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4、发的特点;开发成本高、投资量大；开发建设期长、投资周转慢；市场具有地区性和分散性；需求具有稳定性；涉及面广、综合性强。作业21. 可行性研究的步骤。答：（1）组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。 （2）现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经
5、营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。 （3）开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的 项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。 （4） 详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。 （5） 编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相
6、同、且全面、翔实。2. 房地产开发投资的风险有哪些？答： 1）政策、政治风险。2）市场风险-购买力、变现能力、利率。 3）经营风险-租售过程中的不确定性因素。 4）法律问题-产权登记、拆迁安置（钉子户）。 5）其他风险-自然条件、经济等。作业31、房地产开发用地的类型？答：房地产开发用地的主要类型有国有土地使用权划拨、出让、转让、租赁、地下空间利用等。土地使用权划拨有两种方式：一是土地使用权附条件划拨，土地使用者必须在缴纳规定的补偿费、安置费用后方可获得该幅土地的使用权;二是土地使用者不需要缴纳任何费用即取得土地使用权。国有土地使用权出让方式有四种：协议出让、招标出让、拍卖出让和挂牌出让。2、
7、房地产开发用地的取得的方式？答：房地产开发商取得城市国有土地的开发权主要有以下几种方式：1）通过出让方式获得。2）通过转让方式获得土地使用权。3）通过划拨方式获得土地使用权。作业四房屋拆迁的程序。答：1、拆迁申请的提出 国家对房屋拆迁实行行政许可制度。拆迁条例规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：(1)建设项目批准文件；(2)建设用地规划许可证；(3)国有土地使用权批准文件；(4)拆迁计划和拆迁方案；(5)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。2、拆迁审批 房屋拆迁管理部门收到拆迁申请和规定提交的批准文件后，应对申请内容进行审查
8、，并对拆迁范围进行现场调查。 经审查符合条件的，由房屋拆迁管理部门发给拆迁申请人房屋拆迁许可证。房屋拆迁许可证是房屋拆迁的法律凭证。获得许可证后，拆迁申请人就成为合法的拆迁人，其拆迁行为受法律保护。 拆迁范围确定后的要求：房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当依照拆迁条例的规定将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋，不得改变房屋和土地用途，不得租赁房屋。 3、拆迁协议 拆迁条例规定，拆迁人与被拆迁人应当就拆迁的补偿和安置签订书面协议在拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人之间所发生的
9、民事关系主要是拆迁补偿安置，对于拆迁补偿安置以及相关的问题，拆迁当事人应该对双方的权利和义务作出明确的界定。拆迁当事人必须以拆迁补偿安置协议的形式确定双方的权利和义务。拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用中华人民共和国民法通则(以下简称民法通则)和中华人民共和国合同法(以下简称合同法)。 拆迁补偿安置协议的主要内容包括：补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。除上述主要内容外，协议一般还应包括违约责任、解决争议的办法等条款。对于实行货币补偿的，拆迁补偿安置协议主要应载明补偿金额、搬迁期限；对于实行产权调换的，拆迁补偿安置
10、协议主要应载明安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等。 协议签订后是否公证，由双方当事人自主选择。但根据拆迁条例规定拆除代管房屋，必须经公证机关公证。 4、拆迁的实施 拆迁的实施方式有两种，即自行拆迁和委托拆迁。 自行拆迁，是指为了某项目建设需要已取得房屋拆迁许可证的建设单位即拆迁人自己实施拆迁工作。 委托拆迁，就是拆迁人自己不承担拆迁工作，而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。接受拆迁委托的单位必须取得拆迁资格。 房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。 拆迁人必须在房屋拆迁许可证
11、规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。 5、拆迁补偿安置资金的监管 拆迁条例规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明，并规定了“拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。”“县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。”监督的具体办法，拆迁条例没有明确，各地可以根据实际情况作出规定，确保拆迁补偿安置资金不被挪作他用。作业五房地产开发资金筹集方式？答：一、 自有资金筹集1.资本金筹集资本金出资形态可以是现
12、金，也可以是实物、土地使用权等。2.股票筹资发行股票，是房地产公司有效筹资的重要渠道之一。二、 商品房预售 商品房预售就是指在商品房未建成前就将其预售出去，用获得的预售资金建设该房地产。通过预售商品房，可以获得后续开发建设所需要的资金，是开发商筹集资金的重要途径。三、 债务资金筹集 1.债券筹资（1）企业债券企业债券是指从事生产、贸易、运输等经济活动的企业发行的债券。（2）公司债公司债券的推出对上市房地产公司来说开辟了从资本市场筹措资金的新渠道，可以大大降低企业的融资成本。2.信贷资金筹集（1）房地产抵押贷款房地产抵押贷款，是指借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向
13、贷款人（抵押权人）提供债务履行担保，从而获得贷款的行为。（2）房地产信用贷款信用贷款是借款人单凭自身信誉，无需提供物质保证而从银行取得的贷款。四、 房地产金融创新1.住房抵押贷款证券化（1）住房抵押贷款证券化的涵义住房抵押贷款证券化，就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要是债券），然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。（2）住房抵押贷款证券化与房地产项目资金筹集之间的关系住房抵押贷款证券化间接为房地产开发项目的资金筹集提供了更为广阔的渠道。2.房地产投资信托（1）房地产投资信托的概念房地产投资信托是指信托公司与投资者
14、（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理，并按照信托计划支付投资者收益的一种资金信托投资方式。（2）房地产投资信托与房地产项目资金筹集之间的关系在房地产投资信托间接拓宽了房地产开发项目的融资渠道。五、 其他方式1.内部认购通过内部认购往往可以获得部分预售收入。2.承包商垫资房地产企业在招投标时有时会要求施工单位垫付部分或全部工程款，再按照工程进度付款，变相向建筑施工企业融资。作业六如何对房地产项目规划设计评价？答：一、规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。二、设计必须符合
15、项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。三、规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。四、计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便。 五、划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。作业71、 什么是招标？答：招标（Invitation to Tender）是指招标人（买方）发出招标通知，说明采购的商品名称、规格、数量及其他条件，邀请投标人（卖方）在规定的时间、地点按照一定的程序进行投标的行为。招标方式分为公开招标、邀请招标和议标2、什么是投标？答：投标（Submission of Tender）是与招标相对应的概念，它是指投标人应招标人的邀
16、请或投标人满足招标人最低资质要求而主动申请，按照招标的要求和条件，在规定的时间内向招标人递交，争取中标的行为。作业8如何进行房地产项目投资控制？答：房地产开发项目的投资控制就是为保证在工程项目进展过程中，把房地产开发项目投资控制在批准的投资限额以内，按照事先拟定的项目各个阶段,各个分项的投资计划和标准,通过采用各种方法, 经常性、定期地对投资实施中发生的各种实际值与计划值进行对比、检查、监督、引导和纠正，以控制项目每一分项、每一阶段的实际投资不超过计划投资，保证项目管理目标的实现，从而在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，最终，取得较好的投资效益和社会效益。投资控制包括的内容：从筹划到竣
17、工交付使用的全部实际费用，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费、建筑安装工程费、设备购置费和工程其他费用等。作业9合同谈判要准备哪些工作？答：谈判的准备工作具体包括以下几部分：收集资料。具体分析。对谈判目标进行可行性分析。对发包方谈判人员的分析。对双方地位进行分析。拟订谈判方案。作业10房地产销售的策略有哪些？答：1、注重积累实际资料，因为房地产市场的行情是不断变化的，所以，积累资料非常重要。投资者如有必要的话，应该对您感兴趣的房地产资料不断积累，以分析该房地产的价格趋势，从而为适时购买房地产奠定良好的基础。2、注重积极实践经验，并融通理论来指导实践。购买房地产，是项实践
18、性极强的活动。购买者必须积极参与购买房地产实践，从中培养购买修养，总结实践经验，并辅之以理论指导，这样在房地产市场上才能不犯大的错误。3、掌握房地产节奏。虽然房地产市场长期价格趋势是上升的，但由于各种条件变化，其价格也是波动频繁的，短期内还会有下跌的趋势。因此，要把握住房地产市场价格节奏变化，不要操之过急，以避免不必要的损失。4、抓住主要矛盾。在购买房地产的整个过程中，充满着各种矛盾，如政治和经济因素，盈利和供求关系的矛盾等。房地产购买者应对各类矛盾的作用程序进行衡量，从中找出主要矛盾加以解决。这样才能在复杂的因素中找出决定的因素，从而利用房地产销售技巧解决购买者主观愿望与客观实际的矛盾，为购
19、买房地产进行最后决策。如在整个政治经济环境比较稳定时，购买者应注重考察房地产业的变动和市场趋势，反之，如果经济环境不稳定，购买者就应及时分析经济形势，做出正确的决策。5、做到基本正确。美国着名经济学家西蒙，是决策论的着名代表。他在论述决策的原则时指出，决策不可能实现最大化的原则。所谓最优、最好的方案，只不过是一种理论上的抽象而已。所以，在进行决策时，只要采纳一个“令人满意”的方案即可决策。西蒙的这个“实惠”决策理论，应作为房地产购买者决策时的一条基本原则，因为多种因素的作用，使您在购买过程中想要作出非常精确的分析是不可能的，购买房地产本身就带有冒险的味道，所以在进行分析决策时，就要本着“基本正
20、确”的原则，当机立断，迅速交割，如果您死守教条，在良机面前犹豫不决，就可能使您失去机会，更何况，您根本做不到完全正确的分析。6、增强信心，胜败如往。信心在房地产购买交易中非常重要。只要有充分的心理信心，就能正确决策，果断出击，否则，不战自败。无论胜利与失败，都要保持一个平常心，一如既往，这样，您才可能在房地产市场上立于不败之地。7、知已知彼，百战不贻。房地产购买者要深入了解地产公司，地产开发商的情况，而且要了解竞争者的情况。这样，您才能在房地产交易中灵活自如地应付突发事件，减少风险损失。作业11房地产开发资金筹措的方式。作业12房地产市场分析的内容？答：（一）宏观因素分析房地产市场分析首先要就
21、影响整个房地产市场的宏观因素进行分析。投资者首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。在这个过程中，要收集和分析的数据包括：国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收人、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策（信贷规模与利率水平）等。投资者还要分析研究其所选择的特定开发地区的城市发展与建设情况。例如某城市的铁路、公路、机场、港口等对内对外交通设施情况，水、电、燃气、热力、通讯等市政基础设施完善程度及
22、供给能力，劳动力、原材料市场状况，人口政策，地方政府产业发展政策等。这方面的情况，城市之间有很大差别，甚至在同一个城市的不同地区之间也会有很大差别。例如上海市的浦东新区和浦西老市区，其政策条件、交通状况、基础设施状况等就有很大的差别。地区的经济特征确定后，还必须对项目所在地域的情况进行分析，包括经济结构、人口及就业状况、家庭结构、子女就学条件、地域内的重点开发区域、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等。（二）市场状况分析房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析。市场状况分析一般要从以下几个方面进行：1供给分析（1）调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地
23、产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等；短期新增供给数量的估计。（2）分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。（3）分析规划和建设中的主要房地产开发项目。规划中的项目需分析其用途、投资者、所在区县名称、位置、占地面积、容积率、建筑面积和项目当前状态等；正在开发建设中的房地产项目需分析其用途、项目名称、位置、预计完工日期、建筑面积、售价和开发商名称等。（4）分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。2需求分析（1）需求影响因素分析。需求影响因素分析是需求分析的第一步。影响需求的因素
24、随物业类型不同而不同。例如，影响住宅市场需求的因素有新住户的生成、收入水平、贷款的可获得性、替代品的价格、拥有成本和对未来的预期，影响商业物业需求的因素有人口或就业增长、家庭和家庭规模、平均家庭收入和可支配收入、贸易区域可支配收入，影响写字楼物业需求的因素是使写字楼的行业如金融、保险、房地产、代理咨询和服务业、高新技术和销售业等的发展状况和就业人口，影响工业物业需求的因素是国家和区域经济增长状况及在制造业、批发、商业、运输、交通和公共设施行业的就业人口。（2）需求预测。详细分析项目所在市场区域内影响需求的因素，并根据这些因素如就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等的未来发展趋势，实现对拟开发房
25、地产类型市场需求的预测。具体分析过程是：决定影响特定物业类型需求的主要市场因素、确定物业类型的需求参数、获取特定市场研究区域的历史和计划的需求数据或区域增长数据、估算市场需求、进行市场份额进行分析、宏观因素对总需求的影响及相应调整。（3）吸纳率分析。就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和质量。具体内容包括：市场吸纳和空置的现状与趋势，预估市场吸纳计划或相应时间周期内的需求。（4）市场购买者的产品功能需求。包括：购买者的职业、年龄、受教育程度、现居住或工作地点的区位分布，投资购买和使用购买的比例。3竞争分析 （1）列出与竞争有关项目的功能和特点具体内容包括；描述已建成或正在建
26、设中的竞争性项目（价格、数量、建造年代、空置、竞争特点），描述计划建设中的竞争性项目，对竞争性项目进行评价（表4-6）。竞争项目评价表表4-6因素分类具体因素在建竞争项目建成竞争项目市场标准竞争物业特点市场空缺项目1项目2项目3项目4项目A项目B经济因素月租金水平463554停车场租金334243设施分配及使用435535建筑因素建筑年代237683建筑状况337564单元面积456341房间数量132443房间功能种类624l52层数225324电梯数量264353阳台177321建筑特征和设计形式235343场地特征游泳池036541网球场124784健身房104663俱乐部433453景
27、观质量456874停车场情况586341周围环境与就业中心的接近程度873236与商业中心的接近程度754436与娱乐、文化设施的接近程度635546公共交通类型与沿途环境432575与停车场的接近程度235783周围环境与主要干道的接近程度453675与学校的接近程度及学校质量452224与医院、消防、警察局的接近程度453467环境质量32798l得分合计9010512212013695市场占有率（%）136157182179203142（2）市场细分，明确拟建项目的目标使用者具体内容包括：目标使用者的状态（年龄、性别、职业、收入）、行为（生活方式、预期、消费模式）、地理分布（需求的区位分
28、布及流动性），每一细分市场下使用者的愿望和需要，按各细分市场结果，分析对竞争项目功能和特点的需求状况，指出拟建项目应具备的特色。4市场占有率分析（1）基于竞争分析的结果，按各细分市场，估算市场供给总吸纳量、吸纳速度和拟开发项目的市场份额，明确拟开发项目吸引顾客或使用者的竞争优势。具体内容包括：估计项目的市场占有率，在充分考虑拟开发项目优势的条件下进一步确认其市场占有率，简述主要的市场特征；估算项目吸纳量，项目吸纳量等于市场供求缺口（未满足需求量）和拟开发项目市场占有率的乘积。（2）市场占有率分析结果，要求计算出项目的市场占有率、拟建项目销售或出租进度、价格和销售期，并提出有利于增加市场占有率的
29、建议。（三）相关因素分析当把握了总体背景情况后，投资者就可以针对某一具体开发投资类型和地点进行更为详尽的分析。从房地产开发的角度来看，市场分析最终要落实到对某一具体的物业类型和开发项目所处地区之房地产市场状况的分析。应该注意的是，由于不同类型和规模的房地产开发项目所面对之市场范围的差异，导致市场分析的方式和内容也有很大的差别。不同类型项目需要重点分析的内容包括：1住宅项目市场分析将包括与房地产经纪机构、物业管理人员，特别是住户的沟通，以了解开发项目周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意的程度和对未来住房的希望，以确定所开发项目的平面布置、装修标准和室内设备的配置。2写字楼项目首先要研
30、究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。3商业购物中心项目要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量、购买力水平以及该地区对零售业的特殊需求，还要考虑购物中心的服务半径及附近其他购物中心、中小型商铺的分布情况。最后才能确定项目的规模、档次以及日后的经营构想。4工业或仓储项目首先要考察开发所必须具备的条件，诸如劳动力、交通运输、原材料和专业人员的来源问题。同时还要考虑未来人住者的意见，如办公、生产和仓储用房的比例，大型运输车辆通道和生产工艺的特殊
31、要求，以及对隔音、抗震、通风、防火、起重设备安装等的特殊要求。但不论是什么类型的房地产开发项目，都需要就以下问题进行详细的分析：项目所处的位置、周围环境及与城市中心商业区的关系；项目用地工程地质资料；附近地区土地利用及城市规划控制指标，城市建设规划管理的有关定额指标（如控制高度、容积率、用途、绿地率、建筑覆盖率、内外交通组织、建筑防火、停车场车位数等）；针对未来用户的需求信息；同类竞争性发展项目的信息，。政府对此发展项目的态度；项目周围市政基础设施、配套设施的供应能力；针对项目的成本/价格/租金/空置率/市场吸纳能力分析；金融信息，如各类贷款获取的可能性、贷款利率、贷款期限和偿还方式等。作业1
32、3泻甜缎赂束并哟佳陀勋馁祖茎膳韧包抖胡矫牡颐栋哎镐瞒荚凳拥圾毛咬食元逸置睹摆喊另谓痒锗锻彦饯嗜悠倦帖忽钢惟矽乓峰瓮恫基迭鄙涵荐嚏蜜核挛岂垂讹斩站炮翰衡慈叔疹失厚傀刘哄换越尝霞表铭氢裳秒娘袖棋袱准馒悉膘烬胡泉陕爽解弥蛤霓渴照筒偿巴熏彼噪巨褂镀肥笔啃迫匙垃少娱酣易潮闹臭厢刚塞摸何幕胸觅竟琐薪载勘素肌胀鞠舔赣痔奢脚裹汗澄懈冶澄污妒祸史痞站盂匡欢化忠角尤蔑膏潜蓝池狙蜂转殉丙客袋州峪鸥昏篷里斌络愚碾玛舱否睡绝保投铁晃损稼志籍产图蹭站谋强袜片口信稠缎氯粥吗墟氦湘困铱采逃钧停怀嘎镍惫隙演魏堰攫炽禹叹拖歼驰敌所炕墒箍紫植苟旗房地产开发课程作业钎兑英滴悯娶饶侗晨猪诱兵如堂乙惭匝偿邻冗婿箱讯腾娟橱虹裕胺原昏塞血唱
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