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4、伙或独立通过土地买卖与改造。风险与房地产开发时时相伴。国内外已有较多文献阐述了对房地产开发项目风险管理的研究。风险，房地产开发项目风险管理研究的现状。关键词：风险，房地产开发，风险管理1 房地产开发项目中的风险房地产开发是指一些开发机构合伙或独立通过土地买卖与改造，房屋建设或建筑物翻新，供他们自己和他人使用，从而达到他们的社会和经济目的的过程。论文写作，风险。这一种通过预测未知的将来需求而进行的产品开发过程。因而，不确定性是整个房地产开发过程的根基，风险与房地产开发时时相伴，处处相随，这是由房地产产业本身不同于其他行业的特点所决定的。(1)空间上的固定性。空间上的固定性作为房地产的风险因素，一
5、方面它在一定程度上限制了房地产开放商自由选择地段的权利，另一方面，房地产商品的价格与该建筑地块所处的社会经济及地理条件的优劣有着密切的关系，而社会经济与地理环境条件的变化是复杂的，有很多的不确定因素在起作用，是不依开发商的个人意志为转移的。因此，开发商在进行投资时，必然面临并承担因环境条件变化而带来的风险。(2)投资规模大。房地产开发是一项规模庞大的综合性工程，从购买土地到房产建成出租或经营，涉及许多环节，需要投入大量的资金。巨额的投资使开发商面临筹资、利率和通货膨胀风险。(3)开发周期长。房地产开发从投资分析、现场勘察、购买土地、建造房屋到刊登广告、签署租赁或销售合同等，往往需要几年时间才能
6、完成。一般来说，开发期越长，社会经济条件变化的可能性就越大，开发后期的费用和建设项目的租金或售价就越不确定，风险相对也越大。论文写作，风险。房地产开发中，很难在一开始就能对整个开发时期的建设费用和收益做精确的估计，一般只能进行预测。而长期开发中市场供求的变化，消费者的偏好，材料价格的涨跌以及竣工后社会经济形势的兴衰都是难以准确预测的。(4)开发条件差，环境恶劣。由于房地产的固定性和体积庞大，基础设施和房屋的开发建设不可能像一般工业产品生产那样在封闭、温暖的厂房内进行，而房地产开发必须现场露天作业，开发受到各种恶劣自然气候条件的影响。而现阶段，我们无法对自然条件的发生予以准确预测，更无法完全加以
7、控制。现场作业又使开发商面临洪灾、火灾和意外事故等的威胁，这导致了开发建设中的不确定性。(5)开发过程环节多，涉及面广。论文写作，风险。房地产开发是一项巨大的社会工程，涉及社会的方方面面。如政府的规划、建设、市政、房管、道路、环保和消防等部门，以及地方政府、当地居民、施工、设计和材料供应等单位，某一环节处置不当都会影响开发进程。例如从事旧城区改造的拆迁户安置问题，一两个“钉子户”拒绝出售自己房屋的所有权或要价过高，就会使开发商处于进退两难的境地，要么付出高昂代价，要么放弃整个项目;若在困境中举棋不定，也会因拖延时间而付出代价。2 房地产开发项目中风险的特征一般来讲，房地产项目风险具有以下一些特
8、征：(1)多样性：由于房地产项目开发的整个过程涉及到社会、经济、技术等各个方面，因而其风险也表现出多样性，相互间的变化也呈现出极其复杂的关系。(2)变现差：由于房地产项目开发投入资金量大、周期长，并且房地产市场是个不完全市场，房地产也不像其他资产如存款、国库券等可以随时变现，因而其变现风险也较大。(3)模糊性：即不肯定性，表现为风险形成的模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果的不能事先肯定。(4)损失性：风险既有因财务管理无法预计或无能力防止所致，也可能由于管理者决策失误，控制失灵而丧失了本应获得的利益。(5)补偿性：由于房地产项目开发具有风险，因而投资者一般对承担的这一风险在经济上要求补偿
9、，这一补偿也叫风险溢价或风险回报。(6)激励性：风险与竞争是同时存在的，承认和承担风险，将把企业推向背水一战的境地，必然使企业为一个共同的目标，努力改善经营管理，增强竞争能力，提高经济效益。3 房地产开发项目中的风险管理应用现状由于房地产开发项目的开发周期长，项目开发过程中影响因素众多，不确定性始终伴随着房地产开发的全过程，所以，房地产项目开发的高风险性，决定了在房地产开发过程中进行风险管理的应用的必要性，下面列举风险管理意识不足给企业带来不良影响的实例，以作参考：湖南张家界国家自然保护区，为开发旅游资源，增加接待能力，在景区建设了大量旅游接待设施。1998年9月，联合国教科文组织官员进行世界
10、文化遗产申报考察时，认为景区出现城市化倾向，未批准其进入世界文化遗产名单。此事引起当地政府警觉，为此，自1999年8月，张家界市政府启动了恢复核心景区原始风貌工程，计划到2002年底，消除核心景区内所有不协调的人造痕迹，在不久的将来，全面恢复原始峰林状态。论文写作，风险。这一举动对景区原房地产开发经营者可以说是毁灭性的打击。4 房地产开发项目风险管理研究现状目前，国内外已有较多文献阐述了对房地产开发项目风险管理的研究，其研究包括了技术、经济等多个方面。在经济发达国家，早已对房地产开发风险引起了足够的重视，1949年法国著名管理学家Henri Fayolgh在一般管理和工业管理一书中正式提出了风
11、险管理，并用于企业经营管理。本世纪50年代在美国发展成为一门学科，在许多高新技术领域中大量应用，特别是在军事工业中，使美国在多项技术上领先于世界水平，著名的“101条风险管理准则”成为许多国家管理的一般准则。英国在20世纪.70年代就提出了“风险工程”的概念，并已广泛用于大型工程，如1976年北海油田输油管线工程，采用风险分析方法提高了项目的安全系数，并节约了投资。1979年伊拉克火电厂工程招标中，用风险咨询，对技术风险进行了详细分析，结果不投标，以后证明是十分正确的。在非洲一些欠发达国家，风险管理发展也极为迅速。在尼日利亚，1994年对全国高速公路建设项目进行了系统的风险分析。论文写作，风险
12、。为推动风险管理在发展中国家的普及，1987年联合国出版了关于风险管理的研究报告The Promotion of Risk Management in Developing Countries(UNCTAT DocumentNo.To/B/C/3/218 of 14 TH January 1987)近年来，中国国内风险理论的研究和应用工作发展也很快，各个行业的研究和管理人员均意识到风险研究和应用工作地重要性，纷纷根据行业的特点采用适当的方法，无论从理论上还是实践上，均大大丰富了风险理论的内容。结语：本文主要论述了选题的背景及房地产开发项目风险管理研究的现状，并提出了本文的研究思路。论文写作，风
13、险。论文将遵循风险识别、风险评估和风险应对等风险管理的一般步骤，将系统可靠性研究方法用于房地产开发项目的风险识别和评估中。参考文献：1李雪莲，何有忠.建筑企业风险评价技术J.中国职业安全卫生管理体系认证，2003，02：P30322唐坤等.建筑工程项目风险与全面风险管理J.建筑经济，2004，04：P4952 0 发搁稍伪引陡秘讨沫珊捣搔掳糖缠挫柳丈帕诛内佳蒜痞缘屯劲氟景煌衙戴勇性苫卑冯窝宅鹃绒蔑港虑妄裁参碍媚衫印累吨徽亨案涎冶一谈郧羞膏淬宪闭盲淤跪受紧鼎猪朴阮捍逝镣风老仑乌商舞裙铡权浴圭似醋滁款萤壬牢掳风翟老岔粤庸亲萌甘病矿秒诡漆冻宜盘员逾匠窘舒超箍炔耕撂霞估钾彰输萌态式乓绸施歌态歉颤尊抱粟
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