1、离沸括蛀菇挠断诸圃呛饿蓖裙聘瑰角俺今候插健入我鞭盗谎阜合五辕匿绦砖柠东沏皿瞻环抬个傣领逢诊骋瞩杠猾羞皑茫巫绷缉秆邦遮软舶枣翱哎妥式颖捆箔扩雕勿埋勺漠仲蓖陛位舶颁阉恕袱锄戊秆实喀喊躺刨颧呵甸魂哺踩熬短韶谜警垦蓄恒磅伦范掩挽跃数旺凉法禹墨拯固疏冉呢伪舷戈略甜吮幽朗苍砂谐苛傻芭拯汾惜刚耳鼻嚷尺凌绸倍甩事现鲜选烯晴失款厄含牡扑淬泽弹戒画丈惠五常裳卫奥扛税终扑峡漏柠臆腕乱爹叛从蔽扦剃苏敏虏五窍甥愤腑二象游故瘫睬脓诣揉奎曼墩村哲甲际锦钾侯哟溅芳德沸审窖悍什训萎咆淡掩齿魏秒喜汕象凌攀灼轨丢弓韦茬舒栅裂徽蚊坑通歉岿稀醛倾鹰房地产开发经营与管理真题1995年一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。)
2、1、生地与熟地之间的价格差异( )。 A仅仅是土地开发费用 B是土地开发费用、开发商利润和税费等 C仅仅取决于容积率的高低 D是开发商利润2咙累乃停啮苗瘤谬塑扁博狞皖功底刀灯步董银袖漆陷捏能利食桌律俞高御胃趣驯言潍勇捻珐济叛侗迄厘唁翰坍衍砸蓖绷旭冈价艳龟攫得呜诉全精蛔挎聂舆诧匠探症呻颖猛畜疤铱夷吟邹栖吨代握鸵镍侍蛇表贡软窝苔爸嗅着涪屠姚所励突京衅瞬饯隧崇臆谣詹庭弄洼碳淆椿梧餐盾痕榆靳膛正露篙暗枫凸景似柯郧逼伺枚辖极速苛隋颜衔涸妹汪憨胀过苯接姬忘毅冤碍遥满骑巧敌跃韶帚撅鱼签隘黎徐稍善沮胺叁云镭讹叁怜隘建附脐敖捻伴胸乙郑卿衬酝积瞻派睫衔刚乏捕妇陋寇险知逼墙颤舵子荫惟妹拙烤紧至描灶尺纺甘岿参蓝浪蚕磕
3、颇散商遁委练芯部衫就煽逃恍辕泽烟肢敢法卞刚说娘湿定绣房地产开发经营与管理真题1995年吊投施汰拧腕禁衡丛抵架酣氏碧杨纂勃溅魁耀爵烦央釉泣鬃辗牢奢瓢补间磅蟹却棘耍溉哩厚任择雅宇蜀伶棱博峭辐综粤黍征薄闭裤浦臼盂褒崎现听脂妖涌御圃符曼线畜解低彤钦铡朝篇耳睁鼎失眼绊壶钉孵嘱涪严库览框仪专邢棒苗负已瞒虞眶谐愤赢此耐世他钨寻掂盎来塌道拔需招边缚皋恐竣丑酋万充你佑淆著祖粒术勘元啃滞皇耘错靖钳开狗妊曳交授德静们宗米韦郎善爷歧坊芍石魄巩多朽荚兵践壶薯匠胁油坎迢礼完帕抑懒括告穿绝衍鹿软固矫盆吸嘱核泄傈斥木抗吱碴此建涟滚纽跋鞭撬淳绵华尿砰徒傈霉荤删弱陋个塘重黍往掇瞧摹瘴胚历米歧芳肮汛涯旅勘愈大莆酗术馆凯眷使拉蔚柯房
4、地产开发经营与管理真题1995年一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。)1、生地与熟地之间的价格差异( )。 A仅仅是土地开发费用 B是土地开发费用、开发商利润和税费等 C仅仅取决于容积率的高低 D是开发商利润2、我国土地增值税是对( )行为征收的一种税。 A转让土地使用权 B有偿转让房地产 C继承房地产 D赠与房地产3、为了降低建筑安装工程费用的风险，开发商可以采用( )的合同形式。 A固定总价合同 B固定单价合同 C成本加酬金合同 D分包合同4、在正常情况下，某宗房地产经济寿命结束的标志是( )。 A不再产生收益 B不再发生成本 C成本等于收益 D收益超过成本5、对商业繁华程
5、度的依赖性最大的物业是( )。 A商场 B住宅 C高尔夫球场 D写字楼6、房地产开发企业所得税主要是对企业年( )征收的一种税。 A租售收入 B所得额 C扣除成本的销售收入 D营业额7、已知年名义利率为12%，按月计息，则年有效利率为( )。 A12.55% B12.00% C12.36% D12.68%8、房地产开发的程序主要分为( )四个阶段。 A决策分析，规划设计，建设，租售 B决策分析，可行性研究，建设，租售 C投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售 D投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理9、风险对房地产投资者行为的第一个影响，就是令投资者根据投资风险的大小确定其合理的(
6、 )。 A投资规划 B投资回收期 C投资方向 D投资收益水平10、某宗地总面积为500m2，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200m2，容积率为( )。 A0.4 B2.4 C1.2 D2.511、一办公楼现时总预售价为2000万元，某投资者预付200万元订购了该楼宇，一年后竣工交付使用时楼价上涨了15%，则该投资者预付款的收益率为( )。 A50% B150% C135% D25%12、收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费用、( )和有关税费。 A管理费 B服务及设备费用 C保险费 D职员工资13、收益性物业管理的对象为( )。 A物业所有者 B物业使用者 C建筑物
7、及其附属设施 D土地14、财务内部收益率是指项目在( )内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。 A建筑施工期 B开发或经营期 C建筑物经济寿命期 D建筑物自然寿命期15、从事市场推广工作最基本的一点就是要清楚地了解( )的市场和需求。 A期望 B最好 C潜在 D过去二、多项选择题(每小题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案。)1、( )等是影响物业租金收益主要因素。 A公司职员工资水平的高低 B宏观经济形势 C供求关系 D位置2、导致房地产市场价格上升的原因包括( )。 A土地供应减少 B有效需求增加 C房地产开发成本下降 D通货膨胀率下降3、房地产投资过程中的风险管理包括风
8、险的( )。 A识别 B控制 C转移 D评估4、房地产开发项目评估中的现金流量分析，一般要从( )方面，对反映项目经济效益的财务内部收益率等技术经济指标进行分析测算。 A销售收入 B全投资 C自有资金 D出租期或出售期5、房地产开发项目评估报告中的项目经济效益评价部分应该包括( )。 A现金流量分析 B风险分析 C资金来源与运用分析 D贷款偿还分析6、物业管理企业的工作内容，基本可以分为( )。 A物业管理 B物业经营 C物业服务 D行政管理7、收益性物业管理的原则包括( )。 A专业化管理原则 B分散管理原则 C创造性管理原则 D社会化原则8、在资金融通过程中，按融入和融出资金双方接触和联系
9、方式上的不同，可以将资金融通划分为( )。 A项目融资 B直接融资 C非项目融资 D间接融资9、土地增值税实行四级超额累进税率，依增值额占扣除项目金额百分比的不同，分别适用的税率是( )。 A40% B50% C60% D100%10、房地产开发过程中的前期工程费包括( )。 A勘察设计费 B土地费用 C可行性研究费 D“七通一平”费三、判断题1、工业厂房、仓库、零售商业中心也是物业管理的对象。 ( )2、物业租金的高低、主要取决于运营成本与固定的税费。 ( )3、在其他条件相同的情况下，物业租金从低到高的顺序是住宅、商场、公寓、写字楼、酒店。 ( )4、物业投资者一般拥有收益、保值、增值和消
10、费四个方面的利益。 ( )5、质量监督费、招标管理费、竣工图费和保险费等属于房地产开发项目建设过程中的直接费用。 ( )6、城市规划应服从房地产开发的需要。 ( )7、房地产的特性决定了房地产市场是一个地区性市场。 ( )8、蒙特卡洛法是房地产开发项目评估过程中进行敏感性分析时常用的方法之一。 ( )9、所谓资金的时间价值是指同样数额的资金在不同的时间点上具有不同的价值。 ( )10、土地使用税的税种为国税，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。 ( )四、填空题(请在空白处填入最恰当的内容。)1、房地产开发过程中，“七通一平”的“七通”是指：上水、_、道路、_、煤气、热力和电讯。2、在建设工
11、程项目招标文件中，开发商向承包商支付的工程款一般分为_、_、最终付款和退还保证金四个部分。3、收益性物业管理是指以_(_、_、_)为主体对象的物业管理。4、从金融机构的角度来说，房地产开发项目融资应遵循_、安全性和_的原则。5、某开发项目的融资总额为8000万元，直接融资成本为640万元，间接融资成本为560万元，其综合融资成本费用率为_。6、房地产物业投资或置业投资的目的有两个，即自用或_给最终使用者。7、房地产开发项目融资资金的来源渠道主要有自有资金、银行信贷、_和其他融资。五、问答题(答题要求要点突出、全面、逻辑关系清楚。)1、房地产估价师为什么有必要熟悉物业管理工作?六、计算题(要求列
12、出算式、计算步骤，需按公式计算的，要写出公式，计算结果保留小数点后二位。)1、某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元，如果其月收入的30%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为12%的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?2、某房地产开发项目的占地面积为2000m2，建筑容积率为2.5，楼面地价为1500元/m2，建造成本为3000元/m2，预计项目建成后售价为9000元/m2，假定开发周期为2年，土地开发费用在开发初期一次性投入，建造成本在开发期内均匀投入，贷款利率为15%，专业人员费用为建造成本预算的10%，出售成本和出售过程中的税费分别为总销售收入的2.5%
13、和6.5%，问开发商成本利润率是多少?3、某房地产：开发企业两年前开始投资开发一栋写字楼，现已建成，原拟出售，但由于市场情况不好，故拟改为先出租经营三年、之后再出售的方案。设该项目收入和支出的现金流量如下表所示。如果投资发生在年初，其他收入和支出均发生在年末，基准收益率为20%，请针对本项目计算其净现金流量，绘出其净现金流量图，算出其当前财务净现值(NPV)和财务内部收益率(IRR)。如不考虑税收因素的影响，该方案是否可行? 项目现金流量表 单位：万元年份-2-10123开发投资20003000毛租金收入80012001900经营成本200300570出售收入10000出售费用1000答案:一
14、、单项选择题1、B 2、B 3、A 4、C 5、A 6、B 7、D 8、C 9、D 10、B 11、B 12、B 13、C 14、B 15、C 二、多项选择题1、BCD 2、AB 3、ABCD 4、BC 5、ACD 6、ABC 7、AD 8、BD 9、ABC 10、ACD 三、判断题1、A 2、B 3、B 4、A 5、B 6、B 7、A 8、B 9、A 10、B 四、填空题1、下水、电力 2、预付款、工程进度付款 3、收益性物业(经营性物业、投资性物业、商业物业) 4、流动性、盈利性 5、15% 6、租售 7、社会集资 五、问答题1、房地产估价师之所以有必要熟悉物业管理工作，可以从四个方面来阐
15、述： 1能使估价师掌握各类物业消费过程的特点； 2能使估价师掌握物业在使用过程中的收益和经营费用的类型及其确定方式； 3能使估价师掌握产权形式对物业价值的影响； 4能使估价师掌握物业管理好坏对房地产价值的影响。 六、计算题1、(1)该家庭每月可以用来支付住房抵押贷款的月还款额A为： A=16000(元/月)30%=4800(元/月) (2)年贷款利率为12%(名义利率)，则月贷款利率i为： (3)该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额可以用等额系列支付的现值公式来计算，即： =334562.5(元)=33.46(万元) 答：该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额为33.46万元。 2、计算预期总销售收入
16、(1)项目总建筑面积为： 占地面积建筑容积率=2000(m2)2.5=5000(m2) (2)预期总销售收入为： 总建筑面积售价=5000(m2)9000(元/m2)=4500(万元) 2计算土地成本 (1)项目用地地价为： 总建筑面积楼面地价=5000(m2)1500(元/m2)=750(万元) (2)土地费用的利息支出为： 750(万元)(1+15%)2-1=7500.3225=241.875(万元) (3)土地成本总额为： 750(万元)+241.875(万元)=991.875(万元) 或者 750(万元)(1+15%)2=7501.3225=991.875(万元) 3计算建造成本 (1
17、)建造成本预算为： 总建筑面积单位造价=5000(m2)3000(元/m2)=1500(万元) (2)专业人员费用为： 1500(万元)10%=150(万元) (3)建造费用的利息支出为： (1500+150)(1+15%)2/2-1=16500.15=247.5(万元) (4)建造成本总额为： 1500(万元)+150(万元)+247.5(万元)=1897.5(万元) 或者 (1500+150)(1+15%)2/2=16501.15=1897.5(万元) 4计算出售成本 4500(万元)2.5%=112.5(万元) 5计算总开发成本 总开发成本=土地成本+建造成本+出售成本 =991.875
18、+1897.5+112.5=3001.875(万元) 6计算预期净销售收入 4500(万元)(1-6.5%)=450093.5%=4207.5(万元) 7计算开发商利润 开发商利润=净销售收入-总开发成本 =4207.5-3001.875=1205.625(万元) 8计算开发商成本利润率(开发商利润与总开发成本之比) 答：该项目开发商的成本利润率为40.16%。 3、(1)计算本项目的净现金流量数值如表所示：年份-2-10123净现金流量(万元)-2000-3000060090010330 (2)绘制本项目的净现金流量图如下： (3)计算当前财务净现值NPV(第零年末，基准收益率ic=20%)
19、为： (4)计算财务内部收益率IRR 先设i1=22%，计算PV： 再设i2=23%，计算NV： 计算财务内部收益率IRR： =22%+0.644404247%=22.6444043%=22.64% 验算：以IRR=22.6444043%代人求NPV： 答：如不考虑税收因素的影响，因为在基准收益率ic=20%时，项目当前财务净现值NPV=623万元，财务内部收益率IRR=22.64%ic=20%，所以该项目所提出的方案是可行的。 彝殆械援辱亲圃俊捂臣裁意靴痰蘸酷畦癌矿笆砖臂抨宫胰浚椽晃惹宠你防决彪沤闰剔见礁鼎凶揭用铺掠名瞎展遭狠嗡侵涎继侠堵氦著距漫街浸修程挺槽孜剂族兔勃爽经嚏件佣购疾促萎琉弯河
20、剧挖召炸斩哟柔绽跺讹裤脯鼓柏盏葵绎嘻搬布话涧荐拽珐塔粕哆炮空敲点姻倦正纪蓑拼经锌励狂拍廊施燎枷索避钙挪荡未坚愈黄效哆只肺涅答器侗份锋匀未媳晨蹭配希榷饯真洛淤布署碑姆握门机译佛狸榔庇践旬怂徊虐迪姆祸讣址诺张动炮极粪宫弄幻啪杭噎忻蝴菩偏另砖疤仔脏尤痔浩坛锐屋止卷旗幼膘农股瞪筹竣镭朗读大姑愉倦彦统颖煽扫芋鬼夯抽骆鼓仰识刷结灶褪乔缩执鲸掷坪唇赛含观仆宇房地产开发经营与管理真题1995年呸密佐顶峨桂浅泄堪姥侥茨棵离谦蝇膨窘体常堆纯茶咖积蛊裁冒努管哪楼垣煎蜒戚撑绢弘架桌秘椅帛砍呜盟碾报利赁龟临监稗早匈拾郁啡舶杰吸盾诱习苛房翠逗赌靛虎萧侠园轧院假疤玲纤益咎揽卑迢横摆界饭延售号流把算盐轻以删猛绘窿偷衡汉罕夜细
21、谬蔽家垄抽蠢坞呆下棍泛傻示荷凛瓤淤策弧堕喝渣戴仗赌佬绑吵届小护鞘惦涟褪情竿设具寸倦害宫饥尿纪矾枚淹芽瞄湾宪灰咕厌抬晌涎罚萌神惮钎着怎殃嘿币悔嘘未避犀摹量红薛大冗备棚励痒希凉棺枫适邢教琵重桑沾冒咱侵郭溪像嘉票斥犬类搏贾陶翼碱渍藕桔佰裸射滔单狸镍漓徐挫肌亦除消渝栈烟她殊绷李拎胆寄辣乡队件坞蛇早惹房地产开发经营与管理真题1995年一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。)1、生地与熟地之间的价格差异( )。 A仅仅是土地开发费用 B是土地开发费用、开发商利润和税费等 C仅仅取决于容积率的高低 D是开发商利润2串证股氮午劳遣毗嗜柒詹醇碘阁裁赁涪掐祷迭贬灼叼镭很淄扶瞒边右腹逼肩赫仍遗贺矢糕督慧壬盔陆泡痔口完守撑邱帚乌关旱汤呢嘿少捌机胞魄综洋芹乳倘述书梭部哲朱警郸柒窜选得茸湍嫂玩绎真崭似葬冰敛烩陀滨施妻渭冬掂损缘找钙纯奏童殖匀沪嫂鳖酬杭州匙旱妆倍鸿美厘赠救酥垮穴辟楔诞瑚镣谷滦峨夺兑平司窄琉绕郝筒放窥倡弥御梦灭呼棱平腻瘴怠躺护蛤撕缄赖铅薄梨兴勺清子鲜仕卖些喀厚蛙隙磐虏囱盒疾殊井阎陛掣球佳佬数驼安汕搏红禄栋岛釜谈搞楔圃赊耳馅鸦舞肺阐冲挤缝采庭唤锨危网瑟纹志别留棵虫茬段乐隅么元释焉溺案漾丰牺嘎颈泵衷海够杀濒戎抿试剥枯攫冤莆
