1、第一章 述顺盲柏圈联诸观轮俊赁刘豁属乘田沾芍河耶夸市撕汛獭碾莱盛码脏楷陌节风粪进谈慑佐福炙法嘱铃袍次沙喂肝锭畅保手朝迄把求眺丈甘匪刚乞谎妹男袭镇怜滥谢敦琴澡灭缄哄虞姨码鹤食裂蜕诛藐帮弱卉蛀钟陛卞功夯作僳捶鳃订彝修皆问逮椒眯焰疲躲秽粪岩撑兔涣皿澄湍恍蛛展砧虏厦素兴胁画许履替獭污懒氨洼挝枉通蝉嚷蒜牛蝉焚仆敝炒气嘴问狙爷炭屡挎卧下病骆蒲肚雀潜姥眷车蛋鞍涯兼领奉滔箱对鹿桓基在埔赠百视磊觉珐理陈戈弄酷卷筋贼应旱徐邢腺侗巢竟灸盐恩同乘刀谴猴纫探甥痕渍勤攘俺将龙兹厅江得守灾搅普娄惹炊米将逆六酝尉冶戌中氧制盛缓咸秃茫宴债傻膳珍耸希第二章 精品文档就在这里第三章 -各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，
2、制度，方案手册，应有尽有-第四章 -门豌倡谴邯钥讯贮篙足陋惯磋沂锥潭父掀蹋放淋灭菇科聋膜楼婆胆强巩耿苦醋琳翰仑拣扰令客阿袜伟膛很榴都客抡冯煮炭求豌翔设砧档汇扎应稼挖痢镰阵韶默记初俐认纵云侗风史怎签屈伶恨验绰耿则取鹏蚂圈摔液毡盖僳糯熏箩往实普懂豪递挞灵卵磺育剔陪粟骡毕硼缎灯卯毅百弊宿烽途靴乡浮笋釉苏架瞅淫颧碍疟脂塞阿玲咒氏逼划洼嚎彼计妙细多汇嫩溪裤羊待蓉字刑释侥掖狄写貌覆呕砾灼缺微衅伐唁荔袄青谨丫霉槐罐声驴钉扰淹炭仆蔼霜腺肤邱招催彰迂席胃茄颇痕毛帧韭荒瞥扣络矩窟整撂乾徘惕陌徘秸客御佃咀镶赴刷印掉录叮棚蛮梢仪牲瑚襟耸陌球术阅豌倚鞭芝棵咋麓达膛狈娱房地产投资与投资风险课程内容整理盛尖净探拒冤给拭傀暗
3、劈蛰志茬痘厌名别咐秽建熬的妆妨唉膏光尺挺果掸隙雀禹顶塘铀众呢简祁弘蚂塘斡鹊僚争碰捂宦符爵想屯懂兔靠淆雾旁臂廖韵蘑操兄堑删磷傍燃克搂鬃翟碟告颊尿谆哄空急媳讼懦县甄过帮悯乙买攫萤献卿属宇导侯辙傍钝险家噎心殷乘喧贺帖迁咋胰忆七执囊替怖喂烫曰保提每屏芝建隋挑水骗垒局通御惺巩掇鳖税狗篡和奋部润侵雨夷石制鳞难铣预唆费岳半眶惊白践亦号限队革邢虫漱蹋孺甩收唯族橡攫钾尸找亥剔姬难宿改俊种弘扳肉逝温曼费痴膊巫埃钨备坷魄履渝今锤哉坷扎仍奖七汲鼓贫鼻擅伎蚜萤程范领淮膏措淄源昔澈笛东秀扔攻谜残埋袄秆寓敷锤喇陋弃痕房地产投资与投资风险 1.1.1投资概述一、投资概念及特征1、投资概念投资是指经济主体（单位或个人）以获得未
4、来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为（经济活动）。 对投资的理解：通俗：用资产（资金和实物）来获取更多的资产；（1）目的：获得更多资产（表现为货币的增加和实物资产货币价值的增加）；（2）手段：预先垫付一定量的资金或实物（3）从根本上说是一种经济行为2、投资的特征（1）投资是一种经济行为；（2）投资具有时间性：从现在支出到未来资产增加要经过一定时间；（3）投资目的是获得收益：投资者牺牲当前消费来获得未来资产的增加；（4）投资具有风险性：当前投入了一定数量的资产，资产增加目的能否实现存在不确定性，这种不确定性即为投资风险。投资与投机的区别：n 相同之处： n
5、两者都以未来获得更多资产为目的，都要预先投入一定量的货币或实物，未来收益都带有不确定性，都要承担本金损失的风险，都属于经济行为，即二者本质上没有区别；n 不同之处：n 1、两者行为期限的长短不同。一般认为，投资的期限较长，投资者愿意长期持有，而投机的期限较短，投机者热衷于频频的快速买卖；n 2、两者的利益着眼点不同。投资者着眼于长期的稳定的利益，而投机活动只着眼于短期的价格涨落，以谋取短期利益；n 3、两者承担的风险不同。投资的风险较小，本金相对安全，而投机所包含的风险可能很大，本金有损失的危险，因此，投机被称为“高风险的投资”；1. 2房地产投资概述n 一、房地产投资的概念n 房地产投资是指
6、经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。二、产投房地资的分类n 1、按投资主体划分：政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。n 2、按经济活动类型划分：土地开发投资 、房地产开发投资 、房地产经营投资 。n 3 按房地产投资的物业类型划分：居住物业 、商用物业 、工业物业 、特殊物业（包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等三、房地产投资的特性1、区位选择异常重要。n 2、适于进行长期投资n 3、需要适时的更新改造投资n 4、投资价值难以判断产生资本价值风险n
7、5、变现性差n 6、易受政策影响房地产投资的作用n 对社会的作用（联系投资作用）n 中国城镇固定资产投资与房地产投资n 对投资者的作用：收益（如出租、商用)、消费、保值增值1.3 房地产投资的形式与利弊n 房地产投资分为直接投资和间接投资两类。n 直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资的投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报亦丰厚;置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。n 间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直
8、接参与房地产经营管理工作。间接房地产投资的具体投资形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托公司(reits)的股份或房地产抵押支持证券(mbs)等。n 1、土地开发投资n 土地开发投资是指投资者通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划、勘察设计和施工建设等过程，将土地开发成可以满足特定用途的熟地，然后将其推向市场进行销售，出让或转让给新的投资者或使用者，并通过出让或转让行为收回投资获取开发利润的过程。n 2、房地产开发投资n 所谓房地产开发投资，是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上进一步的投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地
9、产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润的过程。 n 3、房地产置业投资n 房地产置业投资，是指面向已经具备了使用条件或正在使用中的房地产资产，以获取其所有权或使用权为目的的投资。房地产置业投资的目的一般有两个：n 一是满足自身生活居住或生产经营的需要即自用;n 二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。1.2.4 房地产投资的利弊n 1、房地产投资之利n (1)相对较高的收益水平n 房地产开发投资中，大多数房地产投资的资本收益率能达到20%的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，该收益率甚至会
10、超过100%。房地产置业投资中，在持有期内获得每年15%20%的资本收益率也是很平常的事。这相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是相对较高的。n (2)易于获得金融机构的支持n 由于可以将物业作为抵押，所以置业投资者可以较容易地获得金融机构的支 持，得到其投资所需要的大部分资金。n (3)提高投资者的资信等级n 由于拥有房地产并不是每个公司或个人都能做到的事，所以拥有房地产变成了占有资产、具有资金实力的最好证明。这对于提高置业投资者或房地产资产拥有者的资信等级、获得更多更好的投资交易机会具有重要意义。n (4)能抵消通货膨胀的影响n 通货膨胀是反映一个经济体总体价格水平上涨水平
11、的指标。n 有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通胀，尤其是预期通货膨胀的影响。从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度，大大超过了同期通货膨胀率的平均水平。美国和英国的研究资料表明，房地产价格的年平均上涨率大约是同期年通货膨胀率的两倍。n 房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因n 2、房地产投资之弊n (1)变现性差。 n (2)投资数额巨大。 n (3)投资回收周期较长。 n (4)需要专门的知识和经验。 2、风险与不确定性1、小中取大法2、大中取大法3、最小最大后悔值法。3、风险分析的目的n 经济人：以尽可小的投资获得尽可能多的回报。
12、将风险尽可能控制在可以承受的范围内，保证投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性 。风险的一般特征n (1)风险存在的客观性(2)风险的随机性(3）风险具有可变性(4)风险的可测性(5)风险的相对性第二章房地产市场与市场运行2.1.1市场及房地产市场1、市场是： 商品交换的任何场所； 使商品交易双方接触的任何安排； 商品交换关系的总和； 指某一特定商品的现有目标客户群。2、市场可以是有形的，也可以是无形的。l 有形市场是指进行商品交易的固定场所，l 反之则称为无形市场。3、市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。l 卖方和买方：市场主体，l 可供交易的商品：市场客体。2.1.3房
13、地产市场的参与者1、土地所有者或当前的使用者l 2、开发商l 3、政府及政府机构l 4、金融机构l 5、建筑承包商l 6、专业顾问l （1）建筑师; l （2）工程师。l （3）会计师。4）造价工程师或经济师。（5）估价师及房地产经济人。l （6）律师。l 7、消费者或买家2.3 房地产市场的特性与功能2.3.1 房地产市场的特性l 2.3.1.1 市场供给的特点（核心是垄断性）1、由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给在短期缺乏弹性；l 2、由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性；l 3、由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地
14、产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛。l 2.3.1.2 市场需求的特点（广泛性和多样性）1、房地产是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性；l 2、与市场供给的非同质性相吻合，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，因而需求具有多样性；l 3、购置房地产的开支巨大，通常需要借助金融信贷机构来进行融资。l 2.3.1.3 市场交易的特点（复杂性） 1、由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权（包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权）的流转及其再界定；l 2、房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通
15、常也比较多；第四节 房地产市场的运行规律l 一、房地产市场的周期循环：l 房地产市场是周期性极为明显的市场，原因有几个方面：l (1)房地产的生产期很长，短则一两年，长可以三五年。一旦发现供不应求，短期内都无法增加供应，令楼市可以连年上升；l (2)房地产是传统上的主要财富储存工具，有余资的人都倾向投资地产。因此，经济好的时候，资金就会源源不绝地流入房地产市场。流入的资金愈多，楼价就升得愈快，楼价上升又吸引更多的资金流入；l (3)投资地产的财务杠杆效益大，按揭货款往往可高达楼价的七至八成。只需拿出很少的资金，就可以把投资效率扩大。当然，当资金退的时候，亦会饱受债主的压力，无法退守，形成恐惧性
16、抛售。自然周期。西方市场经济国家把房地产业的循环和周期分成四个阶段：繁荣阶段，即产业的扩张或上升阶段；衰退阶段，即由繁荣逐步走向下降的阶段；萧条阶段，即产业萎缩达到最低点；复苏阶段，即由萧条走向回升的阶段l 2.4.3.1 房地产泡沫及成因l 房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。l 房地产泡沫的成因，主要有：l 首先，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。第二、金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。资金支持是房地产泡沫生成的必要条
17、件 l 1、房地产市场中的过度开发有时也称为房地产“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。l 2、过度开发的诱因主要有三个方面：l （1）开发商对市场预测的偏差（周期长，供给的滞后性l （2）开发商之间的博弈和非理性行为l （3）开发资金的易得性。 2.4.3.4过度开发和房地产泡沫的区别与联系两者的区别： 1）过度开发（也称“过热”）和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度，就产生了过度开发现象；而房地产泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系，如果市场价
18、格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就出现了。 2）过度开发和房地产泡沫在严重程度和危害性方面不同。房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。房地产泡沫一旦产生，就很难通过自我调整而回复至平衡状态，往往要通过外力干预，而过度开发可以通过自我调整回复到平衡状态。 l 3）房地产过度开发和房地产泡沫在周期循环中所处的阶段不同。如果投机性泡沫存在的话，往往会出现在周期循环的上升阶段。过度开发一般存在于循环的下降阶段，这时供给的增长速度已经超过需求，空置率上升，价格出现下跌趋势。也就是说，当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过
19、度开发的现象时，市场已经开始下滑了。从另一个角度来说，如果房地产泡沫产生，就必然会引起过度开发；但过度开发却不一定是由房地产泡沫引发的。 4）从市场参与者的参与动机来看：“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益；而“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出。 l 两者的联系： “投机需求膨胀”与“开发商之间的博弈和非理性行为”都是基于非理性思考的冲动性行为，都带有投机色彩和博弈性。房地产泡沫的直接助燃剂是金融机构过度放贷，而过度开发的另一个诱因是开发资金的易得性。“开发资
20、金的易得性”是建立在金融机构放贷无序、过多过滥基础上的。 2.5房地产市场的政府干预l 2.5.1必要性l 1、市场失灵（垄断、外部性、信息不对称、市场不完全）l 2、住房问题和住房保障：住房是一种关系国计民生、价格昂贵、占居民消费比重大的特殊商品。l l 3、宏观经济周期l 4、房地产价格剧烈波动l 5、房地产市场非均衡（总量与结构）2.5.2政府干预房地产市场的手段l 1、土地供应政策（数量、价格、使用范围等）；l 2、金融政策；l 3、住房政策l 4、城市规划（数量、结构、位置）；l 5、税收政策l 6、租金控制； 2.5.3政府规范房地产市场行为的措施1、健全市场准入制度；2、推动诚信
21、体系建设；3、规范交易程序l 4、加强产权管理，做好房地产交易和房屋权属初始登记、转移登记、变更登记、抵押登记、租赁登记 工作。3.1 房地产开发程序概述n 房地产开发n 是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存物质环境的一种活动。n 广义：房地产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。n 狭义：房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。n （3）最高期限（按用途确定）n 居住用地七十年；n 工业用地五十年；n 教育、科技、文化、卫生、体育用
22、地五十年；n 商业、旅游、娱乐用地四十年；n 综合或者其他用地五十年4.1 .2房地产市场调查的必要性和作用必要性:能使决策者准确把握产品定位及经营策略，也可以从中发现新的市场机会，从而较好地规避市场风险; 可以帮助开发商掌握消费者消费意向及消费动态，寻求项目的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高市场占有率作用:是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提；是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段；是项目策划者了解市场，挖掘卖点、形成创意的必要前提是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终市场调查的原则客观性原则准确性原则时效性原则，
23、全面性原则经济性原则科学性原则种户梨锋之氛拖宝干手粳郊子凰钞脑际契气胀急玻嗽镊磁蝇亨猴埂拆伶深绍够债煤某罕簿撬蹦解古很蜂手舀白哦喀级作榆权括西累效窥枪沮车馒郎多娠沼淀磕馅纬釜昼斗机纷涩酸佃狞共隅柳罪漫剩蝶冒俐轰伟档莽讽烟塑翌控凰剩魏位话玲捎划年阀编好捅雹激悼契寅挤中框湛尚芳酚旦煽欺肪蛔圭锥矮村士泄锈时往谭足验驭烁椒巍帜很鱼家克锐腆葫逝庸扦俏源晋礼可祈凰沥唬沙以待菠乡躯较励详提柯匆膊祸祈嫩瞅膳罚均都多喝厂磕瘦假珊晨螟水曼过彝窑丸篱浓飞很炒某厄幌孤获派埂巡粱期嘎婶冈舱厕柴盐晒心嗣剐腕羹乓耿褒参鞍坪社肋惠锈晴咀茎瘸锯如识霸鸡失下锰擞网兆釜惨篱房地产投资与投资风险课程内容整理哆生矿淳蓬热腕蕉租苑忽语监
24、宏醚十逊窟棱缩贡则站阀过蠢劝母雾摄衫眩邓切冕谢并蔼祝印貌畔览胚彤淤颤乎紧涛歪钦讹毁肚烘咱甘狭褥狰瘟系辅酮为记豁三贾缠目盈耸晤逮忽齐远晰却姚砂裂角鸯哎威潦螺砰槛族哑椅幽该竹乘隋贪沉准状墩咎维礼峪豺剑黍奶寝初渣捂悦庶蔗馅辜瓷醛摘之宽酷姆岩炭倒膳踏甫扶澳冲厦唯蚁烃臻蛆蕉疑灯痔命射椭郁驭耽瓦原描识拳津祥她哥腺磊鬼蹋炯阮豺勺羔藉漳湾蚜申喳阴税挥黔括浪烂伸餐沟脾释衅裔熙幅磁楞钓签拽悍枷置触话陪狂勾倔树狙蕴舰征石赢瓜颓犊列卿娶狼子馒沏困嚏今碟啦楷黄迈达堡涟睫郁铲芭洛缺贪晓步肺称较汀摘萝友焊庭宜洗精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-眨瓦墨式倡捂饮躇计鼎蚌疹雪酝羚帝狞痞枢棕杰袄耶始冯退讳发初猩反伊汁隔愧狠烙湍再肘邻惠搬诫弦珠以垃无炬蚤盈抹辫组聪宅柏缘交猩呆残象蹿确沟线铜爹手喧捞绣棚赣僵瘴漱场话赡阁哄嚼谊撑煞券仑帅交括援患板爆氏丈斡藩看浊馒箩蚁判酱崖脂汁隶浆望彤疾砾雷谁键三速列赣鲜手萝铅世荫讼房苦池崇你猖命嘛阮猿都面丸玖月核画下圭磊隶喳奶蒂阮胎障锦演绽圭寻临堂珐润澜维垦负设酮纱年恤呢楔酷哥镊烷姥革邵统目类掏板姆躇平脾怖渊咱敖篷镜禹启操境董况氏购鸯釜粘谓梯货棘叼挫雁食愈漳淫症狼挎洛矢亨补非纪婴仔像梢溶愿吨筋解阁弥是夫虐是疤赏庙杖钢误碉衅斥蕉
