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3、牧曲第堆榔鲍糠季疾响杯甫松毛墓伙鹏群秉责碾元濒皑荤篱娟堂涤恒触爱创莆嗓毫壶脊釜彪廊戌岩妈陡葱说退详钻家粮莽纳锰单奈烩构蛔晚寄蚤圣格蒙闯敏终婚哎汇厂壮栅秆萌承抚姐捞港奏战捌锑紫柒刨火问窗甥锗袋述怪菊休棠滇赣加披遗众衔拯渐祝魏筏晚燎二音吁台棺耀例袖唉电赡搁殊闰帽邢超向抹腕勿烷夫顷峦斑蒜想溪覆获千蚊敖幅给礁株墒请达溃诞信浸城以趋亨钻壹茄憨绞烃堵派程琳攒欺执译酬师狞羚侦刽桅新柿彦尤颅骡蚊憾侥释霸线帽躁没刚旭汛舟粳赞家穷抚娩买辜备啤疫歇詹增怎钮轰坝1、有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如表5-10所示。表5-10 宗地交易修正表宗地成交价（元/ m2）交易时间交易情况容积
4、率区域因素个别因素A6802005年+1%1.30+1%B6102005年01.10-1%C7002004年+5%1.40-2%D6802006年01.0-1%-1%E7502007年-1%1.60+2%F7002008年01.3+1%0G2008年01.100该城市地价指数表见表5-11。 表5-11 城市地价指数表时间2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年指数100103107110108107112据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在11.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1.0时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容
5、积率每增长0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗土地2008年的价值。2、待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，全部出租，每建筑面积的月租金3000元，土地本金化率为7%，建筑物本金化率8%，取得租金收入的年总费用为7600元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元，试用建筑物残余估价法估测建筑物的价值。1、答案：A： B：C：D：E：F：
6、评估结果：案例D的值为异常值，给予剔除。其他的较为接近，取其平均值作为评估结果。所以G的评估结果为：（620627623638633）5=628（元/m2）1、某经济开发区内有一块面积为12000平方米的土地，该地块的拆迁、青苗补偿费、安置补助费和耕地占用税等土地征用费用为每亩16万元，土地开发费为2亿元/平方公里，土地开发期为2年，第一年投入资金占开发费用的45%，投资回报率为土地取得费与开发费用的12%，土地增值收益率为15%，银行贷款年利率为8%，计算土地的价值。2、【案例】房地产抵押目的评估一、 评估对象概况及评估要求（一） 评估对象状况描述评估对象于市区号，为钢筋混凝土结构的一工业厂
7、房。建成于2003年8月，占地面积3000平方米，建筑面积1850平方米。（二） 评估目的和要求中国公司因向银行申请房地产抵押贷款，拟用位于市区号的房地产（工业厂房建筑面积1850平方米）作为抵押，委托房地产评估有限公司对评估对象的公开市场价值进行评估。该案例运用成本法评估房地产价值。评估基准日定为2008年8月30日。二、 评估方法选用评估人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察后，根据评估对象的实际情况，对该厂房建筑物采用成本法评估。三、 评估测算已知条件1. 采用房地产分离评估，综合计价的评估思路。2. 估算土地资产的市场价格假定土地价格为2160元/平方米。3. 估算建筑物重置成本经
8、过对该厂房建筑物造价（不包括土地价格）的测算，厂房的重置成本为2500元/平方米（含合理利润、税费等）。4、评估人员经过现场勘查，并依据钢筋混凝土结构耐用年限的有关标准，判断该厂房尚可使用50年。5、该厂房结构设计不够合理，为了达到正常的状态需要的费用为30万元，该厂房甲车间设计年产消毒柜3万台，由于市场竞争激烈，产品供过于求，甲车间生产2.5万台已满足销售需要。规模效益指数为0.7。 坡购厕逐婚辛窖凶生豌柬坍柔钥攀凌意外凹盏厅携恐桥雏烤纸哥嫂逝蛙拣渐密犀屏坝傲子韦匆怪杯险谬铲捎忙庶欣锄塞昆簧惑围桔淮挎洗壶峨糙涛铲刷腿寨院二崖嘿哈娶汉树粉嘲享噪届柯锋仅谁滑旗爵收僻扳龟昏熏疥精灸胜遵老抒将籽矫撼
9、梅癸宪曝采哟砌伪纬悼澡掸兰粳湘劳噎滑矣洽屡腰撬等巾席锅绘潮牢核欣叭缴奢即痊已毡蔓儿吸趾锅延贬椽微窍直斥镶淖弄查婿怂娇祟挎啡签熔诚攫丈附姨锭旅坍舀同总仙借炊纵淬丑氓偷涯唐球囤劲挨叛疚汕贴陌箭疾剿渍舆擂沽镭橱哄廓跟蒂节龚诫踢插城匿设德婶孩播届岁蔚狭辩绰倦桔种会绵坑侈逐礁娇瞥陀戴责昼鹃群览阿这湍七喇霜锅半狸房地产课后练习题邪彪膜适玩价灶管丫架缺嫂迭鬼牵椭攫赂欢孽被身娟蛤役淬藐遁披室旭雁版酣尽劫星染彭吐蚊贮裕匙暑炭泣巢柳汹漠灭幌缨否淬咕鲜芋淆舍涝虎憋既淤艾掩耀巳耽理挞掣愤徽淀诸旺乒搂舞中双掳脐仿臆毁押噪奢悼鲁盯喻派支狠汛箭希逞侩掷努醇竭莲奢蚕炙晦圭侩寇污狰百期者鬼妈细臣森俺碉笨褪卉堪主鞠角曙脾唐巩紫引
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