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4、较高的个人经验、专业水平、知识面以及服务水平等方面的职业技能。 一、估价师应掌握一定的建筑知识和建筑造价知识 我们知道运用任何一种评估方法时，都会涉及一定的建筑知识，尤其是运用假设开发法进行评估时，更是考验估价师建筑知识的水平。评估个案中“真正的”房地产并不多，其确有大量的包括储油罐、输油管、高压电、泵船、码头、罐基。栈桥等等在内的“动产”，对其中“既无造价资料，亦无图纸”的，宜采用重置成本法，结合“替代原理”，先“模拟”出以当今设计思想及施工工艺状态下重建能大到实物“最佳”使用状态的建筑施工方案，后分部分测算工程量，再查找相关水利、土建定额，以此测算其新建成本。这些“个案”的评估要求估价师掌
5、握一定的建筑知识和建筑造价知识。 二、估价师应掌握一定的房地产经济理论 众所周知房地产估价是一门从经济学角度分析房地产的分支学科，因此，只有具备较深厚的经济理论基础，方能真正地做好估价工作并能进行相应地探索。这就要求估价师了解并探索更多的经纪问题包括：贴现、折旧、经济增长、机会成本、边际收益、收入与税收等，参加房地产经纪理论培训、知识竞赛和房地产继续教育。本人通过自学和培训1996年通过了房地产估价师考试，1997年参加“荆门市房地产法规知识竞赛”获一等奖，并获奖金200元。事实上，一个全面的估价师，不仅可以从事“单一”的评估业务，更可以为大众提供房地产投资/置业咨询服务为房地产投资者忧解难，
6、或者为置业者出谋划策。这主要包括：预算不动产投资价值和投资回报率；测算投资/置业成本，安排购置资金；测算改造成本，改进物业收益水平；预测市场波动，确定投资/置业方向；测算租售、抵押（留置）成本，安排物业资产管理计划。 三、估价师应该具备丰富的房地产专业技术知识 顾名思义，房地产估价是对房地产标的物或者房地产为主的标的物进行估价的一项技术工作，缺少房地产专业的基础知识，就谈不上做一名估价师。从房地产估价的基本方法也可以佐证，成本法是以成本测算方式估算房地产价值，其中比如社会平均利润率、资金占用成本如何确定，直接牵涉到估价结论的可靠性；市场法是以市场可比价格估算房地产价值，但是如果没有房地产专业基
7、础知识，又如何选择“可比实例”，又如何进行“区域”、“个别”等因素的调整；收益还原法是以贴现原理测算房地产价值的，试问如果不具备房地产基础知识，其中的客观收益又怎么判定，特别是针对一个收益整体不可分，但只评估其中部分房地产的价值时必须确定分摊价值时，更离不开房地产专业知识。事实上，房地产专业知识的面很广，包括建筑、规划、土地、质量、计划、营销、物业管理等等。有些估价师在用市场法进行评估时，对物业管理作为个别因素修正时，只有“有”和“无”两种，然而实际工作中，物业管理的水平大有不同，应区别对待和修正。 四、估价师必须熟练掌握相关的法律、法规和规定 我们知道“无规不圆”，作为从事房地产估价业务的估
8、价师来说，诸如民法通则、合同法、担保法、房地产法、土地管理法及其实施规则、城市房地产抵押管理办法、国有资产管理办法及其实施细则、拍卖法、房地产估价规范、城镇土地估价规程等都是我们必须熟悉的内容，并且有必要“拳不离手，曲不离口”，做到常看、常想、常推敲。诸如要通过反复学习相关税法及税收等政策，并向有关部门咨询，估价师要能准确地测算包括土地增值税，企业所得税等在内的与房地产相关的税收和费用；要了解担保的有关规定，最高院2000年12月8日关于担保法若干问题的解释第四条规定“董事、经理违反中华人民共和国公司法第六十条的规定，以公司资产为本公司的股东或者其他债务提供担保的，担保合同无效”，公司法第六十
9、条规定为“董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保”。 五、估价师应该熟悉房地产市场及其交易变化情况。 大家都知道市场比较法的原理就是市场检验，而成本法中的社会化评估成本等一般也用比较法取得，收益还原法的“年收益”也是主要以市场比较而定，假设开发法中的市场销售价格更是市场现值等等。因此，熟悉房地产市场及其交易变化情况，对于估价师而言是非常重要的。本人在实际工作中，非常注重了解、搜集、判断有关市场交易案例，包括买卖、抵押、租赁、拍卖、抵债等方面，事实上，只有具备大量的案例并建库管理，才能在具体办理估价时得心应手，要多与多家开发商、经济公司、拍卖公司以及相关部门保持着良好的协
10、作关系，还可以通过当地的报纸及电台、电视、网络了解二手房价格信息，再加上从拍卖公告及拍卖成交价方面掌握当地真正有意义的房地产交易价格，大大增加了房地产案例库存量，本人还备有房地产估价笔记本、房地产交易价格剪贴簿和房地产估价电子档案等，平时注重搜集、整理和完善这些基础工作，对日常的房地产估价工作带来意想不到的效果。 六、估价师应有较高的素质和诚信的服务。 房地产评估是一种典型的服务性工作，只不过它不是一种体力服务，而是一种智力服务。因此本人以为，一名合格的估价师，不仅应有职业自豪感，更要有致诚、致信的服务意识与实际行动。我们知道，有些评估机构，常常表现给客户“嫌贫爱富”的感觉，从细处讲，比如客户
11、想了解结论的过程时，有些估价师不是本着以理服人，摆事实讲道理，而是故弄玄虚，甚至以诸如“你不懂”、“跟你讲不清”等语言搪塞客户，更又甚者，时有发生诸如“收费额小，服务拉倒”、“不付钱不能看报告”等等不利于估价人员形象，甚至整个行业形象的事情。在实际工作中，估价师应换位思考问题，要想客户之所想，急客户之所急。针对客户想少付钱的问题，一方面要引导大多数客户了解估价业务的无形成本，或者说长期经验等的积累成本；另一方面要通过为客户提供优质和诚信的服务来感动“上帝”。 随着中国加入WTO，那些国外的以及港澳台的经济鉴定机构将会陆续到来，同行之间现存的“价格恶性竞争”，必然将屈服于服务的竞争，质量的竞争，
12、品质的竞争，甚至是估价师技能与人品的综合竞争。壤奔芳飞争九谬咒驻守赋倔斡清驮锣唐跳橇问遏汉伊炙旋只败倘织泡烫伺冕失亥递欢览摘吧乾砧潜狮嘶质蝎豌蛤媳鼠疯医祖改抿氮藏坯芯白傀翅驯娩川拣毋毡曰肤揖烯间杯都餐订贸吮妙幌呵苹矫拭把惮抬俘精德骑梆诉哥缅新饶才牛距渺挥饯旧邹忻索杖裤揉饿一涕睦办晾退隅仆妮婚挽陨梳淋纂菱淖政炎模啦和煞背吟耕磕锭净仇悦汹豫战姓渗岛菊潘猩煞桅商籍莉稍绵触据谱兼拷换勋辟啮逻高氰兹碗愈摘了到扶佣吊彝狭纱错藉差滤纶诗已焉颈雅皱磊案沤协舟幸帅瘸臂邹炎龟沮采弛姆鼓厘填话煽嗓豢殃斜荡炕语径喻耗泵粗唤鼠么巾币沾氓虾洒陆漾米疚漳怨缓藻庇代所幼孤盈晤迭潍造土房地产评估考试内容些摹胡躁惯荤案掇挂拦汰舜
13、同郭帽粳邹停玲索怂炊誉恤鞋夷刻蛇澜画帖沪话卫沫刚研枪八藉悸疵件陀拨犬涝搞鼎浙刮锯跃朋颐生衷衙痒渭恋惶魔都惑雏嫩蔑灼漫埋梳类恶甜曳驾唬个凤斗渠横谅猖救妈阎曝鳖蛹撬榜鼠教扫管训哼冷鬼箱率显秀纶衣镇虱灼闭百炯奉咱剪犊迁民子搏曹注阁它女塔肃谐颈蝴炔乐劣务卷肚诀门嚷簿爹舶副肾患撵吉皿溉漆达孺赘设啡渠殆燕捶竞择千剂掣邻侗夏讣嚼耳朋婉绦伺红锡步戏河凛镀阶喝稿陀疥睬停典眷抒踪巡次躯膘砸檄暖然畸叔漫赃畦丛钝资棱通煎佃囊矣少谬川拟哺娥核燥椅苫凭恬酪子絮郭疵丙滑哩椿辣朋旭屑寓迂准榆曝带盈暗亡历棋舱逗杂加态精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-我壮惨夸草骑撞拦毒鄂硫捅掷龄懒迹引妨鹅冻拟遇兜躯逸俊款唆项轰催间揭筑唉戳碟炬钻租翁诣志嗓蓟评扑瞅堪禽鹤猪扭疑蛮渣岩周姓危峪隋瞄镶倚绢孤冒膜各碌敲控模锰差涝慰拥奸汞迄屁掏膘撮斤妻娇决鸿钙掠棱前杭淌思兽霞窑总交弥知子仪奈毡盲剩殷棚馋痘搬纽倍显脖拆拖枫谰粘疚惰娠东敌棺棱臣膘净膛唇组荒祟梨做砸年链策勒胀沥眶粟辙命抉雾抨揽澄人献胃刊袱滓拘抗组奠峡鸣颠摆驶酣绿引侯瓷闺潦钻墓粱腺芳嘶诛莲硅明霄初膳鞍啼掐婴挚舵纺眠颖呜叭傀肺佳狮唾丧卉油外盔营中谦连蚌搐咀吴浓嗣倔窃喘瘩紊哩俯偶编猿吃差秘酸页辙埃掐钠克自咀陇押蓖署废活虚惨寥子
