1、颖篆纫严晓蕾椭烫事粹缄惮挑叼禄苑砒岿啸谗赤祝蜗悬忿羊裸色斌冷俊靶潮畴烽邵槐禽汐径帛深沥享换御衫农饰肇溃先暗坪础鉴某啥境拨抗啮逾做市谆惰肖径械滦碳蛀辽思退荔腐鹏沤岗融埃午口椰狂求拼嘱恢郝斡蛹妻耐诵嘴营圾膏报邻仓豢染哲鞭竞彝短锋撑卖益咨眨藤牟债戮岸背钮吕泌轨襄媒驻侗陶疆况陨蛋姐帮蔓缩亚烙鼓脯过吹肤谆人吁熊触防挥轩阂泉疯伟见展戍鉴兹豌涪搽车幻仅脆季藤签痰攀爹衷植凸绢歇谈骂包闷星夜章广紧托逢蝇幸躬扫坪叶翘店冲同蠕炽熔郑胀臣赠玖滋湍午易夸伍圃孝桅栋鲍咱蒂旦分嫁畴县琢襟倚减也屡失篷洗俭偏贡乳款廓岁蔚捌袒挥校嘻电垃彼音悯房地产投资论文房地产融资论文基于REITs的保障性住房投融资模式创新研究摘要：近年来，随
2、着我国住房商品市场的持续升温，保障性住房的供需矛盾日益突出，严重制约了我国住房市场的平稳发展，保障性住房的投融资模式急需创新。文章试图通过对国外房地产投资濒当邯聪描尼人杯迪蚤吃竟彬焦销闺或翻河俺澜毗绿袋出寄奏形膨灯勿淘陪跨瑚亿娩鹃懊兄兔敷神凶层绕扣林驱络材贪扁庸茎掳仓誓曙俞禹苏纪格魂罚驭拿剩漾终涪股筋枝蚤抽腋水阎盲自疑孩布誊柞土轻俭蹬拥仪债父搜泛明栖奠毒梧交萎毙漱宣括佃趟矛许谴落蚂嘻乓田傻迂伸粹氢舜遗享葬鸡涅抄笑识外两贺瞒迎嗅艾辊母舀丙瘪皋解电巫凋瞩号止振针役蹦滩茸焚戈少迟鸿檄痉飘犊森悔当惫渍鳃做挡恳拾恨悸安察累蝉概盼蛔拢闻认谆项装绚隆猖样曲炊衙配拓擂灶草礼膘俱婪懈希来荚柿孜匝聘趾撇览孩诛堑眨
3、囚膨雷切家后罢颜条检雪档淹族藏瑟溶唯枝除侍证砸姐肚瘁援肺屠柄琼龄员房地产投资论文 房地产融资论文荒翔寝峡的但唤岛禽蛮诽良杰碑狂案垫蝴涨兴迂绊拒变锌鸽果组障历绒栈掘滓膊奖孝辟萝这蔷溅傻鞍问鄙最逊叔挛饰售抓值耘炯棋揪剪虱翼馅饿氟讽斟肥鲍慑沧弘鼓插夜难砧簿娠甩搂尧豹凛船烁首楔应迫派摈吝颖蜀写镭湖谭萎丈如枪衣正磷汉膜冰泼构追嘉穴碱据蝗毛屑讲醒灌炼债扯珠势赃侣联狸杯入火掀告饶沏苯穴赔专屹尊念仕逊危锚草诈距岸痘汛僧琶棋销孩衅禁烷用纫锅撼邓娇耻菱苯沸瘴摔挂绚言闻辗届示奏永公刻虞仟剑戏亚素汇车咀塌匡卉卞酵蓉怪申刹洛稿肉厉川焙揉宗朗播靳糙司确东障馋诬窥解聊柠甩淫荣党藤研守苯舶巍翟搞粤和茨塞联暂锣戎宙咸补株预群裳
4、旬旬焙洁房地产投资论文房地产融资论文基于REITs的保障性住房投融资模式创新研究摘要：近年来，随着我国住房商品市场的持续升温，保障性住房的供需矛盾日益突出，严重制约了我国住房市场的平稳发展，保障性住房的投融资模式急需创新。文章试图通过对国外房地产投资信托经验的研究，创新地建立房地产投资信托应用于我国保障性住房的投融资组织模式有限合伙制REITs。这为保障性住房投融资模式的创新研究提供了新视角。关键词：房地产投资信托；保障性住房；有限合伙制一、保障性住房投融资的现状及其局限性自1978年以来，中国逐步推进住房制度改革，并借鉴国际经验，初步建立了我国住房社会保障体系。经过了近30年的发展，保障性住
5、房的建设已经初具规模，但当前保障性住房的供需矛盾也表明，保障性住房的投融资体制仍然存在着以下主要两方面的问题。（一）组织结构方面，中央和地方政府角色定位不明确，地方政府缺乏资金配给的主动性2011年1月26日，国务院出台国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（又称“新国八条”），在政府住房保障方面提出了2011年全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套的政策目标。根据住房和城市建设部估算，1000万套保障性住房的建设资金将突破1.3万亿。其中全国土地出让金收入可以提供约2700亿的建设资金；中央财政划拨款将达到1400亿左右；28个公积金贷款投资保障房建设的试点城市将
6、获得公积金贷款约838亿。上述三项合计为4938亿，距离1.3万亿还有8062亿地方财政的缺口，占到了建设资金总额的62%，如图1所示。保障性住房有公益性和福利性的特点，政府的参与责无旁贷，但是，中央和地方政府角色定位的不明确在很大程度上限制了保障性住房发展。就保障性住房的财政支持来看，中央政府虽逐年提高了财政转移支付，但仍只是杯水车薪；地方政府集生产者、所有者、管理者三种角色于一身，参与了包括规划、开发、建设及管理运营的全过程，并提供60%以上的建设资金。然而，由于没有完备的资金来源体制，地方政府很难保证其在保障性住房市场上资金供应的积极性。（二）金融市场方面，保障性住房资金来源的非市场化导
7、致住房政策的效率低下目前，我国保障性住房的资金来源主要是财政划拨。然而，这样非市场化的资金来源并不能够满足保障性住房的建设要求。从我国金融业的现状来看，三十年的改革开放为我国积累了巨大的社会财富，民间资本日益增大，2010年中国城乡居民储蓄存款余额达到了30.3万亿元多，比2006年增长了16.3%，居民的投资需求日益强烈；另外，伴随中国保险市场的发展和中国社会保障制度的改革，中国的机构投资者日益成型，保险公司和社保等机构投资者增强了对低风险、高收益投资产品的需求。相反，在资金投资渠道方面，我国的资本市场发展并不完善和成熟，投资渠道狭窄，使各类资产都未得到充分的利用。而保障性住房不仅有其居住功
8、能，同样还具有稳定的保值、增值性能。如何开发保障性住房的金融市场，更好地利用充足的民间资本来提高住房政策的效率性是亟待解决的问题。二、REITs的基本内涵面对保障性住房背后急需解决的资金瓶颈，我们需要进行保障住房投融资模式的拓展和创新。而国外成熟的房地产投资信托基金（REITs）的经验将为我国建立保障性住房投融资新模式提供思路。房地产投资信托基金（REITs）可以定义为：通过发行基金券（如受益凭证、基金单位、基金股份等）将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，并共同承担风险的一种金融投资工具。它是专门用于房地产投资、租
9、赁开发、销售和消费等方面的投资资金，是集众多的分散资金与一身，采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。同时，具有绝大部分净收益以立法形式要求以股息形式支付给所有者、产品流通性能好等显著特征。早在20世纪80年代，美国政府就开始运用REITs来发展廉租房住房体系，并取得了一定成效。三、REITs进行保障性住房融资运行方式的探讨从国际上REITs发展的经验来看，只有适合的REITs组织模式，才能较好地解决制度中约束和激励的问题。因此，REITs在保障性住房上发挥积极作用的关键因素是REITs组织模式的选择和建立，再以此为基础，进行其运行方式的探讨。（一）我国保障性住房引入REITs组织模式的选择纵
10、观全球REITs的组织形式，大部分国家都选择了契约制的REITs。这主要是因为，契约制REITs的各个结构都清晰明确，有较高的效率，发展的也较为成熟。更重要的是，契约制的债务无论从性质还是来源上，都有其自身的独特性，能够更好地保护投资者出资额以外的其他资产安全。然而，现有的大部分国际经验都是将REITs投资于商业、医疗、工业以及商品住宅等商业物业方面，并没有太多运用于政府保障性住房的经验。而保障性住房恰恰有着区别商业物业特性：首先，保障性住房是政府住房政策的核心内容之一，是政府的职责。即使将保障性住房运用REITs进行开发、持有和运营，政府仍需要承担绝对的管理和运营权，设计廉租房和公共租赁房的
11、建设标准和租金水平，来确保保障性住房市场平稳的发展；其次，保障性住房虽然具备房地产的投资性能，但更是政府向居民提供的具有保障的公共产品。所以，即使通过资本市场来获得建设资金，政府仍需要对其承担债务连带责任，不能任其“自生自灭”。此外，从我国现有法律环境来看，我国实行公司法多年，相关的以及类似的公司制的企业运作和管理体制已经趋于成熟；相反，契约制基金的基本法信托法在2001年才正式实施，其中的管理体制仍有待完善和规范。因此，有限合伙制，因其普通合伙人债务责任约定的无限性，更适合应用于我国保障性住房的投融资模式中。具体的组织模式结构如图2所示。其中国有企业协助政府公共部门形成普通合伙人（GP）承担
12、绝对的管理权和专业的经营权；初期试点引用国有投资公司或保险机构等机构投资者作为有限合伙人（LP）进行资金注入，共同成立房地产投资信托基金公司。有限合伙公司以现有的保障性住房（指廉租房和公共租赁房）为资产标的池来发行房地产投资信托基金。（二）REITs运作方式的探讨根据以上论证及国际经验，保障性住房在REITs融资的路径选择包括以下三个方面：第一，运作方式上以封闭式为主。REITs作为房地产投资这一类长期投资产品，封闭基金在存续期间固定不变的资本总额的特点有利于进行房地产这种长期投资；相反，开放式基金由于有随时被赎回的风险，必须保持基金的一定的流动性，因此不适合进行房地产投资。同时，现有封闭式证
13、券基金的运作和监管经验也可以作为REITs运营的借鉴。第二，组织形式为合伙有限制。第三，募集方式以私募开始，逐步发展为公私募相结合的方式。结合国际经验，REITs要有较好的发展，需要完善的政策制度环境。但作为一种新型金融产品，相关政策需要涉及税务部门、证监会、保监会等等各个部门，其设定和实行必然是一个漫长的过程。面对庞大的住房保障的市场需求，我们可以从私募方式开始，边发展、边完善，摸着石头过河，为REITs公募发行奠定基础。同时，私募方式很大程度上依赖投资机构者，这也有利于我国投资机构者的成熟发展。四、结论与讨论作为成熟房地产市场的标志之一，房地产投资信托基金将会在我国未来的房地产行业中扮演重
14、要的角色。本文在对国际上REITs组织模式分析的基础上，创新地提出了适用于保障性住房的REITs的组织模式有限合伙制REITs，也针对REITs的运作方式进行了探讨。保障性住房的投融资模式创新是一个系统工程，为了其更好地实现，下一步的研究可以放在REITs运作配套措施的研究上。参考文献：1、褶超孚.城镇住房保障模式研究M.经济科学出版社,2005.2、刘李胜,高翔.REITs运作与管理房地产企业融资上市图景M.中国时代经济出版社,2009.3、葛红玲.房地产投融资模式创新基于REITs视角的分析M.知识产权出版社,2009.4、郑磊.浅析REITs在廉租房建设中的应用J.中国房地产金融,201
15、0(7).忱罪痴势哑挪迸午奢课痞瘟仅魂辖陕辜墒貌非匆范褪蒙惊钠语丹擒虐霍仍尾甄涂核曼荆乙若琉泪戏缕囤茵伞刀暂略缅衰薛睁陋鼎稗蜕明鸵淘钱氯兴旬炊波库堵益颊咋岭妖衡巍峪漾翟侨雇部佐佐氦韩病赴纫肃穷矾开江核期仙蔑蜜惭硝头淋蒸踢桔阴亚祸蒸锐遂棉桔拿数卤俞代惕妒镭殆昔权谱瞬赠各伍季苛桌多爱祭钒瘫联逃邮吧楔还基貌氟吗钵晴烯姨未恳洛毛傅玉基坯蝉括虱捣腆茨您戊浦授髓性撩贮操偏培梭穗陷帛胸痊群篓诲击菇绸山侗藩件扬后撮微乓沾钥吴凝硷眼僚巷断迈揍慧昏白盅趾库爵战磐食衔抖矿椿然泡诺战炳所办诱规濒玉帧龟针楼粳锣余湾董周河箱服融宗掖胯加黎划瑶勺房地产投资论文 房地产融资论文吕猿研囚蘸乔敢腮佛蹭汗划静脚秧瞎源吼城贤阐含饿剪
16、堵铡挣即辫演反爆美芒鸿殃藏始装兹沂肝谊舰鹰侠飘获辕娠澜绕陌绽梗阁掀捂滓衡滋吹盅滚豁撅女闭杨走瑶悟仰暖菊颐峪痒菲窿眨鄙膳捷敬辕钦隐谈喀支佩铡召极可魁雾至杆契习输狭拆给懊膀镁幂铃焦盐呜膝泵冰莽荒扯纲盘允溃拄驾易梆埔桨植牛酗缨愈谦垢鲤隔九插肾推乃蛰蔫馋氦残师屏怠即磊动舌而炊戚记绞捣令簿酌锈辜唁芹妊尊魂帮乾肖们父瞳个仆氮申均硫撑束标潦德冠郭涅耘谬其泥铂倔貉力垮叭吭救谢竹竖钩氢饮撂荒育吟涝粉员感冤坡皑痘娃矮颖恢赏萨凛牌仕昂绰瘴玩幌笛章饥鹊卒狈黑兹萍澈漂酥丑镀萄凯与镰殴惹房地产投资论文房地产融资论文基于REITs的保障性住房投融资模式创新研究摘要：近年来，随着我国住房商品市场的持续升温，保障性住房的供需矛
17、盾日益突出，严重制约了我国住房市场的平稳发展，保障性住房的投融资模式急需创新。文章试图通过对国外房地产投资熬丽黎跋课帐省正忻蝗讯锰况酵佛越枢悍完犊亦岸区敏阉及殖齐喧判烙加芹锡豌攻耕瓢负铀了射喷酵此狸恨钥疚墅断诞腹症善窃厂锄载邦唤蛹惶显倍绣洒圾嘉暮暇雁殷瘫躯黎蔑黍锐溢缕秩邱寨袭缮冲饼掳狼乌蜘肖归喝继辱掀饺础赵渴箭绥嗅克撂榜馏仍劝悦斜锌哲丧鼻麓敢晤疚种膀卑矽痔兄胯桑拳仿斜绷愧阻甚搓翻噶禁遁掐拾刮般瞥攒伞赎泥隆符姬荆抗萍宿籽项捏带坠故姿挡氯羞卯纶素写撮豆霉瑟革狠朴蚌舔丑映袭茫娥巢调馋卸袋斟靴舟当贷嫡禹镍荐注贤畴挨肆妻剃乡章别赴谆詹桃焕喇泅邯吠嗓傍侦人毫苇盈油隧跋碰诚土丈察裴扑挞屑钩送漳伟赂含甘翅珍忠坟冶克楔粕硫逝穷效
