济发展需要，满足用户要我求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用的社会经济效益活动、5 房地产市场：房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及交易途径和形式。6 房地产泡沫：是指由于房地产投机引起的房地产市场价格于使用价值严
5、重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫的成因：首先，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。其次，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。最后，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。7 房地产项目策划：房地产项目策划是指根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研为基础，优选最佳的项目市场定位，综合运用各种策划手段，按一定的程序对房地产开发项目进行创造性的构思，并以具有可操作性的策划文本作为结果的活动。8 房地产市场细分的意义： 有利于房地产企业选择目标市场和制定市场经营策略。 有利于房地产企业发掘市场机会，开拓新市场。 有利于房地产企业集中人力、物力、财
6、力投入目标市场。9 房地产项目定位：是房地产开发经营者经过研究市场前提，技术前提和资金投入状况等一系列与房地产生产有关的前提条件，利用科学方法，构想出房地产产品方案。从而在产品市场和目标客户中确定与众不同的价值地位，这一过程就是房地产定位。10 房地产项目定位的内容： 产品定位 客户定位 形象定位11 房地产开发用地的规定： 只有国家所有的土地才可以用以开发房地产 对于房地产开发用地，国家实行有偿、有限期使用的制度 房地产开发用地，必须是城市规划区的土地。12 建筑容积率：指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比，附属建筑物计算在内，但已注明不计算面积的附13 总建筑面积：指
7、地上各层建筑面积的总和。14 建筑密度:即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与建设用地面积之比。15 绿地率：指规划建设用地范围内绿地面积与规划建设用地面积之比16 现金流量：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把各个时间点上实际发生的这种资金流出或流入叫现金流量。17 投资：是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。18 成本：指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。19 财务评价：财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财税效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈
8、利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，根据判断项目的财务可性行。20 利息计算： 每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额2）贷款年利率。21 招标工程应具备的条件： 按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，且已经履行审批手续； 工程资金或资金来源以经落实； 有满足施工招标需要的设计文件及其他技术资料； 法律、法规、规章规定的其他条件。22 项目管理：项目管理是指为达到项目目标，对项目的策划（规划、计划）、组织、控制、协调、监督等活动进行监控的总称。其管理的对象是项目。23 项目管理有如下特征： 每个项目的管理都有自己的特定的管理程序和管理步骤； 项目管理是以项目经理为中心的管理； 项目
9、管理应使用现代管理方法和技术手段； 项目管理应实施动态管理、24 工程项目管理的主要内容（一） 质量管理 施工前的质量管理 施工过程中的质量管理 工程项目竣工质量管理 施工阶段质量管理的方法 工序质量的管理 隐蔽工程的验收检查 工程成品的保护（二） 成本管理 项目策划阶段 设计阶段 施工阶段的成本管理 项目销售阶段的成本管理（三） 进度管理 进度管理的内容 制定进度计划的方法 （四） 合同管理 （五） 安全管理25 房地产开发项目资金筹集主要是自指本金、与租售收入和债务资金三部分资金的筹集。26 房地产开发项目销售形势 从具体销售方式来看，房地产市场营销主要分为： A 开发商自行租售 B 委托
10、房地产经纪机构租售 两种。27 房地产定价原则 定价范围浮动的原则 反映市场供求的原则 体现物业价值的原则 28 房地产定价方法： （一） 成本导向定价法 A 成本加成定价法 B 盈亏平衡定价法 C 变动成本定价法 D 目标利润定价法 （二） 需求导向定价法 理解价值定价法 需求差异定价法 （三） 竞争导向定价法 A 随行就市定价法 B 主动竞争定价法 （四） 比较定价法29 写字楼物业管理特点： 写字楼楼物业管理的服务质量要求高、服务项目多、服务人员的综合素质要求高，物业服务企业需加强管理，努力提高服务质量，以满足业主和非业主使用人的需求。 写字楼物业不同于住宅小区，虽然安全问题很重要，但是
11、对服务的要求更加突出，具有外松内紧的特点，物业服务企业必须改变一般的物业管理的观念，在员工服务意识和礼节礼貌的培养上下功夫，提高员工的服务水平。 针对写字楼物业和管理特点制定物业管理措施，抓住写字楼物业管理的特点，提高特色服务。写字楼的服务质量将直接影响到物业的租金水平和市场价值，并影响到客户的质量，因此高品质的物业管理将有利于吸引优质客户，有利于提升写字楼的品质和租金水平。30 物业服务收费的计费方式: 包干制和酬金制31 物业服务收费的费用构成 物业服务成本或物业服务支出 法定税费 物业服务企业的利润 酬金募铆啸闭救厘庚递食弓酋兜烂尘奥瘫陶湾卧垛急崎茧憋臃世践掩岛趟皱啤潭拜骨荧罢亚脚咱礁凌
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