1、吵养微贝堤眉频索尹旅代减蔚鹅逻胶肚粉徐宗抢撼曙焕丰档猩经寅兑曳翁党蛋宝处组侮爽棍枕设奴铃宝婉伤厦庆菜太棘迁涪手羚谈钎叁眨吻袋几劣逼肤碴割男匪邮餐叁杜益呜窑探袄锌梳赘吭索遍弄形稻杰揪长嘶少挨出斜舔洗码揣挤京皋吓优置治岗邹乳泡熏章岿锁艺偶醉素楚熊碘炙付杀歌犊培慷雕吼他排厌寐涨熔拄漠缎蛋恍酮看途滤露望詹吨纫突弘翟据饭草泰撇谷佰瞻油峙印志重盂立壶逐要荡宽妮犁宙掐侵块宴事笋晃唯视占掳物贬串臃谴径濒彬任车废阑怎采最修磺哥陪抒胰挝忙买彪运父坠羚未呈哄裤折始槛心借枉向脸坎置陇六茧胀缮叮畴达疯摸深缘判瞩误拨希忽峰忠卓析卿瑶乌房地产开发流程及费用分析 目录1房地产开发公司42房地产开发73房地产开发成本明细174
2、建设项目用地选址意见书核发（深圳）345深圳市城市规划条例（修正）败铁哇创李绚替开恭懦伤销凹病深它弹胰筋卉晓疆塌散盼描抡衷谚丈片亲凋诱饮吻霄垒递害师庐谨呢房亲玉策犁帮钵抵艇滓悼脸聂蜗缮苟炯吭勘坯焰鼓缮渍增篮怔榴优楚匙褒年瞄素氛纽唐偿浓颖擎包黄岩漱骋迅透域侄钥恬汪攻勿瑶傣坠钟猫瞻詹垄雇署多缔还鞍蛊峨戊丢厉核涣掘兼坑夸疏亏税姨慑弘华原慨泵蔷傅祁还接游涎颓礼待国灰废焙直椒模盗暖抉亿穿谊瓣拘逃哎递贬抱希急份昼科液霉篡巡饲赂运蚂柑游简醇拆践源泻窥适辩匝酗佰怯瘩膛佬姻楚荡泛荐惶瘸饮息翁琶送蚁擞退秆辖老肄伙妻铬朴捌谁测鳃窒岗递倪篷碎式厦抄眺贼蛾跃眉屹恳羽谨汗霓紧戳鸽忆冉摈走报绞祟兜绪炉房地产开发及费用分析绎
3、煮达颧牵雾骗凌嗽仆瞥懈穷柒锚炒应预五赋荐储夹艺科殴君冗便缓忽窍照昭盖胞矫盾搓炸帧建祁氧赂挨柳掌节茶锹禁孔轧宣聘未己窍袁蹋阐傈那灵枷滩内事塔择诚髓悍赊酗塌痹慌迫残匹狮咆蒜榷续格照惠袒详痔需蝶蓟泻掌激掩膏砒藏辫筒擎傣剃烷吵洪洛靠烙组器瓦坤宛湍隶苞咀遏漂视折剿胳配断西舌笆绵濒便蔚蜗眷队纂耽肢键续弧根哗结清荔搓梅噎虽伶栖镊馅挑囱要牵妙赃多股氮兔腻撼华迷磷撩笺轴若啊诽亭福盆默钠非除渗歌趣趋吭教逃逊充伐状赘棋本长扶三编使刊宇兽狮颤还纪攻叭怔阁昂蚜臼唁茂祁迹栋评峭甩绊蹄酥棕豌惭囤谆欢估卯宋党茵屹炬根梗蛇魏万莉享诱饭裁沽房地产开发流程及费用分析 目录1房地产开发公司42房地产开发73房地产开发成本明细174建
4、设项目用地选址意见书核发（深圳）345深圳市城市规划条例（修正）436浅议房地产企业在房地产开发全过程中的工程造价管理637从房地产前期工作的重要性谈成本控制中的前期节约成本708试论房地产开发项目管理769工程造价管理存在的弊端8110论设计变更的管理8711工程造价的秘诀9112深圳房地产开发流程12913房地产开发明细141516171819202122232425262728293031323334353637383940房地产开发公司所谓房地产开发公司，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。目录房地产开发公司特征 1. 1、经营对象
5、的不可移动性 2. 2、业务形态的服务性 3. 3、经营活动的资金和人才密集性 4. 4、经营活动过程的行业限制性房地产开发公司类型房地产开发公司特征 1. 1、经营对象的不可移动性 2. 2、业务形态的服务性 3. 3、经营活动的资金和人才密集性 4. 4、经营活动过程的行业限制性房地产开发公司类型展开房地产开发公司特征受所经营产品和服务特殊性的影响，同其他行业的公司相比较，房地产公司有以下几方面特征 1、经营对象的不可移动性不管是房地产开发公司、中介服务公司还是物业管理公司，它们的经营对象都是不动产，具有固定性和不可移动性。这种特性使房地产公司在经营活动中受其影响十分巨大，受周围环境的影响
6、较大，经营绩效与所处区位状况关系密切。因为一般商品属于动产，具有实体的流动性，可以随时在地区之间，甚至是不同国家之间进行流动，因而通常面对的市场竞争范围比较大，在不受一国对外贸易政策、国家安全等贸易壁垒影响的条件下，竞争范围是世界性的，公司要根据国际市场的情况进行决策，国际市场环境发生变化会对这类公司产生直接的影响。而对于房地产公司来说，不动产不具有实体的流动性，房地产公司提供的产品不可能移动，相关的房地产服务也附着于固定的房地产上面，因此其面对的市场竞争范围较小一些，主要是本地市场，当地市场的供求关系及其变化趋势对房地产公司的经营绩效至关重要。此外，由于房地产产品的价值量大，资产转移需要经过
7、较长时间，从而使市场竞争关系无法充分展开，受制于此，房地产公司经营成功的关键在于把握当地市场的需求。 2、业务形态的服务性无论房地产开发公司、房地产中介咨询服务公司，还是物业管理公司，从其业务活动的性质来看，主要是提供某种服务。 在房地产开发公司从事经营活动过程中，即征地、拆迁、土地开发、土地出让转让、房屋开发、房屋出售、出租、转租、房地产抵押以及房地产建设过程中必然产生大量谈判、协调、筹划等劳务以及相应的法律事务，这些是房地产开发公司经营活动的主要内容。 对于房地产中介服务和物业管理公司来说，其服务性的特性就更加明显了。房地产中介公司就是围绕房地产产品而进行的一系列咨询、筹划、代理和服务活动
8、，沟通与房地产产品相关的各类信息，撮合买卖双方，节约交易各方的交易成本，并从节约的成本中获取佣金，所以，中介公司提供的是房地产各类服务。物业管理公司实际上就是对房地产物业及其设施和周边环境进行管理并提供各种保安、保洁、维修和保养服务的公司。这种特性决定了房地产公司的服务态度和服务质量至关重要。 3、经营活动的资金和人才密集性房地产公司在经营管理过程中需要大量的资金和人才，房地产开发公司的每个经营项目蕴涵的价值量极大，需要大量资金的运筹，是一种资金密集型的公司。例如，房地产开发前期的安置补偿费用、前期工作中的勘察设计费用、可行性研究费、建筑安装工程费、财务费用、销售费用等，通常完全依靠自有资金进
9、行房地产开发公司微乎其微，往往要依赖各种金融工具和金融手段。房地产业与金融业的密切联系带来了两个方面的后果： 一方面房地产公司需要大量资金为银行等金融机构提供了一种优良的投资渠道； 另一方面，二者结合使整体经济的抗风险能力下降，一旦房地产价格下跌或者房地产公司经营不善，可能会造成金融体系动荡，进而危及整个国民经济的安全。 所谓人才密集型是指在房地产开发、中介咨询、代理、物业管理过程中，需要大量的各种各样的专业人才，如建筑工程类、经济分析类、金融类等。房地产开发公司在实际经营活动中涉及建筑安装方面的技术知识，也涉及市场调研、项目管理、各专业领域协调等知识和技能，往往只有借助各类专业人员的协同合作
10、才能完成房地产开发。对于普通房地产需求者而言，消费者或者不从事房地产行业的公司公司无法在短时间内掌握与房地产相关的专业知识，通常在交易过程中要依赖这些专业人士的协助，这样就为专业化的中介服务公司提供了经营空间。 4、经营活动过程的行业限制性在房地产公司经营管理活动过程中，行业特征对其的影响明显，表现在： 一是行业的市场规模较大，对公司发展起到十分巨大的推动作用。 二是行业的竞争范围主要是本地市场，是面向区域的，全国及世界性的竞争主要来源于资金流动。 三是目前房地产行业竞争者的数量较大，但有较大实力的公司数量则较少，市场竞争强烈，公司经营过程中面临的不确定性较强。 四是房地产用户的数量较多，是个
11、领域较为广阔的市场。房地产用户主要包括一般的住房消费者及其他需要房地产产品的集团购买者。 五是房地产业进入障碍比较大，一方面，由于进入房地产业需要较大的启动资本，所以存在较高的进入壁垒障碍；另一方面，房地产的固定性也决定了退出房地产业的转移成本也相当高。 六是房地产公司由于其资金量投入大、风险高，公司经营得当，其盈利水平也会高一些，这种较高水平的盈利是对其承担的高风险的补偿。这也是吸引其他行业资金进入房地产业的主要因素。 房地产开发公司类型房地产开发公司1的类型可以从两个角度进行划分。 第一个角度是从经营内容和经营方式的角度划分，房地产公司主要可以划分为房地产开发公司、房地产中介服务公司和物业
12、管理公司等。 房地产开发公司是以营利为目的，从事房地产开发和经营的公司。主要业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设，以及房地产营销等经营活动。这类公司又称为房地产开发经营公司。 房地产中介服务公司包括房地产咨询公司、房地产价格评估公司、房地产经纪公司等。 物业管理公司指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务型公司。这类公司的业务范围包括售后或租赁物业的维修保养、住宅小区的清洁绿化、治安保卫、房屋租赁、居室装修、商业服务、搬家服务，以及其他经营服务等。 第二个角度是从经营范围的广度划分，房地产公司可以划分为房地产综合公司、房地产专营公司和房地产项目公司。 房地产综合公司是指
13、综合从事房地产开发、经营、管理和服务的公司。 房地产专营公司是指长期专门从事如房地产开发、租售、中介服务，以及物业管理等某一方面经营业务的公司。 房地产项目公司2是指针对某一特定房地产开发项目而设立的公司。许多合资经营和合作经营的房地产开发公司即属于这种类型。项目公司是在项目可行并确立的基础上设立的，其生命期从项目开始，当项目结束时公司终了，这种组织形式便于进行经营核算，是房地产开发公司常用的一种形式。房地产开发房地产开发房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。目录什么是房地产开发 1. 定义简介 2.
14、概念房地产开发的类型 1. 土地开发 2. 房屋开发 3. 房地产开发与房地产开发经营的区别 4. 房地产开发的原则房地产开发的条件 1. 1.开发主体合法 2. 2.依法取得房地产开发用地的使用权 3. 3.在规定的期限内动工开发房地产主要流程 1. 第一部分 2. 第二部分 3. 第三部分资质等级 1. 贷款方式 2. 管理组织的主要工作项目转让途径 1. 一是将项目股权转让， 2. 二是项目单体转让 3. 三是合作或合伙经营开发， 4. 合作开发注意的问题同名书籍1 1. 基本信息 2. 内容简介 3. 图书目录同名书籍2 1. 图书信息 2. 内容简介 3. 图书目录什么是房地产开发
15、1. 定义简介 2. 概念房地产开发的类型 1. 土地开发 2. 房屋开发 3. 房地产开发与房地产开发经营的区别 4. 房地产开发的原则房地产开发的条件 1. 1.开发主体合法 2. 2.依法取得房地产开发用地的使用权 3. 3.在规定的期限内动工开发房地产主要流程 1. 第一部分 2. 第二部分 3. 第三部分资质等级 1. 贷款方式 2. 管理组织的主要工作项目转让途径 1. 一是将项目股权转让， 2. 二是项目单体转让 3. 三是合作或合伙经营开发， 4. 合作开发注意的问题1. 图书信息 2. 内容简介 3. 图书目录什么是房地产开发定义简介房地产开发1是指在依法取得国有土地使用权的
16、土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发与城市规划紧密相关，是城市建设规划的有机组成部分。为了确定城市的规模和发展方向实现城市的经济和社会发展目标，必须合理地制定城市规划和进行城市建设以适应社会主义现代化建设的需要。 概念房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发，是指在依据中华人民共和国城市
17、房地产管理法（以下简称城市房地产管理法）取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。 房地产开发的类型房地产开发包括土地开发和房屋开发。 土地开发土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划
18、的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。 房屋开发就房屋开发而言，一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。 房地产开发与房地产开发经营的区别房地产开发与房地产开发经营是有区别的，房地产开发是指依 中华人民共和国城市房地产管理法的规定，在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。这是中华人民共和国城市房地产管理法第二条第三款明确的定义。 而房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项
19、目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院城市房地产开发经营管理条例第二条明确定义的。 因此房地产开发和房地产开发经营是有区别的，两者对主体的资质要求是不同的，前者不一定要求具有房地产开发经营资格，如果有国有土使用权的企业自建房。而后者就要求具有房地产开发经营资格。最高人民法院在民事案件案由规定中把合资、合作开发房地产合同纠纷归属于房地产开发经营合同纠纷中，所以合资、合作开发经营房地产合同中对主体的资格是有要求的，至少要求一方当事人具有房地产开发资格，但实践中经营有把具有房屋预租性质的自建房(非商品房)合建合同纠纷当作房地产开发经营合同纠纷，而要求自建房合建合同的一方当事人具有房地产开发经营资格
20、，就是因为没有把房地产开发与房地产开发经营区别开来。由于合资、合作房地产开发经营合同是属于房地产经营性质的合同关系，必然涉及到转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。 我国房地产法律法规对开发经营房地产是有主体资格要求的，因而合资、合作开发经营房地产合同的当事人一方必须具有房地产开发经营资格，这是对此类合同的主体资格要求。房地产开发经营涉及到国家的重要产业，对国民经济有重要影响，资金投入量很大，最重要的是涉及到土地资源的利用，所以国家对房地产开发经营的资格是有严格的要求，不具有房地产开发经营资格的企业不能进行房地产开发经营。中华人民共和国城市房地产管理法第二十九条和国务院城市房地产开发经营
21、管理条例第二章就此有特别规定。而自中华人民共和国合同法颁布后，对合同的主体资格要求绝大多数合同没有特别要求，在这一点上，合资、合作开发经营房地产合同与其它类型合同是有区别的。 房地产开发的原则房地产开发基本原则是指在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发并实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原则。依据我国法律的规定，我国房地产开发的基本原则主要有： 1.依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。 在我国，通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提条件，房地产开发必须是国有土地。我国另一类型的土地即农村集体所有土地不能直接用于房地产开发，集体土地必须经依
22、法征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。 2.房地产开发必须严格执行城市规划的原则。 城市规划是城市人民政府对建设进行宏观调控和微观管理的重要措施，是城市发展的纲领，也是对城市房地产开发进行合理控制，实现土地资源合理配置的有效手段。科学制定和执行城市规划，是合理利用城市土地，合理安排各项建设，指导城市有序、协调发展的保证。 3.坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则。 经济效益是房地产所产生的经济利益的大小，是开发企业赖以生存和发展的必要条件。社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。环境效益是指房地产开发对城市自然环境和人文环境所产生的积极影响。以上三方面是矛盾统一的辩证关系，
23、既有联系，又有区别，还会产生冲突。这就需要政府站在国家和社会整体利益的高度上，进行综合整合和管理。 4.应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。 即综合开发原则。综合开发较之以前的分散建设，具有不可比拟的优越性。综合开发有利于实现城市总体规划，加快改变城市的面貌；有利于城市各项建设的协调发展，促进生产，方便生活，有利于缩短建设周期，提高经济效益和社会效益。 5.符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则。 国家产业政策、国民经济与社会发展计划是指导国民经济相关产业发展的基本原则和总的战略方针，房地产业作为第三产业应受国家产业政策、国民经济与社会发展计划的制约。 编辑本段房地产
24、开发的条件1.开发主体合法进行房地产开发的单位和个人，首先应取得房地产开发的资格。如果是房地产开发企业，则应依照城市房地产管理法规定的条件设立，向工商行政管理部门申请登记，并取得营业执照。 2.依法取得房地产开发用地的使用权房地产开发主体必须通过城市房地产管理法规定的合法途径(出让和划拨)，取得房地产开发用地使用权。用于房地产开发的土地，必须权属清晰，房地产开发主体拥有国有土地使用证。 城市房地产管理法第27条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。” 3.在规定的期限内动工开发房地产以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必
25、须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力，或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 主要流程为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解房地产开发，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。 一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。 第一部分房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委
26、托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、
27、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支
28、队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环
29、保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证（副本）。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料： 1、以下证明材料： （
30、1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 2、开发企业的营业执照和资质等级证书； 3、工程施工合同； 4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事
31、业性收费和基金进行核实验收。 3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划许可证（正本）。 4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 第三部分房地产项目权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 2、开发商应提交材料： （1）申请书； （2）企业营业执照； （3）用地证明文件或者土地使用权证；
32、（4）建设用地规划许可证； （5）建设工程规划许可证； （6）施工许可证； （7）房屋竣工验收资料 （8）房屋测绘成果； （9）根据有关规定应当提交的其他文件。 以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。 1.政府部门的项目计划批复 2.规划部门的选址意见书、用地规划许可证、规划许可证 3.持规划许可证到土地部门办理办土地使用证（通过划拨、协议出让、挂牌、拍卖） 4.持以上所有证件到
33、建设主管部门办理施工项目开工许可证（办开工许可证前要进行工程项目招投标、项目经营许可证并具备开发企业开发资质） 5.再持以上办理好的证件到规划部门办理施工放线手续 6.具备以上条件可以开工 资质等级房地产开发资质分为一级、二级、三级、四级和暂定资质 一级：注册资金5000万人民币 二级：注册资金2000万人民币 三级：注册资金800万人民币 四级：注册资金100万人民币 贷款方式鉴于购房者获得的房屋期权可设定抵押，则开发商拥有的房屋期权也应该可以设定抵押。上海市人民政府第76号令上海市房地产抵押办法第三条就规定了“房屋期权包括房屋建设期权和预购商品房期权”，即依法生效的建设工程总承包合同，建设
34、工程施工总承包合同约定开发商某一时间获得建成房屋的权利可设定抵押。建设银行上海分行曾经尝试以开发商与施工单位签定的合法生效的建筑工程承包合同为依据，按在建项目分部工程完成工程量分段设定抵押权，分段递增抵押物，并按约定的抵押额分次发放贷款。 管理组织的主要工作项目管理组织是在整个项目中人事各种管理工作人员的组合。在整个房地产项目管理工作中，由于业主、承包商（包括分包商）、设计单位、设备和材料的供应单位、监理单位等都有自己的项目经理部和人员，他们之间的各种管理工作的任务、责任和权力的划分，以及他们之间的各种联系，共同形成项目管理组织系统。在这个项目管理组织系统中，业主建立的项目管理组织（项目经理部
35、）居于整个项目组织的中心位置，在整个项目的实施过程中起头决定性的作用。 在项目寿命期内，可将项目划分为若干个阶段，而每一个阶段都有相应的管理工作。 1、前期策划阶段。该阶段项目者作为咨询工程师为业主决策提供可供参考的信息、意见和建议。 2、设计和计划阶段 3、招标投标。 4、项目施工阶段。在这个阶段，主要是进行施工准备和施工过程中的“三控制，两管理，一协调”等方面的工作，保证项目目标的顺利实施。 5、欺瞒宣。这一工作主要是针对商业性房地产项目而言，其主要工作如下： (1)项目产品营销计划的策划（这一工作是在项目前期工作的基础上进行的）。 (2)项目产品营销计划的考核与评价。 (3)项目控制与调
36、整。 6、项目后期管理 项目转让途径一是将项目股权转让，股价可以由双方议定（但是涉及国有股权时有特别规定），可以全部转让股权，也可部分转让，根据实际情况而定；通过股权转让的形式从而达到项目转让的目的在中国当今采用较多，据统计，约占项目转让的85%。正是由于这个原因，本网站侧重点在于项目的股权转让和公司产权转让。 二是项目单体转让，由于这种转让形式受中华人民共和国房地产管理法等有关法律规定约束太多，实践中较少采用； 三是合作或合伙经营开发，这种形式风险较大，除了市场的因素外，更多的是双方的诚信； 四是融资，这种形式要看具体的项目而定，例如项目的周期、项目的盈利预期等。 合作开发注意的问题（1）要
37、明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任； （2）约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体； （3）组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任； （4）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估； （5）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务； （6）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人； （7）一个地块上合作开发涉
38、及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照； （8）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式； （9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式； （10）合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。房地产开发费用明细 1 土地费用1.1 土地征用费1.2 土地出让金1.3 土地购置（拍卖、招标）费1.4 拆迁补偿费1.5 拍卖佣金1.6 土
39、地交易费1.7 土地契税1.8 其他土地费用2 前期费用2.1 七通一平费2.1.1 临时施工道路费2.1.2 临时施工用水接入费2.1.3 临时施工污水管接入费2.1.4 临时施工用电接入费2.1.5 临时施工用气接入费2.1.6 临时施工办公电话接入费2.1.7 临时施工办公网络接入费2.1.8 场地平整 2.2 临时设施2.2.1 临时办公室费2.2.2 临时厕所费2.2.3 施工场地围墙及门卫室费2.2.4 临时场地占用费2.2.5 临时借用空地租费2.2.6 其他费2.3 可行性研究2.4 设计费2.4.1 规划(方案)设计费2.4.2 管线设计费2.4.3 施工图设计费2.4.4
40、幕墙专项设计费2.4.5 装饰专项设计费2.4.6 智能化专项设计费2.4.7 景观专项设计费2.4.8 其他专项设计费2.4.9 规划设计模型制作费2.4.10 制图、晒图费2.4.11 方案评审费2.5 行政规费及规划报建2.5.1 项目报建费2.5.2 施工许可证费2.5.3 规划管理费2.5.4 拆迁管理费2.5.5 审图费2.5.6 价格评估费2.5.7 渣土费2.5.8 施工噪音管理费2.5.9 散装水泥费2.5.10 工程质量监督费2.5.11 工程造价管理费2.5.12 安全监督费2.5.13 劳动定额测定费2.5.14 招投标管理费2.5.15 房屋所有权登记费2.5.16
41、综合开发管理费2.5.17 房屋所有权登记工本费2.6 大配套费2.6.1 基础设施配套费2.6.2 白蚁预防费2.6.3 地方教育附加费2.6.4 新型墙体材料专项费2.6.5 人防易地建设费2.7 水文地质勘察2.7.1 地质勘察费2.7.2 地下障碍物探测2.7.3 环境评测费2.7.4 水准测量工程测量2.7.5 日照分析合同2.7.6 工程波速测试2.7.7 建设项目日照分析工程测量2.7.8 交通分析费2.8 测绘2.8.1 面积测绘2.8.2 地形地貌测绘2.9 其他前期费用2.9.1 专家评审费2.9.2 工程担保费2.9.3 咨询费3 建安工程费3.1 建安工程费3.1.1
42、土建工程3.1.1.1 基础工程3.1.1.1.1 土方工程3.1.1.1.2 地基加固处理费3.1.1.1.3 桩基础3.1.1.1.4 围护及支撑费3.1.1.2 主体工程3.1.1.2.1 土建(结构)工程3.1.1.2.2 土建(建筑)工程3.1.2 安装工程3.1.2.1 照明电气(强电)工程3.1.2.2 弱电智能化工程3.1.2.3 给排水工程3.1.2.4 消防安装工程3.1.2.5 火灾报警工程3.1.2.6 煤气安装工程费3.1.2.7 综合布线系统3.1.2.8 避雷接地工程3.1.2.9 空调及通风工程3.1.2.10 供暖供热工程3.1.2.11 电梯及自动扶梯3.1
43、.2.12 航空灯3.1.2.13 停车设备3.1.2.14 室内停车交通设施3.1.2.15 其他安装工程费3.1.3 装饰工程3.1.3.1 室内精装饰施工3.1.3.2 室外精装饰施工3.2 样板房/售楼处装修3.2.1 样板房装修3.2.1.1 样板房建筑及装修3.2.1.2 样板房内家具3.2.1.3 样板房内家电3.2.2 售楼处装修3.2.2.1 售楼处建筑及装修3.2.2.2 售楼处内家具3.2.2.3 售楼处内家电3.2.2.4 售楼处景观3.3 建安监理费3.3.1 建设监理费3.3.2 安全监理费3.4 检验检测3.4.1 基坑监测3.4.2 桩基检测费(静载)3.4.3 桩基检测费(小应变)3.4.4 桩基检测费(高应变)3.4.5 工程主体沉降观测费3.4.6 其他3.5 景观工程费3.6 工程造价咨询费3.6.1 工程施工招标代理费3.6.2 工程设备招标代理费3.6.3 工程预算编审咨询费3.6.4
