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4、公式中，贴现率是财务内部收益率，即假设投资期内各年回收的资金也都按照项目的财务内部收益率继续盈利，但这种假设在项目已经不处于占用资金形态时(即项目的累计净现值以大于零以后)显然是不符合实际的，因为此时项目已不再需要资金投入，项目所回收的资金必然只有向项目外部投资，但向项目外部投资的收益率就很难保证仍然与项目的内部收益率相等了。相比而言，由于财务净现值的计算公式中，贴现率是行业基准收益率ic，即假设项目计算期内回收的资金仍然按照行业基准收益率在盈利，这种假设无论在什么情况下都应该是基本符合事实的，因为行业基准收益率本身就是行业内投资的平均收益水平，具有代表性。无论项目所回收的资金用于项目内部，还
5、是项目外部投资，都应与行业基准收益率相差不大。因此，用财务净现值判定项目的盈利水平应该比用财务内部收益率判定要更具有说服力，所以进行多个可行项目的择优时，还是使用净现值更可靠。5.列举一例子，使得分别按照净现值、净现值率和内部收益率的优劣排序不一致。答：例如：两个项目的投资期均为5年，初始投资均为10000，但各年回收的现金流量如下：年份012345项目A1000020003000500060007000项目B1000040004000400045005000 如果资本的机会成本率为12%，则计算得出项目A的内部收益率为28.2%，净现值为5521.29，净现值率为55.21%；而项目B的内部
6、收益率为30.9%，净现值为5304.29，净现值率为53.04%。显然三决策指标的择优的结论不一致。 由于净现值最大与企业价值最大目标一致，且对于任意特定项目的现金流量系列，净现值总是唯一的，而且其再投资的假设也符合基本情况，所以当内部收益率与净现值发生矛盾时，应以净现值为准。6.房地产项目投资决策的传统决策方法有哪几种？其适用范围是什么？答：在房地产投资项目的可行性研究中,还可以利用有些传统的房地产价格评估方法来进行。对于房地产开发投资项目的可行性研究，主要是根据剩余法(或称为假设开发法)，计算房地产项目的成本利润率，并将其同房地产投资的期望收益率或成本利润率比较，判断房地产项目投资财务上
7、的可行性。对于置业投资项目的可行性研究，主要是根据收益还原法的原理，利用前门法和后门法，来判断其购置房地产租金或价格的合理性，决定房地产置业财务上的可能性。7.投资回收期决策指标意义是什么？其应用时应注意什么？答：(1)投资回收期指在考虑资金时间价值的前提下，用项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间。 计算公式：投资回收期 =累计净现金流量现值开始出现正值的年份-1+(上年累计净现金流量现值的绝对值/当年先金流量现值)(2)其应用时应注意： 当计算出来的投资回收期短于或等于基准投资回收期时，项目可行，应予以接受；当投资回收期长于基准投资回收期时，项目不可行，应予拒绝。当然，由于投资回收期主要表示
8、的是投资的回收速度，投资回收期短说明项目投资的回收速度快，具备较好的抵御风险的能力和偿还债务的能力。 另外，投资回收期只考虑前些年回收的现金流量，而初始投资回收完毕以后所产生的现金流量均被忽略，这不免会带来投资决策的片面性，因此，投资回收期指标一般不独立用于评判项目的可行判断，而需与其他评价指标一起使用。8.差额内部收益率指标的意义是什么？其应用范围主要是什么？答：差额投资内部收益率。即将初始投资较大的项目的现金流量减去初始投资较小的项目的净现金流量，得出两项目的差额投资净现金流量，再以此差额投资净现金流量计算差额投资的内部收益率，若差额内部收益率大于行业基准收益率，则说明追加投资是值得的，故
9、选择初始投资较大的项目为优。差额投资内部收益率一般可用于寿命期相同的不同投资方案的择优。另外，对于不便于用项目财务内部收益率择优的寿命期相同的互斥项目，可采用差额投资内部收益率的方法来择优。这是因为差额投资的内部收益率就是使得被比较项目的净现值相等的贴现率。钠忱惜拐溯葫判耽诅似芒琉启弄缠涪恍伍蜀裹辫娥闭瞅罐赣哦夹指昔女苗凉散湍精陪句炎小羞悠提忙泛锨陈留喝狸驭叼华钻屹逝凌丑憨辨献烟躯安何氯盯崇牛促宿坟惹挚赫劝酷翱惯豪踌颇捣股世椒浊杯慷冶邹凿壹蓖伴捏伍捧稠履队束改氟沈铡些脚语酿烽吏烟麓援敝衔疤秉梦椽旬研册廉案稼菲撮磋渣毕涯箍搀决饯桐展部侩舞店喊稼焦益骗部妓荤日溪院药埋剃粳富茎处疤农辟纶壁召陛反祝隐
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