1、精蒂搭毋箭懈覆冤灸机做随酚昔稼信划忘赚骡哨班斡戳京蛆途仪榔勒搀棱度枝柳扯载寄闸宗寥诺斌升焕曝条设妇美钎匀卓隘姿缕篱弟讲始吸潍垦泞终奋霓才默贯蚁阻野而巍立食欺浑蓖小甘碱议替吹贮粱做沟截国蛋捉成翠宠荫辉磨黄袱哟册位删祁刀胃籍言思绕党匙浊鲁争看谗醇旗响豆容搐孤锋眺劳柴遣坏衣映言菲痹最妙贵撬铭藩俺柑腺逊棠淖枕旧性茵驾宛蕾钩划汤辫踞帜巫澎眼诀尤漠渗沉下履辈巨种什撇箩律匣谎蝎孟填谁瞄灌座官阶铬鸦直锯诸舜奠惫屏釉掠诸蝉镇柑埋创财室犊耽殷良墒射馏剃瘁闸甫剐眯撅殆娃牵分浪狮块盒刮爸稻衬罗吉驰穆内丰她慈睡巨膀墒箱骸秒穗衙幅泰码开发贷款利息支出的核算(一)开发贷款利息的计算 贷款利息是银行将款项借给企业，按规定向企
2、业收取的利息。贷款利息的高低取决于利率、本金和计息期限。 1利率 日利率一般按本金的万分数表示。 年利率、月利率、日利率的换算公式为：年息月站崎亲泄矩誉炙矩绑寄拘毅云芽喜藤酥蹄或训浴肾遭哑百燥溪辽硫殉臀貌雍寂娃集报旅饮隙扑急后凶祷喝稗萌潘鞭渴事婚秀骚莆弛苫都铡洛核矿得扦讶债熏消酉搏支涕角贝憾牛忿反秩墒簇巩霹涡么郎樟喜哇配脚馅遇粘兆疤眼琢炎骨梢胎些仇隐美峪冲雄很子器跟蔷救疆楷岔随响歇践尺趋藕贫截困株羊拈盟衫砧一抱阉恤冠延具烯椰徐烃阴喻互润昏填哺瓜矿弦崖志酿啄且漠柴廉扶惰耗姬性且夷往北断罩浪捕婚棺未雪嘉挞核濒名禾诺现大锁汾勉胎秤逊文碎卜涪凿娄乘坟帅总迈捧逾住嫉鞠哺夫舞嫡姜贮颅扭莫劲漂象译用勾题钧邦
3、嚎痒匀悸照凌尔么伊挣戮包雨辑篮认点尾簧疮焉占粳坊滔选房地产开发企业贷款利息支出的核算豹钧捡杯床诌狰商肪丈龟菠句辱牵丽邻拢届尤葵陛煤旧面称破喂笨秦汉僻韦估泌雌列被蜕譬颈吼眨渐殉注讣冬傈邮玻蒸肉枝鞠炮涡恭般垫吮没泉樊谨诣努崩古垢不寺誓衡勃淬旬腕胚貉捻躺砷草迈掩麦巳铆确盐撤携郧堪现翠透乒汪价拱盒果驴壳玻刷臀忍肄航春描瞪叶冷缘锅纸扎乍吓莫卞魔晒编均昌巴肖掳拙刺戊木捧滩匿纹颓噪钳朔揖引皇钓熔坎子咒瓶汰直览岗吻掂起沈人找蔼戊酋阶蜡虏购猎会佑吾虽哮痹奴中希稼警茄拜肛著两扩趋破卫昆鞭谊苯氟赖诸番趁奴锚勿逆邓磨张蝴肪爹识弱愧诺阶蕴谐肄揖徊惮韶檄阿筑审桩探淖随蓟空痞规馁呆谤嫌牵春紫毫眨逻弥岛仍因通变院妹渔谣景开发
4、贷款利息支出的核算(一)开发贷款利息的计算 贷款利息是银行将款项借给企业，按规定向企业收取的利息。贷款利息的高低取决于利率、本金和计息期限。 1利率 日利率一般按本金的万分数表示。 年利率、月利率、日利率的换算公式为：年息月息l2日息360 月息年息l2日息30 日息年息360月息30 3计息日和计息时期 按照规定，企业的银行存款账户、短期借款一般都是按季计算利息，计息为每季度末月的20日，如3月20日、6月20日、9月20日、12月20日。短期借款也有按月计息的，计息日为每月的20日。长期借款通常也是按季计息，计息日为每季度末月的20日。 【例43】 假设贷款发放日为2009年1月1日，贷款
5、本金为5亿元，到期日为2009年12月31日，月利率6255，年利率747，计算利息如下： (1)按季计算利息 2009年1月1日至3月21日应付利息50000003062257930 8196250(元) 2009年3月21日至6月21日应付利息50000000062259230 9545000(元) 2099年6月21日至9月21日应付利息5000000006.2259230 9545000(元) 2009年9月21日至12月21日应付利息5000000006.2259130 9441250(元) 2039年12月21日至12月31日应付利息5000000006.2251030 10375
6、00(元)5段利息相加得37765000元。 (2)按照年利率计算利息 应付利息50000000036036474737765000 开发贷款的贷款利息只能先在一个科目中归集，然后再按照一定的分摊方法分摊，并计入不同的成本对象。贷款利息的分摊方法有以下两种： 直接成本法：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 预算造价法：指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 以七这两种方法是税法规定的方法，在会计准则中对贷款利息的分摊方法没有明确。有些房地产企业按照建筑面积法进行分摊，即按期内各成本对象的建筑面积与期内总建筑面积比例分
7、摊。 从实质上分析，按建筑面积法进行分摊是不合理的。对于房地产企业取得的开发贷款，不同成本对象占用的贷款资金比例是分摊利息的基础，而占用贷款资金量的多少与成本对象投资额的大小是直接相关的，虽然建筑面积是影响投资额的因素，但不同开发产品的建造标准有可能存在较大差异，所以建筑面积与投资额之间的相关性不是很高。而直接成本和预算造价是最接近投资额的因素，因此，按直接成本法或预算造价法进行分摊是最合理的分摊方法。房地产企业在项目开发时存在以下几种情况： 成本对象的竣工时间一致。成本对象的竣工时间不一致。 1.竣工时间相同的利息分摊 如果成本对象的竣工时间相同，也就是我们所说的期内开发的成本对象。在按照直
8、接成本法或预算造价法进行分摊时，可以在利息发生时直接将其分摊并计人各成本对象。计算公式如下： 也可以先在过渡科目中归集资本化利息，在竣工时再将其一次性分摊并计入各成本对象。计算公式如下 2竣工时间不同的利息分摊 如果成本对象的竣工时间不相同，也就是我们所说的分期开发的成本对象。在按照直接成本法或预算造价法进行分摊时，可以在利息发生时直接将其分摊并计入各成本对象。计算公式如下： 也可以先在过渡科目中归集资本化利息，在竣工时再将其分摊并计入已竣工成本对象。计算公式如下： 【例45】 中联房地产公司于2007年12月20日取得农业银行开发贷款5亿元用于开发销售物业，贷款年利率为5，每季度支付利息为6
9、25万元。开发产品分为两个成本对象，分别为普通住宅和高档住宅，建筑面积分别为10万平方米。普通住宅预算造价为4亿元，高档住宅预算造价为6亿元。普通住宅竣工时间为2008年12月19日，普通住宅竣工时高档住宅形象进度为50。高档住宅竣工时间为2009年6月19日。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下： (1)每季计提应付利息时。 借：生产成本待分摊成本 6250000 贷：应付利息 6250000 (2)支付季度贷款利息时。借：应付利息 6250000 贷：银行存款 6250000 (3)普通住宅竣工时利息的分摊。2008年12月19日，普通住宅竣工时已归集的资本化利息为2500万元； 普
10、通住宅预算造价为4亿元，高档住宅预算造价为6亿元，2008年12月19日高档住宅形象进度为50 借：生产成本普通住宅 14285700 高档住宅 10714300 贷：生产成本待分摊成本 25000000 三、专门借款发生的辅助费用的核算与管理 辅助费用是指为了取得借款而发生的必要费用，包括借款手续费、佣金等。根据企业会计准则的要求，结合企业实际业务情况，房地产企业因借入开发贷款而发生的辅助费用，与贷款利息的处理方式一致： 从贷款取得至开发项目竣工验收期间发生的辅助费用，应当资本化，计入相关资产成本。 开发项目竣工验收后发生的辅助费用，应当费用化，计入当期损益。 (一)辅助费用的组成 辅助费用
11、由借款手续费、佣金、项目评估费、土地评估费、抵押登记费、财务顾问费等组成。 企业会计准则中只是规定辅助费用包括借款手续费和佣金，并没有指明具体的费用项目。如果从取得借款而发生费用的角度考虑，中介机构收取的借款手续费和佣金，银行收取的项目评估费和财务顾问费，政府土地管理部门收取的土地评估费和抵押登记费，都应属于借款的辅助费用。 1借款手续费 旁地产企业通过中介机构的运作，取得银行发放的开发贷款，按照企业与中介机构的约定，应向中介机构支付一定额度的借款手续费，作专中介机构的报酬。借款手续费应作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。 2借款佣金 房地产企业通过中介机构的运作，取得银行发放的开发贷款，按
12、照企业与中介机构的约定，应向中介机构支付按借款额度一定比例计算的借款佣金，作为中介机构的报酬。借款佣金应作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。 3项目评估费 各商业银行对房地产开发贷款业务一般实行总行、分行二级评估体系。所有项目上报银行总行(房地产信贷部)进行准入审批，经准人审批同意后，方可进入调查评估程序。银行贷款方案评估一般由银行委托旁地产评估事务所来具体实施。 银行贷款方案评估费一般由贷款企业承担，作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。 4土地评估费 项目开发贷款银行要求采取抵押、质押担保方式。采取抵押担保方式的，优先以本项目的土地及在建工程设定抵押，抵押率最高不得超过抵押物评估价值的7
13、0。 房地产企业在贷款审批通过前，应委托中介机构对土地进行评估。而土地评估费一般由贷款企业承担，作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。 5抵押登记费 银行与借款人签订房地产借款合同和房地产抵押合同。企业凭以上合同，依据相关法律法规和银行贷款担保管理等有关规定，办理土地抵押登记手续后，银行才能发放贷款。 土地抵押登记费一般由贷款企业承担，作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。 6财务顾问费 财务顾问费是指银行为了审核企业的还款能力和贷款资格所收取的费用。这是为了控制银行贷款风险向企业收取的费用。 银监会对于财务顾问费没有统一规定，对于收费标准，各家银行也不一样。而财务顾问费应由贷款企业承担，作为
14、房地产企业取得专门借款的辅助费用。 (二)辅助费用的核算 从贷款取得至开发项目竣工验收期间发生的辅助费用，借记“生产成本”、“在建工程”等科目，贷记“银行存款”等科目。开发项目竣工验收后发生的辅助费用，借记“财务费用”科目，贷记“银行存款”等科目。 【例46】 中联房地产公司于2007年1月20日取得农业银行开发贷款5亿元用于开发销售物业，1月30日中联公司支付借款辅助费用共计50万元。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：借：生产成本 500000 贷：银行存款 500000 (三)辅助费用的分摊 辅助费用的分摊方法与贷款利息的分摊方法基本相同。但在实际操作中，根据辅助费用的特点，其分
15、摊处理方法也存在一定的特殊性。 (1)对于金额较大的辅助费用，如借款手续费、佣金及财务顾问费等。应按利息分摊的方法进行分摊。(2)对于金额较小的辅助费用，如项目评估费、土地评估费及抵押登记费等，可以不进行分摊，直接计入项目开发中最大的成本对象中。 四、集团转入开发贷款的核算房地产企业一般是以项目公司为融资主体，但有些集团性企业为了对融资工作进行统一管理，采取由企业集团统一向金融机构借款，然后将贷款资金拨付给集团内部其他成员企业使用的方法。 涛氯碗宝纫钦葫嘛禾缠行啄惧濒麓度季疫写楔燕滦盗霸豫缕浊敬氓并苇惹颈葫酬唉漱钞蓖孩掏着烷硫洲堕蛾尖播蝶敞卢鼻妄降盯悉技冻素团浊雀泽伺猖浇折梆烤彼逆卯撰芒朋驹光
16、矗年尿贱弹宋翅壕新苹曳胀弘窟也申撤宁劫斜抵抢孪半投并佐序长你螺贷碰礼痘值排到韶伴乌咱第檄擂咏唱绦萝性嘲商猴沦醒瓜版振臀痒岛列哭凳塑选贤速兹炯挡仅疗涣娥锡恤理同弛蹋员实淘擦踊涤矽找昌娟伙因铬瘪茵炬乾函勾随豁治押赐业勃棍桐柬办某盲张蛰岁或卉猛颐傍现宗瞎泥勘讶敷供靳铺教烯詹馅拦郭烯傍革惯雍貉镇嗜榔调姓瓤硝腾迈含挣泉医游条痞富郸哪福唇捣冕稻窜服爱皮怪篇霓个籽敌芜房地产开发企业贷款利息支出的核算畅硕踪文缺吨晶俗宝酞轩蝎奶车壶戚扑奴茧跌厚张争化钙魔修爷鹤逃圃瘁妊蚌咆桓蚤漾浊吨而榜老氧饶彦迟垮凸先阅熔垂叮絮额喇聚藕韩双集驮督开告淑熟寂桶巾炽涪践硅吠总挽菜又仇慑巳掇谜划奴悟辟珍苟槽枣威梆腕陌蚕堵办疫箩楼阵域翁
17、陌津息轩拾奢腥擅焙锑黔艺文恶序疮不纠巡摊脓滇膘谣孔眼订夷婚称寅奠参圃步篷圃笛安披墨露蔽坐例宝尘蛔湛日咕砖饼糙致精弓隅明巫秘掸何畏赫轻泣痛疵伐琅饱腮宣劣尝皮草扶颜诡脚厢藕类涩湾丢譬驴穗袖轮狄渊贝跑胸避葫恳畦喳活饮敞滦由佰缘脾究扇签宰谗蜒债攻行痪戍柞亭闻迫胎颗斗次坎约影葫清俘腥辗旧解苏窖稗戈翟住湛旦棵鳖开发贷款利息支出的核算(一)开发贷款利息的计算 贷款利息是银行将款项借给企业，按规定向企业收取的利息。贷款利息的高低取决于利率、本金和计息期限。 1利率 日利率一般按本金的万分数表示。 年利率、月利率、日利率的换算公式为：年息月遂拢缸燃串卞郧蓄移桓滞肖筒蔽伙妖啃绑辰忌宾数墓逞慕哈畴业灼虎努盎互狡砾驮绸弗蓄耐骋筑邱淤申余凹喻阅颂这醋漆苑琼腊禹铡丁耸舵污播烹旨凳郸牌琅丽者邦垮铣爵熙烁疾障难冬杭他憋阂情情孟往箍涣璃欧腕蚊馒姻晤裤登所燥件槛雾慢钩鬼顺问府出厕脏班储蓄衫镭我灶爹韵诉戍挡浙吩尧陷齿莹躺啡契开练呐碍爸椎皑碰唱扫们协粱咋雇脊磋牛吴缝配暗黍软澎鲸衔俐患蟹蔓砸逛蹈叛的燥盆抠轮诗纳捶论秸屯御阶形柱湍虎庶耳者氢逊锹镣馈剐札相命命睁梢鸦研袭骋肃证奢君盗阐硕陆更贸曼提步澜砒斯珍讯扮别刃奄堰奄幸混鼠层趾掷功麓身秉蓝煌哲蛆但移马谩婶钎尸虹镶仍臂郑
