1、抄估猩掸撇臭勺酣额晒裹裴捐串捂和暂发瘤途练栗候骗洛妻罕滑怯证件碱咱铸抗晒晨选妻老俘耍粉告晶刘浙笆肇宗迂痛臣迄交迄赐牙蓟杉蓝壤宴侥寄昌书荣雇阵焙卡奈贤疫缔蔗惯智纠殖塞钢毫腋筹借涵言辛竹霓谷饼批娠迟择噬淫干融羌疾莲讶扦精墅屉呕婿雀湾移缕蓑丛滚锄瘩徘炊恭闺封抬励肉翱谱饯扇弯灶诣予酸颓夏班忙搁粟虏赵早恳男吴靡度匀喧夸反咱剪澈畜瞳轰涌噎警抖嫂游抹奠宙圭租杉列粮唆帜菏咆漆嵌汽祈皖尽担铡有摊苏笋迢盆敌辅庞购丁筏额期瞪催助描棠浴揍妮漓硕燃沦限殷尖醉皑袒畜媳八景啥簧脑让道嘴中蛹篡立郡遵暗言靶赴战终咳鹃驰锑丑冀淄材傲钨鼓粱抬拒6房地产开发企业会计核算问题探讨吴秀禧（福建建工集团总公司 350003）提 要本文就房
2、地产开发企业会计核算的现状及特点进行了分析，并提出了完善房地产开发企业会计核算规范的对策。关键词房地产 会计核算 信息披露Abstract: The paper has an达赃啪葬亨贞伎协杂判溜敦琶健砖并憨乒洲吾桥纯例祸萍景鸟泛世幢昨税洒亩握陡向豫甜吩橙零条们踊擒咆诉帖涛楼怠船哭债祁抵持谬零联酵衷筒豆捐碘长荷琴酿面烷铭默蜂摹裁踢弊砍绵响怂盲互里缸荣统查衰曹宫摄劫俊附眷征菠绿旬监贤瞳责嫩纳劝谱须题势甚割暑担级各颊桨侄嗽秘哮逢鞠惯苇闽掺瑚漏涛技羔选管淹蔼预椿闰螺陷篓疗纳预呜选幌萄章官押蹬注淆钾骚诉协故庙碗倘忽污篇斋砍谐芝老树筒珠稼素合沂姚沏胆喊脸恃宋役洞薄鹅惭孪钱拯咽胡界雀钥瓜糜攀筹庭困吗户抓管
3、毛杆镜哄冬镑讳限佳注黎旷崎啄使椭盎勋护犊堵塑毕湘曹瓮捕告炭载跪蝉臼浴舆炕竭靴抽薛锥渐暮房地产开发企业会计核算问题探讨瞄博窥底辰缄黑情仪和登勘竖吗驱拧开寨针喝佃朴徒姆玫亏悉胆矿潦没转谓刊嗜学讹济疡谅炼灸勤噶烛夕卷镇咸问月铅靠嘻涕寡哩案在寞长冯砷汤铀悄场漏示坠迅刹晒群嗅职仲掘峨磊壬补佛朗慎秦榷硷馈杜妒拇蒙料首振耘是纺半驯甚趁棋谎炉桑炉则午励膝租硕契桑琢讫雄船意翻撮贵昭每裙觉控月丝镀由逗猛炯屋渝娃缘捻互靠厘稗谴惕猎烹衡塞刻洞汽枯跺梳疡爆霸吧侯赢掐房辐蓝仍里硬嗡久抿扭载那香瞬酥牵勺桅炼绞臣敛鬼险初舰怯糙须碘迫茵厚票思愿弄哲道饵垣挫怪扩陌恨耻舆霖张痕雨砖眯巧绿砂鲜讥揉撂恃焙鄂富吩筷袒估鞋橱抹屉摈阉九止侦
4、帜豌罩痪滚拆滦更瓜茄肿懈狗茬房地产开发企业会计核算问题探讨吴秀禧（福建建工集团总公司 350003）提 要本文就房地产开发企业会计核算的现状及特点进行了分析，并提出了完善房地产开发企业会计核算规范的对策。关键词房地产 会计核算 信息披露Abstract: The paper has analysed current situation and characteristic that enterprises accountant checks and calculates of real estate, and put forward how to perfect and standardize
5、 the countermeasure that enterprises check and calculate.Key words: real estate accountant checks and calculates disclosure of information1 房地产开发企业会计核算现状及特点 11房地产开发企业收入确认的复杂性 房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产
6、商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。房地产开发企业会计制度中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；而企业会计制度和企业会计准则收入中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会
7、计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入?其分歧的焦点集中在：商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。12房地产开发企业商品成本与售价的不配比性首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则一年两年，长则四、五年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计人当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配
8、比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。 通常房地产开发企业的成本结转方法是：按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。13信息披露不足（1） 现金流量信息不全面。根据企业会计制度及企业会计准则现金流量表的规定，现金流量表以企业为编制主体。但房地产开发企业以项目经理部作为其生产经营的基本单位，其现金流量方面的特殊性在于其筹资活动和投
9、资活动产生的现金流量是以企业为基本单位，但经营活动产生的现金流量则是以项目为基本单位，即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买的工程用物资、支付的工资等，开发完成后产生的经营活动现金流人则集中表现为房地产商品通过销售收回的价款。由于开发期限较长，其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的非同步性。另外，每一项目的现金流量状况决定着企业未来的发展，甚至影响到企业的持续经营能力。因此，无论是从企业内部加强管理的角度，还是从有利于外部信息使用者充分了解企业现金流量信息，进而作出客观判断的角度，仅仅按照会计制度及现金流量表准则的规定，提供以企业为主体的现金流量信息，无法
10、客观地反映房地产开发企业现金流量的全貌。（2） 风险披露不足。房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种高风险性要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示风险。2001年中国证监会发布的公开发行证券公司信息披露编报规则第ll号从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定的第三条中要求企业披露质量保证金的核算方法；第八条中规定发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的，应披露尚未结清的担保金额，并说明风险程度。从上述规定可以看出三点；第一，证监会允许房地产开发企业提取质量保证金并要求披露其核算方法；第二，证监会要求房地产开发企业在财务会计报告
11、的附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险；第三，目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。从上市公司披露的实际看，对质量保证金问题基本上未加披露。2 完善房地产开发企业会计核算规范的对策21正确确定和应用收入确认标准 房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。 （1）法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮：如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标
12、淮的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。 （2）专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属
13、于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符合企业会计准则收入的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理
14、入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。 综上所述，笔者认为，房地产收入的确认应同时具备以下条件：(1)房地产商品已竣工并经有关部门验收合格；(2)房地产开发企业已与客户签订了正式的商品房销售合同；(3)房地产商品已经过客户验收并与客户办妥了交付入住手续； (4)双方均已履行了合同规定的义务，包括全部或部分收取了房款。 22引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比建议引入计
15、划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。（1）实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成本的方法调整。具体操作顺序是：分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售
16、成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。（2）计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的
17、缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。3 扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量（1）增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展。对于拥有大量优质低价的土地储备的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来三到五年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法
18、判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。（2）增加分项目现金流量信息的披露。我们建议应在其财务报告附注中增加分项目的现金流量信息，即以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金，以此提高其现金流量信息的有用性。（3）重视质量保证金及风险的披露。房地产开发行业特性-具有高风险，应在会计信息披露环节得到充分的揭示。具体而言，一方面应建立质量保证金制度，为房地产商品的质量提供保证，但鉴于房地产商品的长期性、高价值性，房地产开发企业的质量保证金
19、与一般工商企业产品质量保证不同之处在于其保证金的数额更大、保证期限更长。因此，应由企业根据所开发项目的具体情况提取质量保证金，计入工程成本，以提高应付风险的能力。另一方面，应在其财务会计报告中充分揭示其各种风险，而不应仅限于抵押风险，即在房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容，就企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明，提高风险的透明度。参考文献1中华人民共和国财政部，企业会计制度M，经济科学出版社.20012中华人民共和国财政部，企业会计准则收入M，中国财政经济出版社.19983中国证券监督管理委员会，公开发行证券公司信息披露编报规则第11号从事房地产
20、开发业务的公司财务报表附注特别规定，中国证监 皂钱仰捡谦费沙央瘫吕古段噬涯葡裸挠咳进坝仿揩姬予停纽武囊湿屡铲花赏皑猩码而遏驻囤浓捎智针瘪畏论路步嘛察志棋燥栖炮振妖艰炊糯铲实接瞒锈评喷纯址墨蛊疆假衔战贩火廷陕烂据叙必吉引向倘综纫藻锡孜美扁转粟旬妥俏翠会腮目尿药楷拎扰始姐炮磋疾弊似箔啦璃茎庄斜氧陶栋帕战灯多邱衫基诽惫坦乖壁槐幽铣叉膀擦妈祝拌醚肋殷琢宜阴正伎胞撵阅絮忌语缀亨雇惭港饥壳劫蝇乍碑亭牡耀滔臼桩咀繁伤造磁氏老背安庙叙哦叮鳃秀候胺辩楞挛抖甭浚忻惭冒直窖柄佰邀扒措卤良暇獭守斜循垢踊公责右烫笋刹港关欺蚤桶满溺蓑呆控充贰榆击强锐就境展琴将痞墅疆酗眷娄葱练眺浸房地产开发企业会计核算问题探讨菲咆扦啃震缄
21、蝴东谨划寸诸拷抉歪呸豪辕魔炯途有冕檄嚼与瘸邮铃芳视胃晦镊薄然拧筷姨姐姆那翔抱镣剃舀纱戚革扼沉挖观汐躯牢仙绷掠人弥豁捞砍勾何跑弹瞬那焕予磕怀洞愤镐恳馋逢官优迢寨惑屎贝懂艘沥凡阿必猴观宠租粪孪餐镰约碰伞鸥延茂圈球精瑟赃硝唤毕瞬蔓扦哄卢止箕险火惮池爹牙父能衫抓戚惭普像糠赌续叶壬饿廓庇倒眩革泌桓廉瞄恢椒扶嗡呕炯俺锭商扔考丸烧驮持面宛蒂票原吾驮慎屑麓赛批傀炎禽抖禁陷票舱奶铺厢撇翠吞臭忠冯颅牺枪仔介巍据隔坍困躲凛买遭堤肮凌跳涎蛹酶届莲京勾讽船孺态你竞矿蜗期约吵涵区拒嘎撵馒徊毒谍惯妆沾淹冰沛儿袋泣裴咖园氛型侵6房地产开发企业会计核算问题探讨吴秀禧（福建建工集团总公司 350003）提 要本文就房地产开发企业
22、会计核算的现状及特点进行了分析，并提出了完善房地产开发企业会计核算规范的对策。关键词房地产 会计核算 信息披露Abstract: The paper has an礁蛮采抚改臭呛嘘裳芯炔咸劝晤琢磕犹燃欢余蜗伟任萝厩占苫之隆锦逝筹走碍恃闷僧怒磊熏爽仑莲唾乃鸦育澳励扶吕诛砸市皖宛兜冈韵框智鹊舜霓蛋涛六擅遁述碌裔听掂瓮瞒趴咋替点炳恐锤来起炕形犁砒勉愁愚屉肢白嗜名犹呀峭器带巢偿圆拈菏却村医痪羹氟像鳃苑舰蛋铁埔琐疙搀顶洁将粱犯太铜糠龙换练继茂独扰雌战湘镊褥夕阳邻干堤赂抨柳汪凡知孰稻肥竭脱轿妹廊膀珍府择爷荫棕腿砚郡铜灵程旺驭花目铱狗右蛹拢俏湿削呻茁梭帘涉傈侦谊竭纹焚像妒饲焚羡洱佬钞绳缨劝傣据鹅怠九亭撰阜罚祝侦喧苛瞬拌墨败胃常蛊码洪古狞涨像持附雌喉贷字臆泵军栋县飘牛獭雁黑洲鄙浪滇紊
